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1、0,百捷-中央公园(HOPSCA)城市综合体初步构想交流方案,1,城市中心模式研究,项目属性分析,市场机会研究,项目定位及运营,城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究项目未来发展模式借鉴,区域交通属性区域产业属性区域规划属性,竞争对手分析市场机会分析参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析,物业功能定位建议城市综合体运营建议项目推广策略建议,2,城市的诞生、发展和衍变过程，同样也是建筑的诞生、发展和衍变过程。城市是建筑的载体，建筑是精神文化的载体。本案后面章节将要提到的“城市综合体-HOPSCA”，就是泉州未来的精神文化载体。,3,冲出无序的市场竞争。,
2、创造有生命力的HOPSAC。,区隔没有个性的传统建筑。,4,完成城市综合体HOPSCA的城市定位？让泉州人认可、接受城市综合体的价值？有条不紊的进行多层次、多业态开发建设？用建筑标注城市的未来？以建筑标注城市商务、生活理念？,HOW TO,5,城市中心模式研究,项目属性分析,市场机会研究,项目定位及运营,城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究项目未来发展模式借鉴,区域交通属性区域产业属性区域规划属性,竞争对手分析市场机会分析参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析,物业功能定位建议城市综合体运营建议项目推广策略建议,6,城市副中心模式案例研究,7,城市副
3、中心模式案例研究,徐家汇16年上海唯一一个已基本完成前城市化建设的城市副中心徐家汇地区将承担上海“准CBD”的职能。入世使徐家区地区的发展面临功能结构优化升级的历史机遇，它将同上海其它CBD地区同步进入后城市化发展商务中心建设阶段。,8,城市副中心模式案例研究,徐家汇16年1992年，徐家汇商城建设正式启动，拉开了20世纪90年代徐家汇“大变样”的序幕。围绕把徐家汇建成上海城市副中心的目标，提出了绝对超前的商业规划，即引进世界上最高级的商业设施，建成一个高档次的商业中心。第一批进入徐家汇商城的是香港的东方商厦，接着是台湾的太平洋百货，后来又是市百六店的改造，再后来是1997年港汇广场和汇金广场
4、的建成徐家汇商圈规模逐渐形成。,9,城市副中心模式案例研究,徐家汇16年相对比上海商业集中的“三街四城”；三街：南京路、淮海路、四川路；四城：东面浦东商贸城、南面豫园商城、西面徐家汇商城、北面不夜城；徐家汇商圈的发展的优势在于：1、由轻轨、高架、内环、上立交、地面、地铁形成的立体道路交通网络，使经济功能辐射扩大；2、形成中西合璧、古今包容的文化圈；3、世界著名跨国公司办事机构、银行、证券公司，由商圈扩张成商贸区；4、商圈周围马路成为数条专业特色街，延伸着整个商圈的功能。,10,城市副中心模式案例研究,五角广场正在形成的副中心江湾五角场城市副中心是上海市总体规划确定的4个市级城市副中心之一，占地
5、3.11平方公里，总建筑规模约508万平方米。功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体的综合性市级公共活动中心，是一个以科教为特色的现代服务业聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商业中心。功能划分：南部，商业商务区，规划面积0.96平方公里。中部，杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里。北部，知识创新基地，同新江湾城连接，规划面积1.29平方公里。,11,城市副中心模式案例研究,五角广场正在形成的副中心1998年，南部商业商务区开始居民和企业动迁工作，先后建成金岛大厦、沪东金融大厦等。2003年4月，上海制定杨浦区知识创新区实施“科教兴市”的
6、战略，区委区府提出“聚焦五角场”战略。同月中环线五角场环岛立交开工，2005年7月投入使用，2006年环岛下沉式广场开通。2004年9月，百联又一城购物中心动工。2005年7月，上海万达商业广场动工，相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。2005年8月，江湾体育场及东部3幢历史保护建筑以及江湾体育公园等维修改造竣工。2006年5月，可为创业者提供信息、创意、光机电、环保、材料等产业实验试制及经营实践平台的“上海创业者公共实训（杨浦）基地”动工。2006年11月，复旦金融创新园动工，同时启动部分知识创新基地项目。2006年12月，上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区20万平方米公
