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1、土地使用权的评估,概述土地使用权评估的收益法土地使用权评估的成本法土地使用权评估的市场法土地使用权评估的剩余法土地使用权评估的基准地价系数修正法,概述,土地与土地使用权1、土地狭义土地：地皮或地表 广义土地：包括地表至地心乃至大气层一定垂直距离的空间系统（自然综合体）土地是一种自然资源土地是社会经济活动中重要的生产资料，是资产（地产）,概述,土地的特性：数量的有限性、位置的固定性、结构的不均衡性、等级的差异性、功能的不可替代性、利用的永久性2、土地使用权 在土地公有的前提下，所有权与使用权相分离，有偿、有限期、有流动地利用土地,概述,土地的分类1、按土地的所有权划分国家所有土地集体所有土地2、
2、按土地的性质和用途划分工业用地商业饮食业用地房地产及公用事业建设用地交通邮电建设用地,概述,卫生、体育和社会福利事业建设用地教育文化和艺术事业建设用地科学研究及综合技术事业建设用地金融保险和党政机关建设用地住宅和生活建设用地园林、公共休憩建设用地特殊建设用地3、按土地所处的地域位置划分城市中心区域,概述,一般市区城市近郊区域城市远郊区和边远区域城市特殊区域4、按土地的现状和利用程度划分5、按土地的开发程度划分已开发的土地未开发的土地国家储备建设用地,概述,（国有）土地使用权取得方式1、出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土
3、地使用权出让金的行为地下资源、埋藏物和市政公用设施不在土地使用权有偿出让的范围内出让方式：协议、招标、拍卖,概述,2、划拨土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给土地使用者使用的行为划拨土地使用权的特点：可永续利用、无偿使用、不能流转、不得改变用途适用范围：国家机关用地和军事用地,概述,城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律行政法规规定的其他用地划拨土地使用权的流转：经所在地（市、县）人民政府批准，可以转让、出租、抵押，但需办理土地出让登记手续，签定出让合同，并交付土地使
4、用权出让金划拨土地使用权的收回：特殊情况下经有权批准的人民政府批准可以收回,概述,3、转让土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权（补办出让手续后）的转让转让土地使用权的取得方式：经营性转移和非经营性转移转让形式：出售、交换、赠与转让要求公开,概述,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让,概述,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使
5、用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权,概述,地价的特征1、不以生产成本定价2、供给弹性小，地价受需求方影响较大3、土地市场不完整，地价受主观因素（政策因素）影响明显4、价格差异明显：宗地的个别性、地价的地区性和地域性所致5、土地无折旧地价不随时间推移贬值（但一定期限土地使用权存在价格随时间推移递减的趋势）,概述,土地价格的影响因素,概述,地价评估的理论依据1、地租理论绝对地租和级差地租2、地价理论土地价格的实质是地租的资本化3、区位理论区位差异形成土地级
6、别和地价控制区域（地租地价级差模式）,概述,我国土地资产价格体系土地资产价格体系：土地市场中，由若干个既相互联系又相互区别的地价构成，共同满足土地市场交易、管理需要的价格系列我国（城镇）土地市场的实质：土地使用权的让渡市场,一级市场：土地使用权出让市场 二级市场：土地使用权转让、出租、抵押市场,政府高度参与,概述,基准地价1、特点为区域性平均地价为各类用地的平均地价由政府评估确定的一段时期内覆盖城镇全部区域的地价指导标准为法定最高出让年期下一定开发程度和利用水平的土地使用权平均价格,概述,2、作用客观反映土地价值量的大小及变动趋势，表明土地利用的经济效果为国家计征土地使用税、土地增值税等税费提
7、供依据加强国家土地市场宏观调控的手段进一步评估标定地价、出让底价等宗地地价的基础,概述,标定地价1、特点政府标示的具体地块的地价不作大面积评估，根据需要专门确定2、作用确定土地出让价格和优惠幅度的依据国家行使优先购买权的依据划拨土地使用权补交出让金的标准核定征收土地增值相关税费的依据,概述,土地使用权出让底价 政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准 是政府将拟出让的土地使用权于公开市场上叫卖的交易起始价和最低限价,概述,市场交易价（土地使用权转让价）具体宗地一定使用年期的现实交易价格，是交易双方收支地价款的标准
