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1、双流东升镇市场研究报告,开发背景研究,区域房地产市场发展格局竞争环境研究,市场研究结论,经济发展背景,城市发展背景,房地产发展背景,区域房地产市场发展格局,区域房地产市场板块划分及板块属性研究,区域房地产市场板块特征分析（产品特征、客户特征、供应特征等对比分析）,竞争环境研究,项目地块现状,项目建议,1,2,3,主要内容,市场小结,2009年成都经济发展情况,上海美国商会发布中国商业报告，成都是中国二三线城市最受美国企业关注的投资目的地；中国贸促会将成都与北京、上海、广州列为中国五大会展中心城市。,成都已经跻身中国第一流的大城市行业，发展前景广阔，成为投资的乐土，房地产行业将受益匪浅。,1.1
2、.1 成都及区域经济发展现状,1.1 经济发展背景,从目前成都市场情况来看，以成都市的经济发展水平，房地产市场还有很大的发展空间。,成都与广州、西安、南京2009年主要经济指标比较,从上图经济指标看，成都与南京较为接近，但市场面反映，双方房价还有较大差距，差距就意味着机会，成都房地产大有可为。,2009年成都市产业结构,2009年成都市人均收入情况,2009年成都市房地产市场情况,在这样的背景下，成都房价并没有大涨的态势，基本保持平稳缓慢增长，较为健康。,小结,1、成都是中国的区域中心之一，是中国最具发展潜力的城市，经济发展活跃，房地产投资及销售额连年增长；2、成都市各项经济指标位于全国前列，
3、第二、第三产业均衡发展，将给房地产业带来更广阔的发展前景；3、成都市人口众多，同时人均收入增长较快，能够有力的支撑房地产业的发展；4、成都市在国际级的评选中屡获殊荣，良好的商业氛围和人居环境极具吸引力，拥有房地产业发展的天然土壤。5、成都作为西南地区的核心城市，对整个西部地区都有较强的吸附力，带来更丰富、更强有力的置业、投资群体。,2010年，成都市确立了建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标。,一区两带六走廊,“一区”：为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区。“两带”：为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主
4、要承载区。“六走廊”指成青、成灌、成温邛、成新、南部、成龙走廊。,1.2.1 成都城市发展规划,1.2 城市发展背景,扩展型发展区提升型发展区优化型发展区两带生态及旅游发展区,双流东升镇,总体功能分区,13个市级战略功能区,01 天府新城（高新技术产业区）02 金融总部商务区03 东部新城文化创意产业综合功能区04 北部新城现代商贸综合功能区05 西部新城现代服务业综合功能区06“198”生态及现代服务业综合功能区07 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区08 汽车产业综合功能区09 新能源产业功能区10 新材料产业功能区11 石化产业功能区12 国际航空枢纽综合功能区13 国际铁路物流枢纽功能区
5、,1个特大中心城市 14个中等城市 34个小城市 150余个小城镇 数千个农村新型社区,市域城镇体系规划,小结,1、成都市建设“世界现代田园城市”规划的出台，将有利的推动成都经济的发展，为房地产的发展带来广阔的空间；2、成都市各项产业明确规划，必将带来大批相当购买力的人群，为房地产市场带来全方位的客户资源；3、成都世界现代田园城市建设、城市化进程的提高，离不开房地产业的强力推动，未来房地产业仍然在现代化进程中扮演重要角色。4、成都城市化进程带来城市的发展，将项目所在的东升镇纳入发展轨道，加快东升镇城市发展和城市化进程。,双流整体规划,根据成都市整体规划部署，双流东升镇属于成都市扩展型发展区，以
6、先进制造业为主导，现代服务业与现代农业协调发展，城镇布局要在保护生态本底的基础上形成“城田相融”的格局。,双流东升镇,1.2.2 区域整体规划,产业功能布局,将航空港、华阳、东升镇一起，纳入城市管理轨道，形成了“两城一区”的城市管理和发展体制。,东升分区规划,双流东升分区规划（20032010年）按分区职能与规模，是成都市的重要功能区，以发展高新技术产业、物流配送、科研教育、交通枢纽为主的园林式城区；城区人口规模规划至2010年为25.5万人，2020年为45万人；城区建设用地2010年为31.3平方公里，2020年为53.2平方公里。,双流县工业主要分布在食品加工、医药制造、化学制品、电器机