7、共和生活工作区建成。2007年，建设创智中心等项目，新江湾城开发进入高潮。,12,城市副中心模式案例研究,五角广场正在形成的副中心主要在建商业设施百联购物又一城万达商业广场麦科特金亿广场特色商业街黄兴路购物休闲街四平路文化餐饮街邯郸路科技文化街淞沪路休闲健身街翔殷路休闲街,13,城市副中心模式案例研究,真如城市副中心副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，重点发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心。规划副中心分为三个层次：（1）核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施；（2）混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发
8、；（3）外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内，其中：商务办公建筑面积180万平方米；商业服务建筑面积50万平方米；住宅建筑面积354万平方米。核心区开发总量约为200-300万平方米。,14,城市副中心模式案例研究,我们以最为成熟的徐家汇分析城市副中心发展构成要素,15,区域级商业中心模式研究主要近郊商业中心概况,区位特征：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些项目的区位特征来看，大多选址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费
9、能力，从而提供了项目的发展空间。大型商业项目对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。除大华虎城、七宝龙城外，其余项目皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数项目步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好,16,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,规模特征：体量跨度大，多采用综合经营大型商业项目的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的达到43万平方米，其中，综合性项目（商业、办公、酒店一体化项目）规模普遍较大基本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。,备注：纯商业建筑面积指
10、扣除办公、酒店、酒店式公寓等物业类型建筑面积后的商业建筑面积,17,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,18,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,商业业态特征：具备六大业态，以卖场类为主把商业中心业态划分为百货、卖场（包括生活卖场及其他专业性卖场）、零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他（服务、文化、教育等）六大业态。卖场是商业中心聚集人流、消化面积的最重要手段，所有案例都引进有一家生活卖场（包括4家家乐福、2家世纪联华、1家大润发、1家乐购、1家沃尔玛），另外有建材卖场（如好美家）、家电卖场（如永乐）、家居卖场（如特力屋）、运动卖场（如迪卡侬）选择性规划。绝大多数项目设有百货类业态，
11、分别是中档、中高档定位的巴黎春天、友谊百货和东方商厦。零售购物以品牌服装为主、食品、书店、手机、饰品、生活用品为辅，餐饮业态包括中式、西式、快餐及特色餐饮，如KFC、必胜客、星巴客等，休闲娱乐业态方面，半数以上项目设有电影城。其他类方面，服务性业态银行、邮局、旅行社、洗衣、冲印、房产等少量规划，此外，如大拇指广场专门规划的3000平方米证大现代艺术会馆、大宁国际商业广场孔祥东文化艺术学校，增添了商业中心文化艺术的气息，成为项目的一大特色。,19,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,综合各类业态的比例百货类比重一般在15-30%之间，卖场类比重在30-50%之间，零售购物类比重在10-2
