商业地产调查报告.ppt

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1、南阳商业地产调查分析,南阳商业地产发展概况,南阳的地理区位,南阳古称宛，位于河南省西南部、豫鄂陕三省交界处，为三面环山、南部开口的盆地，因地处伏牛山以南，汉水以北而得名。南阳在东部向中西部的经济示范效应中发挥着重要的沟通交流作用，同时也对东部经济发展起着重要支撑和促进作用。其特殊的战略地理位置为南阳的发展壮大提供了前提和契机。,南阳市历年GDP增长情况,2005年，南阳市全民生产总值达到1050.04亿元，首次突破千亿元大关。从近2年的统计数据来看，南阳市地区生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均GDP增速约为13，经济增长平稳，波动小。今年有望突破1500亿元。,南阳市人均国民生产总值除

2、2006年小幅下降之外，上涨趋势平稳，并于去年突破万元大关。但同比河南省18个省辖市排名比较靠后。除了省会城市和具有丰富油气资源的濮阳市之外，南阳市经济情况还是比较差的。统计如下,将四个城市进行比较。,2007年全社会固定资产投资895.8亿元，全市完成生产总值1636.4亿元、比上年增长12.1%；一、二、三产业增加值占全市生产总值的比重为5.7%、16.3%和14.5%，实现了产业结构由“二一三”向“二三一”的演变，新兴工业大市地位确立，第三产业成为新的经济增长点；文化旅游产业快速发展，五年累计接待游客3367万次、实现旅游综合收入179.4亿元。南阳伏牛山被评为世界地质公园；非公有制经济

3、内部三次产业结构为11.6:66.1:22.3，仍然呈现“二三一”的格局，但是与上年的12.3：65.7：22.0相比，非公有制经济中第一产业的比重下降了0.7个百分点，第二产业、第三产业分别上升了0.4、0.3个百分点。,南阳是典型的网格式空间布局，正南北朝向的人民路、正东西朝向的新华路、中州路形成了城市的核心区域，从地图上的四条道路可以看出目前南阳的核心商业街共同构成了一个围合状的网格，而此处正是核心商圈人民路商圈以及新华商圈所在地，根据城市规划学理论，多核网状结构是指城市公共中心以多中心的形式存在，多核之间为网状组织方式，每个单核具有相对独立相对完整的组织形式和各自影响的范围，各个核心共

4、同形成城市形态。,南阳市主要道路,城市商业区发展趋势,南阳市商业布局,8,商业发展 阶段,南阳商业地产发展,*从南阳市商业发展轨迹来看，商业的演进无疑对人们的消费习惯和生活习惯影响巨大。与先前恩格尔系数较高的生活、消费习惯不同的是，人们更多的去追求休闲、娱乐带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。大统百货、鸿德购物公园等大体量的商业项目就相继增加新的业态来满足日益增长的多层次消费需求，Shopping mall的时代已经来临。,小型连锁超市的垄断,大型商场的竞争,Shopping mall时代,我国商业地产的发展,自2000年起，我国商业房地产就开始成为房地产市场的新宠儿。年增长速度

5、远远超过国民经济的增长速度。2007年，国内房地产市场出现大幅度增长，2007年1月9月，全国商业营业用房投资2451亿元，比2006年同期上涨18。据悉，我国商业地产投资近五年以年均28.9的速度增长。参照西方发达国家情况，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积为1000多平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米，美国人均拥有购物面积较大,达到2平方米左右。目前，上海的人均商业面积已经超过2.5平方米，这已经超过香港地区，堪比东京、纽约。,城市商业地产特征 商业地产进入类型化时代“订单开发”理念获得普遍认同 大型企业战略性进入商业地产 大型和专业开发商将主导市场 城市格局：二三