7、械、非金属矿物制品等12个行业大类。在12个行业大类中，有规模以上企业140余户，占全县规模以上企业的60%。从我县规模企业的经济总量来看，又集中分布在生物制药、机械制造、电子信息、绿色食品及新型材料五大主导产业。我县工业产业布局集中趋势比较明显，主要集中于生物制药、机械制造、电子信息、绿色食品及新型材料五大主导产业。,从我县现有工业集中区来看，西航港开发区发展优势明显,九江、黄水、东升、华阳等工业集中区发展迅速，初现雏形。具有一定规模的工业发展区有6个（西航港开发区、九江工业集中区、彭镇工业港、蛟龙工业港、东升轻工业集中区、黄水新材料基地）。,在西航港工业集中区现有基础上，向东、向南延伸，即
8、黄胜路以东、迎宾路以西、成环路以北，双华路两侧及以南，西航港街道、华阳、公兴、黄甲接壤区域，总面积45000亩（30km2）。其中，成雅高速以西，双龙路以北，双华路两侧及以南区域为20052020年工业重点发展区域，到2020年新增工业用地12000亩（8km2）；成雅高速路以西、（新规划）双华路以南区域及成雅高速路以东区域33000亩（22km2）为工业发展远景预留区域。,西航港工业集中区发展空间及规模,“一区四园”工业发展新格局,“一区”：西航港工业集中发展区“四园”：围绕产业集聚，有效整合资源，做优做强优势产业，倾力打造西航港工业集中发展区医药食品、机械电子、光电与新材料三大关联优势产业
9、专业园，产业协作配套园，形成优势相对集中的工业集群。,区域产业规划,双流县工业布局规划,双流拟建33平方公里新能源产业承载平台,朝着打造中西部首屈一指的新能源城的目标，双流县将重点发展太阳能、核能、风能等装备制造业，全力打造新能源产业核心承载区，将建设新能源产业技术研发基地，并规划到2017年，新能源产业规模以上企业达到100户以上，将形成销售收入超千亿元的新能源产业集群。,双流县按照成都市委、市政府的统一部署，将把大力发展新能源产业作为转变发展方式的基点，大力引进和培育光伏、光电、光热和核能、风能等新能源项目，全力做强新能源装备制造产业。,为大力发展新能源，我县的承载平台西航港经济开发区已规
10、划新能源产业基地33平方公里，并制定出台了以发展新能源产业为重点的现代制造业扶持政策，设立了5亿元的专项资金，重点对新能源产业项目引进、大企业培育、企业自主创新以及上市融资等方面予以大力支持；突出纳贤引才和技术研发，建设新能源产业技术研发基地，形成以优秀人才队伍引领优势产业发展的局面；充分依托国家级光伏产品质量检测中心、国家级中低压电气产品质量检测中心、国家级硅材料工程技术中心、天威太阳能光热发电技术与装备研发中心等7个技术研发检测平台，瞄准产业高端，尽快形成高水平的新能源产业关键技术研发基地。,新能源发展核心区将成为双流工业增长极,双流县空港新能源布局规划,打造物联网高地,双流利用自身的优势
11、推进系统集成、感知识别、新型传感、通信传输、微型控制“五大重点产业”发展，打造物联网产业基地。按照该县制定的目标，到2012年，全县物联网产业规模将达100亿元以上，在定位跟踪、传感器件以及物联网相关领域，形成20家以上龙头企业，集聚100家以上骨干企业，基本建成“国际知名、国内一流”的物联网技术孵化和产业化基地。从2010年起，县财政每年设立2亿元专项资金，对物联网产业发展予以扶持。,成都市将双流县确定为全市物联网产业承载地，规划了成都（双流）物联网产业园区和占地80亩的物联网科技孵化园。目前，双流拥有物联网企业十余户，实现产值30余亿元。今年已引进物联网产业项目8个，总投资60.2亿元。已
12、形成物理传感器、光电传感器、光电集成芯片研发、芯片设计与封装、读写器产品制造和应用系统集成等主导产业。,主推五产业,双流还以统筹城乡公共服务体系建设为切入点，实施“感知双流”方案，建设“智慧县城”，率先推进“感知水务”和“感知医疗”等示范项目建设。与此同时，双流还在着力推进“感知物流”“感知城管”“感知电网”等多个领域的物联网建设与运用。,双流县物联网布局规划,双流县县域对外综合交通总体规划图,东升,交通及配套设施规划,区域交通规划,目前境内交通四通八达,1、双流国际机场：距县城仅2公里，开通国际国内航线160余条，已成为全国第四大航空港2、成昆铁路：横贯南北，设有白家、公兴两大货站3、公路：