12、5%之间，餐饮类比重在10-30%之间，休闲娱乐类比重在10-20%之间，其他类在10%以下。,1、卖场不仅包括生活卖场，如家乐福，也包括专业性卖场，如永乐家电、特力屋、月星家具、好美家建材等;2、其他指服务性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业;,20,区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心概况,楼层分布特征：百货类一般在1F及以上区域，拥有最佳地理置，卖场类一般在地下室或者2F以上区域，对位置的要求不是很高，零售购物类一般在1-3F区域，位置要求高，餐饮类可高可低，地下或地上各楼层均可，休闲娱乐类一般在中高楼层。,21,区域级商业中心模式研究,上海近郊商业中心发展的优势和存在问题通过对大型
13、商业项目的成功原因及存在的问题的分别分析，我们发现，项目成功的原因或者其优势因素主要集中于以下5个方面：1、选址的合理性2、定位针对区域购买力3、建筑布局和建筑形态具有吸引力4、商家的选择合理5、企业品牌因素项目存在的问题则主要集中在以下5个方面：1、选址问题，缺少购买力，缺少地段交通支持2、市场竞争，市场容量有限，遭遇同质竞争3、业态比例和商家选择不合理4、受到传统消费习惯的制约5、经营管理经验不足,22,“百捷-中央公园”项目未来发展模式借鉴,23,城市中心模式研究,项目属性分析,市场机会研究,项目定位及运营,城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究项目未来发展模式借鉴,区域交通属性
14、区域产业属性区域规划属性,竞争对手分析市场机会分析参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析,物业功能定位建议城市综合体运营建议项目推广策略建议,24,区域交通属性区域道路交通体系,桥南大立交桥南立交桥建设工程主要由泉州大桥桥南立交、顺济新桥桥南立交、鲤城南环路立交三个节点工程组成。设计通车能力27500辆/小时，工程包括8座桥梁，桥梁全长1249.27米。中心市区往南安、晋江、厦门的通行更加便捷，中心市区的交通压力将得以大大缓解，同时还将改善整个桥南片区范围段的交通拥挤、杂乱无序等状况。500M距离轻松进入城市内环线，畅想城市快捷交通。泉州快速内环线从少林路起，
15、西接省道307线，转南接江滨北路，沿晋江西岸南下，接坪山路，西转东湖街，这就是即将确定的泉州市内环线。,桥南立交桥系统,快速内环线,25,区域交通属性城际快速交通体系,福厦高速拓宽工程福厦高速公路由原来的来回4车道拓宽至来回8车道。泉厦高速扩建工程预计于2007年底开工，2009年底竣工；福泉高速扩建工程预计于2008年底开工，2010年底竣工。泉三高速泉三高速公路全长265公里，路线起自泉州晋江，接已建成的福州至厦门高速公路，经南安、永春、大田、永安，止于三明，接已通车的京福高速公路三明连接线。泉(州)三(明)高速已于2009年3月15日全线通车。快捷的交通体系将进一步缩短城际的空间距离。,
16、26,区域产业属性,福厦高速铁路福厦铁路自福州南站至厦门西站，途经闽侯、长乐、福清、莆田、涵江、仙游、惠安、泉州、翔安(马巷镇曾厝)。全线长273千米，总投资144.2亿元。设计标准采用级双线电气化，速度为200千米/小时，预留300千米/小时，全线设14个车站，2005年10月动工，预计在2009年建成。,立体交通网络进一步带动区域产业经济发展、常住人口增长；进而形成商业、商务、居家、基础设施良性循环发展。,27,区域规划属性整体定位,规划背景桥南片区城市“东进、南下、西拓”发展战略、做强做大海湾型城市的重大举措之一，是将晋江南岸打造成为“泉州陆家嘴、未来中央商务区”的桥头堡。“城市门户、海
17、西明珠”，被列为泉州、晋江两级市政府城建项目的“一号工程”。规划前景独特的区位优势、交通优势、产业优势和景观资源优势，商业辐射范围为150万消费人群，是目前泉州最具强大辐射能力的区域。以海峡西岸生态型、国际型新城区的面貌呈现在世人面前，成为能充分展现泉州、晋江城市经济发展，和现代化都市新形象的城市次中心。功能定位集商业服务、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城市次中心,本案位于“江南组团中心地带，东接”中心组团“接；北与”北峰组团“相承；南与“晋江组团”相接。为”百捷-中央公园”将来的商务、住宅、商业等功能的实现，起到有力的基础支撑。,28,地块物业类型研究产品分析,“百捷-中央公园”经
