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1、2011年江汉平原房地产市场分析2011.3.31,江汉平原,江汉平原，有广义和狭义之分。广义的江汉平原东起武汉的蔡甸区，孝感市的汉川市，西至宜昌市的枝江、当阳两市，北接荆门市，南括荆州市。在其范围内共有湖北省五个地市的20个县市（荆州市：洪湖、监利、石首、江陵、公安、松滋、沙市区、荆州区；宜昌市；枝江市、当阳市；荆门市的钟祥市、京山县、沙洋县、东保区；孝感市的汉川市、应城市；武汉市的蔡甸区；天门市、仙桃市、潜江市），总面积四万多平方公里。狭义的江汉平原是指包括荆州、荆门、仙桃、天门、潜江等五个市的区域范围。调查区域内国土面积 33635平方公里，人口1340万人，其中农业人口969万人，占总
2、人口的72%，拥有耕地面积1436.64万亩，养殖水域面积226万亩，整个平原属冲积平原，地势平坦，具有独特的地理优势和区位优势。,江汉平原,目录,仙桃房地产市场调查报告,潜江房地产市场调查报告,一、仙桃房地产市场板块分析,二、典型楼盘分析,三、市场动态分析,四、仙桃城乡一体化建设,五、2011年期待楼盘,六、综合分析,一、房地产市场分析,二、房地产市场产品分析,三、热点项目点评,一、仙桃房地产市场板块分析,规划城市发展方向为：重点向南拓展，兼顾向东，远景争取实现城市的向北跨越。形成轴向带动、片区发展的多中心城市形态，确立“四条轴线，四个中心，五大片区”的城市结构。“四条轴线”：以大新路、钱沟
3、路、何李路南北走向道路为一条城市中轴线，以沔阳大道、仙桃大道-黄金大道、仙南大道东西走向道路为三条城市副轴线，作为城市主要发展轴线，构成城市框架；“四个中心”即行政中心、商业中心、体育中心、旅游及文化娱乐中心；“五大片区”即老城区、城南片区、城东片区、城西片区和南城新区。,城市扩容，向南发展迅速。,1、仙桃板块分析,老城区,老城区的各方面配套齐全，以商城为代表的商贸区是仙桃最繁华的商业地段，老城区是仙桃市居民心中价值最高的地区。老城区的楼盘基本都是高层的高端楼盘，体量在5万方左右。均价在3700以上。主力户型为两房、三房。,2、各版块基本信息老城区,老城区人口密集，适合投资,城西片区,城西片区
4、为较成熟的居住区，居住环境良好。小区数量多，相对集中。目前在售楼盘很多都接近尾盘，未来供应量不大。城西片区楼盘平均体量基本在14万方左右，以高层为主，少量小高层。均价在3500左右，主力户型为两房三房。,2、各版块基本信息城西片区,城西是成熟的居住区,2、各版块基本信息城东片区,城东片区,城东片区目前盘量不多，但是闲置土地较多，未来的发展看好。大盘和合国际城的畅销，增强了仙桃市民对于城东片区房地产市场的信心。同时，仙桃市的整个城市发展方向向东，城东片区价值在不断提升。城东片区楼盘以高层为主，有少量的多层，体量基本在13万方以上，均价超过3400，户型以两房三房为主。,城东是仙桃房地产市场的新城
5、西,城南片区,城南片区区位居中，交通条件极好，未来供应量大。随着福星城的进驻，城南片区将进入品牌化的大盘时代。该片区发展前景巨大。南城片区未来楼盘体量均在10万方以上，均价在3600以上，主力户型为两房三房。物业形态全部为高层。,2、各版块基本信息城南片区,城南后续开发量大是最具价值的区域,南城新区,南城新区属于仙桃市相对偏远的地区，目前的在售盘量少，但是根据城市向南发展的仙桃市城市发展方向，该片区的前景可观。根据仙桃市城乡总体规划，南城新区在大力发展公共功能开发的同时，将逐步推动居住功能用地的开发建设进程，坚持高标准原则，重点以中高档住宅开发为主，建设与城市新核心相匹配的现代化高尚居住区。,
