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1、藁城市4400亩新农居项目与500亩别墅项目可行性分析,Gaocheng 4400 acres of new projects and 500 acres of rural residential villa project feasibility analysis,Sep.2010,报告结构,PART-1 问题提出,PART-2 本体分析,PART-3 市场分析,PART-4 项目定位,前提,基础,条件,针对,PART-5 经济测算,方法,问题提出,问题二：别墅地块是否适合开发，如果适合将如何确定地价及容积率？,问题一：新农居地块是否具有开发房地产项目的可行性？,本次报告需要解决如下两个问题
2、：,报告结构,PART-1 问题界定,PART-2 本体分析,PART-3 市场分析,PART-4 项目定位,前提,基础,条件,针对,PART-5 经济测算,方法,区位与石家庄市区、藁城市及岗上镇的关系,整体区位分析,现代农业产业观光园项目与西部新城岗上片区同处于藁城市岗上镇境内，从区域规划角度分析，整体区位条件极佳。,乡村度假区,高尔夫球场,核心区,起步区,规划基地,别墅地块,现代农业产业园8500亩用地,现代农业产业观光园项目与藁城市西部新城岗上片区同处于藁城市岗上镇境内，西距石家庄市区10公里、东距藁城市区8公里，北临滹沱河景观带，南接良村生物医药产业区;区域土地较为平整，地基承载力好，
3、适于建筑。,整体区位分析,区位交通条件较好，但是区域内道路状况急需改善。,区位交通,石黄高速、307国道、石德铁路构成了现阶段区域对外联系的主要交通网络；区域内道路多为乡村土路，道路系统不完整，小丰路已将开始动工；规划中机场路将贯穿区域南北，丰富区域对外交通网络；小丰路、机场路、京港澳高速等交通主干道的修建将极大程度的改善区域道路系统的状况，提升地区的交通便捷性。,地铁5号线直通岗上，会提升区域价值，西北及东南轨道交通覆盖较高，东三环外只有一条轻轨线，且施工日期不定，目前只开工1号线，开通时间超过开发周期，对未来5年影响较小。,轨道交通,西北轨道交通网络交错,东南轨道交通网络交错,9,现代农业
4、产业园规划总面积8500亩、其中包含面积为1800亩的高尔夫球场，北部紧邻滹沱河景观带,这些有利资源为别墅地块的开发提供了最大利好。,建设中的滨河大道,别墅地块（占地面积500亩）,区位现状分析,别墅地块实景,高尔夫球场入口,故城村、台西村所占200亩回迁安置面积为新农居一期，回迁安置房总占地面积为200亩，建筑面积为24万平方米，户均210平米。,规划范围内的400亩全部用于村民的回迁安置使用，其中：200亩的界限范围作为新民居一期，主要用于故城、台西两个村的回迁安置使用，剩余200亩作为二期开发，主要用于其它周边村庄的回迁安置使用。,新民居地块,其他村庄,故城村,台西村,区位现状分析,项目
5、有政策扶持，土地情况良好，但基地内基础设施建设落后，周边居住氛围不强。,基地内基础设施建设情况落后，急需改善；周边可比较项目较少，没有形成居住氛围；土地平整，地基承载力较好，适于开发建设；小丰村自建楼对基地整体规划有一定影响；在河北省城乡统筹发展战略和新民居建设的大背景下，政策倾向优势显著。,东上华府,小丰村自建楼,基地内农田,外国语学院,区位现状分析,地块分析,本地块位于藁城市岗上镇小丰村北，北临滹沱河5号水面；地块周边有高尔夫球场，规划在建的农业产业基地和农业观园；地块周边基础设施建设落后。,灌溉渠,12,石黄高速,307国道,小丰村,项目地块,高新技术产业园区,农业产业基地,高尔夫球场,
