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1、第二章 土地与土地使用制度,第一节 土地与房地产,一、土地的双重属性土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映,第一节 土地与房地产,（一）土地的自然特性1、土地总量的有限性2、土地区位的差异性3、土地位置的固定性4、土地使用的耐久性,第一节 土地与房地产,（二）土地的经济特性1、土地的稀缺性2、土地的区位可变性3、土地的报酬递减性?4、土地经营的垄断性,第一节 土地与房地产,二、土地在房地产业中的地位和作用（
2、一）土地在房地产业中的地位土地在房地产业中居于基础性的地位，是一切房地产活动，包括房地产开发、经营、物业管理、营销等的先导性资源，土地本身的自然特性和经济特性对所有与其相关的经济活动主体的利益都会产生直接的影响。1、土地在房地产开发中居于基础性的地位2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场3、土地的权属关系是房地产基本经济关系,第一节 土地与房地产,（二）土地在房地产业中的作用1、促进土地资源合理配置，提高企业效益2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段,第一节 土地与房地产,三、城市土地的特性现代社会由于大量人口集中在城市较小的地理空间范围内，城市的
3、产生和发展一方面带来了经济活动的集约化、规模化，带来了显著的集聚经济效果，但另一方面，也带来了集聚不经济的消极后果。这种消极后果突出地表现在城市生态环境日益恶化、交通拥挤以及滋生各类社会问题,第一节 土地与房地产,1、城市土地利用的集聚性2、城市土地利用的高成本性3、城市土地利用的高冲突性4、城市土地利用的综合性,第二节城市土地资源配置,一、土地资源合理配置的重要性1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要2、土地资源合理配置有利于节省社会成本3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的要求,第二节城
4、市土地资源配置,二、土地资源的配置方式提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式,第二节城市土地资源配置,土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。,第二节城市土地资源配置,三、土地资源合理配置的原则1、城市土地利用规划的稳定性原则2、城市土地资源利用的综合性原则3、城市土地
5、资源合理配置中贯彻以人为本原则4、城市土地资源合理配置的生态原则,第三节城市土地使用制度,一、城市土地使用制度的类别所谓土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定，它是整个土地制度的一个重要组成部分。土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制度的法律体现形式,第三节城市土地使用制度,城市土地使用制度可以分为两大类无偿的行政划拨制度有偿的市场交易制度,第三节城市土地使用制度,从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：1、城市土地使用权出让2、土地使用权划拨3、城市土地使用权转让4、城市土地使用权出租5、城市土地使用权抵押,第三节城市土地使用制度
6、,二、中国城市土地使用制度改革我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。基本特征就在于：一是行政划拨二是无偿无限使用三是禁止转让,第三节城市土地使用制度,城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段：1、征收土地使用费2、实行土地使用权有偿出让和转让3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件,第三节城市土地使用制度,三、城市土地利用规划（一）城市土地利用规划的内涵城市土地利用规划是指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、调控、监
7、督的一种方法通常与城市相关的规划主要有四种国土规划城市土地利用规划城市发展总体规划城市社会经济发展计划,第三节城市土地使用制度,国土规划是为协调经济发展与人口、自然资源、环境之间的关系而制订的生产力总体布局，也是对国土资源开发、利用、整治、保护的宏观控制性的构想和设计城市经济社会发展计划较多地研究和考虑时间约束，规定一定时间内国民经济发展和社会事业发展的主要要求，侧重于城市经济社会发展的物质内容城市发展总体规划是根据城市经济、社会发展的要求，在研究城市密度的前提下，对城市空间布局和城市形态的总体设计城市土地利用规划是城市发展总体规划的原始内容，也是城市发展总体规划的核心部分,第三节城市土地使用
8、制度,（二）城市土地利用规划的作用1、城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段2、城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性3、城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理,第三节城市土地使用制度,（三）城市土地利用规划的基本原则1、整体性原则2、区位原则3、超前性原则4、立体性原则5、区域性原则6、经济利用的原则,第三节城市土地使用制度,（四）城市土地利用规划的基本内容1、城市土地利用总体规划城市土地利用总体规划是城市土地利用宏观的、指导性的长期规划。它是根据上一级土地利用总体规划的要求和当地的土地资源特点和经济社会发展目标以及生产力布局和城镇化规划，确定城市土地利用
9、的方向、目标和结构分区以及骨干项目和基础设施工程的用地范围。同时，确定规划的主要措施城市用地总体规划的要求是，结构合理、布局得当、生态系统良好,第三节城市土地使用制度,2、城市土地利用功能分区规划城市用地按其使用性质或功能划分，分区规划就是把城市按其不同功能要求，划分为若干个功能区。并使各个功能区合理地有机地结合在一起实现城市用地功能分区合理化，要着重解决好以下几个有关问题要真正符合城市各功能区用地的目的和要求，并能满足功能区的建设条件要妥善安排好各功能区的关系规划和确定功能分区，要保持一定的弹性,第三节城市土地使用制度,3、城市土地利用详细规划详细规划是总体规划和分区规划的深化和具体化，是范围较小的街区性规划详细规定土地利用的具体方式、公共设施位置、有关建筑的限制(建筑率和容积率等),