6、2、各版块基本信息城南新区,目前发展滞后，远景可观,城南片区和城东片区为最具价值的片区,3、各版块基本信息综合,城南片区综合条件好，前景最为可观。,4、各版块优劣势分析,各片区供应规模,各片区主力户型,各片区均价,各片区项目属性,各片区品牌影响力,老城区,城东片区,城西片区,城南片区,南城新区,7.5万方,10万方,5万方,13万方,14万方,两房三房,3100,3400,3500,3600,3700,无品牌,福星惠誉,绿地,一般,高档,各片区主力户型均为两房三房，价格从高到低依次是老城区、城南片区、城西片区、城东片区、南城新区。体量从高到低依次是城西片区、城东片区、城南片区、南城新区、老城区
7、。各片区中，南城新区跟老城区的楼盘品质一般，城东、城西、城南的楼盘品质较高。各片区除了城西的绿地华庭跟城南的福星城是品牌开发商之外，其他的均不是知名开发商。,4、板块总结,和合国际城,御景名邸,圣淘沙,田园阳光国际,现代明珠新城,中央华府,天下城市星座二期,二、典型楼盘分析,入市节点,供应规模,户型类别,品牌影响力,区域属性,项目属性,价格,和合国际城,御景名邸,圣淘沙,田园阳光国际,现代明珠新城,中央华府,天下城市星座二期,2010年6月,2007年11月,2010年11月,2010年12月,2011年,3.7万方,4万方,5.7万方,7.5万方,7.7万方,9.3万方,25万方,两房三房,
8、非品牌,品牌,老城区,城东,城西,城南,南城新区,品质一般,品质较好,3100,3500,3800,4000,待定,目前，仙桃房地产市场，20万方以上的项目很少，缺少大盘，一般的项目体量都在十万方以下，中等规模的项目在10万方到20万方之间。品质方面，高品质的项目较少，而且缺少知名开发商。价格方面，基本在30004000之间波动。各项目的主力户型基本均为两房三房。,1、典型楼盘分析和合国际城,一期在售,一期加推,点评,该楼盘是目前仙桃城区体量最大的盘，自开盘以来，销售情况良好。该盘是城东片区品质最高的楼盘，价格适中。户型设计与小区规划较好，但是公摊大，得房率低。,销售动态,营销动态,和合国际城
9、2010年11月27日开盘，推出1.2.5号楼，总共407套。目前为止销售率为80%。其中三房畅销，两房相对滞销。目前所剩户型基本为7393的两房。目前剩余房源在130套左右，剩余房源主要以中高楼层为主，三月成交套数41套，引领仙桃三月销售榜。,目前主要以活动营销为主：“我和春天有个约会”活动引起市场客户的广泛关注，吸引一部分客户对项目的持续关注。,该盘开盘低开高走，营销手段成功，去化速度快，是仙桃销售较好的几个楼盘之一。,典型楼盘分析和合国际城,典型楼盘分析御景名邸,点评,该楼盘地段优势明显，提供仙桃目前唯一的投资型精装修产品。,在推房源,销售动态,营销动态,典型楼盘分析御景名邸,御景名邸2
10、010年12月19日开盘，目前为止销售率为50%，整体销售情况不理想。住宅起价3500，最高价4138，均价达到3800。偏高的价格影响了该楼盘的销售。相对于住宅而言，酒店精装投资型产品较畅销。,目前主推酒店式公寓。每年固定返租形式，得到市场关注，吸引一部分投资客户对项目的关注。,价格偏高，销售情况不理想。,待售房源,点评,项目地段较好，与御景名邸相邻，预计年后售价会超过4000。工程进度缓慢，目前还在打地基，开盘时间待定。,典型楼盘分析圣淘沙,销售动态,营销动态,典型楼盘分析圣淘沙,一直处于蓄客状态，开盘时间待定,目前一直处于认筹状态。2011年1月22日举办产品说明会。,尚未开盘。,点评,