6、农业观光园,滹沱河,新机场高速,别墅地块占地面积大约为500亩，与现代农业产业观光园、滹沱河5号水面景观、18洞高尔夫球场融为一体。,规划中的小丰村路,小丰路,道路实景,规划范围,藁城市西部新城岗上片区规划范围西起小丰路、东至岗上镇界，北临石黄高速，南抵307国道，总面积5.04平方千米。,小丰村,台西村,故城村,内族村,故献村,庄合村,双庙村,基地总体涉及范围为岗上镇东部小丰、故城、台西、庄合、内族、双庙、故献7村，总占地面积4480亩，涉及拆迁安置户总数6234户，回迁安置总面积1302906平方米。,石黄高速,307国道,小丰路,机场路,规划范围,我们的研究范围：藁城市岗上镇（307国道
7、以北）东部7个村，村域面积4480亩。,从：经济基础较弱、农民收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村,到：经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社会主义新农村,我们要权衡新农居示范区（政治任务）与企业利益之间的关系！,节约利用和保护农耕地,加强区域基础设施建设,居住舒适且适合村民生产生活,拉动区域经济发展建设,社会主义新民居建设的关键问题,世界各国发展农业的政策主要有两大目标：一是提高本国农产品的竞争力二是保证农民得到相对公平的收入,20字方针中“生产发展”是重中之重，打牢物质基础、增加农民收入，是新农村建设的首要任务和着力点，是全面实现新农村建设目标的基本保障。而现代农业是生产发展的主
8、要途径。,社会主义新农村的发展目标：社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求 即：“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”十六届五中全会,政策背景,发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务,政策支持：采取周转地方式解决新民居示范工程建设用地；整村异地建设的村庄周转地，以首期开工建设的占地面积予以报批；鼓励社会力量参与新民居示范工程土地开发利用；做好新民居建设过程中的土地确权登记工作。资金支持：省、市，县级国土资源管理机构分别从新增建设用地有偿使用费中划出不低于15%、25%、30%的资金支持新民居建设；市国土资源局要从本级资金中拿出20%重点用于鼓励腾出土地超出原村址面
9、积1/3的村庄，另拿出20%用于鼓励提前1年以上的村庄。,新村垃圾、污水做到无害化处理和排放，环境整洁优美，新农居绿地率达到35%以上，村域生态良好；,环境良好：,居住舒适：新村农民住宅建筑密度小于26%，容积率不大于1.8，单体设计经济实用，节能省地，适应农民未来生产和生活的需要；,配套齐全：新村市政基础设施基本配套齐全，公共服务设施基本满足农民的生产和生活需要；,经济发展：打造藁城市西部新城，城乡统筹规划建设，带动整个区域经济发展；,布局合理：村内旧房改建或拆除，农民集中入住新建住宅，预留安置面积的10%作为发展用地；,保护耕地：复耕面积为周转地面积的1.2倍，并且耕地质量不得下降。,科学
10、规划，合理布局，政策引导，规范发展，建设集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、生态环境良好、社会安定有序、具有经济和建设特色的新农居，带动周边地区经济、社会和生态的协调发展；通过试点工作，探索符合省经济发展要求、适应藁城城市化、工业化和现代化发展水平的西部新城。,发展目标,政策解读,石家庄藁城市西部新城岗上片区项目，机遇与挑战并存，探索项目的开发盈利模式是其迫切要解决的问题。,说明:1.按照新民居政策规定，庄原址复耕面积应不少于村庄安置新址用地面积的1.2倍，复耕成本按2万/亩考虑；2.按照规划设计条件要求，村民回迁安置用房以小高层为主、多层为辅，结合以往项目开发经营，回迁安置用房建筑成
