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1、-,1,万辰镇江天桥路项目 可行性研究报告,版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,日期：2010年2月28日,谨呈：江苏万辰置业有限公司,-,2,引言：以目标为导向，以方法为利刃。,这个项目可不可以做？,土地价格如何？,能够做什么？,-,3,本报告思路提纲,项目本体分析,市场背景研究,发展方向初判,项目发展模式研判,项目经济测算,-,4,厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下，汇集巨大发展潜力,三千五百年的历史名城“城市山林”厚重的文化底蕴,京沪高速铁路横贯东西高速公路“黄
2、金水道”,-,5,位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市,城市在长三角区域中的地理位置及关系（一）地理位置镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。（二）关系长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。城市对外交通连接（一）铁路：京沪高速铁路横贯东西；（二）高速公路：“四横两纵”纵贯南北，四横包括沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速，二纵包括镇溧高速、京沪高速；（三）水路：紧邻长江及京杭大运河“黄金水道”。,-,6,城市定位国家历史文化名城、
3、长江三角洲重要的港口、风景旅游城市和区域中心城市之一,丹徒经济开发区,电子信息产业园,镇江经济开发区,扬中经济开发区,丹阳沿江工业园,-,7,老城分区城市主中心商业金融、旅游服务,南徐分区城市次中心由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。,丹徒分区新城区以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。,谏壁、大港、高资工业物流及配套区港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区,丹徒分区,丁卯分区产业新城区以高新技术（教育、光电子）产业、科技信息服务和生活居住为主。,功能布局镇江主城以居住为中心，承担着城市的商业、行政、旅游服务功能。,-,8,按照规划，
4、镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区；四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心；九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。,商业规划镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。,-,9,2009年，镇江GDP达1580亿元，在江苏省内排名依然较为靠后。2009年，镇江人均GDP达到58955
5、元，按照世行标准进入中等发达状态；连续7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起，镇江GDP呈增速加快的趋势，金融危机下，镇江GDP增速有所下降。,GDP分析镇江GDP总量不高但增长迅猛，产业结构以二产和三产为主，处于退二进三的调整阶段,产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，提供了大量工作机会，产业人口数量大。第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业也占据一定比重。镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相
6、对较低。,-,10,人口及城市化总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势,2008年全市总人口268.77万人，市区人口102.81万人，城市化率为59.8%。从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。,-,11,镇江城镇居民可支配收入和消费性支出逐年上升，2008年分别达19040元和12217元，但受08年金融危机影响，收入及消费增幅明显下降。镇江历年的金融机构城乡居民储蓄存款余额增幅呈逐年上升趋势，说明镇江居民消费意识相对保守，消费潜力较大，有待进一步挖掘。,消费水平镇江居民人均可支