11、户型创新，有78平米的小复式，而且赠送面积大。,典型楼盘分析阳光田园国际,待售房源,销售动态,营销动态,典型楼盘分析阳光田园国际,目前处于蓄客阶段,阳光俱乐部招募会员，免费登记成为该会会员，购买时可优惠一万元。,目前开始启动认筹仪式，预计项目6月开盘。,典型楼盘分析现代明珠新城,点评,该小区是南城新区唯一在售楼盘，其户型设计合理，小区绿化率高，规划较好。价格较低。地理位置较偏。,一期开盘推出,一期加推,未来二期明珠大厦,销售动态,营销动态,典型楼盘分析现代明珠新城,开盘至今，销售情况佳。,2010年11月27日开盘，开盘推出1.2.3.4.5.8号楼，之后加推6.7号楼。开盘价2980封顶，目
12、前均价为3050，销售率为44%。项目与3月底开始项目二期认筹，认筹金为3000抵6000，认筹情况良好。,二期开盘时间待定。二期明珠大厦将会推出LOFT产品。,典型楼盘分析中央华府,点评,该楼盘属于城西，是城西在售楼盘中景观小品最精细的楼盘，小区环境优美，居住舒适。,一期开盘推出,一期加推,未来供应,销售动态,营销动态,典型楼盘分析中央华府,一期的前四栋接近尾盘，目前刚开始推11号楼（楼王），因为价格过高，销售情况不理想。,3月31日加推，主打广告位3450元/平米。吸引一部分市场客户关注。,一期2010年6月15日开盘，推出1.2.3.4号楼，小高层。目前为止销售率为80%11号楼作为一期
13、的加推，3月31日，项目加推8主打广告语为3450元/平米，相对之前销售均价4000元/平米，此次价格略有降幅。,典型楼盘分析天下城市星座二期,点评,二期待售,户型设计适中，是城西唯一一个28层以上的高层住宅。,销售动态,营销动态,典型楼盘分析天下城市星座二期,目前处于蓄客阶段,尚未开盘。,2011年1月1日开始认筹，预计年前认筹达到150组。预计2011年5月开盘。,典型楼盘分析福星国际城,福星惠誉地块位于黄金大道与钱沟路交汇处，天城国际大酒店对面，用地面积约7万方，建筑面积30万方，福星惠誉为湖北知名的房地产开发商，全国行业百强企业，进入任意城市即以品牌和规模优势占领市场制高点，以领导者的
14、身份入市，如孝感、咸宁的福星城等，入市时间约为2011年上半年。项目一期销售 黄金大道沿线3栋高层，分别为两梯四户，与两梯5户，主要销售面积区间为90-130平米，户型设计缺乏亮点。,销售动态,营销动态,典型楼盘分析福星城,无,项目3月12日营销中心对外开发，目前开始客户诚意登记，只要登记客户，后期购房即可享受2000元购房优惠，同时开展乡镇巡演活动。,目前没开盘，还处于项目形象推广阶段，预计2011年年底面世。,典型楼盘分析公园世家,公园世家位于仙桃市东城区沔阳大道北侧，东临流潭公园，周边自然文化景观资源丰富公园世家以2栋小高层和7栋高层所构成，布局强调中心构图和住宅均好性两者的平衡，既保证
15、足够的景观绿化空间，又照顾住宅良好的景观朝向和通风。项目产品区间为85125平米之间，部分户型赠送面积较大，但目前项目周边生活配套及交通配套还不齐全，生活便利程度大打折扣,销售动态,营销动态,典型楼盘分析公园世家,无,目前主要为项目开盘开盘蓄客。,项目与4月17日开始全程公开认筹，认筹为2000抵20000，。认筹门槛较低。吸引客户对项目关注。,御景名邸、田园国际,和合国际城,福星城,体量,品牌,户型,景观,典型性因素,其他,中央华府,圣淘沙、天下城市星座,典型楼盘分析总结,随着福星城的进驻，仙桃开始进入品牌时代。,规模型社区越来越受到仙桃人民的青睐，仙桃进入大盘时代,仙桃目前在售产品户型简单