11、本约1200元/；3.考虑到此项目均为异地安置，按照土地征收政策，新民居建设新增用地面积征用基本补偿价格为10万元/亩；4.上述成本测算，未考虑村庄发展预留用地以及新民居项目实施所涉及的其他成本。,用地指标一,按容积率1.8计算，岗上镇东部7个村新农居建设节余用地面积3068.59亩，节余土地平均单方成本为55.34万/亩，回迁安置总成本169811万元；小丰、故城、台西三村新农居联建节余用地面积1178.93亩，节余用地单方平均成本为56.24万/亩，回迁安置总成本66301万元。,按容积率为1.8计算的用地指标情况,说明:1.按照新民居政策规定，庄原址复耕面积应不少于村庄安置新址用地面积的
12、1.2倍，复耕成本按2万/亩考虑；2.按照规划设计条件要求，村民回迁安置用房以小高层为主、多层为辅，结合以往项目开发经营，回迁安置用房建筑成 本约1200元/；3.考虑到此项目均为异地安置，按照土地征收政策，新民居建设新增用地面积征用基本补偿价格为10万元/亩；4.上述成本测算，未考虑村庄发展预留用地以及新民居项目实施所涉及的其他成本。,用地指标二,按容积率1.5计算，岗上镇东部7个村新农居建设节余用地面积2786.31亩，节余土地平均单方成本为61.91万/亩，回迁安置总成本172504万元；小丰、故城、台西三村新农居联建节余用地面积1068.72亩，节余用地单方平均成本为63.02万/亩，
13、回迁安置总成本67352万元。,按容积率为1.5计算的用地指标情况,藁城市城市总体规划（20052020）,城镇体系：一个中心城市（包括藁城市区和良村开发区），三个中心镇（岗上、南营和张家庄），九个一般镇。布局结构：“一核三带。”“一核”即藁城中心城市，“三带”为307国道东西向城镇发展带、机场路南北向城镇发展带、定魏公路南北向城镇发展带。人口与城镇化：2020年，全市总人口为87.3万人，市域城镇人口约59.8万人，城镇化水平达到68%。城市规模：藁城市区人口规模25万人，建设用地26.3平方千米；良村开发区13万人，建设用地15.6平方千米。全市共划分为4个经济区：滹沱河以北市域北部经济区
14、、市域中部经济区、市域西部经济区：包括岗上、开发区和丘头；市域东南部经济区。市域西部经济区发展思路：第一产业以蔬菜、粮油和畜牧业为主，建立高效蔬菜示范区、粮油示范区和优质养殖基地，实现农业的规模经营。第二产业要依托优势，加强投资环境建设，积极接受大都市产业结构调整对本区的影响，重点搞好丘头工业园区和开发区的建设。第三产业加快市场建设，围绕农业结构调整，完善、新建农产品市场，大力发展交通运输业、现代物流业和邮电通信业。岗上镇：为城郊型城镇，城镇人口1.8万人。加强城镇基础设施建设，重点发展玻璃、机械制造和教育产业，大力发展集市贸易。,藁城市总体规划,藁城西部新区属于藁城市双核驱动中的重要一核，其
15、未来与市区和藁城市的规划对接、产业对接都为西部新区的发展带来重大的契机。,随着石家庄经济技术开发区、化工基地两个园区产业规模的不断扩大和大量产业工人的聚集，为满足西部“两区两镇”区域城市功能、公共设施、空间布局的要求，藁城市提出了具有突出藁城特色的“一市双城”、“双核驱动”空间布局定位。以开发区为中心，辐射丘头镇、岗上镇，建设西部新城，完善功能分区，做到功能互补。实现“双城”竞相发展，利用五年左右的时间，逐步形成40万人口、60平方公里的中等城市规模，与省会实现规划对接、产业对接、思路对接、形象对接，主动融入省会主城区。,区位规划之双城战略,丘头石化循环经济区,良村生物医药科技产业区,滹沱河生