7、配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。,-,12,镇江市交通便利，区位优越，受南京一小时都市圈辐射强，为“宁镇扬”都市圈重要节点城市，随着交通优势的加强，镇江有呈现快速崛起的势头。镇江城区向南发展成为趋势，南徐、丁卯及丹徒板块成为热点区域，不断南扩构成的泛主城区域成为房地产开发的热点。镇江经济与江苏其他相比，镇江GDP总量不高但增长迅猛，人均GDP于04年突破3000美元，发展态势良好，产业结构中第一产业比重逐年下降，第二产业总值逐年增高，其中以化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起。
8、镇江总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势，居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。,城市宏观背景小结：,-,13,整体市场,-,14,受之前居住用地供应量饱和的影响，政府加强了对居住用地供应量的控制，07年镇江土地出让量大幅锐减，08年继续减少，仅131万平米；受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，合计出让309.39万。从出让土地成交楼面地价来看，排除09年拆迁安置房用地的低价影响，随着土地出让的日渐有序，镇江土地价格呈现逐步走高的态势。,土地出让受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳
9、步走高的态势。,-,15,从用地结构看，镇江土地市场仍以商住用地为主，其次为商业办公用地，以及零星的综合用地。此外，随着09年城市拆迁面积的扩大，拆迁安置用地出让大幅上升。从各类型用地成交均价来看，首先为商业办公用地，均价达682.04万元/亩；其次为商住用地，均价在100-185万元/亩之间。其中09年拆迁安置用地的大量出让，在很大程度上拉低了商住用地的成交均价。,用地结构镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升,-,16,从区域结构看，土地供销主要集中于润州区，其次为丹徒区，京口区作为镇江的老城区土地供销日渐减少，且多以商办用地为主。从各区域土地成交均
10、价来看，按成交均价从高到低依次为：京口、润州、丁卯、丹徒及大港，其中09年润州区受大量低价拆迁安置用地出让的影响，成交均价明显被拉低，实际成交均价在08年基础上有一定幅度上升。,区域结构镇江土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出让日渐减少,-,17,09年，镇江市区商品房总成交面积337.05万，同比08年增长149.48%，同时商品房供销比为0.79，供销比首次低于1.0，供过于求的局面有所改善。09年，镇江市区商品房成交均价为4449元/，同比增长10.6%，较08年增加425元/，镇江住宅房价进入稳步上涨通道。,供销情况受09年市区大规模拆迁影响，推动镇江房地产市场量价齐升,-,1
11、8,受镇江市区商品房常年供大于求的影响，导致镇江市区商品房存量逐年增加，至08年商品房存量累计为411.5万，突破400万，至09年末商品房存量为341.53万。按照09年的销售量推算，此存量去化完毕需要一年左右时间，按历年成交量平均值161.32万推算，此存量去化完毕需要两年左右。,存量分析受镇江市区商品房常年供大于求的影响，商品房存量依然较可观，商品房存量去化完毕需两年时间,-,19,镇江房地产板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、新区（丁卯和大港）五个板块。其中，镇江主城区由京口和润州的一部分构成，润州和丁卯是城市向外扩张的两个方向。丹徒和大港则脱离市区，独立发展。,板块划分镇江房地产
12、板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、丁卯和大港五个板块,-,20,从09年镇江市区各板块供销及价格情况来看，京口、润州、丹徒及丁卯板块供销较08年均有明显改善。京口板块更是超越润州板块，占据市区供销首位。,板块供销09年镇江市区各板块量价有明显提高，尤其是丹徒和丁卯，体现了镇江城市正迅速向外扩张,-,21,整体市场小结：,受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳步走高的态势。镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升；土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出让日渐减少，各区土地成交均价有所上升。镇江房地产市场已进入快速