13、川藏公路、成乐大件路、成雅高速路、成都外环高速路、机场高速路、国道213线穿越全境，另有天府大道、金华路、华龙路、双温路、双黄路、籍黄路数条高等级公路，通车里程2882公里。,双流有成都双流国际机场，除了十余条干道对接成都主城区，2条铁路、3条高速公路穿境而过，还有在建和规划建设的城际铁路3条、地铁轻轨9条、高速公路2条，基本形成了四通八达的立体交通体系。,未来的双流将是成都卫星城中轨道交通最密集的区域：共有五条轨道交通（地铁或轻轨）线路穿过。这些轨道交通线路中，有四条线路分别沿成仁路、天府大道、成昆铁路、老川藏路，由北向南从中心城进入双流；另外有一条轨道线路从成仁路出发，沿着武侯大道，由东向
14、西穿过府河、天府大道、成昆铁路和成雅高速，最后向西南延伸至双流机场。,双楠大道,由双楠、成都双流国际机场、双流东升老城和双流新城四大区域围合而成的低密新区新双楠。8车道的双楠大道横向贯穿整个新双楠区域，起点内双楠，途经武侯新城，跨越绕城路，再到双流新城，延伸至牧马山。现在，沿着双楠大道继续往双流方向，天府广场与双流国际新城的直线距离缩短在10公里的范围内，将东升到成都的距离进一步拉近。,东升与成都的进一步靠拢，凭借自身发展的规划和定位，包括已呈现的8500亩大型城市湿地公园，名校、各高级别体育场馆配套、酒店等对成都居家和投资客群的吸引力加强。并且借新双楠的发展规划，将更加促进和加快东升镇的发展
15、，而进一步带动该区域房地产业的进一步升温。,备注：垃圾焚烧厂处于九江，离本项目区域有较远距离,区域配套设施,目前区域配套,其他:棠湖公园,教育配套：双流县棠湖中心小学、东升镇棠湖小学、棠湖中学、四川省双流县中学、东升一中、四川省双流县职业中学、东升二中,商场:英邦百货、荣盛百货、白河超市、福乐家超市,医院:双流县中医院、双流县第一人民医院、双流县妇幼保健院,邮局:双流县邮政局棠中路邮政所、东升街邮政所,银行:中国银行、交通银行、邮政储蓄,区域配套设施规划,航都文化艺术中心,西航港创业中心,四川国际高尔夫俱乐部,双流县文体中心,谢菲联足球公园,国际五项赛事中心,国家羽毛球训练中心,1.2.3双流
16、县经济指标,双流县各项指标图,双流县综合实力连续九年跻身全国百强县行列，连续十三年名列全省“十强县”榜首，县域经济基本竞争力排名由全国35位上升为33位，位列中西部第一，全国中小城市综合实力百强排名第29位，最具投资潜力百强排名第28位。,小结,1、迎合成都世界现代田园城市的发展，双流当前的规划更加完善，更明确了自身发展的重点，同时也使得东升的规划和发展提速；2、双流清晰的工业布局，在带动双流发展的同时，带来大量的高科技人才，以及工作人群，形成了大规模的客户群，为房地产业带来需求的基础；3、双流交通发达，3条城际铁路、9条地铁轻轨、2条高速公路，让双流跟外界连通更为紧密，其中东升规划有地铁3号
17、线，能更好的促使客户群的扩张；4、东升镇规划了大量运动以及教育配套，加之8500亩的湿地公园，在工业发展的同时，注重人居环境的打造，创造东升宜商宜居的环境，为房地产开发提供了有利条件。,2010年1-10月主城区土地市场（不含工业用地）,主城区1-10月供地走势来看，前5个月基本平稳；受成都市土地政策的影响，6-8月份供应量急剧减少，9月开始止跌回升；因近期新政出台时间较晚，对土地市场的影响尚未体现。,主城区：土地,2010年1-10月主城区住宅用地月度成交面积走势图,1-9月主城区住宅用地成交几乎都集中在1-5月份，共计成交1721.87亩。受成都市土地政策影响，6-8月仅成交120亩。从9
18、-10月发展趋势来看，成都土地市场开始出现复苏。,以5月为分水岭，成都土地市场冰火两重天，1-5月土地成交量占前九个月的70%以上，9月份土地市场开始复苏，10月增势明显。,1.3.1 成都主城区土地市场,1.3 房地产市场背景,10月份统计数据截止至10月25日,2010年所有用地成交价格在4、9、10月份达到高峰，为982万元/亩，5-8月由于新政的影响，价格下降明显，但进入9月，随着保利等品牌开发商的入场，价格爬升至1226万元/亩的峰值。2010住宅用地月度成交价格也是4、9、10月达到高位。,上半年主城区居住用地成交单价稳中有升，5-8月受新政影响，土地成交单价有明显下降，但随着品牌