8、，也是缴纳交易契税、土地增值税等税费的计税依据土地使用权出租价格 包括土地使用者之间所形成的租金价格和国家与土地使用者之间形成的租金价格（在我国即土地使用费）,概述,土地使用权抵押价格 土地使用权拥有者以其合法拥有的土地使用权作为抵押物从金融机构获取贷款时确认抵押物价值所形成的土地使用权价格,土地使用权评估的收益法,基本原理土地预期未来纯收益 土地价值适用范围有收益的土地使用权评估纯收益的确定土地纯收益：归属于土地除去各种费用后的收益，仅由土地这一生产要素产生的土地使用者可以自由支配的收益,折现求和,土地使用权评估的收益法,确定土地纯收益需注意：其他生产要素产生的收益以及收益中不能自由支配的部
9、分应予剔除 测算客观纯收益而非实际纯收益客观纯收益的测算：客观纯收益客观总收益客观总费用客观总收益：最佳使用条件下的持续稳定地产收益客观总费用：取得收益所必需的支出,土地使用权评估的收益法,还原利率的确定土地还原利率的重要性：对土地评估价值的影响非常敏感土地还原利率的实质对地产投资风险的测度（即投资利润率）土地还原利率的测算方法 纯收益与售价比率法 安全利率加风险调整值法 各种投资风险、收益率排序插入法,土地使用权评估的收益法,计算公式1、由土地收益直接求取土地使用权价值2、由房地产收益间接求取土地使用权价值（残余法）,土地使用权评估的成本法,基本原理土地开发的社会成本是需求方愿意支付的价格上
10、限土地开发的社会成本是供给方所能接受的价格下限经过市场调节，土地开发的社会成本是供需双方均能接受的土地价格形成土地评估价值也叫成本逼近法、原价法、积算法,土地使用权评估的成本法,评估公式适用范围1、地产市场欠发达情况下的土地2、公益事业用地3、城市新区建设用地4、特殊用途的土地,土地使用权评估的成本法,评估步骤1、计算土地取得费土地取得费：为获取一定使用年期的土地使用权而向原土地使用者支付的费用，主要包括征地费、拆迁安置补偿费、城市建设配套费等新征土地应测算的土地取得费：包括征地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、房屋补偿费、耕地开垦费等,土地使用权评估的成本法,旧城改造用地应测
11、算的土地取得费：包括城市建设配套费、拆迁安置补偿费等土地取得费各项费用的测算应以土地管理法为基本依据，按当地正在执行的规定标准计算2、计算土地开发费基础设施建设费：即“七通一平”（“通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路和平整场地”）费用,宗地红线外,土地使用权评估的成本法,公共配套设施建设费：与土地开发项目大小和用地规模有关，各地情况不一，不作统一规定小区开发配套费：与公共配套设施建设费类似，各地根据用地情况确定合理标准3、税费的计算税费是指在土地取得和开发过程中所必须支付的有关税收和费用税费主要有：耕地占用税、新菜地开发建设基金、征地管理费等,土地使用权评估的成本法,4、计算投资利息
12、投资利息即投入资金的时间价值，是土地投入的隐性成本投资于土地开发利用的资金，不论属性均需计算其利息额需计算利息的土地投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费土地取得费及其税费利息计息期为整个开发期，土地开发费及其税费利息计息期为开发期（或资金投入期）的一半,土地使用权评估的成本法,5、计算投资利润利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和税费，即全部预付资本利润率（投资回报率）的确定需考虑：开发土地的利用类型 开发周期的长短 所处地区的政治经济环境计算公式,土地使用权评估的成本法,6、确定土地增值收益土地增值的原因：用途和性能的改变土地增值收益的归属：土地所有者即国家（土地出让方）土地增值收益
13、率的确定（理论上）：“增值地租”在总地价中的比例 出让价格与成本价格差值占成本价格的比例计算公式,土地使用权评估的成本法,7、计算、修正和确定评估结果将前述六项费用相加，即可得到土地价格（其实质是区域土地均价）。要得到具体宗地（评估对象）的评估值，尚需考虑是否进行以下几方面的修正：待估宗地个别因素修正 土地使用权年期修正,土地使用权评估的成本法,土地利用率修正 土地成熟度修正根据上述修正调整后，最终确定评估值,土地使用权评估的成本法,成本法的缺陷1、成本法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑2、
14、成本法无法估算土地增值收益（增值地租）3、其他不适应性,土地使用权评估的剩余法,剩余法 将被评估地产的预期开发价值，扣除正常的投入费用、税金以及合理利润后，依据该剩余价值测算被评估土地使用权价值的评估方法，又称假设开发法、余值法或倒算法基本原理房地产开发费用流程买地+盖楼+售楼+上税+获利=楼价,土地使用权评估的剩余法,计算公式适用范围1、待开发土地的评估2、拆迁改造的旧城区土地的评估3、有待开发的农用地（生地）评估,土地使用权评估的剩余法,评估步骤1、弄清待开发土地的基本情况土地位置土地基本状况政府的规划限制条件（）土地权利状态2、选择土地的最佳开发利用方式 包括：土地用途、容积率、绿化率、
