土地增值税清算审核.ppt

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1、土地增值税清算审核,第一部分 土地增值税清算审核,成本方面,一、土地增值税清算概念,1、清算名词2、清算的法律依据3、清算条件的确定4、清算单位的确定5、清算方式,一、土地增值税清算概念,1、清算名词,指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。,2、清算的法律依据,细则第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地

2、增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。,一、土地增值税清算概念,财税200621号,各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。,一、土地增值税清算概念,新国八条,调整完善相关税收政策，加强税收征管 加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。,一、土地增值税清算概念,值得商榷的法律责任问题,细则

3、第十五条第二款 纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。规程第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。,一、土地增值税清算概念,3、土地增值税清算条件的确认,根据土地增值税清算管理规程的规定,现行土地增值税清算分为“自行清算”和“要求清算”两种：规程第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。,一、土地增值税清算概念,土地增值税清算条件的确认,第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税

4、人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。,一、土地增值税清算概念,土地增值税清算条件的确认,对于自行清算的，纳税人必须按照规定在满足条件之日起90日内向税务部门办理清算手续；对于要求清算的，纳税人应在收到税务机关书面通知的9

5、0日内办理清算手续，但是根据规程的规定，符合第九条规定的企业几乎很难找到，或者说开发商轻而易举能够做到不符合第九条的规定，几乎可以理解为“税务部门不通知则不清算”这种选择性清算方式的存在，使得企业往往有机会选择后一种相对能拖延清算时间的清算方式。,一、土地增值税清算概念,4、对项目清算单位的确定,如对开发项目确定的有关政策规定：财税95048号文规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定 财税200621号文规定：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增

6、值额。国税发2006187号规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,各地对清算对象的确定,一、土地增值税清算概念,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的(含20%)，免征土地增值税。但增值额超过扣除项

7、目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）,关于普通标准住宅、普通住宅和非普通住宅,一、土地增值税清算概念,普通标准住宅：指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,普通标准住宅,一、土地增值税清算概念,普通住宅标准,住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；由市、县规划管理部门将已批准的容积率在1.0以下的住宅项目清单，一次性提供给房产部门。房产部门将此内容计入房屋交易相关税收联系单中。新批准住宅项目中容积率在1.0以下的，定期提供。单套建筑

8、面积在144平方米以下（含144平方米）；房屋面积以产权证记载的面积为准。实际成交价格在同区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。,一、土地增值税清算概念,房产类型案例：甲房地产公司开发商住混合楼项目，商业项目面积9000平方米，普通标准住宅面积为20000平方米，合计29000平方米。该混合楼项目土地成本为3000万元，房屋开发成本6500万元，与转让房地产有关的税金等1120万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为10000万元，普通标准住宅收入为10000万元，合计20000万元。,（1）将普通住宅和商业项目分为两个清算单位计算土地增值税：普通标准住宅扣除项目为（300

9、0+6500）2000029000（3000+6500）2000029000）30%5609077（万元）。增值额100009077923（万元）。增值率增值额扣除项目100%92310000100%9.23%。普通标准住宅增值额低于20%，免征土地增值税。,商业扣除项目（3000+6500）900029000（3000+6500）900029000）30%5604393（万元）；增值额1000043935607（万元）；增值率56074393100%127.6%，适用50%的税率；商业项目应纳土地增值税560750%439315%2144.55（万元）。,一、土地增值税清算概念,（2）将普通

10、住宅和商业项目合并一个单位计算土地增值税：扣除项目土地成本房屋开发成本费用扣除10%加计扣除20%税金 30006500（30006500）10%（30006500）20%1120 13470（万元）。,增值额收入扣除项目20000134706530（万元）。增值率增值额扣除项目100%653013470100%48.48%。低于50%，适用30%的税率。应纳的土地增值税：653030%1959（万元）。,通过计算，可以得到如下结论：将商业项目和住宅分开计算应纳税2144.55万元，而合并计算土地增值税只需交纳1959万元，可少交185.45万元。项目清算单位在很大程度上决定着税收负担的大小。

11、若将增值额较大的清算单位与较小的合并清算，就能够使税负降低；若分开清算，增值额较大的项目就会产生较多的纳税，从而影响总体纳税负担。,一、土地增值税清算概念,5、清算方式,查帐征收核定征收对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。,一、土地增值税清算概念,核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税:,一、土地增值税清算概念,依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确

12、定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。,一、土地增值税清算概念,国税发201053号要求:规范核定征收，堵塞税收征管漏洞,核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要

13、结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。,一、土地增值税清算概念,二、清算前准备,项目管理：主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。关注会计核算对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。,清算受理,清算规程第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。（二）房地产开发