19、开发商的进入9-10月份价格迅速攀升，达到年度高位，预计随着9月新政的效果显现，10年底土地价格将有所回落，但会总体保持平稳。,10年1-10月主城区所有用地成交均价,10年1-10月主城区住宅用地成交均价,10年土地成交情况总体上保持，至10月25日，成交量达到09年全年额77%，已超过08年全年交易量。,10年1-10月主城区住宅用地成交2300亩，占09年全年成交土地的79%，发展相对稳定。,07-10年主城区所有用地成交情况,07-10年主城区住宅用地成交情况,根据10年9、10成交情况，及国土局现阶段拍卖信息来看，10年主城区土地成总体交量预计与09年差距不大，住宅用地有可能超过09
20、年交易量，成都市房地产市场维持着持续的发展。,10年1-10月所有用地成交价格为697万/亩，比09年上涨31%，与07年成交价格876万/亩相比，下降20%,处于平稳中的逐渐上升期。,10年1-10月住宅用地成交价格为683万/亩，仅略低于09年水平，总体保持平稳。,10年主城区所有成交价格上涨31%，仍然处于近3年的高位，总体呈现上升趋势，但住宅用地价格受新政影响有所下滑。,07-10年主城区所有用地成交价格,07-10年主城区住宅用地成交价格,10年1-10月主城区土地市场发展曲折，但总体保持平稳，新政后，开发商对土地的热情度有差异，造成土地市场的波动：1、即使10年在中央政策的调控下，
21、预计主城区土地交易量同09年基本持平，价格有所上升，表明开发商对市场信心很足；2、10年主城区土地市场在波动中前进，但整体属于平缓上涨趋势，为房地产业的健康发展提供了巨大支持；3、10年土地市场呈现出两头火热的情况，年初土地市场尤为火爆，各大开发商以饱满的热情大力拿地，成交土地量、价均位于高位，其中，以1、4月表现最为活跃，成交土地多达1000亩，9月份开始随着品牌开发商进入，土地市场重新火热，预计年底将成平稳发展态势。,主城区：商品住宅,07、08、09三年主城区住宅的供应量保持23.3%、12%的下降幅度，2010年1-10月供应量占到09年全年的66%，达到580万方，同时销售面积为53
22、1万方，市场供求平衡，供销比为1.1。,10年住宅市场供需平衡，供销比为1.1，4月份为供销量高峰。,月均供应59万方左右，以4月为分水岭，4月以前呈现“供销同涨”的态势，自4月以来，供需均明显受到了调控政策的影响，供应与销售量双双持续走低，供销比曲线处于下降趋势，6月市场总体表现供小于求，市场各方对后市政策的导向和市场发展的预期看低，观望情绪较大。月均成交54万方左右，成交量在1-2月春节期间略显平淡，4月份成交最活跃达到成交高位；受楼市新政影响，5月份，住宅交易严重下滑，月度跌幅34.8%，6月-8月延续了成交低迷的表现，9月市场开始回升，接近4月最高水平。,9月新政带动下，10月份截止2
23、4日，整体交易量保持稳定，没有打的波动，后市发展平稳,1.3.2 成都主城区住宅市场,商品住宅存量100-200万方,商品住宅存量800万方左右,商品住宅存量360-400万方,10年整体供应量保持平稳，成交量在4月新政前后有将大波动9月开始出现明显回升，按照目前供销发展走势，10月以后市场存量将保持平稳。,10年上半年主城区各行政区成交量同比均有不同程度的下降，众多区域降幅较为明显。高新区成交68.8万方，为主城区成交面积最多的行政区，同比下降7.2%，也是降幅最小的行政区，从走势来看未来高新区将为主城区成交量的提供重要支持。成华区成交51.9万方，同比下降70%，为主城区降幅最明显的行政区
24、。,2010年主城区各行政区成交量均明显下降，高新区成为开发热点。,案例：5月31日保利花园一期一批次开盘各面积段去化对比,90平米以下首置产品为市场需求主力，成交占比均超过50，受宏观调控影响，整体销售量下降的情况下，刚性需求仍然大量存在，宏观调控预期看低影响成为下订主要障碍。90-120平米首改产品前4月成交量呈逐月递增之势，受房贷新政影响，改善性成交明显受抑制。120-150平米再改产品成交量前4月占比均保持在20左右;150平米以上舒适、享受型产品市场占比在8左右，调控存在情况下，下降并不明显。,宏观调控下，首置、部分首改成主导，改善性需求受抑制。,9月份第二波调控出台，目的在于巩固现
25、有成果，进一步打击投资客户，抑制改善性需求，首置和首改客户成为主导，同时政策对于这部分客户的影响将会进一步减弱。,从统计数据分析，1-5月20日主城区商品房成交中，住宅物业占92%，其次为商业用房，占4%，办公用房最低，仅为1%。2010年1-5月20日主城区商品房成交中，住宅物业占75%，其次为车库用房，占11%，办公用房占8%，商铺也占5%。从主城区各物业成交结构的变化来看10年上半年受政策影响，住宅市场成交量明显减少；主城区车库用房需求量较大，车库销售成为部分开发商淡市完成销售任务的一大选择；同时办公写字楼成交量同比上升118%，办公写字楼投资升温明显，伴随着地铁元年的驶入，城南CBD核
