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1、第八节：居住区规划设计的技术经济分析,一、主要指标二、住宅建筑净密度与住宅面积净密度三、综合效益与综合指标,居住区规划设计的技术经济指标:,技术经济指标是从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益的重要依据。居住区综合技术经济指标由两部分组成，即土地平衡及主要技术经济指标。规划综合技术经济指标在国标城市居住区规划设计规范中列出的有33项，其中又分为必要指标和选用指标。,综合技术经济指标一览表：,一、主要指标,（一）用地平衡表（二）规模指标（三）层数密度指标（四）环境质量指标（五）经济类指标,（一）用地平衡表,指居住区用地所包括的住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地，这四项用地之间存有一定的比例关
2、系,居住区用地平衡表:,（二）规模指标,主要反映人口、住宅和配套公共服务设施之间的相互关系。居住户数、居住人数、户均人口、总建筑面积（居住区用地内建筑总面积、住宅建筑面积、公建面积，其它建筑面积）,（三）层数密度指标,主要反映土地利用效率和技术经济效益。1住宅平均层数。即住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值。算式：住宅平均层数住宅总建筑面积(平方米)住宅基底总面积(平方米)(层)2高层住宅比例。即高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率。算式：高层住宅比例=高层住宅总建筑面积(平方米)/住宅总建筑面积(平方米)100(),（三）层数密度指标,3中高层住宅比例。即中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑
3、面积的比率。算式：中高层住宅比例中高层住宅总建筑面积(平方米)住宅总建筑面积(平方米)l00()4人口毛（净）密度。即每公顷居住区用地上(住宅用地上)容纳的规划人口数量。算式：人口毛(净)密度规划总人口居住区用地面积(住宅用地面积)(人/公顷),（三）层数密度指标,5住宅建筑套毛（净）密度。即每公顷居住区用地上（住宅用地上）拥有的住宅建筑套数。算式：住宅建筑套毛(净)密度住宅总套数居住区用地面积（住宅用地面积）（套/公顷）6住宅面积毛(净)密度。即每公顷居住区用地上（住宅用地上）拥有的住宅建筑面积。算式：住宅面积毛（净）密度住宅总建筑面积/居住区用地面积（住宅用地面积）（万/公顷）（住宅面积净
4、密度另一表达式住宅容积率：即住宅总建筑面积(万)和住宅用地面积（万）比值。）,（三）层数密度指标,7居住区建筑面积毛密度。即每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的总建筑面积。算式：居住区建筑面积毛密度居住区总建筑面积居住区用地面积（万/公顷）（另一表达式容积率，即居住区总建筑面积(万)和居住区用地面积(万)的比值。）,容积率与建筑密度和层数关系图解,建筑密度=（ab）（a c）/（A B）容积率=5（ab）2（a c）/（A B）,（四）环境质量指标,主要反映环境质量的优劣情况。1住宅建筑净密度。即住宅建筑基底总面积与住宅用地面积比率。算式：住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积（万）/住宅用地面积（万
5、）100%,（四）环境质量指标,2总建筑密度。即居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。算式：总建筑密度=总建筑基底总面积(万)居住区用地面积（万）100%3绿地率。即居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。（各类绿地包括公共绿地和非公共绿地，但不包括立体人工绿化）。算式：绿地率绿地总面积（万）居住区用地面积（万）100%,（四）环境质量指标,、停车率居住区内居民汽车的停车位数量与居住总户数的比率。（）不小于、地面停车率居住区内居民汽车的地面停车位数量与居住总户数的比率。（）不大于,（五）经济类指标,用于居住区开发的可行性研究和经济核算。拆建比,二、住宅建筑净密度与住宅面
6、积净密度,（一）住宅建筑净密度（二）住宅面积净密度（三）住宅建筑净密度、住宅面积净密度、建筑层数,（一）住宅建筑净密度,指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（）；也就是住宅覆盖率。在一定的住宅用地内，若住宅建筑净密度越高，表示住宅建筑基底占地面积越高，空地率则越低，宅旁绿地面积也相应降低，日照、通风等环境也受到影响，而居住人口增加。所以，“住宅建筑净密度”是决定居住区居住密度和居住环境质量的重要因素必须合理确定。,住宅建筑净密度最大值控制指标（%）：,（三）住宅建筑净密度、住宅面积净密度、建筑层数,住宅建筑净密度、住宅面积净密度和住宅层数是确定土地使用强度和居住区环境质量的重要指标，三者彼
7、此间具有相互制约的关系，其量化关系即知其二就能得其三。对于居住区规划设计来说，密度指标是重要的量化控制与评价标准。但合理的密度指标并不等于规划设计方案就好，而一个好的规划设计必定有合理的密度。规划设计必须精心的全面体现定量和定性的综合功效。,三、综合效益与综合指标,综合效益是衡量居住区质量的主要标准。综合效益包含社会效益、经济效益和环境效益，三项效益统一是居住区规划目标要求，在综合技术经济指标体系中要求指标间保持合理平衡。,居住区综合效益指标分析：,综合效益与综合指标,密度：包括建筑密度、面积密度、套密度、人口密度等指标。建筑量：包括住宅面积、公建面积等指标。人口量：包括人口数、户（套）数等指
8、标。绿化：包括公共绿地面积、绿地率（含绿地内场地）等指标。道路：包括道路及广场、停车场、回车场等交通设施指标。,部分城市示范小区的综合技术经济指标摘录：,规划总用地范围应按下列规定确定：,(1)当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线；(2)当规划总用地与其它用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处。,绿地面积应按下列规定确定：,(1)宅旁(宅间)绿地面积计算的起止界应符合本规范附录A第条的规定：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5；对其它围墙、院
9、墙算到墙脚；(2)道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；(3)院落式组团绿地面积计算起止界应符合本规范附录A第条的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5；(4)开敞型院落组团绿地，应符合本规范表2要求；至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口和满足本规范附录A第条的规定；(5)其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。,居住区用地内道路用地面积应按下列规定确定：,(1)按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入；(2)居住区（级）道路，按红线宽度计算；(3)小区路、组团路，按路面宽度计算。当小区路设有人行便道时，人行便道计入道路用地面积；(4)居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；(5)宅间小路不计入道路用地面积。,其它用地面积应按下列规定确定：,(1)规划用地外围的道路算至外围道路的中心线；(2)规划用地范围内的其它用地，按实际占用面积计算。,