14、项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,二、清算前准备,税务机关审核时可要求纳税人提供的其他资料：,开发项目立项批复（发

15、改委、计委、建委文件）；规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划局）；土地使用权证（发证机关：国土资源局、政府）；建筑工程施工许可证（发证机关：建委）；市建设工程施工图设计文件审查批准书（建委）；,二、清算前准备,商品房销（预）售许可证（房管局核发）；工程概况及备案意见（备案机关：市房屋建筑工程竣工验收备案办公室，以下简称“备案表”）；房屋分户（室）面积对照表（加盖市房屋产权监理处面积复核专用章）；销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。其他补充资料：当期财务会计

16、报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。,二、清算前准备,税务机关对土地增值税清算条件的确认,（一）审阅资料：房地产项目竣工验收备案表、房地产测绘报告、预销售 许可证、房屋销售清单（二）应对要点：1、审核是否竣工 2、审核申报的可销售面积是否准确 3、查验销售许可证时间 4、审核是否符合可清算条件,二、清算前准备,1、主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；2、对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的

17、期限内补齐清算资料后，予以受理；3、对不符合清算条件的项目，不予受理。4、主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。,受理、补正资料等工作流程：,二、清算前准备,规程第十四条：对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。,二、清算前准备,1、审核时限 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。2、审核形式 案头审核、实地审核,三、土地增值税清算审

18、核,案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。,三、土地增值税清算审核,3、审核内容（1）审核清算单位 应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,三、土地增值税清算审核,三、土地增值税清算审核,（2）项目销售收入的审核,1、土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认

19、收入；2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,收入形式分三类：1、货币收入 2、实物收入（对价值不易确定的，按公允价值进行估价确认）3、其他收入（无形资产、具财产价值的权利等，需专门评估）,1、房地产面积审核依据资料:、立项批文。、建筑工程规划许可证。、施工许可证。、测会成果表。、销售许可证。、产权证。7、实地观测取得的情况,（2）项目销售收入的审核,审核的内容：1、清算对象土地面积与非清算对象土地面积划分是否准确。2、实际建筑

20、面积与规划建筑面积是否一致。3、清算对象建筑面积与非清算对象建筑面积划分是否准确。4、不可售建筑面积界定是否准确。5、建筑面积、可售建筑面积与不可售建筑面积是否符合应有的逻辑关系。6、总的可售建筑面积、已售建筑面积和未售可售建筑面积之间是否具有应有的逻辑关系。7、普通标准住宅建筑面积与其他商品房建设面积区分是否准确。8、各类面积数据来源于什么地方。9、各类面积是如何计算出来的。,（2）项目销售收入的审核,2、销售收入审核依据的资料 商品房销（预）售许可证物价部门核价批复房产销售分户明细表销售合同及合同登记簿（含房管部门网上备案登记资料）销售发票存根房产管理部门的房地产项目销售公示表等,（2）项

21、目销售收入的审核,审核收入确认的完整性,1）房地产销售面积与项目可售面积的数据是否关联；2）对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的是否按规定进行转让收入调整。3）有无价格明显偏低情况。4）有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况,（2）项目销售收入的审核,5）预售收入是否及时转入转让收入。6）是否有转让收入计入“其他应付款”。7）是否有账外隐匿收入、企业体外循环。8）是否有超容积、超规划建设面积转让收入未合并计算土地增值税。9）是否将可售面积作为不可售面积，发生转让

22、时其收入未合并计算土地增值税。,（2）项目销售收入的审核,10）是否有购房人分次付款的，按实收款计收入，余款不计转让收入。11）是否有销售精装修房，精装收入与房屋转让收入分别记帐，未合并计算土地增值税？12）是否将转让收入截留在委托销售公司，少计转让收入。13）拆迁安置（产权置换）的差价款是否计入收入？14）代收费用、代垫费用已作为开发费用扣除的，是否计入转让收入。,（2）项目销售收入的审核,审核收入确认的符合性,对房地产开发企业相关项目销售窗口表和物价部门批复进行核对，确认同时期的销售价格是否存在明显不合理变动的情况。如果有此现象，则要重点对低价销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当

23、理由的，按规定进行纳税调整处理。,（2）项目销售收入的审核,条例第九条第三款：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。按照房地产评估价格计算征收,宣传提纲第十一条：税务机关根据评估价格，确定其转让房地产的收入、扣除项目金额等，及计算房地产转让时所要缴纳的土地增值税。,（2）项目销售收入的审核,开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为而未计入收入 销售退回、折扣与折让业务的虚假发生，冲减收入；预收购房款、售房款挂应收应付科目，不计收入 部分售房款刑具收款收据，隐匿收入 无正当理由，以明显低价销售，少计收入