18、济指标,29,地块物业类型研究产品分析,大面积开发体量高等开发难度城市综合体打造,平面规划分布图项目主要分为5个组团：1、中央公园。200亩。2、商场、酒店、写字楼。商业11.6万平米、酒店6万平米、写字楼3.5万平米。3、A区住宅+底商。4、B区住宅+底商。5、C区住宅+底商。55万平米住宅+15万平米商业。,30,地块物业类型研究地块swot分析,31,项目属性总结,区域产业属性,区域交通属性,区域规划属性,快速道路承载泉州桥南片区的交通大动脉的重任城际高速汇聚与此，桥南已经成为成为所有南方城市入泉的必经之地。城际列车交通线路加速了市区人口的导入，极大的促进了泉州的经济发展整个区域交通体系
19、全面升级了该区域的商务、旅游、酒店、住宅产业,区域内已经拥有比较成熟的产业园区区域内有诸多产业正处于快速发展阶段，将进一步带动区域经济发展和人口导入,桥南片区3000亩改造规划人口将超过5万人各个组团依托自身的发展现状进行升级，最终将导入更多的人口数量桥南片区是泉州近几年重点规划建设区域，在此规划背景下，区域潜力将被彻底挖掘激活，并呈现出以轨道交通带动，产业经济支持和居住社区联动的发展态势，成为泉州市桥南片区 的发展中心,对中央公园的启示,从城市远期发展的态势来看，这块土地的开发潜力是无可估量的。桥南作为一座具有较强独立性的区域，无论在地理空间还是城市经济发展格局中，都扮演了一个重要的纽带作用
20、，既是市郊向城镇转型的典范，也是整个城市发展空间上的核心。因此对于本项目的把握，应当以一个城市运营商的角度从城市宏观发展高度来衡量。,32,地块物业类型研究地块开发构想,上海城市副中心的案例研究与总结区域级商业中心模式的研究泉州桥南片区的城市副中心住宅、商务、商业、酒店等物业形态的城市综合体,土地属性的挖掘地块开发方向构想,33,城市中心模式研究,项目属性分析,市场机会研究,项目定位及运营,城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究项目未来发展模式借鉴,区域交通属性区域产业属性区域规划属性,竞争对手分析市场机会分析参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析,物
21、业功能定位建议城市综合体运营建议项目推广策略建议,34,价值载体,价值诉求,核心价值的确定是营销工作的基础产品的核心价值，是策划、推广、销售的基础，核心价值的确定让我们的工作有了方向，今后的工作围绕着核心价值，层层递进，有条不紊的进行。,35,物业功能定位建议,具有区域商业中心的构成条件 现有的和将来城市规划的发展趋势，造就桥南板块有利的城市功能定位，成熟的商业氛围、潜在大量的消费群体、便利的交通条件等。具有区域商业中心的规模 城市综合体自身的多业态包融性，住宅、商业、酒店的功能衔接优势；200亩公园广场、55万平米住宅、6万平米的大超商场、10万平米的主题商业街区，都是本案强力的优势资源。,
22、区域商业中心,36,物业功能定位建议,利用城市区域功能定位带来的机遇，整合周边优势资源，将项目打造一个新型的：,中央公园绿色商务新境界，魅力泉州新起点,1,2,3,4,完善的商务生活配套，让项目的活力体现在全天候24小时不间断的人流,充分利用项目特有的公园优势，同时提供独一无二的休闲区域,项目定位为区域中心，不但凸现商务中心的地位，更应突出其与城市其他功能区域的差异,项目作为泉州城市休闲商务的新起点，全天候展现其独特魅力,37,物业功能定位,公园商务,公园购物,公园住宅,公园文化,公园酒店,泉州桥南城市中央公园,集公园商务、星级酒店、休闲商业、高端住宅为一体的大型生态综合体。未来泉州桥南的城市
23、中心。,38,物业发展方案功能分区,公园商务商务办公首选概念吸引点：主题，服务，精品。打造桥南片区顶级商务集结地。主要服务于中心城区与南区、晋江高端客户。,公园购物购物娱乐目的地概念吸引点：品牌集中，娱乐休闲，商业街区强调方便、舒适、休闲重点打造为桥南片区时尚购物商业地标。,公园酒店五星级酒店概念吸引点：五星级，豪华，服务。桥南片区品质最好唯一的五星级酒店。主要服务于中心城区与大桥南区域的高端商旅客户。,公园文化户外运动场概念吸引点：儿童乐园，亲子运动，主题明确强调互动、游乐、体验打造为桥南区域时尚运动体验的引力场。,公园住宅公园高尚公寓概念吸引点：通过商业等的塑造，强势提升项目住宅价值。打造
24、区域最具富人区气质的高端居住区,39,物业开发运营建议开发次序,启动引擎：主题休闲公园、人居住宅公园物业亮点：地上公园、居住公园休闲购物、大型mall商业空间、地下商业空间效益方面：地块打造的亮点产品可以在先期宣传,由于地块亮点产品资金回收慢，建议快速启动住宅项目,尽快产生正向的现金流，并且提高资金的利用率。,40,物业开发运营建议整体运营总策略,竞争策略突出产品领先，树立鲜明的市场形象。市场策略抢时间，蓄势爆发，尽可能缩短销售周期。价格策略理性价入市，根据市场反应，追求价值最大化。,41,物业开发运营建议推广思路,考虑到项目主要物业形态，为商业与住宅，需要不同时间段的酝酿与培育期。前期招商，