26、心区的写字楼区域倍受关注，有效的拉升办公写字楼市场需求，下半年写字楼投资需求将继续扩大。,2010年1月-5月20日主城区商品房各物业成交结构较09年同时期变化较大，住宅市场成交量占比明显下降，车库成为部分开发商回款任务的保障，而写字楼成交量大幅上升，商业投资升温明显。,10年市场总结,1、10年市场回归理性，住宅市场供需较为均衡，住宅存量保持在400万方左右，得益于政策的完善，房地产市场日趋规范；2、以5月份为分水岭，10年初延续09年火热氛围，住宅市场销量继续攀升，后受新政影响，观望情绪浓厚，有短时间下滑，8月后市场逐步升温，至9月底中央后续出台新政；3、中央对房地产市场的监控更加严厉，当
27、8-9月份，房地产市场出现涨价苗头时，9月29日，中央及时推出第二波新政调控房地产市场，这表明政府打压房价决心。4、10年主城区各行政区域成交量较为均衡，高新区成为主城区房地产市场的热点，09年的热点区域成华区下滑明显；5、受政策调控，投资性客户日益向商业地产转移，商业投资开始升温，改善性需求客户受到抑制，刚需和首改客户成为市场主力军；6、开放商与客户的博弈周期变短，4月新政后，短短3个月时间，市场明显复苏，可见政策对市场的影响力减弱，并且政策对于首置和首改客户影响越来越弱。,2010年上半年成都市区商品住宅总成交1016.2万方，同比09年下降21.7%。2010年上半年成都市主城区商品住宅
28、成交325.8万方，同比09年下降47.2%。2010年上半年成都市郊县商品住宅成交690.4万方，同比09年上升2.8%。郊县住宅与主城区成交量之比09年为1.09，10年上升为2.12.,2010年上半年住宅整体低迷的情况下，郊县成交量不降反升，整体表现优于主城区，郊县市场发展加速。,郊县住宅市场,10年上半年五大郊县总成交576.4万方，尽管受宏观调控影响，仍然创07年至今的上半年总成交量的新高。伴随着09年楼市的火热表现，五大郊县的成交实现了一次腾飞，10年上半年五大郊县表现依然稳定，并未被立刻打回原形。双流成交227.4万方，约占五大近郊成交量的4成，6月成交价格为6210元/平方米
29、，高出其他郊县约1000元/平方米。主要集中在人南沿线，华阳片区。郫县09-10年成交量较07-08年有较大放量，中信蜀都新城的规划打造、快铁和地铁对于郫县房地产发展的促进作用明显。,上半年五大主要郊县表现稳定，其中双流一家独大，量价稳定。,郊县住宅市场,区域在售项目,目前区域有10个项目，其中：1、有两个为预告项目，主要有联排别墅、洋房和小高层产品。国奥村：别墅、洋房、小高层；御苑映月湾：高档电梯。2、有四个项目为尾盘销售，无后续房源，有的剩余体量在一百以下，甚至仅五十以下，预计在今年或者明年初将售罄。3、目前在售的主要项目有三个，东立国际花城、御苑枫景、富豪新岸、时代锦城，且后续房源较多，
30、特别是东立国际花城还有较大体量。,1.3.2 区域商品房住宅市场发展现状,近期供需情况,近期销售价格走势图,区域目前商品房供应量较为充足，月均新推房源在300套以上，市场存量保持在1300套以上；考虑到目前区域内香楠湖、泊林镇、都市阳光等项目位于尾盘销售阶段，御苑枫景、东立国际花园、国奥村、御苑映月湾是片区未来供应的主力；受新政影响，区域5-8月份销量有所下降，月均销量在330套左右，9月销量回升至542套；价格方面，4-6月份逐渐下降，7月以后维持在4600元左右，目前处于平稳发展阶段。,9月份销售情况,9月份销售价格及优惠,9月供应情况,1、目前本区域内总共有10个项目，4个项目处于尾声，
31、4个在售，2个预告，故目前来看本区域竞争较为缓和；其中有4个项目处于尾声，并且剩余体量大多在100套以内，并且剩余户型较大，预计在年内或者明年上半年将全部售罄；在售项目有4个，目前的销售情况都比较好，特别是在有新户型推出时，销售较为火爆，但御苑枫景仅剩余一栋50左右的小户型，时代锦城也只剩余两栋，后续房源较多的有富豪新岸和东立国际花城，目前在售基本为小高层电梯产品；预告项目有2个，将出现小高层、洋房、别墅产品。2、预计在明年初，尾盘项目售罄，在售项目房源减少，住宅用地供应较少，新增项目有限的情况下，市场将会出现一段时间的真空期，会出现市场竞争小，在售项目唱主角的状况；3、在此阶段拿地，趁市场寡
