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1、-营销管理中心 综合业务组,销售事务培训,综合业务组的工作主要包括：客户按揭落实合同签署房地产证的办理客户档案管理与国土局方面的外勤业务 概括地说：认购后所有手续基本都在综合业务组完成。,认 购 房 屋,认购时销售应注意事项：1、有效身份证明文件的种类及识别：国内人士：身份证 护 照（按揭客户不能用此作为身份证明）士 兵/军官证港澳人士：回乡证及身份证（必须同时使用方可有效）台胞人士：台胞证(按揭银行要求提供身份证)境外人士：护照及签证（或合法居留证明）无效证件：临时身份证（按揭付款）国内客户实在无法提供上述资料时,可以到户籍所在的公安局出具带有相片的“户籍证明”,2、销售系统客户姓名录入时必
2、须与身份证明文件一致，如：香港客户按回乡证上简体字进行录入，证件号码为身份证号码台湾客户按台胞证上简体字进行录入，证件号码为台胞证号码外籍客户按客户签名顺序进行录入，证件号码为护照号码,3、付款方面注意问题：不接受现金付款不接受港币付款不接受公司代付款（含支票付款）银联卡额度限制（如每日的限额，单笔限额）转帐付款（注意转帐时注意房号、与财务确定款项到帐情况）需要向客户解释，前面2项要求为政府要求。,4、港澳台及境外人士注意问题：需交纳公证费，粗略估算（宜估多），且为人民币现金按揭付款须提供国内身份的联系人资料（如姓名、联系电话、地址）如在外资银行贷款，需要出示银行批复并办妥按揭手续后方可签署买
3、卖合同按政府最新要求，从07年7月15日起境外人仕只能在深购买一套房产，办理手续时，必须提供一份客户签字的在深首次置房承诺书。（建议在客户签订认购书前）,5、其他关注问题：认购时请注意核对身份证是否本人认购时注意与客户确认联系地址，以免因联系方式不当造成后续手续无法办理，以及签约时变更交楼时间、管理费收取标准，客户没有问及也必须告知委托书不符合要求，影响合同签署客户在认购时如发生过不愉快经历或投诉，建议销售员反馈信息到综合业务组，以便签约时注意。,6、付款方式、更名手续注意问题：折扣不变的付款方式变更建议先销售现场办理相应的变更手续后，再办理签约手续，并及时知会综合业务组客户如选择按揭付款，必
4、须进行相关注意事项的告知销售时应该告知的信息没有告知，销售后将引起不必的误会及造成严重的后果当每一位客户均是首次置房的客户看待，清楚告知一些客户关注的信息,按 揭 办 理,申请按揭的条件：年满18周岁以上，具有完全行为能力的个人具有稳定合法的职业和收入来源没有不良贷款记录（如信用卡、车房贷款等的还款记录均无不良记录）在途房贷不得超过5笔客户须提供的资料：身份证明收入证明：公司信笺纸加盖公章的收入证明（港澳人士须提供薪俸纳税证明）贷款金额超过100万时，银行将要求提供额外资料（如：房产证、结婚证、营业执照等）,办理银行按揭手续，需交纳费用如下：,按揭合同的领取（一般为客户按揭办理后60天左右）原
5、因：房地产买卖合同签署后15天内完成国土局备案，银行将按揭合同和房地产买卖合同及相关的资料一起到国土局进行抵押登记手续并放款，完成抵押登记后，银行再通知业主到指定地点取回按揭合同和借据。注意：如开盘后签约高峰期受国土局合同备案手续延迟出件影响，按揭合同领取时间将延长至于1-2个月不等。供楼款的开始时间 具体供楼时间以银行通知为准（一般在按揭合同签署后第二个月）。,注意事项按揭合同一经签定后，客户的贷款金额就不能更改。客户签订认购书前务必注意身份证上的年龄，未满18周岁和年龄超过60周岁的不能选择按揭付款。客户在按揭办理后，提出部分还贷的，需要向银行办理。收入证明及资产证明的提供是以业主名下累计