24、售后返租行为中将冲减租金后实际收款作收入，少确认收入 以房低工程款、广告费、银行贷款等，不计收入 购房人违约支付的违约金、滞纳金未计入收入 以视同买断、包销等特殊销售方式委托销售产品的，未按规定确认收入。,项目销售收入可能存在的风险点：,（2）项目销售收入的审核,审阅有关资料：总平图、规划图、预售证、销售发票、销售合同、测绘报告、特价部门核价批复、房产销售分户明细表、房产销控表、大产权证及清册、公建配套表等 实地查看销售情况 核实与收入有关的内部控制 将房地产转让收入明细表与财务报表、主营业务收入明细账、记账凭证及销售发票等原始凭证、土地增值税纳税申报表等进行核对 重点审核销售明细、房产销售面

25、积与项目可售面积的数据关联，及发票计入情况 对价格明显偏低情况审核，必要时进行调整 审核往来账款、营业外收入等科目。,针对销售收入存在风险的应对方法：,审核销售面积。账账核对、账据核对。清理“预收账款”科目及各种应付款项，将应 确认的收入全部转入“主营业务收入”。视同销售行为的确认 销售折扣、折让的相关业务的计算和会计处理的 复核,收入专题,（2）项目销售收入的审核,（3）扣除项目确认及审核重点,扣除项目内容：1、取得土地使用权所支付的金额。2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。3、房地产开发费用。4、与转让房地产

26、有关的税金。5、国家规定的其他扣除项目。,扣除项目审核的目的,避免多计、虚列扣除项目金额的现象。避免扣除项目金额归集不准确的现象。避免扣除项目金额分配不准确的现象。避免无合法凭据的扣除项目金额的现象。,（3）扣除项目确认及审核重点,每个扣除项目审核都要关注到以下各点：,（1）是否真实发生，是否存在虚列情形。（2）是否将房地产开发费用土地和房地产开发成本。（3）多个（或分期）项目共同发生的费用，是否按项目合理分摊。（4）票据是否合法有效。,（3）扣除项目确认及审核重点,土地成本的确认,涉及土地成本主要包括两个部分：取得土地使用权时所支付的金额（指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规

27、定交纳的有关费用和契税）、房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。,以不符合规定的票据列支土地成本 取得的土地征用的返还资金或补贴收入未冲减费用，多列支成本 土地闲置费等不得扣除项目未剔除 分期开发的，对不属于本期清算项目的土地成本，未予以剔除 对多个项目成本混合的，未按合理方法分摊,（3）扣除项目确认及审核重点,A：拆迁补偿费。所强调的不是税务发票的取得，而是费用的实际发生，特别是向个人支付的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证等的对应。）（220号文对安置用房和补差价款的处理有了明确规定）B：政府补偿款或奖励款。在政府实行“招拍挂”后，企业在支付土地出让金时取得的票证上也开始趋于规范

28、，金额比较容易确定，但随之也出现了因未能完成土地平整、三通等特殊原因政府返还或补偿一部分款项，或者当地政府为招商引资给予企业奖励款的现象。C：土地闲置费 处理的不同：土地增值税不得扣除 企业所得税可税前据实扣除 由于土地增值税与企业所得税可能分别由国、地税管辖，税收政策与纳税处理的一致性也显得非常重要，土地增值税的收入和成本核算应当考虑和企业所得税的相关规定相一致。,（3）扣除项目确认及审核重点,应审核比对的资料：土地使用权证出让合同土地收据契税票据银行支付记录与政府相关部门的协议,取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费,计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确审核

29、其受让土地面积是否正确判定其是否存在政府返还和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。,（3）扣除项目确认及审核重点,审阅有关资料：土地出让金缴费证明、缴费票据及转账凭证、土地出让转让合同及发票、土地使用权契税票据、土地使用权证、总平图、立项批复文件、建设用地规划许可证等 实地查看用地情况，查验土地面积是否有出入 审查与扣除项目核算有关的内部控制 审核土地出让合同、土地出让金、转账凭证、契税计税金额、缴费证明等是否一致 审核取得土地征用的返还资金或补贴收入是否冲减费用发生额 同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确

30、。是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。,土地成本审核主要方法：,（3）扣除项目确认及审核重点,是否虚列拆迁项目，造成虚列拆迁成本。拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，是否有虚列补偿费的情况。以安置房补偿的，拆迁户支付差价的，是否冲减折迁补偿费。土地购进价格是否合理。确认土地面积是来源是否有法定的依据。出让土地的状态及土地用途。审核土地出让金的内涵。土地出让金中已包含了拆迁补偿

