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1、森兰上街 2011年全年营销策划报告,长达半年的摸爬滚打，我们似乎摸清了森兰上街要走的方向：酒类交易中心、立足本地、腾笼换鸟,可它到底是什么？,她不是城市的会客厅，因为它还太小她还不是酒类集散地，因为它需要时间的培养,她是东南区的消费引擎！因为填补了东南区的商业空白！她是号令苏南酒商的聚集地！因为外高桥酒业王国领航！,但是,主题商业街+社区型商业,森兰上街常熟外高桥国际酒类交易中心,如何融合此定位打赢这场战役？,从消费者、经营者、投资者三者关系入手层层递进剖析，分析的过程即是森兰商业街推广的战略部署,消费者,经营者,投资者,当商业街的人气成为本商业街最大隐患的时候我们先来分析下消费者在哪里？,
2、1.,东南区,自驾车,常熟市区,森兰上街,消费者,三类客群,第一垒,第二垒,第三垒,为何而来？,第一垒：东南区区域消费者“东南区消费引擎”,伴随招商进度的推进及餐饮行业的先行入住，最有可能吸引的就是东南区2km范围内的消费群，而这类客群关心的是否能提供生活型需求。,推广方式引导旗现场包装DM邮寄,东南还有第二个街区吗？森兰上街，百万方社区生活港,推广语,第二垒：自驾车“东南区核心商业街”,进入常熟的两个高速口至市区都需要经过东南开发区，而自驾车一族是森兰商业街的主力客群，引导这类客群前来消费至关重要，这类客户会被常熟市区所没有的提升型生活需求所吸引。,推广方式：完善的户外导视系统自常熟东出口（
3、204国道至东南大道）自沙家浜出口（新世纪大道）引导旗,森兰上街国际酒类交易中心,在常熟哪里可以买到82年的拉菲？森兰上街，东南大道28号,推广语,第三垒：常熟市区“常熟主题商业街”,虽然森兰公寓/森兰上街经历为期一年的推广，但是其知名度仍汗颜，如何让常熟市民都知道森兰上街，真正撬动整个市场，要靠长期的媒体轰炸、大型的活动助推、以及口口相传的良好口碑。,推广方式长期的媒体轰炸电台、报纸、户外、短信大型活动扬口碑,永不落幕的名酒盛会杯酒人生，尽在森兰上街,推广语,活动营销,成功的活动营销是最行之有效的营销手段，它是把双刃剑，活动的成败要先解决人的问题。,森兰上街能号召多少人的活动？1000人？1
4、0000人？免费美食？折扣券？精彩表演？不，还不够支撑，我们需要给人们真正想要的,活动营销5步曲,一次无法拒绝的邀请见证文化酒街的诞生,STEP.1开业,活动人群：常熟酒业协会、外高桥及常熟酒商、东南区客群活动内容：红酒中心正式对外开放，酒品8.8折优惠酒业协会成员按手印开街邀请酒商共同设摊举行法国美食展及红酒品鉴会DM直邮/短信邀请区域内客户参加,2011年3月红酒中心开业区域内辐射,STEP 2.开张,2011年4月商业街开张大吉嫁接知名合作商森兰嘉年华/*演唱会,STEP 3.开盘,2011年5月盛大开盘,STEP 4.开市,2011年7月促销活动/持续广告做热市场,STEP 5.开学,
5、2011年9月学生用品展，东南大学城开学,当完成商业街客群分析的同时，我们发现已经完成筑巢引蜂的第一阶段推广战役！,形象包装部署1、建立完善的户外导视系统引导旗/交通指示牌 2、建立鲜明的现场展示氛围停车指引牌/商家导视牌/单体画面更换/精神堡垒更换/森兰公寓电梯厅展板等,停车指引牌/商家导视牌,单体画面更换/精神堡垒更换,引导旗/招商手册,招商推进部署,已签约商户共5家：宾馆娱乐、餐饮（湖南菜）、餐饮（本帮菜）、干洗店、常客隆超市待签约商户落干：美容美发、休闲食品、水果店等,招商以红酒交易中心为主题，打造集休闲娱乐为一体的休闲步行街,当我们完成商业街第一阶段的造势后如何捕捉投资客？,2.,我
6、们先来分析下周边市场,东南区商业并无大动作,市区商业竞争相对激烈.,森兰上街，靠什么打动投资客？,前期的成功造势，热铺热钱涌入森兰！还有比这更靠谱的投资吗？带租约销售，你来买铺，我来养！蓄势中的东南汇聚森兰，新一轮经济核爆正在爆发！,广告在天上，销售在地上要实现森兰上街真正的销售捕捉精明的投资客，需要更实在的营销手段,开启 点/线/面 全面攻击营销战役,森兰上街营销策略,点,线,面,走出去 精锐销售团队主动出击,活动营销5步曲 商业街闹市靠活动！,媒体轰炸 集中时间段全面媒体轰炸,两大销售部队,数据库营销,主动出击,张艺、张捷分别带领2组销售团队，形成内部竞争,购买竞争楼盘的来访客户名单及高端
7、客户名单（车/银行）进行电话营销,老带新圈层营销,维护前期成交及蓄水老客户,开盘前2周，占据常熟80%媒体全面轰炸,集中广告投放，走到哪都是森兰上街！,推广方式/统一画面出街扬子姑苏晚报所有广告版面电台1小时20次滚动播放DM直邮全常熟市邮寄短信一天3次反复发送多个商业点及证券公司门口小蜜蜂全天候派单,推广语,热铺热钱涌入森兰！带租约销售，你来买铺，我来养！,定价策略：合理价位入市,通过对竞品的排摸发现价格是主导入市成败的关键！后市市场环境风险预估入市价格决定项目适应变化和抗风险的能力。,销售周期及媒体预算控制,秀稿,总结,推广战略3步抓东南消费引擎东南核心常熟主题商业街活动营销5步曲开业开张开盘开市开学销售战役全面开花点（主动出击）线（活动营销）面（媒体轰炸）,我们将用100%的执行力力保森兰上街的热销！,谢谢聆听！祝奋进中的森兰宏兔大展！,