25、与大型卖场达成进驻协议卖场进驻，形成一定人流，带动周边商业氛围片区商业商务氛围进入成熟阶段，与星级酒店达成开店协议,42,物业开发运营建议推广思路,展示优先配套提升产品附加值启动配置一：大型购物超市小型休憩广场,聚集人气,43,物业开发运营建议推广思路,展示优先配套提升产品附加值启动配置二：入口广场会所入口会所的特色设计，可以成为项目的标志点，为吸引客户、为项目形象加分。临时停车场的布局合理、场地整洁。泊车保安、礼仪引导人员服务要规范。,44,物业开发运营建议推广思路,展示优先配套提升产品附加值启动配置三：写字楼入口会所的特色设计，可以成为项目的标志点，增加项目附加值,地段价值,商务氛围,商业
26、配套,写字楼,项目地块地标地块价值最大化建立企业品牌,汇集人流,45,HOPSCA 之 Hotel-酒店,HOPSCA,城市综合体运营建议,46,HOPSCA,星级酒店泉州将会在未来的战略发展中承担起省域中心城市、海峡西岸经济区中部枢纽城市、泉州湾工贸旅游港口滨海城市。越来越突现其商务功能，因此会带动本地酒店业的发展。本案与“中心城区”以及“北峰和晋江组团”联系紧密也成就了其CBD发展方向的基础。同时，为了配合项目自身不同物业的功能融合，“中央公园”整体品质、价值的提升，做出此建议。江南高新技术园区、泉州汽车制造基地、出口加工区、晋江国际会展中心，将是“百捷-中央公园”商务功能的有力的支撑。,
27、HOPSCA 之 Hotel-酒店,城市综合体运营建议,47,展示优先配套提升产品附加值启动配置四：五星级酒店,地段价值,商务氛围,商业配套,酒店,带动人脉,城市口岸,产业园区,HOPSCA,HOPSCA 之 Hotel-酒店,城市综合体运营建议,48,概念：五星酒店泉州新地标，高层景观纵览泉州全景特点：占生态之优势、享绿地之灵动以及休闲会议为特色之顶级商务型酒店目标客户：高级商务客为主泉州高端管理人士及部分旅游度假客源,概念：Ecological Hotel当地稀缺型特色产品以辅助当地商务办公人群特点：超强主题，高经济收益、高社会效益之精品酒店,HOPSCA,HOPSCA 之 Hotel-酒
28、店,城市综合体运营建议,49,HOPSCA 之 Office-商务办公,纯正国际商务写字楼标准：优越的地段和交通条件。甲级写字楼的立面标准。以可灵活组合的大/中/小户型为基本单位。以纯商务使用为导向。商务配套优良。国际化、高品质的物管运营和服务。提供商务、休闲融为一体的人性化生态空间。中央空调体系。,HOPSCA,城市综合体运营建议,50,HOPSCA 之 Office-商务办公,国际商务写字楼配合“星级酒店”频繁的商务行为，国际商务写字楼的出现是本案一大亮点。在中央公园整体运营中，写字楼的经营的成功与否直接关联到“商业”物业的投资收益，以及“住宅”产品的销售。“百捷-中央公园”体现了传统商务
29、模式的改变。工作与生活之间找到了一个“舒服”的切入点。,HOPSCA,城市综合体运营建议,51,概念：休闲性、景观性注重景观的设计，让绿地不单是绿化，并结合主体性和参与性，增强绿地的休闲功能，让人流能够聚集于此。,概念：主题性、参与性攀岩、儿童娱乐区、定期举办展示活动等，让绿地“活”起来，用参与性极强的主题性活动吸引更多人流。,HOPSCA 之 Parking-公园、停车场,HOPSCA,城市综合体运营建议,52,HOPSCA 之 Parking-公园、停车场,停车场：汽车的普及率越来越高。泉州这样的发展中城市，经济相对较发达的情况下，私家家、公务车的发展也是飞速的。停车场做为一个社区、一个城
30、市综合体，它的地位应该与其他的物业一样重要。专业的设计构思、全天候智能监控、整洁舒适的清洁工作、人性化星级物业服务。都是中央公园所必须的。而关于停车场的建设，在过去并不被很多开发商所重视。中央公园的停车场所支撑起的是商业、商务、购物、住宅等物业形象。,HOPSCA,城市综合体运营建议,53,HOPSCA 之 Parking-公园、停车场,当客户来到中央公园之后，他(她)第一眼见到是并不是“微笑”的笑脸、豪华的大堂、气派的装修，而是中央公园的停车场。它虽然不能带来直接经济效益，但它却是中央公园品牌、品质建设的重点工程。这一工作重点应该从中央公园对外销售开始的“地上临时停车场”，一直贯穿到后期物业