31、费，是否有代政府等有关部门承担拆迁费用的情况。,（3）扣除项目确认及审核重点,有无从关联方取得的土地的情况。审核由母公司支付土地出让金、土地使用权直接由子公司登记的情况。审核政府给予减免的出让金、其他费用或给予的补贴是否计入了取得土地所支付的金额。审核以地补路（工程）方式取得土地，是否由政府文件为依据，道路（工程）的建设成本是否由政府部门的确认文件证书。,（3）扣除项目确认及审核重点,房地产开发成本的确认,房地产企业取得土地所支付的金额和房地产开发成本是土地增值税清算扣除项目中最主要的组成部分。开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下

32、简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。,房地产企业会计科目,三、土地增值税清算审核,1、前期工程费的审核,前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。,三、土地增值税清算审核,前期开发费用审核所依据的资料：土地出让合同建设工程规划许可证申请资料勘察合同设计合同人防审批意见书消防审批意见书临时用地审批意见书缴纳各项规费所依据文件缴纳费用收据,通过虚签合同、虚构成本项目以虚增前期工程费 虚构没有发生的业务，开具虚假发票 开发多个项目的，对不属于本项目的费用未予以剔除 分期开发

33、的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提前列支 同一项目中建造不同类型房产的，未按合理分配方法分摊 成本归集错误，混淆成本归集方向 政府性规费收费返还未冲减 结转成本时，面积计算有误或虚增面积，多分摊成本,前期工程费存在的主要问题：,1、前期工程费的审核,前期工程费审核关注点：,（1）所发生的人防费、消防费用、临时用地（占道）费、树木移值砍伐费用等是否有相关部门的审批为依据。（2）所发生的前期费用与规划设计的内容是否一致。（3）临时设施的建造费用是否有建造合同或者实物为依据。,1、前期工程费的审核,前期工程费审核方式：,审阅有关资料：总平图、规划图、立项批复文件、建设用地规划许可证、项目可行性

34、报告、概预算资料、施工许可证、政府规费收费文件及标准、测绘报告、规划设计勘察测绘等合同协议及相关票据等 项目实地查核、询问 审查与扣除项目核算有关的内部控制 审核前期工程费明细账、表、总账、申报表等是否一致 审核相关合同与概预算资料，审核其执行、成本、费用等是否真实发生 同一项目有分期开发或有不同类型房产的，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。,1、前期工程费的审核,2、建筑安装工程费的审核,存在的主要问题：通过虚签合同、虚构成本项目或虚增合同金额以虚增建筑安装工程费 虚列、重复列支甲供材料增加建安成本 虚构没有发生的业务，开具虚假发票，虚增成本 开发多个项目的，对不

35、属于本项目的费用未予以剔除 分期开发的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提前列支 同一项目中建造不同类型房产的，未按合理分配方法分摊 成本归集错误，混淆成本归集方向 变更合同、虚增虚列精装费用以增加建安成本 结转成本时，面积计算有误或虚增面积，多分摊成本,建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,三、土地增值税清算审核,审核所依据的主要资料：建设工程规划许可证建筑工程施工许可证施工合同工程价款结算单材料、设备采购合同工程施工变更合同安装工程合同装修合同等。,2、建筑安装工程费的审核,审核建筑安装工程费时应当重点关注：,发生的费用是否与决算

36、报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。,2、建筑安装工程费的审核,审阅有关资料：工程招标文件、工程施工合同、建安费千价申报明细表、甲供材料明细分摊表、领用明细、施工预决算书、审定单、结算单、建 安发票、工程费支付凭证、分摊依据、标准及计算方法等 到 施工现场实

37、地查验、询问 审查与扣除项目核算有关的内部控制 审核发生的建安工程费明细账、表、总账、申报表等与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同等是否一致 审核相关合同与决算情况，审核其执行、成本、费用等是否真实发生 同一项目有分期开发或有不同类型房产的，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。特别关注甲供材情况，大额现金支付情况 参照当地当期同类房地产项目单位平均建安成本或当地建设部门颂的单位定额成本，审核项目建安成本是否合理。,建筑安装工程费审核方式：,2、建筑安装工程费的审核,3、基础设施费的审核,基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照