6、线城市崛起,南阳商业地产特征 商业地产处于转型期 商业已经在高位运行 商业地产租售比不符合商业 地产回报规律 商住剥离模式显化,南阳市商业地产,南阳商业市场分布情况,主要商圈调查与分析,人民南路商圈 人民南路中心广场及人民路和新华路的天桥是南阳的核心商业圈,这里分布着大统百货,鸿德购物公园,及中心广场的街铺总建筑面积在20万平方左右，90年代的金汉丰购物中心,世纪百货及新近开业的国美电器、红都时代广场等大型购物中心。,个案分析/大统百货,作为南阳首家新式百货店,其地理位置优越,店内累积了百丽,周大福,金利来等名优服装鞋帽品牌,加之引进了百胜旗下的肯德基,使得业态分布较为合理，人气较旺，它填补了

7、南阳中高档消费市场的空缺，从商业体量与消费档次来看在南阳高档购物商场中一枝独秀。,独秀。,位置：中州路与人民路交汇处 东南角 总建筑面积：25000 平方米；地上共4层，地下1层；业态：百货超市餐厅档次：中高档主力店：无开业时间：2004年,该项目较为合理的利用其独特的人文优势，在建筑风格上与古建筑南阳府衙保持了一致，并充分利用地形修建了临商铺水景与有地方特色的步行街，形成了独特的文化氛围。同时成功引入郑州丹尼斯超市作为该项目的主力店，较好的吸引了人气。形成了集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游于一体的商业项目。,个案分析/鸿德购物公园,位置：人民路南段 总建筑面积：总占地约110亩；总建筑面积达1

8、0万平方米；业态：步行街百货超市餐厅 KTV影城档次：中档主力店：丹尼斯卖场开业时间：2007年,个案分析/世纪百货,世纪百货成立于1993年，原称南阳商场，是南阳地区成立最早、体量较大的购物中心，也是天桥商业核心的奠基者，曾经也面临过定位低、装修老旧的问题，但在新的商业环境下，南阳商场与世纪龙合营并称为世纪百货，同时逐步引入麦当劳、豪享来、国美电器等知名商家，它定位于大众消费、并充分利用天桥商圈的人气，取得了不俗的销售业绩，重新成为天桥商圈核心。,位置：新华路与人民路交汇处总建筑面积：25000 平方米；地上共5层；业态：百货超市餐厅档次：中档主力店：无开业时间：1996年,个案分析/红都时

9、代广场,它是南阳市档次最高、规模最大的专业类商场，是中高收入阶层购买高档名品的首选之地。且以高雅、品味、时尚并追求生活质量的中青年白领一族为主要目标顾客。内部装修精美，视野开阔，高端品牌云集，且大打“女性牌”，所经营商品女性消费占到大半，形成了自己的风格，在全市商场中独树一帜，取得了较好的效果。但由于其自身建筑结构问题，红都时代广场经营面积狭长，总体量仅有7000 m2，大大限制了其进一步的发展。,位置：新华路与人民路交汇处总建筑面积：7000 平方米；地上共4层；业态：百货档次：高档主力店：无开业时间：,小结：大统百货定位于中高端客户，以中青年消费者为主，而鸿德购物广场定位于中低端且以青少年

10、及白领消费者为主，两大商场较好的覆盖了客户群体，随着流行前线地下商城的建成，本商圈进一步加强了餐饮、娱乐功能，使该区域逐步成为南阳地区一站式购物的中心。,世纪百货集电器、超市、日用百货于一体，定位于中低端的大众消费群体，而对面的红都时代广场集名品于一身，只做高端。两者实现了差异化经营，较好的维护了本商圈的人气，金汉丰广场就是因为差异化不够，被转型成功的新世纪百货击败而面临重新整顿，相信随着它的升级换代将会给本商圈增加新的亮点。虽然由于中心广场商圈的崛起，天桥商圈的地位有所下降，但是其老的商业中心地位仍然不可撼动。,新华商圈,新华路及工业路商圈是南阳地区较早的商圈，这里曾是全国知名的八卦市场所在