15、建筑式样、建筑高度、建筑密度、装修档次等,土地使用权评估的剩余法,3、估计建设期4、预测开发完成后的楼价基本方法：市场比较法、趋势预测法不同利用方式下楼价的测算：出售：市场法求取房地产总价 出租：市场法求租金净收益，收益法求总价5、估算各项成本费用建筑及专业费用：即房屋建造费用，其中建筑费采用比较法，专业费采用比率法,土地使用权评估的剩余法,利息：房地产开发全部预付资本的成本，其中地价款按整个建设期计息，建筑及专业费用以合理的投入假设按建设期逐年计息；利率以同期银行贷款利率为准税金：以当期政府税收政策为依据合理估算，可按房地产总价的一定比例简化计算租售费用：以同类房地产平均租售费用为据，可按房
16、地产总价或租金的一定比例简化计算,土地使用权评估的剩余法,6、估算投资利润以地价、建筑费用和专业费用之和估算按同期房地产行业平均投资利润率测算7、估算待估土地使用权价值重要假设前提所有数据都是以当前水平所确定不考虑物价上涨因素各项成本在开发期间呈均匀投入或分段均匀投入,土地使用权评估的市场法,市场法 依据替代原理，将待估土地与近期内发生交易的类似土地进行对照比较，并根据已发生交易土地的成交价格，通过对各种因素如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正后，求得待估土地使用权评估值的方法基本原理,土地使用权评估的市场法,特点1、采用市场法测算出的评估结果具有现实性，容易被各方所接受2、市场
17、法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”3、市场法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调4、市场法对选取的参照地产的数据资料的准确程度要求高，对人员素质要求高,土地使用权评估的市场法,适用范围适合于能够在地产市场上找到一定数量的类似的交易地产的待估土地不适用于：缺乏交易案例（市场欠发育）的地区的土地 难以找到参照物的土地 风景名胜区土地 公共建设用地、学校用地、体育设施用地等,土地使用权评估的市场法,基本公式,土地使用权评估的市场法,评估程序1、广泛收集交易资料注意交易资料的真实性和完整性2、选择适当的比较参照实例，要求：在相同地区或同一供需圈内的类似地区中属同一交易类型，
18、土地使用性质相同属正常交易范畴或可修正为正常交易近期发生或能作期日修正的交易宗地个别因素基本一致，能作比较,土地使用权评估的市场法,3、通过对待估土地与参照实例的各方面因素比较，进行各项因素差异的修正市场交易情况因素的修正 利害关系人之间的交易 特殊需要的交易 特殊动机的交易 特殊方式的交易 相邻土地的合并交易,土地使用权评估的市场法,交易日期的修正区域因素的修正区域因素：待估地块所在区域的社会、政治、经济、自然等综合产生的效应对待估地块价值的影响因素，主要包括区域的繁华程度、交通条件、基础设施状况、环境质量状况等,土地使用权评估的市场法,个别因素的修正个别因素：待估宗地本身的个别条件，如具体
19、位置、面积大小、形状、土地平整程度、地形地势地质条件、规划限制条件，等等,土地使用权评估的市场法,容积率因素的修正容积率与土地价格成正相关关系土地使用年期因素的修正,土地使用权评估的市场法,4、确定待估宗地的评估价值简单算术平均法加权算术平均法中位数法众数法,土地使用权评估的基准地价系数修正法,基准地价系数修正法 利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果，按照替代原理，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的一种方法,土地使用权评估的基准地价系数修正法,基本公式PI（P+L）（1+
20、K）YTDPI待估宗地地价P待估宗地所在区域基准地价土地开发程度修正值待估宗地区域和个别因素的总修正系数使用年期修正系数期日修正系数容积率修正系数,土地使用权评估的基准地价系数修正法,特点和适用范围1、适用于完成基准地价评估城镇中的土地评估，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地评估2、是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段3、该方法评估的精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关,土地使用权评估的基准地价系数修正法,评估程序1、收集、整理当地的土地定级估价成果资料2、确定待估宗地所属的土地级别、对应的基准地价及其内涵、相应的修正系数和土地开发程度等3、调查宗地地价影响因素（区域因素和宗地自身因素）的指标条件,土地使用权评估的基准地价系数修正法,4、土地开发程度差异修正5、确定宗地地价评估的因素修正系数,土地使用权评估的基准地价系数修正法,6、确定待估宗地使用年期修正系数r土地还原率m待估宗地可使用年期（剩余年期）n基准地价对应的使用年期,土地使用权评估的基准地价系数修正法,7、确定期日修正系数8、确定容积率修正系数（查表）9、确定待估宗地价格,分类指数,