31、交付使用后的“地下停车场“。,HOPSCA,城市综合体运营建议,54,概念：生态居住区营造一个人与自然和谐共生的现代生态居住区，在服务于本项目高端企业主、办公楼企业中层管理人员的同时，满足区域内的住宅市场需求。,概念：双重景观造景注重景观的双重性是人居住宅公园打造的重点,即中央的大型绿地结合小区内部的核心景观的营造,以此提高绿化的实际使用率,真正营造出居住在公园的生活意境。,HOPSCA 之 Parking-公园、停车场,HOPSCA,城市综合体运营建议,55,业态功能分析：“百捷-中央公园”商场辐射的“中心、北峰、晋江”三大组组团。土地面积广阔，人口密度大，依托中心组团的成熟，以及“北峰和晋
32、江”两大产业板块丰富的资源优势。在这样的情况下“百捷-中央公园”极易通过商业来拉动区域经济发展。6万平米主体商业部分将拉高“百捷-中央公园”整体价值指数，增强本案的整体竞争力。达到聚集人气，带动商机的效果。沿街商业店面辅助主体商业，可以有效的为消费客群进行多功能服务。,HOPSCA,城市综合体运营建议,56,三重商业形态盘活项目大型mall体验购物中心、街区式休闲商业和下沉式商业广场共同打造出休闲购物公园的商业定位，这三重商业形态既是市场空白，又为本案商业的高档定位提供建筑形式上的支撑。,沿街休闲商业街区式的购物环境，主营餐饮、文化教育、零售等业态，先进的商业形态填补市场空白。,大型shopp
33、ing mall体验购物中心主要承载连接区域商业主体的核心功能，大型shopping mall配备提供露天咖啡、酒吧、牛排馆等高档业态。,下沉式商业中庭广场下沉式的规划形态丰富项目整体商业形象，和地下停车库联通之后成为整盘核心亮点。,HOPSCA,城市综合体运营建议,57,shopping-mall-购物广场商业经营方向建议：商业部分是HOPSCA最基础的一项工程，是其他5个方面的运营成功与否的关键。SHOPPING-MALL一定是国际化的打造泉州商业旗舰带动区域经济繁荣,HOPSCA,城市综合体运营建议,58,中央公园购物中心的建设，其消费基础支撑首先得益于自身的酒店、公寓、写字楼，最有力的
34、支撑还是区域的发展，目前江南组团中的拆迁安置房大部分已经峻工，不久的将来会交付使用。存在大量的潜在购买力。同时，就泉州整体来看，规模SHOPPINGMALL，也不多，虽然有WAL-MART这样的国际品牌进驻了“晋江组团”，但其规模和档次不能与其他发达城市的连锁店同日而语。,HOPSCA,城市综合体运营建议,shopping-mall-购物广场,59,国际知名品牌入驻打造泉州商业旗舰,大卖场品牌知名度,百货品牌知名度,物业管理品牌知名度,HOPSCA,城市综合体运营建议,shopping-mall-购物广场,60,定义解释：构想来源于最原始的沿街商铺的模式，在整个购物中心内部用道路将各个商业建筑
35、分割开来，既保留了最原始的购物理念，又添加时尚主流的商业元素，成为时下较为流行的商业形态参考案例：大宁国际商业广场建筑体量：3万平米客源定位：针对有较大购买力的消费群体，中青年人群，他们追求时尚，乐于追赶潮流，注重购物的环境和自身在购物中的体验业态定位：餐饮、娱乐、零售,HOPSCA,城市综合体运营建议,沿街休闲商业,61,业态建议：电子游艺、娱乐型商业，展示型商业等，注重娱乐性和主题性，与城市公园相融合概念：广场与采光井在公园上设玻璃采光井，为地下商业采光特点：占公园之优势、享绿地之灵动吸引眼球；有利于吸引人流走向；人流的集中点，可举办各类活动。,HOPSCA,城市综合体运营建议,下沉式商业
36、功能布局,62,场 所,构 成 部 分,城市综合体运营建议,63,HOPSCA 之 Convention-多功能会所,服务酒店、公寓、商务客户，满足商务人士洽谈、集会需求。服务居住客户，满足业主休闲、健身、娱乐的需求。服务商业客户，满足休息、娱乐、餐饮的功能。,最时尚的生活方式，带来最时尚的生活感觉。,HOPSCA,城市综合体运营建议,64,HOPSCA 之 Convention-多功能会所,百捷-中央公园卖产品卖生活卖品味卖时尚,最时尚的生活方式，带来最时尚的生活感觉,一种未来的向往，一种生活主张,HOPSCA,城市综合体运营建议,65,HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅,住宅有
37、很多种，多层、高层、别墅；带花园的、不带花园的；有露台的、没露台的。这只是从住宅的形态和功 能简单的进行定义而以。,而“百捷-中央公园”，我们要说的是“她”的气质，她是高尚的，因为她是随着时代的变迁、城市的变化、建筑的衍变而诞生的，她是有生命力的建筑，她现代人生活不可缺少的一种物业形态。现代人对住宅的要求已不限于“住”的功能，更多的体现在它附加值，它的配套，改变生活的本质，住宅本身是有限的，但它的附属设施却起着举足轻重的作用。国际级的建筑设计理念、体贴入微的物业管理、时尚而不张扬的文化内含。让区别于泉州以往的任何一座建筑。,HOPSCA,城市综合体优化建议,66,HOPSCA 之 Apartm