11、地，作为南阳市最大的服装类批发市场，它曾经创造了每日平均人流量达3万余人次，节假日高达5万余人次，年交易额1.7亿元以上的骄人成绩，由此荣获全国百强市场称号。是南阳市具有全国影响力的老商圈，现分布着港达商贸城、裕华商城等以服装批发为主的卖场。同时，在原八卦市场的原址上正规划建设着大型综合类购物中心新华城市广场。,它与郑州银基服装商贸城合作，引入其管理模式跟运作策略，定位为南阳首家产权式室内步行街。但该商场存在店铺密度过大、布局不合理档次过低的问题，同时，其经营业态较为混乱，涵盖了服装、手机通讯、家用电器等多个品类，缺乏统一规划，最后导致几个业态互不兼容、相互影响，因此经营状况差强人意。（1部扶

12、梯）,个案分析/港达商贸城,位置：新华路与工业路交汇处总建筑面积：4万平方米；共有500余间店铺；业态：百货档次：低档主力店：无开业时间：,裕华商城定位为“以服装批发为主，鞋类、百货类经营为辅”的大型综合批发零售商城，经营档次以中、低档为主，兼顾高档。商城布局采用室内步行街和大型服装卖场相结合的方式，总建筑面积近6万 平方米，商铺3000余间。裕华商城在销售初期采用室内商场分割反租销售,缩小投资客的首付比例一举取得销售成功,其销售策略值得借鉴。,个案分析/裕华商城,位置：建设路与工业路交汇处总建筑面积：6万 平方米；商铺3000余间；业态：服装批发、零售档次：低档主力店：无开业时间：2004年

13、,拟建成集商业，公寓，写字楼多业态为一体的城市综合体。规划由6层商业，商业以上为1栋写字楼，2栋公寓组成。先进的CITY MALL经营理念、70余亩大型市政广场、特色下沉式广场设计、室外自动扶梯等特色设计，南阳尚属独创。新华城市广场前期建筑规划失败，经历了建材市场、物流市场、服装卖场等多次方案改动，但仍是现在南阳地区影响最大的商业地产项目。,个案分析/新华城市广场,位置：新华路与工业路交汇处总建筑面积：13万 平方米；业态：服装批发、零售百货档次：高中低档主力店：丹尼斯卖场、苏 宁电器开业时间：,个案分析/金玛特生活广场,金玛特虽然地处核心商圈边缘，但它弥补了工业路的商业空白而且整修升级后的金

14、玛特在产品档次及装修档次方面有所提升，因此人气较旺。（1部扶梯）,位置：中州路与工业路交汇处总建筑面积：15000 平方米；业态：食品生活馆 服装 百货休闲娱乐 档次：中低档主力店：无开业时间：2004年,小结:该商圈的裕华商城，由于其分割销售面积比较小，曾创造了中原商铺销售的奇迹。但其目前经营和管理的问题开始突显。其去化程度之快与商业规划之乱的正反经验均应借鉴。由于新华商城的拆迁及新华城市广场尚在建设之中，本商圈人气受到了一定的影响，港达商贸城和裕华商城均经营惨淡。但同时也从港达商贸城的现状中看出专业化经营、合理布局的重要性。而新华城市广场多次改动方案也可以看出差异化经营才能避免同一商圈内的

15、各商场恶性竞争。,人民北路与光武路商圈,随着城市扩张，高层建筑聚集。本区域不但扩充着人民路商圈，并可能孕育新的商圈，这里坐落着南航大厦、电力大楼，口腔医院等效益良好的企事业单位。同时，光武路的改建、扩建，梅溪河治理、美化，并且随着本项目以及淯龙苑的开发，本区域在近年内将有十几栋高层住宅竣工，由此将形成以南阳中 高阶层为主的新商圈。,本商圈目前只有三色鸽量贩、圣德美购物广场等商业项目，但随着光武路的改建拓宽和本项目及淯龙苑商业项目的进一步兴建，本商圈将逐步完善并在南阳商业圈中扮演重要角色。,盛德美购物中心距离核心商圈有一定的距离，周边居住小区与农专非混杂，人气很旺。该商场06年1月建成开业，内部