38、明、环卫、绿化等工程发生的支出。,主要问题：（一）基础设施费存在虚假、虚列情形。（二）将房地产开发费用记入基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，未按项目合理分摊。,三、土地增值税清算审核,审核所依据的资料：各类基础设施的施工合同、缴纳各项费用的收据、绿花工程苗木采购合同。基础设施费审核的关注点：（1）审核各类基础设施工程费用与否与工程合同一致，是否以发票为支付凭据。（2）道路、绿化、环卫等工程应当进行实地核实，了解所发生的费用是否由实物为依据。,3、基础设施费的审核,4、公共配套设施费的审核,公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。,存在的主要问

39、题：（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。,三、土地增值税清算审核,审核所依据的的资料：建设工程规划许可证及其申报资料、测绘成果报告表审核的内容：公共配套设施建设的面积、内容、标准是否与办理建设工程规划许可证时报建的一致，是否超过规划多建项目，多建面积，是否存在由于上述原因造成已售面积与未售面积之间成本分配不准确的情况。实地核实：所建基础设施是否有实物为证，实际建设的内容与发生的费用是否一致。,4、公共配套设施费的审核,5、开

40、发间接费用的审核,开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,存在的主要问题：虚列支出、虚增人数，虚列工资福利费，虚增办公费用 开发多个项目的，对不属于本项目的费用未予以剔除 分期开发的，利用滚动开发项目故意混淆前后项目，提前列支 成本费用归集错误，混淆成本归集方向，把管理部门的管理费用列入,三、土地增值税清算审核,审阅有关资料：企业工资制度、企业董事会或职工代表大会通过的规章制度、企业个人所得税申报资料、各个开发项目的管理人员工作安排及变更情况、企业福利费明细表、企业各年度办公费用情况分配表、劳保用品发

41、放制度等 实地查看工程项目部现场 审查与扣除项目核算有关的内部控制 查看企业工资制度，是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。查看全员全额申报明细表 查看审核企业的福利费、办公费用等 审核间接费用是否真实发生，有无预提情况，凭证是否合法有效,5、开发间接费用的审核,房地产开发成本的确认,政策依据：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成

42、本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。,加强管理设想：鉴于专业能力和征管力量的限制，在工程造价的核实方面应该引入中介机构审核机制，由税务部门委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为土地增值税清算的参考依据。,三、土地增值税清算审核,审核成本费用的配比性,在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。在审核中，应当分项目

43、核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的情况。,三、土地增值税清算审核,对于一些纳税人预提“开发成本”，“公共配套设施费”等，在项目结算后，成本部分是否没有结转完毕以及结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。,房地产开发费用的审核,房地产企业的开发费用是开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。,不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的一定比例扣除。,三、土地增值税清算审核,（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明

44、的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经

45、计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,房地产开发费用的审核,三、土地增值税清算审核,房地产开发费用的审核,依据资料：贷款合同、金融机构证明 审阅有关资料：金融机构借款凭证、支付利息相关原始凭证 查看企业有无将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用 审核财务费用中的利息支出是否符合规定及实际占比 分期开发项目或同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊 利用闲置专项借款对外投资取得收益的，其收益是否冲减利息支出 有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数中 审核成本费用归集是否错误，成本归集方向是否混淆,金融机构同类、同期贷款利率标准

46、,三、土地增值税清算审核,三、土地增值税清算审核,政策依据9548号第六条：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）“土地征用及拆迁补偿费”；建制镇市政公用基础设施配套费“土地征用及拆迁

47、补偿费”；发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）“建筑安装工程费”；结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）“公共基础设施费”；,三、土地增值税清算审核,对以下列举的部分政府性收费已在房价中体现，可按照土地增值税对代收费用的有关规定进行处理，即列举的各项费用可计入对应的土地或开发成本中，但不允许作为加计20%扣除的基数。(供参考),代收费用的符合性审核：,供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）“前期工程费”；消防设施建设费“公共基础设施费”；煤气建设费“公共基础设施费”；散装水泥专项资金“建筑安装工程费”；,三、土地增值税清算审核,几种情况区分：对取得土地或房地产使用权后

48、，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。,三、土地增值税清算审核,对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。,三、土地增值税清算审核,房地产开发企业对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。,三、土地增值税清算审核,关于房

49、地产企业取得在建工程进行开发，如何加计扣除的问题？根据政策规定，应按照在建工程的土地成本和开发成本加计扣除，因此在实际操作上，如果能取得转让在建工程方的相关土地成本和开发成本的，应按规定扣除，如果无法取得，对方只开具销售不动产发票的，暂按销售金额进行加计扣除。,三、土地增值税清算审核,关于成本核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。企业所得税：成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费，而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则包括可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。,扣除项目的几点注意,

50、三、土地增值税清算审核,关于扣除项目发生额（）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。（）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。,三、土地增值税清算审核,审核票据取得的规范性,除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。在土地增值税清算中，计算扣除