38、ent-高尚住宅,做为HOPSCA的组成部分，住宅的运营是其中一个重要环节。,整体品质提升价值指数提升社区气质提升商业价值提升,高尚电梯公寓,HOPSCA,城市综合体运营建议,67,HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅产品价值分析首先我们的住宅部分在自身融入了国际建筑设计理念。其次，她也具有强力的附属价值的支撑。她体现了传统生活模式的改变。,HOPSCA,城市综合体运营建议,68,HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅类型 本案的客群定位为城市的中高层人群，我们要提供适合这部分人群的产品。主力户型面积区间：90180平方米 户型结构：两房、三房、四房 功能方面：深度居家类产品
39、为主,HOPSCA,城市综合体运营建议,69,HOPSCA 之 Apartment-高尚住宅我们的建议：结合业主的特点和项目的优势。设计留白，创想空间-套内局部区域不做功能定位，由业主进行自我功能定位。生活无界，自由尺度-在室内空间方面，做局部挑高设计，增加公寓空间感。生活新主张，零距离-重新定位物业“管”理，到底是“管”，还是服务。国际品牌物业管理公司全天候私人助理服务。,HOPSCA,城市综合体运营建议,70,准确 定位核心价值，演绎泉州HOPSCA模式。统筹 安排工程、策划、广告、销售等工作。合理 制定产品市场导入时机。适时 进行产品、概念、品质、优势宣传攻势。工作的方向。,71,广告推
40、进与不同物业销售协调进行建议合理编排施工周期，为了避免整体施工周期过长导致延缓入市、资金回笼慢的弊端。建议目前阶段，地区域前景、项目类型、项目规划进行形象宣传。当一期住宅裙楼建设至地面零之后，进行商业楼建设。并结合广告推广，对住宅产品特点、商业形象进行广告诉求。一方面有针对性的对住宅销售工作进行推进，另一方面对未来商业支撑进行推广。项目物业种类多、整体计划、阶段实施首发（售）C区住宅、次发（售）C区底商、再发（售）主体商业(酒店、商场)、再后发（售）写字楼、最后发(售)A、B住宅及底商。市政公园提前呈现，支持总体环境配套及物业品质。整体统一管理、各部分协调推进 依托泉州发展趋势、江南组团优势，
41、结合项目的特点。整合实力营销公司、广告公司、物业管理公司统一运筹管理，建议良好协作机制，树立公司及项目市场形象。,项目推广策略,72,充分整合泉州市场媒介平台，全面提升项目形象及价值炒作；优化媒介组合，促使项目信息渗透传达；通过线上、线下传播互补，力求项目形象完整传递。,项目推广策略,73,五、百捷-中央公园产品推广策略解构,项目销售推进层次,项目广告推进层次,我们建议：按照施工计划，C区建设完成之后，进行主体商业部分、公园配套的建设。兑现我们的核心价值诉求的同时，可以提高开发商的社会观注度、诚信度、美誉度。在广告投入方面，有节奏、有层次逐步推进，预热-引爆-造势-借势-持续。全程HOPSCA
42、主题线性持续推进。,项目推广策略,74,五、百捷-中央公园产品推广策略解构,项目推广策略,75,76,聚焦竞争泉州区域内大规模复合型国际社区,随着“海西”经济区定位的日益明确化，势必加快环泉州湾城市群的宏伟蓝图的实现，随着城市规划建设的合理进程、交通建设路网的铺开、城市区域资源的良好互换和共享等利好效应的呈现和凸显，泉州这颗海西明珠引来了更多房地产商的争夺和垂涎。实力开发商的进入，泉州市区贫乏的土地资源已逐渐淡出地产巨鳄的视野，市郊开阔优质的土地资源成为了下一块硝烟弥漫的战场，大规模、国际化、综合型的物业项目逐渐暴露出其狰狞的爪牙，强势争夺泉州的市场客户资源。,77,聚焦竞争泉州区域内大规模复
43、合型国际社区,数据来源：泉州房地产信息网,“百捷-中央公园，在未来面临的竞争对手。,78,东海东海湾,东海湾有绝对成为“泉州第一大型城市综合体”的客观条件。首先，其开发体量是目前泉州最大的综合性楼盘，200万平方米。其次，东海片区的物业现状，商业部分已经呈现，可以随时进行招商运营。另外，东海未来政府行政中心区概念的炒作投入力度，目前尚无人能与之抗衡。其提前折现描述城市区域未来2-3年的前景，吸引了绝大部分泉州市民的关注。推广漏洞：至今开发商的广告诉求还只针对浅层次的“区域概念、产品品质、促销优惠”这三面进行。没有对“物业概念、生活引导”进行炒作，至少没有提出有创意的产品定位理念。,79,东海东