13、发展阶段，商品住宅销量明显上升，且价格提升较快。受09年市区大规模拆迁影响，大量刚需购房者入市购房，导致09年镇江市区商品房成交量猛增，成交均价明显走高，但受镇江市区商品房常年供大于求的影响，商品房存量依然较大，此存量去化完毕需两年时间。,-,22,商业市场,-,23,镇江当地居民消费旺盛,09年1-11月，镇江消费品零售总额达到440.76亿元，同比上涨18.7%；同期批发零售贸易量达到376.07亿元，同比上涨16.5%；同期餐饮业营业收入为59.92亿元，同比上涨了46.8%。,-,24,商业市场发展迅速,商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理 根据国外权威机构统计，人均收入2000美
14、元以上、市区人口40万以上的城市，必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。而丁卯新区的崛起成为镇江城市副中心弥补了城市空间结构的不足。各种社区商业的开发也为城市提供了商业支撑。目前镇江商业业态也已渐趋成熟，义乌小商品市场、亚太五金电器城、亿都家居建材城、星宝汽配港及食品市场项目的开发使镇江商业进入专业化开发的阶段。各区域商业项目价值得到体现 镇江市各个区域商业项目价格自成体系，每个区域都有价格领导者。沿江板块目前在建筑设计及整体规划都较好的商业步行街“金山宝地”项目均价为2.3万元/，京口板块地段最好的“
15、第一楼街”步行街项目销售时均价为4-5万元/，而同属于京口区的山巷广场商铺售价约为1.4万/；丁卯新区板块“沃得购物广场”引进沃尔玛主力店，目前为区域人气最旺项目，最高均价为3万元/左右，而该区域内专业化商业，如义乌小商品城、亚太五金电器城、亿都家居建材城等，售价基本上在6000-10000元/。同时在租金方面，如第一楼街，一楼门面租金高达10元/天，二楼租金约4.6元/天，三楼租金约2.5元/天，四楼租金约1.6元/天。而地段稍次，如山巷广场，商铺租金则大约1.2-1.6元/天。相对而言，位于丁卯商圈内的商铺租金则较低，约0.7-0.8元/天。商业面积增长过快，出现过量迹象 2004年以来，
16、特别是2006年至今，镇江商业房地产发展迅猛，仅07-09年上市的心商业项目总体量就超过了百万平米；另一方面，无序发展及激烈竞争导致的空置面积也在放大，截止2008年底，全市办公用房及商业营业用房空置面积为37.17万平方米。,-,25,作为造城运动的“副产品”，镇江商业在本轮城市大发展的契机下得到了空前的快速发展。商业格局已经从单一核心向多核心过渡，将逐步形成复合、立体的商业体系,主中心,副中心,单中心城市扩张,大都市化形成,都市群形成,副中心,副中心,副中心,大市口商圈,火车站商圈,镇江目前处于单城市逐步扩张为大都市的阶段，在城市主中心继续繁荣发展的同时，会逐步衍生出多个副中心，向主中心与
17、副中心相结合的大都市演进镇江市的商业中心,目前仍以大市口商圈为主,新商业副中心：金山商圈、丁卯商圈基本形成，火车站商圈也呼之欲出,-,26,目前镇江市区主要商业分布如下图：,-,27,目前镇江市区主要商圈特征扫描：,-,28,高 档,百货、零售,金融、服务,餐饮、休闲、娱乐,商业主题:全方位商业服务中心,经营模式：持有为主，销售为辅管理费+租金+消费返点,全市及周边高端消费群体,镇江大市口商圈,-,29,中 档,超市、零售,餐饮、住宿,批发、物流,商业主题：专业市场、区域消费中心,经营模式：销售为主，持有为辅产权销售，统一经营,丁卯周边中档消费人群,沃尔玛（丁卯）商圈,-,30,镇江商业地产的
18、发展历程，基本可分为低速无序发展、快速无序发展、快速有序发展三大阶段，经过市场的选择，镇江商业地产发展将更加趋于理性,-,31,镇江商业地产的竞争环境、竞争水平也发展到新的高度,-,32,典型个案九润商业广场与天桥路地块直接相接（位于天桥路地块正东侧），对天桥路地块的项目定位、社区规划产生直接地影响,九润商业广场坐落与镇江市老城区的东南部，距离市中心核心商圈仅2.5公里。处于老城区与新城区连接的重要地理节点，整个镇江东南部居民进入市中心必经此地。项目总建筑面积约为78600，其中项目商业4.5万，住宅3.5万，项目定位为镇江市首个家庭休闲生活娱乐中心。,-,33,商业部分：1F分割销售，面积2