16、态休闲产业区,北部装备制造业与高技术产业区,机场临港产业区,区域位置,西部京珠复线产业带:形成丘头石化循环经济区、良村生物医药科技产业区、滹沱河生态休闲产业区、北部装备制造业与高技术产业区、机场临港产业区。,规划区域位于西部京珠复线产业带中部，是京珠复线产业带中部节点，承担相关服务配套功能。,区位规划之产业布局,规划区域的发展前景良好，有利于房地产开发。,整体规划为将基地打造为崛起在藁城西部的经济新城镇；机场路和小丰路的修建将改善区域交通条件，轻轨5号线岗上站的规划会提升区域价值；滹沱河生态休闲区、良村生物医药产业区、丘石头石化循环经济区的建立将拉动区域整体发展，也会为基地带来大量客源。,区域
17、位置,区位规划之城乡统筹,石家庄藁城市现代农业产业园区,石家庄现代农业产业观光园项目位于藁城市岗上镇，是集生态农业观光旅游、现代农业生产示范、休闲度假等多功能于一体的省重点工程项目。规划总占地面积8500亩，包括1800亩的标准高尔夫球场其中核心功能区1500亩；观光园一期主要建设内容分别为四季果园、四季花园、四季菜园、四季瓜园和农业生态餐厅；国家对农业发展的政策支持与河北省政府加快发展旅游业的决心是观光园项目成功的最大利好，该项目也将对提升区域整体价值、带动区域经济发展产生积极影响。,区位规划之农业产业园,24,区域内部及周边旅游项目类型丰富，相关配套产品完善，预计为未来石家庄新兴旅游区域。
18、,规划区旅游项目丰富，分为康体类、娱乐类、观光类。针对客群主要为石家庄市及藁城市的政府公务员、离退休人员和企事业管理人员。规划中的镇区旅游资源吸引游客流量预计在2015年达到135万人次，2020年达217.5万人次。,区位规划之旅游资源,区位规划之岗上小区,小区平面设计图,小区规划效果图,基地本体优势与劣势并存、机会与威胁同在，总体结论可以概括为现阶段开发风险大，但远期发展前景好、可塑性强。,通过SWOT分析可以对基地研判作出结论；基地结论将对项目规划及定位提供相关依据。,SWOT 分析,优势：基地所在区域土地平整，地基承载力较好，适于建筑；基地周边有307国道、石黄高速、规划中的机场路、石
19、德铁路，交通便利；开发成本较低。,机会：省级重点工程项目，有优惠政策扶持；滹沱河新区、观光园项目的发展建设会对基地开发经营给予保障性的支撑；规划地铁5号线直通岗上，对项目价值具有一定提升作用。,劣势：规划基地内基础设施建设落后，土地开发程度低，急需改善，投资额大；石德铁路、机场路对基地与南北向、东西向地域的联系产生阻隔效果。,威胁：规划建设实施周期较长，存在变数，风险较大；涉及问题多，支持政策落实难以把握；周边无参考项目，区域没有形成整体居住氛围。,区位分析,基地发展条件综合分析,1、在河北省城乡统筹发展战略和新民居建设的大背景下，政策倾向优势显著。,2、藁城市一市双城战略的确立，随着西部区域
20、各产业区的快速发展，有着良好的依托条件，规划基地迎来极佳的发展机遇。,3、区位优势明显，处在藁城市区与石家庄市区联系的枢纽地带。,5、北靠石黄高速、南邻307国道、内有省道，交通条件良好。,4、规划基地位于西部京珠高速公路复线产业带中部，是京珠复线产业带中部节点。,6、紧邻藁城西部农业生态园，自然环境良好。,7、基地内部地势平坦，地基承载力较好，适于建设。,综合总结,基地发展条件综合分析,1、基地内部现有多个农村居民点，涉及的拆迁量大。,3、由于基地南北两侧被国道、铁路和高速公路所阻隔，基地与南北向区域的联系不便。同时省道南北向穿越基地，对基地东西向的割裂较大。,2、目前基础设施建设落后，建设