32、头时入市，是本项目销售的较好时机。,区域市场现状小结：,07-08年双流县东升镇土地出让成交信息表,1-3-3 区域市场未来整体供应量及产品形态,09年双流县东升镇土地出让成交信息表,09年东升镇的土地出让以工业用地为主，住宅用地也只有21亩，可以看出未来东升镇的工业发展迅速。,09年双流所有用地共计成交5678亩，同比08年成交4945亩，上升了15%，与07年成交9489亩相比，下降40%，成交量整体位于高位。,09年双流住宅用地成交342亩，与07年9329亩和08年2796亩相比，均有较大幅度的减少，分别下降98%和88%，住宅用地成交仅占所有用地成交的6%，该区域09年主流成交为非住
33、宅用地。,09年双流土地成交以非住宅用地为主，成交量为5678亩。,09年双流所有用地成交价格为81万/亩，同比08年66万/亩上升23%，土地价格有所回升，与07年158万/亩相比下降了48%，整体成交价格水平偏低。,09年双流住宅用地成交价格218万元/亩，与08年102万/亩和07年161万/亩相比，分别上升114%和35%，住宅用地成交价格明显拉升至高位。,09年双流住宅用地成交价格为218万/亩，明显上升至较高水平。,10年双流县东升镇土地出让成交信息表,10年东升镇出让的土地，其性质主要分为三大类：工业、商业、仓储，只有一个地块是商业居住兼容用地，且目前双流的土地出让公告也未涉及东
34、升片区，可以看出，未来东升镇商业发展较为迅速，特别是商贸和鞋业，集中在迎春桥社区，而房地产住宅市场未有大的变化，住宅土地资源目前较为稀缺。,小结,1、双流前期的土地多放量华阳，导致东升的住宅用地出让量较少，下阶段东升的土地市场会有进一步的规划和出让指标，随着东升的发展的重视，追捧度的提高，土地价格会有上涨的可能，故现阶段拿地有利可图；2、就现有项目和土地成交情况来看，当前至明年都将是竞争比较缓和的时期，且当下洋房是比较受欢迎的产品，而供应量却有限，故本项目在做产品组成时，可进一步考虑；3、在未来，项目和房源都在进一步减少，而土地放量有限，会出现土地紧缺，供不应求的状态。,1.3.4区域未来房地
35、产市场增量,一、呈现项目：在售项目 亮相项目,二、住宅用地：已成交土地 已规划的项目周边可能成交土地,呈现项目,国奥村（建设中）,御苑映月湾,东立国际花城,在售项目,亮相项目,老城区,住宅用地,本项目,新妇幼保健院,A地块,c地块,b地块,2010年1-10月份成交土地3582亩，9-10月份土地成交量逐步上升，在九月新政后，政策对市场的影响减弱，预计年底的土地成交保持平稳。按土地转化为商品房所需时间为1年来判断，明年商品房的放量又将达到一个高水平，形成市场供应的小高峰。,土地,1.3.4 成都及区域房地产市场发展趋势判断,07-10年主城区所有用地成交情况,政策影响：2010年9月29日第二
36、波调控出台，2010年及2011年市场上的投资投机需求将大幅减少,2010年4月调控政策后，仅三个月市场便回暖转热，政策对市场的影响力渐弱，刚需客户对调控由期待变为淡漠，购买需求不会发生大的变化；政策对投资型客户的打压效果明显，有效的将投资客从住宅市场转向商业地产，将导致商业地产的进一步发展，未来住宅市场的主导客户将以首置和首改为主，关注90以下的小户型为主。,一、09年及10年上半年房价过快上涨，已经挤压了很多具有真实购买需求而购买力有限的客户若2011年房地产市场进入健康有序的发展，房价上升节奏得到有效控制，这部分客户将会重新回到市场。,客户,2010年底及2011年随着经济的发展，收入增
37、加，需求将依然比较旺盛。,人民日报1月1日报道，最新的一项调查显示：根据调查，近六成1980年出生的职场人表示，不能承担社会和家庭责任；五成以上1980年出生的职场人在工作上力不从心；近五成调查对象无房无车，且处于未婚状态。,二、刚需依然是市场不变的主力军“80后”刚性需求爆发,房价：政策层面抑制房价上涨过快，但未抑制上涨，2011年房价将继续上行。,政策层面提出抑制房价过快上涨关键词：过快从政策角度并未抑制房价的上涨10年土地市场来看，土地价格保持均衡，有小幅上涨，房价下跌的可能性不大,房价,需求依然保持旺盛，国家对改善型住房需求的支持未变，给予房价上涨予以支撑；,2011年的房价，在依然倡