19、01000平米不等，主要商业为餐饮、品牌服饰；23F目标引入大型生活超市，其余部分加以分割销售；4F为规划5000平米的电影院。住宅部分：住宅项目为2幢29层的板式高层，共规划设计374户；住宅建筑1层架空，2-7层为50平米左右公寓，8-29层为80-130平米普通住宅。产权年限：商业部分产权年限为50年，住宅部分产权年限为70年。开盘情况：项目预计2010年7、8月开盘销售。目前，项目尚未销售，销售价格未对外公布，招商工作也未见成效,九润商业广场商业1F,九润商业广场商业2-3F,九润商业广场商业部分以销售为主，业态以餐饮、购物、娱乐为主，但整体缺乏商业主题。,-,34,典型个案万达广场中
20、国商业地产领军企业精心打造的第三代城市综合体，建成后将颠覆镇江原有商业格局，成为城市新的商业核心,五星级酒店,高档住宅,购物中心,酒店式公寓,万达广场,“镇江万达广场”位于镇江市润州区。是万达集团在江苏省进入的第五个城市。项目总用地面积：219.76亩，其中出让面积123974平方米，合185.96亩，规划建筑面积41万余平方米，由大型购物中心、五星级酒店、室内外步行街、高档住宅和酒店式公寓组成，是镇江目前最大的城市综合体项目。“镇江万达广场”的建成，将极大的改变原来镇江市区商业中心的格局，实现镇江商业的转型。为整个区域带来巨大的经济效益和社会效益。,-,35,典型个案万达广场解析万达第三代开
21、发模式,万达过往开发模式罗列,万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于：一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD；二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化；三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。万达第三代城市综合体的优势有：一是可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率；二是酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益，创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商业的销售和酒店的入住率。,-,36,商业市场小结：,当地居民消费需求旺盛，镇江商业市
22、场发展迅速。镇江商业正经历从“单核”到“多核”的转变，新的商业格局逐渐明晰。近几年，镇江商业市场紧密围绕城市商业规划布局，商业圈点全面展开，各层级商圈凸显其主题和功能特色。以万达为代表的商业地产大鳄纷纷“进场”，正式宣告镇江商业地产市场进入新纪元。,-,37,专业市场,-,38,镇江专业市场经历了零星门店到街区聚集，正在朝郊区集中式专业市场发展,零星门店（发端门店）,特定商品经营聚集区（聚集某市场）,集中式商品城（郊区化商品城）,大型专业市场义乌小商品城、亚太五金城、亿都家居城、国际工业品市场,专业市场发展历程,-,39,镇江亿都家居建材城，位于江苏省镇江市京口区与新区中心地带，以家居建材批发
23、市场、小商品批发市场、五金电器批发市场、汽摩配批发市场、沃尔玛超市为核心的新兴大商圈内。项目总体规划占地420亩，其中仓储、堆场用地100亩，总建筑面积30万平方米，总投资10亿元人民币；分期滚动开发，其中一期占地面积113亩，建筑面积12万平方米。,亿都家居建材城镇江第一个现代化家居建材交易中心,项目概况,亿都家居建材城,-,40,镇江亿都置业有限公司是一家由温州财团组成的股份制民营企业，资金实力雄厚；曾先后成功开发运作了浙江华东陶瓷市场、舟山陶瓷市场、舟山泰舟综合批发市场、山东乐陵义乌小商品市场、上海红都陶瓷市场、昆山亿丰建材城、淮安国际商城等大型的一级批发市场，积累了丰富的市场策划和经营
24、管理经验。,开发商背景,经营品类及区划,经营状况,项目评述：镇江第一个现代化家居建材交易中心，项目规模较大，经营品类较为齐全，具有较好的集群优势。目前一、二期基本售完，去化情况良好。且招商情况较好，已引入红星美凯龙，将极大提升项目品牌影响力，后期销售及运营情况值得期待！,经营方式：自持30%，其他产权销售，统一经营，10年包租 年均10%收益+10%增值价 格：8000(1F),5200(2F),3000(3F),-,41,其他建材家居,主城区,南徐,丁卯,金太阳家具广场,月星家居,乐安居,跑马山家具广场,凯迪隆家具广场,家具建材市场概述：1、规模有限。现在有市区家具建材市场多不足3万平米，月