21、投资大。,综合总结,报告结构,PART-1 问题界定,PART-2 本体分析,PART-3 市场分析,PART-4 项目定位,前提,基础,条件,针对,PART-5 经济测算,方法,30,植物园板块：市西北方10千米，植物园生态区，水域北岸，临近水景、植物。均价4750元/平米；西部板块：市西（西南）部、15千米，鹿城市山前板块和龙凤湖板块，真山真水。均价5937元/平米；北部板块：市北部9千米，滹沱河北岸，正定以南，水景，规划中的发展区域。均价约7500元/平米；东部板块：市东13千米，滹沱河南、藁城市开发区，田野风景。均价5500元/平米；市区板块：二环圈东南角，市区，配套设施完善，交通便捷
22、。价格20000元/平米.,石家庄别墅项目主要分布在石家庄市西、北部。,别墅板块,31,价格与容积率,别墅市场平均价格6800元左右，预计短期内会略有上升；项总体容积率平均0.87，别墅绿化率平均接近60%，总体品质在不断提高。,价格特征：作为二三线城市，石家庄别墅市场对相关政策的敏感度不是很高，价格的决定因素基本还是在于市场供求关系以及产品本身的稀缺性以及地理位置决定的区域特性；市郊周边的别墅价格平均6000左右，个别项目接近10000，与其周边环境和自身产品特性有关；总体价格平均接近6800元左右，在未来一段时间价格会略有上升。,32,客群分析二、机关干部、银行、地产等高收入者、企业老板、
23、外地投资商或开发商等。,客群分析一、经济实力是消费者选择购买别墅的一个先决条件。别墅目标客户群分为以下几点：A、客户年龄构成与家庭人口个人购房的客户年龄基本在25-60岁之间，以30-50岁为主，家庭人员结构在3-6人之间居多。B、客户职业背景构成中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英。城市“中产阶级”，如新资优厚的律师、会计师、高级知识分子。行业领军人物。一夜暴富者。C、客户特征描述属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，月收入在10000以上，具有较高甚至显赫无比的社会地位。D、客户购别墅原因分析投资别墅大体上可分为长期、短期和自住兼投资三种类型。对于长期出租型投资，即把别墅
24、作为长期投资对象，买下别墅再出租，获取长期的租金收益。就石家庄周边别 墅楼盘来说，由于楼盘品质、楼盘周边环境、投资环境等问题，此类投资几乎没有。短期增值型别墅投资，即看好别墅的增值潜力，以较低的价格买进再高价卖出。石家庄别墅土地较便宜，套价相对较低，利用好的时机出手或者利用熟人去时行投资，是不错的选择，例如弗莱明戈就有利用内部认购期定了几套的客户。自用兼投资型别墅投资，即把别墅作为市郊第二套住宅买下来，如果别墅增值较大就卖掉获利，否则就自用。,石家庄别墅置业人群大多为社会地位显赫的高收入者及异地投资者，置业目的多为自用兼投资。针对城市中产阶级首选的经济型别墅市场供给量较小。,客群分析,33,石
25、家庄经济型别墅市场空白度较大，通过对城市经济发展及客群分析可以看出，该类型产品发展前景看好。,石家庄市是重要的交通枢纽、同时作为省会城市，有着经济文化众多优势，加上近年来高速的发展、周边卫星城招商投资，未来在住房上会有较大需求，别墅这一特殊的住宅形态势必会有更好的发展；石家庄别墅主要分布在西部到北部范围，东部地区别墅较少，开发空间大；通过价格分析我们发现石家庄别墅市场价格均线为6800元，缺乏5000元左右的经济型别墅，此类中产阶级首选的别墅市场空间很大，发展前景较好。,别墅市场分析结论,石家庄市区分为桥东、桥西、长安、新华、裕华（含高开区）五区，我们也以此作为普宅市场板块分析的划分依据。,房
