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1、喜来东商业购物广场定位及营销策划报告,二一五年一月 长沙同道行房地产经纪,谨呈：喜来东投资有限公司,报告体系,PART1 市场分析,PART2 项目定位,PART4 经济估算,PART3 招商及运营,PART1,市场分析,市场概况项目概况,市场概况,资阳商圈,桃花仑商圈,康富商圈,赫山商圈,根据益阳市区消费习惯及商业分布，主要划分为四个商圈，分别为桃花仑商圈、赫山商圈、资阳商圈、和康富商圈。,商业市场格局,四大商圈概况,租金水平,益阳商业特征,三四线城市，消费力有限 作为三四线城市，经济基础较差，本地居民多为基础生活需求，消费能力有限，高端消费人群较少。组团分区较为明显 益阳大致可以划分为桃花
2、仑、康复、赫山、资阳四大组团。商圈的业态趋同 基本上以购物中心、超市为核心形成新的商圈，如沃尔玛、步步高等。商业整体形象欠佳，档次低，同质化竞争严重。益阳市主要两大购物中心有沃尔玛、步步高百货经营较为规范，形象及展示较好，其他区域如金嘉利、万木春、女人街、银城春天等管理欠规范，消费群体偏向中低端。南部商圈呈上升趋势。随着城市东拓南移的发展，南部新区居住人流逐年上升，因而康复路步步高百货及福中福商圈发展较快，南部商业业态主要以ktv、酒店、餐饮、足浴、休闲等场所为主。,项目概况,项目位置,本案,桃花仑商圈,项目地处益阳中心城区大桃北路，北接桃花仑路，紧靠桃花仑商圈，紧邻益阳市核心商圈桃花仑商圈。
3、,区域商业概况,桃花仑路与大桃路交汇路口，业态有生活超市、菜市场、鞋服等商业，形成人流较为集中消费区；沿大桃路商业主要以生活配套、服装、饰品及特色小吃、餐饮为主；,区域商业特征,街铺为主，路面较窄；业态杂、门面小，形象较差，资源整合较难；商品缺乏特色、精品，档次偏中低端；,项目概况,项目分析,优势,紧连桃花仑商圈，周边商业成熟，周边居住人群量大，有固定消费人群。,劣势,威胁点,机会点,物业与主干道存在一定距离，展示面受限。配套停车位较少。周边商业不成规模，档次低。,改造工程量大公交线路少市场竞争激烈,周边商业档次低，形象差，同质化严重；商业辐射人群面较广。,总述：立足周边已有商业形态，以专业、
4、特色取胜,项目周边商业业态已基本成形，本案体量4000，体量较小，难独立形成核心聚合力，故定位总策略应更侧重“借力使力”，立足已有商业形态之上，通过项目的专业运营及主题形象打造、特色商品经营吸引人群驻足消费。,PART2,项目定位,主题定位业态规划主题营造,主题定位,定位思考,区位方面：本项目所在位置大桃路，位于城市核心，周边居住人群密，人流、车流量大，且紧邻桃花仑核心商业圈，易与商业中心融合。交通方面：交通畅达，公交网络稍有欠缺。体量方面：本项目体量较小，4000集中体量，进深长。,定位思考,定位思考,我们的消费人群：,1、有车，且对生活品质要求较高的人群；2、对新鲜事物愿意接触的年轻人群；
5、3、对生活有格调要求的小资人群。4、喜欢精致、时尚潮流的人群。,与周边商业融为一体又独树一帜，将项目打造成以时尚服装、鞋包、快时尚餐饮、清吧为主导的商业业态，以融世界潮流、时尚名品、异国美食、艺术经典为一体，形成极具特色的时尚购物中心。,我们的定位方向：,项目推广案名建议,潮流MALL汇聚世界潮流,注解：1、点明项目定位，主打时尚理念；2、MALL如shopping mall，为购物中心、广场、林荫道之意，较利于传播。,案名1：,备选案名建议,桃6街取自大桃路406号。mini街mini意为小型、微型，主要因项目体量较小。时尚邦点明时尚理念，对接目标消费人群。悦汇广场悦：愉悦，开心；体现项目个
6、性主张。,业态规划,业态规划,方案1：因商场停车位不足，建议负一层规划停车位，可增加停车位20余个，且需电梯直达。方案2：沿用前期方案，规划小型生活商超。,业态规划,鞋包、女装、化妆、美甲,情境布置、橱窗展示,规划方案调整：1、增加橱窗展示，以吸引人流；2、进入商城开阔区域，可做情境布置，营造氛围，增强体验。3、增加观光电梯，可增加2、3F商业消费的便捷性。4、过道规划现为2.4米，建议更改为1.8米。5、铺面规划面积10-20为主。,增加观光天梯一台,1F：精品鞋包、女装、化妆、美甲,业态规划,特色小吃饮料甜品,2F：精品鞋包、女装，辅以特色小吃、饮料甜品,外围业态与一楼保持一致，以形成整体
7、氛围。,业态规划,3F：餐饮、清吧，分区建议根据商家需求划分。,主题营造,导视系统,导视系统建议：1、在广场前坪设立主形象标识物；2、建议楼体做大型发光字；3、靠近马路处设中型标识牌，引导及吸引客户消费。,导视系统,导视系统建议2：1、设停车导视牌；2、电梯口设购物中心内商家导视；3、其他各项配套导视系统等。,32,主题元素广场标志性雕塑,33,主题元素楼体亮化,PART3,招商运营,1、品牌餐饮中西餐厅、茶艺会所、快时尚餐厅；,2、主力形象店中高端女装、鞋包、饰品等形象店；3、辅助甜品、饮料店、特色食品类如台湾芋圆、绝味鸭脖、酱板鸭等；,重点招商对象前期重点针对3F主力餐饮店及1楼主力 形象
8、店招商,招商思路,招商方式,统一定位：主题、业态、功能的统一。统一招商：完成前期主力商家招商，通过业态限制及优惠引导实力商家自购自营。统一形象：在相应的区域，进行风情营造，对各自区域的门头设计，展示形象进行统一装修设计风格，保持统一调性。统一管理：成立商业运营公司，由商业运营公司专业运营管理。运营团队建议以3-5人，对时尚搭配有一定了解，善于生意经营。,成立商业运营公司，对项目进行统一招商，统一形象、统一定位、统一经营管理的方式，进行前期市场的培育及打造。,运营思路专业打造,1、建立“潮流mall”微信平台，以微信为项目推广及造势，后期可联合商家推广，并定期推送商家优惠信息；2、建立专业网站，
9、可实现网络下单，并定期推送商家团购及优惠，实现线上、线下相结合。,运营思路建立完善的网络及微信宣传平台,招商进度规划,1、定位确定，2、主题形象广告出街；2、招商团队搭建完毕；3、商家资源挖掘；4、投资客户积累；5、主形象工程完成并展示；,阶段1：1月4月 前期蓄客,1、蓄客达到一定量；2、火爆认租及开盘；3、工程改造7月份全部完成；,1、招商完成70%；2、商家进场装修；3、配合商家开业宣传推广；4、持续销售，实现回款。,阶段2：5月9月 认租及开盘,阶段3：10月份商家开业,PART4,经济预算,收益预算,租金收益,总使用面积；3312.53,售价,总使用面积；3312.53,THE END,长沙同道行房地产经纪,