16、规划布局相对当地超市来说要合理，层高、开间较大，内部装修一般，以超市经营为主，超市外的柜摊较少，且很难租出去，现在多为自行经营，卖些饰品、餐饮之类。,个案分析/盛德美购物中心,位置：人民北路、南航大厦旁总建筑面积：7000 平方米；业态：超市 档次：中低档主力店：无开业时间：2004年,它位于在盛德美购物中心对面。电力大楼裙楼的商业主要有歌德咖啡、家福富侨足疗城及健身中心，档次定位较高，周边居民消费水平可见一斑。,个案分析/电力大楼裙楼商业,个案分析/三色鸽量贩 与电力大楼隔街相邻。相比较盛德美，其规模较小。以日用百货为主，比较方便，能满足人们基本生活需求，还有餐饮与之配套。经营状况还算可以。

17、,项目位于人民路与光武路交界处，隔梅溪河与本案相临。项目规划有大型商业中心，地上地下步行街、城市休闲广场、空中休闲公园，大型地上地下停车场，住宅由一幢小高层，三幢高层组成。淯龙苑定位于大型商住混合体。是本项目最大的竞争对手。其商业业态规划及销售价格尚未公布。调查估计：一层商铺约24000元/平方米 均价13000元/平方米 以下,个案分析/淯龙苑商住区,主要商业街分析,城市扩张区的商业地产调查与分析 尽管南阳大部分商业都处于两大核心商业区中，但是随着城市扩张,商业地产也大量出现在城市新区。南阳主城区的商业已趋于饱和，近期没有大型商业项目建设，而在城市扩张区以住宅和商业混合体的形式迅速发展起来，

18、并取得了较好的销售业绩，近期的集中放量将会挤压本项目的市场空间。,个案分析/玉龙苑,位于独山大道北段，是商住混合的项目。住宅为南阳司法系统的定向开发。商业体量约2万平方米。商铺面积普遍为100平方米以上。目前已经进入招商阶段。,个案分析/凤凰城,与玉龙苑毗邻，位于独山大道与张衡路交叉口。商业体量约有3万平方米。3层商铺，其中一层价格为1.6万元/平方米。商铺面积均比较大，只有一楼有少部分80平方米产品，其余均在200平方米左右。,个案分析/帝苑锦城,位于独山大道与光武路交叉口。项目分两期开发，一期商铺两层，只有400间，一楼2万元/平方米，二楼1.2万元/平方米。目前已销售过半。二期商业体量较

19、大，还未开盘。,在售商业项目分析,个案分析/鸿德购物公园,该项目是集购物、休闲、娱乐为一体的大型精品百货，鸿德购物公园主体项目，营业面积38000 m2，经营布局为一楼精品时尚馆，二楼东塔绅士休闲馆，二楼西塔运动健康馆，负一楼为流行前线和丹尼斯大卖场，是南阳目前最大的零售百货商场。六条步行街名品荟萃，三大主题广场恢宏大气，八组双向自动扶梯四通八达。目前正在销售的是负一层流行前线部分商铺。,a 鸿德百货,它位于鸿德购物公园A区，单层面积12000 m2，实用率80%；百货一层内铺租金较外铺高是由于内铺由发展商统一招商经营，而外铺则由业主自行招租，且外铺不临街；内部品牌较全，档次较高。,b 鸿德商

20、业街,它位于鸿德购物公园B区，为临人民路双层街铺，实用率90%；商家入住两年内免水电管理费；鸿德商业街很好的将南阳文化保护建筑南阳府衙与商业文化结合起来，在建筑风格上采用青砖、绿瓦的古朴风格，在风格上与府衙保持了一致，先基本形成了以专卖店为主的临街商业街与以财神庙为中心的美食一条街，吸引了较多的人气。c 流行前线 流行前线与鸿德百货实行错位经营，以大众化消费为主，主要经营流行服饰、美食城等，店铺面积多在20平方米，有多大千余各商铺（有千余多的商铺）。其通路四通八达，与丹尼斯百货相连通，形成了连通效应。但由于品牌同质化严重，产品线较短，经营状况并不十分尽如人意。,鸿德购物公园租金售价,注：销售优