26、地产市场分区,结论：2010年8月，石家庄主要在售楼盘83个，其中裕华区(含高开区)占整体比例24%，为全市最多；桥 占整体比例13%，全市最少。同期，石家庄在售项目均价为5344元/平米，其中桥东区均价6460元/平米，为全市最高，裕华区均价5066元/平米，为全市最低。,分析：桥东区经过多年发展建设，交通、配套设施建设优越于其他区域，所以该区域项目价格较高，楼盘供给量较少；裕华区是近年来重点建设的新城区，地块供应量充足，且高开区划入本区范围，所以该区房价较低，长安区房地产发展及房价上涨速度最快。,石家庄住宅市场的焦点区域仍在市区范围之内，“二环现象”仍然存在，消费者对地理位置的关注远高于其
27、他因素，这也与区域发展建设极不平衡密切相关。,华城绿洲,良城逸景,燕都紫阁,恒大城,百度空间,水木青城,都市怡景3,阿尔卡迪亚,凯旋城,天滋嘉鲤,和平时光,锦城,克拉公馆,天山新公爵,国瑞城,碧水蓝湾,北城国际,锦麟,万达广场,盛世天骄,上城尔湾,风尚水郡,北郡,世奥湾,卓达书香园,恒大绿洲,富源城,二环以内区域地块开发程度成熟，楼盘密度大，楼盘价格高；二环至三环之间有大量待开发的区域，楼盘供给量小，价格较低，有很大开发的潜力；三环外楼盘数量锐减，随着市政规划的实施，区域开发潜力逐渐增大。,环线分析,三环,二环,石家庄市土地供应量比去年增加一倍，土地市场没有因新政受到影响，谈固板块成为今年热点
28、地带。受调控政策影响2010年1至8月石家庄商品住房市场供大于求（上市面积319.19万平米 同期交易面积267.38万平米）。,截止至8月19日，2010年石家庄国土局累计公开出让土地32宗，总面积约为2148亩。其中涉及住宅面积1126730平方米。长安区谈固区域约有760亩土地推向市场，性质均为商服、住宅用地，成为了土地市场的焦点。2010年1-8月，石家庄市商品房交易面积267.38万平米，总供应面积319.19万平米，月度商品房交易趋势平缓，供给波动较大，2010年前8个月市商品房市场总体供大于求。,土地放量与供求关系分析,石家庄低密度楼盘总体布局分散，大部分在三环周围，市区数量不多
29、，价格水平偏低；昊城蓝湾项目是邻近岗上镇的低密楼盘，均价2580元/平米；东上华府项目位于岗上镇中心，容积率2.6，建筑形式高层，均价2760元/平米。,楼盘容积率分析,石家庄低密度楼盘总体布局分散，大部分在三环周围，市区数量不多；由于位置较偏远，价格水平偏低，二环周边楼盘均价4500元/平米，三环周边均价2600元/平米。,普宅市场状况与项目地块的地理位置及发展建设关系密切，结合规划基地的现状条件，近期开发风险较大，远期规划发展前景较好。,土地交易市场火爆，房源供应充足，商品房销售情 况受新政影响环比下降，商品住宅市场供大于求；商品房售价与其地理位置的关系最为密切：由来已久的“二环现象”仍然
30、存在，住宅均价随市中心向外越来越低，由市区向周边越来越低。二环内外房价差距最大。,随着北跨战略的逐步落实，正定和滹沱新区的发展建设速度将会加快，促使该区域商品房市场升温；东南部城市副中心和东部新区的规划，将使该区域商品房升值空间变大，催进当地房地产开发；在城市发展建设趋于平衡之前，“二环现象”仍会继续存在。,商品房市场总结,商品房市场预测,普宅市场分析结论,报告结构,PART-1 问题界定,PART-2 本体分析,PART-3 市场分析,PART-4 项目定位,前提,基础,条件,针对,PART-5 经济测算,方法,通过对项目本体及市场情况的了解，我司认为，不论是新农居项目还是别墅项目随着区域的
