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1、,中益国际家居商业业态规划报告,太平洋（香港）国际商业集团&泛亚星美商业管理（大连）有限公司,业态规划应以市场需求为依据，根据我司前期大量工作的成果及与开发商研讨的意见，我司对市场需求的研判是：金州、开发区、北三市目前需求量相对较小，但在未来，随着大连全域化发展的战略措施深入，未来金州、开发区及北三市房地产市场发展空间巨大，金州、开发区及北三市将成为人口增长承载之地，必然成为大连市民未来的主要居住之选择地。最终形成占据两区，辐射三市，渗透大连，影响东北未来金州开发区及北三市的中高档装修需求日益增加，中高低档家居以家装需求形成全覆盖的格局。,对未来市场需求研判,市场供应现状,零售市场,批发市场,
2、后盐陶瓷批发专业市场、中高档产品，大连市目前最大最全的陶瓷批发市场，零售价格低于终端市场30%金州陶瓷批发专业市场、中低档产品集散地,大连中高低全覆盖、未来红星美凯龙截流大连客户金州中高档市场供应不足开发区中高档市场供应不足北三市中高低档市场供应不足,市场存在需求，但供应市场没有优势资源，但我们的项目有居然之家主力店，这方面足可以影响和替代目前现有的市场供应,供应市场,1、零售市场商圈确定金州、开发区、北三市商圈规模年房地产销售面积200万平米，普兰店30万平、瓦房店30万平、庄河30万平，开发区50万平、金州主城区60万平平均装修单价600元/平，市场空间为12亿。档次划分20%为中高档需求
3、，大连市高档需求全域化都依托大连大世界家居及月星家居80%为中档家居、建材需求主力店和商业街区商圈年市场增长率20%-25%2、批发市场竞争对手：后盐陶瓷城、原老市场竞争优势：从地域上截流北三市客户，同时后盐陶瓷城的中高档定位不符合北三市的需求商圈确定北三市为主、金州、开发区、大连为辅,市场规模研判,主力店零售市场，中高档全覆盖主要针对金州、开发区、北三市市场辅助针对大连市场商业街区批、零市场，建材集中定位后期陶瓷、卫浴、灯具、布艺四大业态批发市场：针对大连、北三市批发市场经营业户零售市场：针对主力店不足或缺失的辅助业态，中高低档全覆盖,市场界定,定位前提因素：市场需求及供应分析集中化家居建材
4、业种要求商业街区与居然之家形成业态差异化整体家居建材商业形成中高低档零售、批零全覆盖的共生大商业格局,业态定位考虑的因素,项目商业规模及功能：经营规模=主力店13.2万平+商业街区4.3万平=17.5万平功能=居然之家中高端零售+商业街区批零市场+餐饮、超市配套,业态定位前提因素,一、居然之家主力店,商业组合,三、商业配套,二、商业街区,居然之家主力店沈阳店 位于沈阳市皇姑区黄河南大街营业面积近八万平米。是北京居然之家投资控股集团有限公司投资的全资子公司，是沈阳市内第一个集品牌展示和销售为一体的购物中心，经营较成功。,居然之家沈阳店业态布局情况,一楼洁具品牌41家五金超市：2000平,居然之家
5、 一层,居然之家洁具品牌41家,二层瓷砖品牌20家地板品牌44家楼梯品牌6家石材品牌3家,居然之家 二层,20家瓷砖品牌列表,居然之家瓷砖品牌20家,居然之家地板品牌44家,居然之家楼梯品牌6家,居然之家 三层,三层业态：板式家具34家古典家具2家饰品2家,居然之家板式家具品牌34家,居然之家 四层,四层业态：儿童家具7家沙发15家床类17家饰品类3家,居然之家儿童家具品牌7家,居然之家 五层,五层业态：实木家具10家古典家具16家由于实木及古典家具为居然之家主力业态，所以不进行深入分析,居然之家 六层,六层业态：窗帘10家壁纸13家厨电20家灯具3家饰品9家地毯6家,居然之家窗帘布艺品牌10