44、海湾,东海湾如果也提出“城市综合体”的概念，依据其项目当前畅销热度及现场规划，可获取强力支撑。进而对中央公园的竞争态势将形成恶性化对比。在产品形态及生活理念相同的情况下，中央公园将失去抢夺市场的“先机”因素。,80,城东海峡国际时代中心,发展商：福建省海峡西岸投资有限公司背景：安踏中国有限公司、九牧王（中国）有限公司、泉州寰球鞋服有限公司、菲莉集团（福建）有限公司共同发起组建的大型投资企业。企业介绍：拥有着良好的信用和整合众多优势资源的能力。投资运营福建省最大的体育场馆泉州海峡体育中心“一场一馆”（2008年农运会的承办地）。,81,海西时代中心效果图,海西时代中心总平图,城东区域规划图,据悉
45、，“海西时代中心”董事会欲出售股权及现有项目。国内某大型“复合地产”开发商将接手该项目。并对项目做出重新定位，基于目前海西片区的基础设施成熟成度，其中商业部分会提前启动，然后带动后期住宅产品上市。那么“海西时代中心”将会成为“中央公园”强有力的竞争对手，从策略上看，商业运营是聚集人气、拉动市场的有力手段。,82,西湖西湖1号,开发商：中骏置业项目简介：项目坐落于，西湖公园西侧，产品涵盖双拼、联排别墅，花园洋房，高层瞰景公馆和鼎峰空中别墅涵盖90时尚两居至300奢华大宅，打造泉州唯一360全景观湖居高档国际社区，真正为泉州高尚人群提供多元化居住选择。,83,西湖西湖1号,西湖区域是目前泉州房地产
46、市场的开发热点之一，受到政府、媒体、开发商的关注度较高。该区域主要依托中国历史文化名山清源山南麓自然资源、人文资源，开发中高端产品，并且区域内的楼盘品质普通较高。,84,市场机会分析,市场空间论证,1,2,3,4,住宅市场分析,办公市场分析,商业市场分析,酒店市场分析,85,住宅市场分析,区域市场,宏观市场,未来供应,价格走势：14月份市场还处于宏观调整阶段，各大开发商促销措施频出，销售价格 仍然在探寻市场底线，市场上仍然存在理性观望情绪，5月份市场均价5448元/；需求市场：经过08年整年的宏观调控压抑，14月份泉州市刚性需求爆发，各大楼盘销售状况 良好，市场成交主体集中在6080和1001
47、40 为主。预计下半年市场竞争格局 将进一步白热化；,价格走势：受到桥南安置房政府指导价的影响，区域价格下滑，当前市场最低起价 3888元/，市场均价4200元/需求市场:受到宏观调控及桥南安置房政府指导价的恶性价格竞争，区域市场需求低迷，区域楼盘一度出现滞销局面，市场向理性回归；供应特征:以普通住宅为主，品质高端物业稀缺；销售特征:低价及注重品牌、产品、配套、规模出众的项目去化快；价格特征:价差不大，舒适型或交通条件、生活配套具佳的项目成交价格高；客户特征:普通住宅以区域客源为主，投资比例减少；,市区内：2008-2009年,泉州市区内住宅土地供应量为0;市中心土地供应稀缺，由中心区向周边扩
48、散趋势明显；其他各区:2009-2011年泉州其他区域产品供应主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块；,对中央公园的启示,1、注重产品人性化设计和社区整体品质,树立品牌追求想象;2、普通住宅市场竞争激烈,应打造市场稀缺物业并控制开发比重；3、高品质物业稀缺、市场受宠度高，可考虑开发此类物业；4、泉州住宅市场理性回归，市中心土地稀缺，市郊板块区凭借区位、交通、配套等因素将呈现长期的发展潜力。,86,住宅目标客户分析,目标客户定位百捷-中央公园，源自产品本身的气质、以及城市赋予其前瞻性的功能。她有背景、有实力、有内涵。,87,住宅目标客户定位客户特征,城市梦想阶层项目精神主宰行为特征：30-40岁
49、人群，向往城市高尚生活。企事业单位中层工作人员。精力充沛，对新鲜事物接受快。生活态度积极，日常娱乐丰富。收入稳定，有经济实力。置业需求：对住宅理性消费，但需要大型商业、娱乐场所、时尚品牌店。交通便利、90110平米左右。,88,住宅目标客户定位客户特征,城市中产阶层项目气质主宰行为特征：35-45岁人群，私营企业主、政府公务员、大型企事业单位的中高层管理人员。知识面广，对事物有个人见解。知性人群，商务活动频繁，资讯节奏快。生活有品味，追求个人价值和生活品质。收入稳定，经济实力较雄厚。置业需求：改善型消费、需要大型商业、商务会所、金融机构、品牌店、医疗机构、交通便利、110130平米左右。,89
50、,住宅目标客户定位客户特征,城市财富阶层项目形象象征行为特征：30-60岁人群，泉州企事业单位的企业主或高层管理人员。商务活动频繁，资讯节奏快。社交生活丰富，追求个人价值和生活品质。经济实力较雄厚。置业需求：享乐型感性消费、需要大型商业、商务会所、娱乐会所、品牌店、交通便利、130-180平米左右。,90,住宅目标客户定位客户特征,投资群体项目发展推动力行为特征：泉州，以及泉州辐射范围内有不动产实力的投资人群。有投资经验，了解泉州整体发展规划，看好泉州发展趋势。了解海峡西岸经济发展前景。置业需求：对产品品质要求较高，近期周边配套设施要求完善。区域升值潜力高。要求产品有物色，开发商信誉高。,91