31、不断成熟与发展，都存在操作的可能，两个地块都存在储备价值。对此，我们将针对新农居地块商品房部分及别墅项目的可行性定位分别作出阐述。,定位必须满足如下前提,针对新农居及别墅所处区位而言。项目的定位成立需满足如下条件：区域规划及发展按照政府规划目标如期执行；交通网络条件支撑项目运营；政府对本区域发展进行大力宣传，造势配合项目整体入市；为等待区域成熟，地块的开发闲置年限应与政府协商，得到更宽裕的政策支持；区域内农业观光园等项目初具规模，逐步发展。,定位所要满足的时间量,区位的成熟度将在很大程度上影响到项目的入市时间，结合规划的实施时间，我司建议两个地块的开发时间分别如下：新农居商品房部分由于受到当地
32、市场发展趋势及客群需求的影响，我司建议在2012年2013年进行启动销售，能够产生良好销售预期，在此期间先行进行规划设计工作，有条件的话可先行施工体验区，加大销售成功筹码；别墅地块由于周边农业园与高尔夫球场等省长工程进度较快，所以我司建议可以在2011年进行项目启动，先行建设体验区，2012年对外销售。,新农居地块片区开发定位,针对新农居商品房部分，我们通过对市场的分析及对本体的认知，我们有如下认识：整个石家庄的开发的主力区域仍集中在二环周边，非主力区域的客户认知度不高，存在一定空间抗性。二环及三环之间仍未真空地带，是未来发展的重要方向，对本项目所处区位产生严重截留。所以产品定位需要差异化引领
33、，及寻找具有区位抗性的产品组合。在客群认知方面，大众对二环外、三环内区位接受程度仍然很低，所以如果做与城内相似产品极易受到客群对区位的理解影响。,所以要根据地块所在的区位及客群需求特征去定位项目。,新农居商品住宅部分定位,开发定位借助万科模型,从区位上看，本地块属于郊区发展模式，在中国万科在这方面有很多的成功经验，所以我们需要借助万科的产品定位模式找到自己的产品发展方向及客群属性。,新农居商品房部分定位,通过对万科定位模式的研究，我司认为本地块位于城郊属于万科定位模式中的低密度产品（四季花城系列），所以针对本项目定位有如下建议：产品定位：城郊低密度产品，建议容积率在1.51.6左右，产品类型为
34、花园洋房或花园洋房与部分小高层、高层相结合的产品，小高层、高层产品延后推出。针对客群：具备舒适居住功能，可以作为第二居所（距城市中心距离），客户向往更优雅的环境，逃离城市喧嚣，同时考虑父母养老或休闲的需求。80%为二次及二次以上置业人群。且年龄段以3544岁为主。产品风格：能带给客户别养的休闲体验，同时利于提升项目整体形象，反应出高性价比，建议产品风格为托斯卡纳或欧式风格洋房。,新农居部分定位,地块位置虽不是传统别墅区，但由于周边现状及规划发展（滹沱河、高尔夫、农业产业园）及市场需求空白，适合做经济型别墅。,别墅部分定位,通过对别墅市场的分析及本地块所处区位的现状及规划，我司认为：本区域非传统
35、别墅区，但随着农业观光园、滹沱河景观带、高尔夫球场及西部新城规划的旅游内容的逐步丰富，本地块具有较高的开发价值，但规划的实施需要时间，从客群接受的程度来看，经济型别墅由于总价关系低，产品更容易实现快速销售，且对周边资源依赖性较传统别墅居住区较低。从别墅市场情况发展开看，目前别墅类产品的总价均在逐步走高，适应人群也逐步变窄。而随着经济的逐步发展，石家庄人均收入已经步入一个新的阶段，中产阶级正在不断壮大，从目前市场的总价关系上看，经济型别墅存在很大市场机会。客群定位：新兴城市中产阶级，向往体验别墅生活，身为政府干部或企业中层管理者，有生活品味，非首次置业，兼具投资功能，年龄在36-45岁之间。,报
