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1、写字楼租赁技巧,写字楼租赁技巧,一、明确企业对办公楼的要求（1）明确公司需要的面积范围比如400-500平米，以及具体的可使用面积。（2）明确你要租的地址范围按照商圈或者区域划分皆可。（3）明确最高可承受的价格比如5元/平米/天，可接受的价格是否包括物业和取暖。（4）明确租赁用途明确将租赁的写字楼作何办公用途。,01,写字楼租赁技巧,（5）明确各项费用的细则5-1租金的支付方式明确租赁日期和房租交付方式。表明租金的支付方式是按月、按季度还是按年。并且表明是用现金还是转账来支付。5-2 租金的调整租金一般三年一涨或一年一涨。在合同中要注明对租金的涨幅和涨租频率。5-3免租期房屋要装修，一般房东会
2、给免租期。不同的房东免租期长短不同。通常的免租期是30天到45天，用于租客装修或申办证照的时间宽限。,02,写字楼租赁技巧,5-4保证金俗称“押金”，一般一次性交三个月的保证金，并且保证金是不计利息的。如果房东违约就要双倍赔付保证金给承租方，如果承租方违约则不退还保证金。5-5违约金对于房东未经租客同意提早解约，赔偿金额和违约金额要明确，支付时间也要明确，否则按逾期付违约金处理，这又会涉及逾期方面的赔偿。5-6定金客户可根据自身对写字楼的意向情况选择是否支付定金，降低房源很快被抢占的可能性。如果开发商违约，须向购房者双倍返还定金。,03,写字楼租赁技巧,（6）明确“其他费用”方面甲方除须缴纳物
3、业费外，还须承担哪些费用，比如1)自用电费(如1.0元/度)2)电话初装费及资源占用费3)网络初装费及使用费4)工作时间以外的空调制冷使用费(不同的写字楼的空调加时收费标准不同)5)公摊费用是否独立于管理费费用，也需要事先明确。（7）租写字楼一般必须要租至少一年以上，三年以下，如果考虑半年或者几个月的，只有极少数商务中心会做，而且多数面积都是很小、价格较高的。租期超过三年的，一般业主不会同意，或者是需要一定幅度的递增。,04,写字楼租赁技巧,（8）租写字楼的价格很多时候分为“包票”与“实收”，“包票”即是租金内已经包含租赁税发票，“实收”则是不含。（9）管理费一般来说，20元以下的多数都是没有
4、中央空调或者中央空调费另计的，20元以上的多为中央空调。管理费通常包含公共部分的水电，维修保养、清洁卫生等等。但也有不少大厦会将公摊费用独立于管理费，这点，专业的经纪人一般会主动提醒您。（10）写字楼的中央空调除少数是24小时供应外，大部分都是供应上班时间（多为8：30-18：30），另外加班需要支付一定的加班空调费。,05,写字楼租赁技巧,（11）写字楼内是不可以住宿（有商务公寓的除外），不可以明火煮食的。（12）停车费分为三种：每小时计算、上班时间包月计算、24小时包月计算，一般车位需要找管理处联系，与业主大多没有关系。（13）免租期一般毛坯的交楼标准是15-30天，而带装修的则是37天时
5、间，有的业主不给免租期，有的给两个月，这还是要视乎业主而定。（14）租赁合同的签订一般会签两份：一份是房管局的标准备案用的，一份是详细的补充协议。房管局的合同比较笼统，一般写清楚租金、年限双方盖章签字即可。,06,写字楼租赁技巧,二、挑选匹配合适的房源三、实地看房（1）采光：主要看朝向和窗户，是否符合办公需求。（2）通风：看中央空调的密度和功率。（3）房屋质量：是否漏水，是否有裂缝，是否甲醛超标等。（4）周边：交通，餐饮等；周围的办公环境。（5）公共设施：看电梯的质量、数量和使用密度，厕所可供使用情况等。（6）物业服务：主要看保洁状况和保安管理情况。（7）装修情况：房子的装修状况直接决定了装修
6、的成本。比较理想的是毛坯房，这样电路、空调、隔断都可以从0开始做，做符合自己公司风格的东西。若要考虑装修成本，建议带一个熟识的装修师傅去估算价格。,07,写字楼租赁技巧,四、谈判五、签约签订合同都会走的一个流程，客户预约看房看房登记看房中，出具租赁意向书给业主谈妥价格及相应和条件预约时间签合同。,08,写字楼租赁技巧,六、入场装修（1）是否可装修明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修的方案是否需要取得出租方同意。若有特殊的规定，应明确写明，不如不给私自隔断等，若可自行改建，搭建，也须先说明清楚。（2）电话容量对于一些老一点的写字楼，可能会有电话容量的限制。因经营的特殊性，对于电话容量需求较大的公司，应事先明确如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需的费用。七、验收消防方面的情况保卫、消防工作的宣传和教育情况，是否有定期组织实践，提高保安和租户的防护意识。对于紧急情况和突发情形，是否有宣传告示等。对于写字楼一些破损或者亟待更换的公共区域设施，了解更新是否及时。,09,THANKS!谢 谢 观 赏,