6、家,居然之家壁纸品牌13家,居然之家 七层,七层业态：家装6家吊顶7家艺术玻璃2家橱柜15家门窗55家,居然之家灯具品牌3家,1、露易莎2、光大3、琪朗,居然之家橱柜品牌15家,居然之家门业品牌34家,业态比例表,居然之家 业态比例,灯具、地毯、窗帘、壁纸、等装饰材料业态为辅助经营业态；五金涂料超市经营面积小，属于辅助经营业态,主力经营业态（超过10%的）A家具B洁具C地板D门窗辅助经营业态灯具、窗帘后期装饰材料业态,一、主力店,商业组合,三、商业配套,二、商业街区,业态布局的前提因素：1、与居然之家形成差异化和补充的共生格局2、针对老市场需求原金州陶瓷城客户业态需求的升级3、原有陶瓷批发商圈
7、已形成的规模和竞争4、形成大体量、大业种、大市场、小店铺的建材家居主题商业街区（市场）,商业街区业态布局的前提因素,原金州陶瓷城（现市场）业态比例,7、五金4%打造五金电料市场,1、陶卫20%打造陶卫区2、板材15%打造板材区,3、门业21%打造楼门区4、地板15%打造地板区5、橱柜9%打造橱柜区6、管业6%吊顶3%打造配饰区,依据老市场业态现状及未来市场发展趋势：,一层：以陶卫为主、板材区为补充,二层：以木装为主，补充其它,三层：五金电料市场,中益家居MALL商业街的业态布局：,8、居然之家和目前金州陶瓷城都没有灯具业态,四层：灯具市场,业态布局及业态比例,一、陶瓷洁具市场以商业街区一层打造
8、具有批发、零售的高中低全覆盖的陶瓷、卫浴市场二、门业、地板、橱柜及配饰（木装）市场以商业街区二层部分打造以门业、地板、橱柜、配饰四大区三、五金电料市场以商业外街的三层部分打造涵盖水件、锁业、油漆、小配件、电料为主的市场四、灯饰城以商业外街的四层部分打造高中低档全覆盖的灯饰城,四大集中业态,商业街区,街区定位：陶瓷城，以批发零售为主，陶瓷类产品全覆盖店面控制：招商运营顾及批发业态性质，单店面积控制在300-1000平之间经营形式：批发为主、零售为辅经营者定位：后盐陶瓷城商户、金州源陶瓷城商户、大连及周边家居建材等关联商户批发客群：大连、开发区为主，北三市为辅零售客群：金州、开发区、北三市及大连,
9、一层业态：陶瓷卫浴主题，板材、商业配套。,配套商业街,业态分布,陶瓷卫浴,板材街,二层业态：木装批发主题，配饰配套。,楼门街,业态分布,地板街,橱柜街,配饰街,三层业态：五金电料市场、美食广场及管理配套。,市场管理,业态分布,五金电料市场,美食广场,公寓,四层业态：灯饰超市、美食与管理配套。,办公用房,业态分布,灯饰超市,公寓,美食广场,业态定位结果,原有陶瓷城业态比例,对比结果主力业态比例基本吻合辅助业态以专业市场形式集中,一、主力店,商业组合,三、商业配套,二、商业街区,3号楼业态定位,示意图,22号楼,20号楼,22号楼,20号楼,3号楼,7号楼,定位：生活超市面积为1582平,生活超市
10、,3号楼1-3层定位,7号楼3层定位示意图,3号楼,7号楼的3层：市场管理处总面积为1071平。,市场管理处,22号楼,20号楼,7号楼,21号楼,7号楼4层定位示意图,3号楼,7号楼的4层：开发商办公总面积为1071平。,办公,22号楼,20号楼,7号楼,21号楼,21、22号楼3、4层定位示意图,3号楼,20号楼的3、4层：餐饮（美食广场式）：2567平,餐饮广场,22号楼,20号楼,7号楼,21号楼,中益家居业态布局及面积,预选规模商家与品牌,预选规模商家与品牌,商业街区预选品牌,商业街区可选陶瓷品牌176家,商业街区可选洁卫品牌150家,商业街区可选灯具品牌140家,商业街区可选门业品牌160家,商业街区可选地板品牌135家,商业街区可选橱柜品牌120家,