36、告结构,PART-1 问题界定,PART-2 本体分析,PART-3 市场分析,PART-4 项目定位,前提,基础,条件,针对,PART-5 经济测算,方法,目的,本部分报告针对新农居商品房部分及别墅部分分别作出测算，主要为论证如下两个方面:新农居商品房部分分别对三个村及七个村体量不同，容积率不同以及开发周期不同的前提下进行测算，得出是否满足开发商10%-15%的利润收益预期；别墅地块部分在什么样的容积率及土地成本的前提下能够实现企业对利润的收益预期（预期同上）。,说明,新农居商品房部分按照7个村及三个村两个方案分别进行测算，这样利于对比，便于领导对开发规模作出决策。在容积率方面按照新农居部分
37、容积率1.5及1.8进行考虑，对不同节余用地进行分别计算（成本及节余用地不同）。可行性方案计算采用的（商品住宅部分）容积率为1.5及1.6（低密社区）。,新农居商品房部分经济测算,新农居商品住宅部分经济测算,别墅地块经济测算,农业园别墅地块KPI评价体系,发挥旅游地产优势，规避非主流别墅区的传统。发挥农业项目与别墅项目的联动优势，做经济型别墅。,站在市场化的角度：别墅市场除传统区域外又新增滹沱河片区，沿滹沱河水面将形成一部分别墅区，但本区域非石家庄市场传统别墅区，且周边无自然景观资源，从市场认知度、区域发展趋势及市场需求等方面，我司认为本地块应该定位为经济型别墅，以性价比及人造旅游环境吸引客群
38、。充分结合农业采摘及产业项目，为了西部新城规划等宏观规划利好，做体验式别墅区。站在政府角度：政府希望农业产业、观光采摘、高尔夫球场及别墅区形成一个良好的区域氛围，多种业态组合，一步步提升区域形象。做好城市示范标杆。,别墅地块经济测算,KPI,经济测算,别墅定位,容积率范围,假设地价,可承受地价,地价不确定；容积率不确定；需要假设产品线，固定每种产品线的容积率，进而得出项目总体容积率。本次测算采取假设法，通过对不同土地价格，不同综合容容积率下的利润敏感性分析得出对开发商拿地成本及容积率的建议范围。,测算范围选择,测算时所用的容积率范围在0.30.8之间，取0.4、0.6、0.8分别进行计算.对应
39、产品线为（联排+小独栋、联排+小独栋、联排）,测算时所用的地价范围在10万/亩70万/亩之间，取10万、30万、50万、70万分别进行计算。,通过对不同容积率与地价的组合找到最佳方案。,产品线设定,产品线定位为联排加小独栋的产品线，总建筑面积为13.3万平米。其中小独栋占建筑面积60%，联排别墅占建筑面积40%。,容积率为0.4,成本设定,容积率为0.4,地价分别为10万/亩、30万/亩、50万/亩、70万/亩。建安成本联排及小独栋均为1100元/平米。,售价设定、周期设定,容积率为0.4,入市静态价格：联排售价为 元/平米。入市静态价格：小独栋售价为 元/平米。设定每种产品价格年增长幅度为5
40、%。销售周期为5年。（图示时间为示意，实际按具体发生年份为主）,产品线设定,容积率为0.6,产品线定位为联排加小独栋，总建筑面积为20万平米。其中小独栋占建筑面积的20%，联排别墅占销售面积的80%。,容积率为0.8,产品线定位为联排，总建筑面积为26.6万平米。其中小联排别墅占销售面积的100%。,别墅地块经济测算结论,通过对经济测算图标的分析，得出以下结论：由于本地块为农业园附属用地，拿地时能获得一定优惠。同时为保证一定开发利润，拿地成本建议控制在30万/亩左右。（抵御非别墅传统区域及自然资源不足带来的风险。）作为别墅立项，把控适当的容积率能够保持项目的舒适度与市场竞争力。通过经济测算，我司建议容积率在0.60.8之间，最好能取到最大值（0.8）。便于后期产品规划变更。,谢谢聆听！,