25、星家居8万平米左右，规模都相对较小；2、档次较低。业态分布，内部结构混乱，经营产品品质低下；3、经营模式单一，受场地限制，商家形象展示等不足。4、由自主无序发展，向政府主导，郊区化、规模化发展转变。,-,42,镇江亚太五金电器城总投资6亿元，建筑面积12万平方米，位于镇江新商圈核心位置，雄踞镇江新商圈中心主道丁卯路、经十二路，距离镇江市中心也仅5公里，是一个交通十分便利的五金电器交易集散地。主营精品五金电器，并精心挑选了极具市场需求的四类业态，五金、电器、机电、灯饰灯具，以打造专业五金电器市场为核心的，物流输送、商务配套、餐饮娱乐等业态为补充的，由中高档品牌与高档品牌五金电器作为主要产品构成的
26、，具有批发加零售功能的特色专业MALL。,亚太五金电器城12万平米专业五金电器大市场,项目概况,亚太五金电器城,-,43,亚太团队20多年历经中国专业市场六代演变历程，开发了浙江太平洋建材广场、苏州万兴建材广场、嘉兴电气城、大丰欧蓓沙购物中心、四川德阳恒大五金机电城、吴江恒大建材广场等六个专业市场等。镇江亚太置业牵手全球五金电器巨头，依托镇江五大五金电器产业基地，打造工、贸，内、外贸一体化一级五金电器交易平台。,开发商背景,经营品类及区划,经营状况,项目评述：项目核心优势及资源政府主导、产业集群。受此影响，亚太五金机电城在开盘不到一年的情况下，取得销售过半的良好业绩。后期招商及运营情况值得关注
27、！,经营方式：产权销售，统一经营，价 格：12000(1F),8800(2F),6680(3F)租金水平：第一年免租,第二年租金0.33元/天,第三年租金0.52元/天,1F 五金机电 2F 数码电器 3F 灯饰灯具,-,44,义乌小商品城镇江大型小商品集散中心,镇江义乌小商品城是镇江宏大置业有限公司打造的一家大型小商品贸易市场，市场占地面积3.97万平方米，建筑面积5.68万平方米，区内绿地面积1340平方米，拥有360个机动车停车位。镇江义乌小商品城的定位就是打造镇江首家体验式购物广场。位于镇江丁卯商业中心的义乌小商品城，将是功能完善，业态丰富，规划先进、品质高档，建成后将成为国内外知名品
28、牌进入镇江地区的贸易桥头堡、将成为永不落幕的小商品博览会、将成为镇江地区大型小商品集散中心。,项目概况,义乌小商品城,-,45,镇江宏大置业有限公司是由浙商林延快先生等人投资兴办，在镇江地区从事商业市场开发的一家专业公司，公司注册资本2000万，二级开发资质。公司董事长林延快先生多年从事各类市场的开发，先后投资兴办了安徽六安温州建材市场、武汉东方红建材市场、杭州大世界五金城、安徽六安国际汽车城、泰兴浙江商贸城等专业市场，,开发商背景,经营品类及区划,经营状况,经营方式：产权销售，统一经营，十年租约，一次性返租四年，收益率30%，四年后租金另计 价 格：12000(1F),7800(2F)租金水
29、平：,共分A/B/C/D四个区，两层院落式商业，另有配套服务办公楼一栋，集展示销售为一体的小商品集散中心。,项目评述：该项目的运作，填补了镇江集中型小商品市场的空白，将引领镇江小商品市场向品牌化及规模化发展，同时实现了城郊商铺的价格突破，目前店铺招租情况较好，后期经营状况值得关注！,-,46,Text,需求,产业集群,政府大力扶持,供应当地及周边市场需求,利用当地优势资源,小商品市场 五金机电市场 家居建材市场 汽车4S街区 食品市场,镇江专业市场特征专业品类特征,-,47,镇江专业市场发展机会研究,小商品市场 五金机电市场 家居建材市场 汽车4S街区 食品市场,-,48,镇江专业市场经历了零
30、星门店到街区聚集，正在朝郊区集中式专业市场发展 目前镇江专业市场沿丁卯桥路走廊，从主城区向外延伸，形成以丁卯新区为核心的小商品市场、五金机电市场、家居建材市场、汽车4S街区及食品市场五大专业市场，涉及门类较为齐全 从在售的亿都家居建材城、亚太五金电器城及义乌小商品市场来看，各项目销售情况较好，招商工作正在进行中，后期经营情况有待观察 丁卯新区专业市场的形成，政府规划导向的作用十分明显，受此影响丁卯新区专业市场发展较为迅速 综合以上情况来看，镇江专业市场类型已趋于饱和，市场空间较为有限,专业市场小结：,-,49,本报告思路提纲,项目本体分析,市场背景研究,发展方向初判,项目发展模式研判,项目经济
31、测算,-,50,老城南部,六普大厦,农工商超市,青年广场,月星九润国际家居,九润商业广场,虎头山,项目位于丁卯区，所处位置为镇江老城区向丁卯新城区外扩的节点上，目前项目周边各项生活配套较为完善，但有待升级。项目临近大市口商圈及市政府，地段优势较为明显。,项目位于镇江老城向丁卯新城过渡的节点上，周边配套较为完备，但有待进一步升级，随着镇江城区的外扩，未来老城南部板块潜力巨大,-,51,解放路,中山东路,自由领地,梦溪路,学府路,运河路,丁卯桥路,沪宁铁路,南门大街,天桥路,矿机路,岗子下路,古京杭运河,老城南部,本案,九润商业广场,丹桂园,溪园新村,东方花苑,月星九润国际家居,大市口商业中心,本