21、惠政策:1万抵3万 一次付清每平方米优惠2%。,个案分析/新华城市广场,该项目位于南阳市工业路和新华西路交汇处东南角，项目平面形状为矩形，南北长242.5米，东西宽272.8米，总占地6.52公顷，总建筑面积128580平方米。购买人群多为原新华商城老客户；是一个商业、写字楼、住宅、公寓四位一体的商业综合楼盘，因位临火车站，交通便利，又承继前新华商城的商业氛围，其独有的地段优势，是南阳市目前最大的商业楼盘，本项目最有竞争的对手之一。,新华时代广场商铺售价,新华城市广场项目分三期开发:一期为地下一层，地上五层（部分六 层）的商业，二期为层高25层的2栋小户型公寓，三期为层高25层的纯写字楼，,新

22、华时代广场经营业态,淯龙苑商住区，是市中心城市中心双景观首席高层商住区；项目位于本项目对面；项目规划有大型商业中心，地上地下步行街、城市休闲广场、空中 休闲公园，大型地上地下停车场，一幢小高层，三幢高层住宅；淯龙苑定位于大型商住混合体.其区位与本项目区仅一街之隔，是本项目最大的竞争对手，在调查中 我们发现其商业业态规划及销售价格尚未公布，应对其予以特别关注。估计其一楼商业价格为2.3万元/平方米,均价1.3万元/平方米以下,个案分析/淯龙苑,综合分析,南阳城区是典型的网格式空间布局，南北朝向的人民路、东西朝向的新华路、中州路形成了旧有的城市核心区域人民路商圈以及新华商圈。,南阳市商业发展现状显

23、示，人民路商业圈是南阳市的商业核心，但同时也存在着商业密度饱和、过度竞争、交通压力大等问题，这些已经在一定程度上限制了南阳市区均衡发展。,南阳商业地产调查总结,南阳商业地产供应量较大，整体商业地产体应量已经触及临界点；南阳商业地产价格正处于高位运行；经过市场的洗礼，人民路商圈已经成为目前南阳的主流商圈之一，同时也沿人民路向北扩张；从在售的商业项目来看，承诺稳定的投资回报、品牌商家的进驻 将会大大增加投资者的信心，同时体验式的营销方式也增强了投资 者对项目的理解和认同，从而带来较佳的销售业绩；南阳现有商业与目前国内外主流商业模式存在较大差距，商圈中 仍旧是单纯的货物买卖，而缺少体验、互动等服务性

24、和娱乐性商业 形式.,南阳商业地产综述和项目建议,南阳商业地产综述 商业已经在高位运行 商业地产租售比不符合商业地产回报规律 商住剥离模式显化 城市基础市政设施与城市快速发展的矛盾已越来越突出 商业地产开发和招商经营水平相对落后 商业地产主要是靠投机性及外缘性需求拉动，而投资性不足。,项目入市时机分析建议 根据市政规划，光武路改造即将实施，路面拓宽到100米，成为城市中轴线 梅溪河改造方案已制定，并获市政府批准，梅溪河将改造为城市水景绿化观光带 房地产业已经成为南阳市的支柱性产业，商业地产是改变城市面貌的主要动力 南阳商业地产尚有一定市场空间。现阶段我国房地产市场进入调整期，对于二三线城市的影响还没有完全显现，但并不意味着在今后一段时间内不会影响到南阳房地产市场。目前南阳市商业地产均价较高，宏观经济的滞后效应必将波及南阳。所以本项目应抓紧时机，尽早入市。,谢 谢 致业地产 2008 年 7 月,