6、贷款金额为准的。客户要求不要我司提供的按揭银行办理按揭的，将视为一次性付款,具体手续如下:客户自已找银行办妥手续 付款 确定到帐 签合同 整个过程万科不会提供额外的资料,房地产买卖合同的签署,合同签署所要带备的资料：深圳市房地产认购书及深圳市房地产认购书补充协议 银行出具并已盖章的按揭确认单-按揭付款身份证明首期款或楼款收款收据公证费：按公证处现行标准（此费用限港澳台及境外人士）。上述资料均需要提供原件。,预售合同与现售合同区别项目从预售转为现售以项目初始登记公告日期做为界定，公告之后至此房产房地产证办出前，无法签署买卖合同，也就是说因为确权期，不能销售。分证办出后销售房源签署现售合同。合同条
7、款内容：基本一致，附件也一样；放款时间：预售合同签约后一周左右即放款，现售合同办妥抵押登记后 方可放款，约为2个月左右签约费用：现售合同在签约时必须交纳办证费用，通过POS机支付，如为 商铺、别墅等还需要交纳土地使用费。入伙时间：预售房源一般是项目集中一日期交付，现售房源如项目没有特 别的要求，一般为银行放款后。,买卖合同、发票等资料的领取一次性付款：房地产买卖合同、发 票：签署一个月之后我们将电话通知客户前来领取合同按揭付款：房地产买卖合同：将由银行保管，客户还清款项后在银行赎回。发 票：公司将统一在办理房产证时一并开具。,注意事项房地产买卖合同一旦签署，合同中所有内容不得进行更改（付款方式
8、、贷款金额等）。签署合同必须业主本人前来办理，如不能本人前来，需要办理委托公证委托他人代办。如销售人员在知悉请务必向客户提供委托公证书的版本，并告知相关注意事项。客户未满18周岁不具备完全行为能力，签字无效，必须由合法监护人办理，即监护人凭监护权公证书。现售房源通知客户办理手续时必须注意提醒需要刷卡支付办证费用。客户如有签约资料不全情况（特别是按揭客户），合同将无法签署。销售员与客户预约签约的信息于每天下班前汇总反馈，以便客户事务组签约人员进行跟进。,商 品 房 的 交 付,入伙通知书的发放项目集中入伙：按房地产买卖合同补充条款约定，项目的入伙通知书以邮寄方式送达。万科采用特快专递方式。零星客
9、户交付：一次性付款买卖合同签署当天直接签收 按揭付款待银行放款后，电话通知前来领取（正常情况下合同签署后10个工作日银行放款）。在电话通知后三天仍不前来领取的，再以邮寄方式发出。,注意事项如有客户问及取得入伙通知后不办入伙将如何时，请务必说明管理费计收开始日期（入伙通知书发出5后），不要让客户以为不入伙就不用交管理费，请客户按时办理入伙，避免滞纳金的产生。可以向客户说明，及时对房屋进行验收手续，对他来说是权益保障。,入伙需要交纳的费用:,商品房房地产证的 办 理,房地产证办理时间2006年版深圳市房地产买卖合同（预售）规定：卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内完成项目的房地产初始登
10、记。在房屋交付后240天内办出房地产证。初始登记:我司将相关资料报国土局后,国土局将在报纸上刊登公告,公告期为1个月,公告期满后才开始受理房产证的办理.国土局在项目完成初始登记后，才开始受理小业主的房地产证办理申请。,一次性付款办理房地产证按揭付款办理房地产证,付款方式的不同，可分为两种办理方式,一次性付款房地产证办理（含办证前已结清银行按揭款）客户到我公司领取相关的资料（办证表格）后自行到国土局办理（如国土局规定由发展商代办的，即交由万科办理，客户签定相关的资料并交纳费用给万科。）银行按揭付款房地产证办理客户在签约时已签相关表格，待发展商完成初始登记后由按揭银行直接办理。办证前银行或万科将通知客户具体扣费日期，客户将办证的费用存入业主名下的扣款帐号。,办理房地产证需交纳税费如下：,房产证办出后的领取：一次性付款：客户自行办理：业主本人凭身份证原件及办证回执前往受理的国土局领取。委托万科办理：房地产证办出后，综合业务组人员将通知客户本人凭身份证原件前来领取。银行按揭付款：办出后将由按揭银行直接用作抵押并保存，待客户全款还清后，再从银行中赎回。,房产证办出后，购房的手续基本结束,答 疑,谢 谢！,