38、导经济挂帅的情况下，不会出现大跌大落的情况，仍会保持稳步上涨。,房价：房地产政策日益完善，房价涨幅将受到控制。,近期：1、2010年下半年的住宅市场供应量大，商品房的新增房源充足，按照目前供销发展走势，10月以后市场存量将保持平稳。2、受9.29政策影响，住宅市场的投资客会受到抑制，转而投向商业，而一部分购买力弱的刚需和首改也会受到一定程度影响，购房时间推迟；3、相反，在未实施“限购令”的城市，政策的弥漫，反而会加速一部分限购行列客户（投资客或者外地客户）的加速下定。远期：1、房价会出现缓慢上升的趋势；2、部分观望的客户将在市场平稳后，转而入市。3、政策调控的周期缩短，证明其对房地产市场的调控
39、效果并不明显，更让购房者意识到房价下跌的可能性不大，对真正有购房需求的客户，特别是刚需和首改的影响会更加小。4、而从开放商拿地的热情来看，对房地产市场仍然信心充足，面对政策调控更加理性。,开发背景研究,区域房地产市场发展格局竞争环境研究,市场研究结论,经济发展背景,城市发展背景,房地产发展背景,区域房地产市场发展格局,区域房地产市场板块划分及板块属性研究,区域房地产市场板块特征分析（产品特征、客户特征、供应特征等对比分析）,竞争环境研究,项目地块现状,项目建议,1,2,3,主要内容,市场小结,A区,B区,如图，东升分为新老城区，而目前在售和将售的项目主要集中在新城区内，特别是新老城交界处，故将
40、新城区划分为A区、B区和C区进行研究，而B区项目较多。,C区,2-2,2.1 区域房地产市场板块划分及板块属性研究,板块划分,C区,C区,该区域优势：离蛟龙工业港较近，对于在产业园的工作人士或者生意人士有较强的吸引力，在此置业的可能性极大。目前在售项目仅人居都市阳光，且处于尾盘销售，剩余房源都是130左右的大户型。,A区,B区,A区,该区域优势：政府新新政中心、县检察院、县劳动局、县防震减灾局、规划局都在此区域办公，对于政府官员的购房吸引力极大。目前仅有一个项目御苑映月湾，在预告阶段，但其定位主要为高档社区。,B区,该区域属于新城区但靠近老城区，可以方便享受老城区的成熟配套，弥补新城区目前配套
41、不足的缺憾，也可以享受公园景观，是居家的首选。目前该区域住宅项目较多，竞争较为激烈。,第一档主要代表为御苑枫景、棠湖泊林镇和新岸，定位较为高端，客户主要以当地公务员和生意人为主；第二档次主要以香楠湖、时代锦城为代表，客户以企事业单位和个体户、拆迁户为主；第三档次以人居都市阳光、东立国际花城为代表，以个体户和拆迁户为主。,目前来看，东升房地产市场最发达的地区集中在B区，而A区和C区都仅有一个项目，目前本项目区域竞争相对激烈，但香楠湖、国栋南园五星城和泊林镇项目已接近尾声，在未来对本项目将不构成影响。,2.2 区域房地产市场发展格局,B区,A区,C区,客户组成,成都,本地生意人,教师职工,周边乡镇
42、,拆迁户,政府机构,阿坝、新疆,二级城市,置业目的：本地：1、婚房 2、改善居住环境换房 3、拆迁 4、投资 5、身份象征 6、其他 非本地：1、返乡养老 2、价格 3、看中双流教育资源 4、工作所需 5、看中双流发展 6、生活环境 7、其他,2.3 区域房地产市场板块特征分析,2.3.1客户特征,B区项目较多，从其客户组成来看，主要分为：公务员政府机构人士、拆迁户，本地生意人、二级城市客户，周边乡镇客户，成都客户，阿坝、新疆返乡养老客户、看中双流教育资源客户，其他。,在售项目客户分析：,双流购房客户表现为：1、以本地客户为住，辅以其他看中双流资源和发展的客户，其客户构成较为丰富，但也有一定的
43、区域性；2、双流购房客户有较强的购买力，大部分购房目的为改善居住环境，比较注重居住的舒适性，且以自住为主；3、双流客户购房一方面看中房屋单价和总价，对户型没有太大的要求，仅要求方正，明亮；4、目前双流发展迅速，土地拆迁较多，拆迁户持补偿费购房是购房客户的一大来源。,2.3.2 产品特征：,1、受限于航空限高，区域项目以小高层和洋房为主，小高层在14F，洋房在6F；有部分在当地认可度较高的项目，在能满足指标的情况下，产品组成会是洋房加小高层，以高层提升项目品质，进一步提高项目价格。2、户型面积：洋房在110-200，有大尺度露台设计，基本设置了功能房，厅房设计尺度宽松；电梯在46-140，功能较
44、为完善，保证了双阳台设计，基本保证了明厨明卫，功能分区大部分合理，部分布置了多功能间，3、小区规划：部分中庭规划明确，内庭有人工湖，景观小品，其余项目也较为重视绿化景观的打造；,4、建筑风格：区域主要以欧式和现代风格为主，欧式的以香楠湖为代表，现代的以御苑枫景为代表，对建筑外立面的打造都较为重视，除东立白色外立面外，其余都以暖色调为主；5、户型组合：区域内主要以点式连体为主，采用围合式布局；6、配套：少部分项目采用精装入户大堂、内部未配备泳池；7、景观风格：区域内项目没有明确的景观风格；8、商业：区域内项目的商业配套多为社区底商。,1、均价、总价区间：洋房：6700元/，60-130万电梯：4