32、案位于天桥路以南，矿机路以西，岗子下路以东，丹桂园以北。本案位于镇江老城南扩的泛中心区域，属于镇江老城南部板块的中心区域，地理区位优良，未来前景利好。本案周边居住小区云集，区域正在不断发展成熟之中。本案周边生活配套和市政配套较为完备。商业和生活配套在不断完善升级中。,地理位置本案位于镇江市老城南部板块的核心区域，地理区位优越，未来发展前景看好,青年广场,梦溪广场,欧尚广场,大润发超市,-,52,金山商圈,大市口商圈,丁卯商圈,火车站商圈,丁卯开发区,项目周边1.5km范围内有市政府等众多政府机关，商业项目九润商业广场正在建设，有实验小学、南门小学、江苏大学、江苏科技大，区域内有中医院。项目周边
33、3.0km范围内大市口、火车站及丁卯三个商圈。项目周边市政及商业配套较为完备，项目所在区域背靠镇江老城区，临近丁卯新城区和南山风景区，连接两区一景。地段价值明显。项目所在区域每日时均车流量超2000辆，时均人流量超千人。项目周边可统计各类消费人群突破35万人，消费潜力巨大。,项目周边3公里范围内各项配套较为完备，但有待升级提高，区域背靠老城连接两区一景，区域价值明显,-,53,北向,西南向,西北向,南向,东北向,东南向,基地土地总体较为规整，西北高东南低，内部地形较为起伏，西北部自然标高高于周边道路五米左右。本案周边有昭示性良好的成熟社区，但片区整体形象较差。整个片区都处于建设升级之中，城市绿
34、化和景观建设正在加强，片区形象正逐步改善。,自身条件本案自身条件一般，地块较为规整，地形起伏，周边景观绿化设施正在快速建设之中，未来升值潜力大,-,54,岗子下路,九润商业广场,月星九润国际家居,天桥路,六普大厦,溪园新村,矿机路,丹桂园,鸿鹤桥路,中国联通,农工商超市,项目四至项目西侧紧邻溪园新村，北侧为九润国际家居，东侧为在建的九润商业广场，南侧为丹桂园，周边居住社区云集，区域居住氛围浓厚,-,55,项目宗地东至矿机路，南至丹桂园，西至岗子下路，北至天桥路。项目地块形状较为规则，但地块内部西北角与道路存在五米左右高差，且项目用地规模较小，容积率较高。,经济指标宗地规模较小，容积率较高，地块
35、较为规则，内部西北角与道路存在五米左右高差，北侧临近区域干道，具备昭示性,-,56,天桥路,运河路,解放路,南门外大街,岗子下路,本案,运河路,丁卯桥路,南徐大道,官塘桥路,矿机路,矿机路,岗子下路,天桥路,公交站牌,本案距离镇江市中心约1.5公里，通过南门外大街直达市中心，通达性一般。本案北侧临近区域主干道天桥路，通达性良好；东西两侧分别临近区间道路岗子下路和矿机路，通达性较差。地块北侧有公交站台，出行较为方便。本案临近的天桥路，与城市快速道路南徐大道和丁卯桥路形成快速对接。,本案周边交通规划布局尚可，北侧临近区域干道，交通通达性良好,-,57,内部能力,外部因素,SWOT分析,地块属性优势
36、明显,-,58,属性界定,项目属性,临街临路的高容积率综合地产项目,综合性项目,位于老城南部板块成熟区域，青年广场核心地段,核心地段,区域属性,城市规划中，项目区域将建成青年广场商圈，随着九润商业广场等项目的启动，商圈形象将快速提升。,规划区域商圈,周边配套较为完备，但有待进一步升级，随着镇江城区的外扩，未来老城南部板块潜力巨大。,老城南部,老城南部，区域成熟，地段优势明显的中等规模地产综合项目,-,59,从项目所处区域、地段以及项目周边的环境和条件来看，项目具有较强可行性。,可行研判,可行研判,-,60,本报告思路提纲,项目本体分析,市场背景研究,发展方向初判,项目发展模式研判,项目经济测算
37、,-,61,项目可能的发展方向分析,纯住宅,住宅+商业,纯商业,从用地性质，我们能想到哪些可能？,初步 方向,-,62,纯住宅,住宅+商业,纯商业,纯住宅,住宅+商业,纯商业,纯住宅,住宅+商业,纯商业,通过市场机会和效益最大化，经行第二次筛选,通过不同模式的优势比对，经行第三次筛选，得出最优发展方向,一般商住模式,“综合体”模式,第一层过滤,第二层过滤,第三层过滤,结合镇江市场的竞争程度，综合考虑地块资源以及开发目标经行初次筛选,-,63,初次筛选结合镇江市场的竞争程度，综合考虑地块资源以及开发目标,单中心城市多元化扩张 专业市场呈郊区集中化,房地产市场步入快速增长通道 城市拆迁作用下，量价