16、，仙桃期待创新户型的出现,三、市场动态分析,积极引导和扶持房地产业的健康、快速发展，为市民提供优质优价住房，减少房地产业的波动，保持房地产业的稳定增长。建立健全房地产中介服务机构，加强物业管理工作，创建一批“优质样板居住小区”。抓好城中村改造，五年内改造城中村5平方公里。抓好经济适用住房建设，五年内建设经济适用住房面积达到100万平方米。按照“休闲城”的定位，创新开发思路，建设一批高档别墅群。仙桃市国民经济和社会发展规划纲要,四、城乡一体化建设,1、城乡一体化建设的意义,以城市为中心、小城镇为纽带、乡村为基础，城乡依托、互利互惠、相互促进、协调发展、共同繁荣的新型城乡关系。城乡一体化是我国现代
17、化和城市化发展的一个新阶段，城乡一体化就是要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，统筹谋划、综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的一体化，改变长期形成的城乡二元经济结构，实现城乡在政策上的平等、产业发展上的互补、国民待遇上的一致，让农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠，使整个城乡经济社会全面、协调、可持续发展。,城乡一体化建设是加快仙桃发展的现实需要,influence,加快仙桃经济发展，提高人民收入水品。,改善市民居住水平，提升仙桃生活品质。,城乡一体化建设用地地价便宜，促进开发商拿地开发。,增加仙
18、桃房地产市场供应，促进仙桃房地产市场发展。,2、城乡一体化建设对仙桃的影响,3、清水湾城中村改造,清水湾村第一期改造应拆18户，已拆14户，计划还建30户，总面积4700平方米。,4、沙嘴社区一、二组城中村改造,沙嘴办事处沙嘴社区改造总体规划已经市规委会讨论通过，计划改造129.6亩，规划总建筑面积20万平方米，其中住宅19万平方米，商业1万平方米。最新的改造进度显示，沙嘴社区一、二组城中村改造范围内已拆迁房屋116户，超过总户数的70%。,5、刘口村城中村改造,城乡一体化建设改造范围拆迁房屋340户，拆迁建筑面积57120。腾出土地19万方。建设总规模538600，其中还建房7万方，商铺3万
19、方。社区服务中心3600，休闲广场4000。,五、2011年期待楼盘,1、2011年期待楼盘,天下城市星座二期,香岸华府二期,望江亭,1、2011年期待楼盘,1、2011年期待楼盘,路安花园,九十墩,金域城邦,迈亚1,香岸华府,天下城市星座二期,迈亚2,和合国际城,万星翡翠城,中央华府,紫金城,田园阳光国际,圣淘沙,漫城林语,福星城,次要期待楼盘，体量较小，位置较偏,主要期待楼盘，体量较大，位置较好,2、典型期待楼盘分析,该楼盘体量大，小区规划较好，户型设计合理，是目前城东最具价值的楼盘，后期的开发持续3.4年，随着前期业主的入住，小区会越来越成熟。,典型期待楼盘分析,该项目属于城西偏远地段，不具备地理优势，但是小区规模大，在2011年，他将成为仙桃市区体量最大的楼盘。,典型期待楼盘分析,该项目景观规划较好，地处城西，后续供应量足。居住环境成熟。预计2011年推出二期产品。,典型期待楼盘分析,该项目尚未动工，现在处于拆迁阶段，拆迁问题比较麻烦，预计短时间内不会动工。,典型期待楼盘分析,该项目有创新户型，78平米小复式。,典型期待楼盘分析,该项目地段好，蓄客时间长，预计价格会超过四千。项目工程进度缓慢，开盘时间待定。,典型期待楼盘分析,该项目为实力开发商开发，品牌优势明显。,典型期待楼盘分析,该项目紧邻福星城和忆美36号地块，未来三地块项目竞争激烈。,