45、600元/，28-65万御苑枫景、柏林镇属于第一团队，整体售价较高；2、销售速度：近期，区域市场月均新推300套房源，月均销售330套左右，供销比为0.9，房地产市场较为活跃；3、优惠：大部分项目常规优惠为一次性付款优惠2%，按揭优惠1%，部分推出特价房进行促销，还有部分项目有购房送家电活动。,2.3.3市场销售：,竞争研判,东升组团,从目前在售和预告项目来看，区域内项目并不多，且每个项目有其不同的定位，购房客户有一定的区分；从土地出让来看，09年到目前，东升的土地成交并不多；但从规划来看，黄色区域为居住用途用地，可以看东升镇有很多这样性质的土地用途规划，如果未来出让拍卖，则形成较大的竞争。,
46、2.4 竞争关系研判,御苑枫景3期金枫阁,项目特色：项目外墙、屋面采用保温节能材料，大量采用断桥铝合金和双层中空玻璃。设计为独立入户,层层退台的设计。,9.10日开盘，目前在售为2、7、8号楼新开200多套，和3、4、6号楼剩余房源，一个多月销售75%左右；5号楼已售罄，目前剩余1号楼的小户型，9号楼4层办公。,2,7,8,6,3,4,5,2,1,9,御苑枫景3期金枫阁,销售情况,9月销售详情,在售2、8栋户型配比,户型：44-180主力户型：82-90套二，滞销户型：130以上套三客户对单卫和双卫都有需求，小户型也有一定的需求量。,客户：以双流本地人为主，多选择自住，并且相比，当地的拆迁户多
47、一些。目前项目一二期已经呈现，且在当地有较好的口碑，对客户的吸引力较大，选择在此居住的人群多看重其较好的居住环境。,价格：均价5200元/，目前在东升区域价格处于高位，但因其品质到位，销售情况依然较好。,两室两厅一卫 69.53,两室两厅一卫 82.46,两室两厅双卫 87.96,两室两厅双卫 88.70,金枫阁户型图,两室两厅单卫 90.30,三室两厅双卫 120.92,三室两厅双卫 125.52,三室两厅双卫 135.03,御苑枫景3期金枫阁,棠湖泊林镇,棠湖泊林镇,产盘包括：多层、洋房、小高层目前在售为洋房，多层和小高层已售罄，且无后续房源。洋房和小高层较受客户欢迎。,客户：政府高官和当
48、地公务员占了大的比例，形成了机关的特有圈层，还包括甘孜、阿坝、二级城市的购房者，看中东升教育资源，或者离机场较近的位置优势，相比，客户更倾向洋房。,户型：目前剩余户型在110以上，主力户型：100多舒居套三，滞销户型：150以上大户型。客户对120以内的洋房接受度较高，底楼带地下室户型面积较大，销售有一定难度。,价格：洋房7000元/，电梯5200元/，价格在高升区域较高，洋房和电梯分开推售。,东立国际花城,入住人口约2.4万人口,与亚洲第一的生态公园占地8500亩，仅一墙之隔,东立国际花城,目前在售房源包括3#、6#及新推的5、9栋楼，存量房源200余套；,在售1、5、9号楼户型配比,价格、
49、优惠：3#楼房源面价5100元/，根据户型不同送平均5-9万的豪车基金（直抵房款），每套房源均可享受，最高达91888元豪装基金，实际成交均价4400元/左右；其他房源目前以一口价方式进行促销，套一4088元/，套二4180元/，套三4280元/；9月成交120套，国庆成交45套左右，销售情况在东升处于领跑地位。,客户：该项目主打性价比，故在此购房者多看重其价格，还有规模，以及其地理位置。,在售户型：77-93主力户型：80多套二，该项目80%为100以下户型。,1室1厅1卫1厨 50,2室2厅1卫1厨 84,2室2厅1卫1厨 76,3室2厅1卫1厨 92,东立国际花城,3室2厅1卫1厨 11
50、8,富豪新岸,9月销售情况,富豪新岸,目前在售房源主要为1期2批次剩余房源，高层产品余20多套，1期1批次房源仅余几套，均为88和1172种户型；,前批次1、5、6、9号楼户型配比,价格：洋房：6700元/；电梯：4900元/受传统市场“金九银十”的影响，新岸开发商10月份对售价进行了调整。洋房涨幅达到1000元/，高层达到500元/。,客户：以本地客户为主，其中还包括了一部分成都购房者。该项目客户对电梯的接受度高于洋房，主要原因还在于电梯的价格远远低于洋房。,在售户型：146-230洋房；77-110电梯主力户型：160左右洋房和80多套二；滞销户型：200以上洋房,香楠湖,该项目处于尾盘销