38、齐升,住宅市场活跃，潜力巨大；商业市场机遇与竞争并存,09年住宅成交出现井喷，住宅市场潜力巨大 09年镇江市区商品房总成交面积337.05万，同比08年大涨1.5倍；值得注意的是商品房供销比为0.79，供销比首次低于1.0，多年的供销关系得到扭转，表明近年来城市大拆迁产生的购房需求开始爆发。商业市场竞争异常激烈，出现过量迹象 07年以来，镇江市区上市的商业体量超过100万平米，知名品牌先后进入镇江，大型专业市场在政府扶持下，郊区化发展，几大专业市场同时上马。市场呈现项目分布较为集中，产品同质化严重的现象。,纯住宅,住宅+商业,纯商业,-,64,纯商业,开发目标,经济效益实现,竞争劣势,大墙效应
39、,地段环境,商圈,非城市核心商圈（大市口商圈），非城市重点商圈（南徐、金山长江路、火车站、丁卯），辐射能力有限，限制了高端购物中心发展,成熟的地段，但区域环境一般，后期发展规划对区域提升有限,地块北侧天桥路（南徐大道）形成强烈的“大墙效应”，限制了客户消费的到达率，从而限制了商业业态体量,知名品牌的大型购物中心陆续入住镇江，抢先占领市场契机，抢占了城市核心地段，项目朝购物中心发展面临严峻挑战,购物中心从经营角度考虑，多以持有为主，便于统一经营管理，这就导致企业投入巨大，且资本回收期较长,购物中心模式难以实现企业开发目标,NO！,以购物中心为方向的纯商业模式在时机、地段居于劣势，同时，其经营与效
40、益不确定性因素众多，难以实现企业开发目标,-,65,纯商业,开发目标,经济效益实现,竞争劣势,市场机会,地段及素质,成功要素,产业集群、供应当地需求、优势资源等专业市场构成要素优势不明显，同时缺乏政府扶持（政府扶持重点为丁卯区五大专业市场）,宗地内高差达5米以上，不利于专业市场规划布局，同时地块容积率3.9，专业市场在容积率实现方面存在风险,目前政府主推新区五大专业市场，镇江本地专业市场基本已得到最大化利用，市场机会稀缺,相对于新区专业市场，本项目缺乏集群效应，且本项目处成熟地段，拆迁量大，土地取得成本将远高于新区项目,专业市场的前期投入较大，且价格实现度较低，售价略高于周边住宅项目，并且销售
41、周期较长，不利于项目经济效益最大化,NO！,专业市场模式难以实现企业开发目标,以专业市场为方向的纯商业模式，其市场机会有限，且项目优势不明显，同时面临激烈的市场竞争，又难以实现经济效益上的突破，因此难以实现企业开发目标,-,66,二次研判市场机会和项目价值最大化,城市次级商圈，地段成熟，配套完善 道路通达，人车流密集,对应价值,配套完善，生活便利的居住价值 辐射区域及内部的商业价值,项目资源,做住宅，不是问题，我们的问题是？,问题1：纯做住宅能否将项目的价值最大化？,问题2：纯做住宅能否实现区域赋予项目的功能属性？,业态产能：商业住宅,-,67,“商业+住宅”项目,三次研判“商业+住宅”模式细
42、分,扬州名门都汇 市中成熟地段 非商圈商住模式：住宅+开放街铺式商业 商业形态：沿街商业实现价值：价格标杆、快速去化,镇江中浩国际广场 市中成熟地段 商圈（火车站商圈）商住模式：住宅+综合 商业形态：沿街商业+集中商业 实现价值：价格提升，长效收益，快速去化,VS,住宅+综合商业,住宅+配套商业,价格拉升 快速去化,大品牌影响力，充分发挥资源价值，利润最大化,-,68,本案商业部分成为本项目乃至整个区域的重要配套亮点，住宅及部分商业作为回现产品，满足资金量需求,住宅+综合商业,大品牌影响力，充分发挥资源价值，利润最大化,住宅+配套商业,价格拉升 快速去化,VS,优选方案,-,69,本报告思路提
43、纲,项目本体分析,市场背景研究,发展方向初判,项目发展定位,项目经济测算,-,70,市场条件因素,从宏观来说，镇江市经济前景看好，房地产进入快速上升通道，现在具有良好的商业基础；本项目在城市商业功能中扮演居住区级商业的角色，可以形成特色休闲文化商业街区。本项目附近的九润商业广场和月星九润国际家居对本项目商业定位也有较大影响；本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础；目前镇江房地产形势较为火爆，但本片区处于老城区与新区中心的过渡地带，本项目将面临新老城区的双重竞争及周边项目的贴身竞争，未来的竞争威胁不确定因素较多；地块东西天桥路沿线待开发项目均为综合用地，目前东侧
44、九润商业广场主要业态为产权商铺（餐饮及品牌服饰）、大卖场、电影院、超市等，西侧地块业态定位尚不明确。,竞争对手提前布局，差异化发展路在何方,项目条件因素,本项目具有住宅和商业开发的基本条件，住宅制约条件较少，因此本报告以商业为主要研究对象；满足居住功能需求，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；本项目交通便利，地段前景看好；项目面临较好的市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。,1,与城市的文化及消费水平相协调；,2,商业定位与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争；,3,定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破；,4,商业定位与项目中住宅、公寓等产品实现价值互动
