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1、盱眙城市桃源项目市场研究及产品建议报告,谨呈：江苏金和置业有限公司,第壹篇市场研究篇,3项目基本要素数据,经济适用住房管理办法 颁布日期：2007年12月1日 实施日期：即日起施行 主要内容：办法里第三条明确规定：“经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。”点评：“这给楼市传达了一个微妙的信号，政府在努力推进以经济适用房为主的住房改革。”2007年,国家从土地、物权、信贷和保障性住房等多方面出台政策，规范房地产市场,防止房地产市场过快过热增长.国家的宏观调控政策一方面规范了房地产市场,另一方面使市场的“观望”氛围越来越浓.
2、甚至,一些市民期望着“房价的下降”.,2、地方政策法规研究 关于进一步加强商品房销售管理的通知 主要内容：严厉打击任何形式的无证预售行为;进一步完善商品房价格管理;加大对商品房销售经营活动违法行为的查处力度。销售方案在预售许可申报时和其他材料一并报送市房管局开发处，并公布在售楼处。商品房发号销售暂行办法 商品房公开摇号销售暂行办法 淮安市目前商品房需求旺盛、市区局部区域供应较紧、部分楼盘未等开盘就被潜在购房户登记认购争购，并出现找关系认购等不正常现象.淮安市相关管理部门联手出台新规，以规范商品房销售行为。在政策的引导下,区域房地产市场将更加规范.,(三)市场供需态势分析,1、市场现状 近两年，
3、盱眙县住房建设快速发展,居民住房条件得到很大改善。在这一时期，住宅产业形成从投资、建设、销售、中介服务到物业管理协同发展相对完整的产业链，居民住房面积与居住条件得到了较大程度的提高与改善。“十五”期间房地产开发累计完成投资6.1亿元，住宅施工面积达到55万，住宅竣工面积达到33万，城镇居民人均住房建筑面积达22。建成小区14个，新建住宅小区基本实施物业管理。以实施住房补贴为重点，出台廉租住房管理办法。,2007年1-6月份商品房供需情况:,从上表可以看出,2007年盱眙县“房地产市场供需两旺”,供应面积和需求面与去年相比均有很大的涨幅.供应量增长了200%以上,需求量增长在300%以上,1、老
4、城区板块,惠源居花苑,惠源居花苑开盘比较早,小区体量比较大;可供选择的房型丰富;且与城区内其它楼盘相比,价格相对比较便宜,小区整体销售情况不错.,龙泉雅苑,龙泉雅苑位置比较偏,周边配套不完善,可供选择的房型少.自开盘以来,产品去化比较慢.截止到现在销售率不足40%.,锦绣家园,锦绣家园开盘较早,目前已经交房,仅余少量面积较大的顶层房源.小区绿化和配套还未完善.,梁城美境,梁城美境位置比较好,周边配套比较完善,而且靠近学校,销售情况非常好.目前仅有少量顶层房源剩余.,华厦国际广场,华厦国际广场位于老城区的商业中心,1-3F为商铺,3层以上为住宅.商铺招商和销售情况很好,住宅部分目前仅顶层有少量复
5、式剩余.,怡和家园,怡和家园,位于比较繁华的淮和东路,靠近县二中,周边配套比较完善,楼盘体量比较小.产品去化速度比较快,目前一期多层所剩房源很少.该项目中动迁房占有不小的比例,约占推出房源的37%.,2、新城区板块,金源花园,金源花园,位于新城区板块新汽车站附近,周边配套不太完善.目前可售房源很少,下一批房源尚未推出,预计均价为2900元/.,四季华庭,四季华庭紧邻金源坊,新汽车站附近,小高层和多层混合社区.目前在售的为多层,该楼盘销售情况很好,10月开盘以来,推出房源已经去化85%.,龙城新天地,龙城新天地项目，是由江苏甲地置业有限公司开发建设的集商业、住宅为一体的商服住综合小区。本项目位于
6、盱眙县大桥路北侧，盱眙新客运中心东侧，由A、B两大区域组成，A区为纯商业区共由19楼，24层不等的低层商铺构成。B区为小高层住宅楼构成.龙城新天地是一个集商业、住宅、休闲、娱乐为一体的高档商住小区。其中住宅2万平方米;商业3.6万平方米.商业4500元/,住宅预计均价为2850元/.,新城区板块:该区域是盱眙新增楼盘的集中区域.受政府规划的引导,该区域发展潜力比较大,为众多开发商和当地居民看好.楼盘多为多层小高层和商业的混合型,楼盘品质要高于老城区.目前,龙城新天地和金国园等大型商业项目正在规划建设中,商业和生活配套不断完善,增加了区域楼盘的附加价值.开发商对楼盘的期望价值较高,定价在2800
7、元/以上.楼盘销售情况很好,但预计未来该区域受当地居民的消费力和对价格的敏感度影响,价格增长将会放缓.,80-100平方米左右的面积段比较受欢迎 90平方米左右的房源由于面积适中,总价不会太高,受到大多数购房者的欢迎,去化速度比较快.消费者对房价敏感度高.受当地居民消费力的制约,消费者对房价的敏感度较高.总房价在30万之内是消费者比较容易接受的范围.物业形态以多层为主 目前盱眙市场上物业形态还是以多层为主.多层住宅比较受消费者欢迎,但是随着一些新观念的引入,这种喜好正在逐步改变.“金三银四”观念影响深刻“金三银四”观念在当地购房者中影响深刻,导致大量住宅顶层房源很难去化.物业管理不完善 盱眙房
8、地产市场上物业管理很不完善,很多楼盘仅仅是门口一个“保安”.,1地块因子分析,一、整体规划建议,、公共三角绿地建议 公共绿地是本案的进出要塞和外部形象的展示面公共绿地要体现地标性和功能性相结合的特征比如可采用大型主题雕塑，小广场，硬地平台等，需细化和亮化此部分的设计,二、立面建议,、屋顶色彩可否以红色为主？项目位于坡地，周边以绿色调为主，红色可以更出挑体现出“蓝天、绿树、红瓦”的美丽视觉效果屋顶以红色调为主，与本案“城市桃源”案名相适合“桃”字 将两种红色相联 立面统一色调,给人感觉较为高档,品质感较强.据我司经验很多动迁 安置房多是采用五彩缤纷的颜色.,三、景观规划建议,1雕塑等建筑小品设置
9、 在景观中尽量设置雕塑,长椅等建筑小品,有助于增加生活的情趣.建筑小品的选择要与“桃源”风格相吻合,且充满人文气息.,2亭台楼阁 世外桃源生活,离不开小桥流水,绿树成荫,更离不开亭台楼阁的点缀.几方面完美融合更能体现悠然自得的桃源生活的特志.而且亭台楼阁为社区居民提供休憩交谈的场所.有助于增进社区居民间的交流,促进和谐的人居环境建设.,四、房型建议,、-A户型建议,户型存在很多缺点：卫生间没有采光，通风不好。客厅朝南，仅有一个小窗，采光不好。空间布局不合理，起居室与卧室交叉，动静混合。生活的舒适性差。南北通风比较差。餐厅与客厅之间浪费的空间比较大。我司建议户型可有效避免这些问题：起居室南北走向，采光充足，通风很好。动静分区，相互干扰小，生活舒适性高。卫生间和厨房的位置也有效解决了通风的问题。,1、物业管理公开招标流程：,2、安全监控图：,3、人员放行图：,4、物品放行图：,