45、，青年广场商圈价值推动项目商业与住宅价格提升，后期由主题商业推动项目整体价值的提升；,发展 原则,-,71,南京金轮新天地：国际化休闲、时尚一站式购物中心,借鉴意义：金轮新天地体量虽小，但是内容丰富，定位比较准确，设计别具一格，抓住了年轻人这一正在逐渐兴起的消费群体。同时，新天地选择各家店铺独立经营，也使购物形式变得更开放自由。,-,72,南京水游城项目定位：健康、活力、时尚的休闲购物主题公园,-,73,商业业态功能启示,作为综合性的主题商业街区，应满足社区居民日常生活及周边市民特定的消费两方面的需求，因此本项目商业功能包括：餐饮、休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等多种功能。,高
46、端,案例启示:主题,-,74,商业业态,本项目商圈业态现包括月星家居城、连锁酒店、专业店、社区商业、餐饮、综合超市（待拆迁），建设中的欧尚超市（1KM）等，按业态统一性与互补性原则，上述业态中除了集中式超市、家居建材以外，应是本项目业态可选择的构成内容；按城市发展思路，青年广场将建设成为城市又一区域级商圈，先九润商业广场地块已在建设阶段、本项目及本项目西侧地块均有商业指标在内，将构成青年广场主要商业站点。按潜在客户需求，集中商业体、沿街商业为主要业态、满足经营及投资需要。,集特色餐饮、购物、休闲娱乐为一体的时尚主题性商业体主要包括酒店式公寓、快速时尚店铺、餐饮休闲、专卖店、家电卖场、便利店等。
47、,通过上述分析，本项目业态定位为：,-,75,商业价值分析,商业价值最大，可考虑集中商业体,商业价值大，可考虑集中商业体,商业街昭示性较好,商业价值较大，可与对面形成购物或餐饮街,商业价值较大，后期受对面制约，可考虑设置公寓或一般配套社区商业,规划道路，单面街，商业价值弱,-,76,企业管理资源网http:/,企业管理资源网http:/,企业管理资源网http:/,企业管理资源网http:/,-,77,商业业态布局及体量,家电卖场/特色餐饮 建议体量：=1万=2.5万主题商业街 建议体量：=0.5万=0.7万酒店式公寓 及配套商业 建议体量：=0.8万=0.2万社区配套商业 建议体量：=0.2
48、万总体量约为5.9万平米,根据地块所属商圈性质，商圈内商业业态组合以及分布情况，结合天桥路地块资源以及地块现状，建议项目的业态布局情况,1,3,4,5,7,6,2,-,78,本报告思路提纲,项目本体分析,市场背景研究,发展方向初判,项目发展模式研判,项目经济测算,-,79,以假设开发法测算本项目地价范围,选择最佳开发方式（已知）,估算开发后房地产收入（已知）,项目开发成本（除地价）及利润（可知）,研究待估宗地基本情况（已知）,求地价,求地价原理假设开发法,已知前提,地价=总收入其他成本利润,土地价格测算方法选取依据：宗地所在区域土地出让较少，不同区域地块属性差异及出让时点差异均较大，因此不适合
49、以市场比较法进行价格估算；另外该区域为老城南区，土地取得过程相对复杂，不适合使用土地成本逼近法。本宗地的估价过程中，完成价值、正常开发成本、税费均已求得，开发利润也为已知，故可由假设开发法进行估价。,-,80,本项目技术经济指标,根据项目方案建议，集中式商业是指主题卖场/特色餐饮部分；沿街商业是指沿天桥路主题商业街部分；其余商业体量划为街区商业。,-,81,本项目销售部分总销售收入估算,集中式商业2/3体量建议开发商持有，1/3体量用于销售，销售均价为20000元/，销售收入为23400万元；沿街商业整体销售均价为12000元/，销售收入为6000万元；街区商业整体销售均价为8000元/，销售
50、收入为8800万元；酒店式公寓整体销售均价均价为7500元/，销售收入为6000万元；高层住宅整体销售均价为7500元/，销售收入为51397.5万元；合计项目销售部分总销售收入为95597.5万元。,-,82,预期收入,除地价外的 开发成本,土地价格,可知，该宗地的地价范围为9303.1530868.8万元，正常市场期望地价为20103.96万元。考虑到东侧九润商业广场的地价为269.73万元/亩的市场现状，本地块合理的单价为409.87万元/亩为市场期望价格。,本地块合理的单价竞投价格区间为269.73 629.33万元/亩，其中409.87万元/亩为市场期望价格。,-,83,在项目集中商
