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1、广东中原地产代理有限公司项目一部 营销策划组 Guangzhou 2012.07,番禺市桥祈润广场项目商业部分整合运营策略报告,本报告沟通商业三大核心事项,项目商业规划调整建议,PART1,项目商业细部业态规划,PART2,项目租售资金回笼预测,PART3,项目商业规划调整建议,PART1,1、原商业规划图纸存在问题,存在问题1：将项目原规划的每层层高已较难满足目前很多商业业态需求，必须调整调整方向1：一楼层高二三楼应达到层高（满足超市及百货），四五楼层高为5m，同时电影院所在位置的四五楼局部打通，层高10m（满足五星级电影院进驻要求）。,层高3.3m无法满足任何商业使用需求，必须打掉,电影院
2、6.6m层高，达不到五星级影院招商要求,4.8m,6.6m,4.8m,4.8m,6m,超市及百货要求层高在5.5m，4.8m难以满足,存在问题2：项目原商业规划的柱距大多4-7米，较难满足超市经营需求调整方向2：项目的结构部分需要结合主力商家的需求全部重新调整,调整方向3：商场改为两个垂直中庭位（一小一大），形成良好的南北垂直人流动线,存在问题3：中庭面积过大过于集中，不利于人流导向,较多电梯入口设在繁华路上，牺牲了黄金商业面积,过多过散消防梯，浪费商业面积且阻断人流动线,沿繁华路设超长消防梯，住宅入口过大，不合理且浪费商业面积,存在问题4：项目原商业规划的交通人流动线较为混乱，电梯配置浪费商
3、业面积调整方向4：项目商业人流动线须重新调整,存在问题5：项目原商业规划穿插多个入户大堂较为混乱，占用商业面积且难以管理调整方向5：设立转换层，首层设一较大入户大堂，在架空层转换，再进入住宅,住宅有6个入户位置，浪费商业面积，管理难度增加,禺山大道主入口广场,繁华路,侧出入口,侧出入口,天幕步行街,中庭广场,规划思路：以垂直交通作为主人流动线贯穿南北打造三条主商业步行街通道；以景观节点作为商业人流吸引点，打造两大入口广场、两大中庭广场、三条步行街区景观；以主力商家带动商业步行街整体人流及商业价值提升。,2、全新规划调整建议,造型入口,中庭广场,景观步行街,景观步行街,超市入口,超市出口,百货入
4、口,百货出口,首层业态布局,主入口,天幕步行街,超市出口,规划策略：二楼围绕中庭及天幕步行街，并通过主力店带动再打造一条步行街区。,二楼业态布局,超市入口,打造年轻主题商场汇聚时尚、潮流、美食、娱乐、休闲的新一城,广州首席室内天幕步行街NewPark,在广州，每一个区都有属于自己的潮流前线，越秀区的动漫新城，东山区的地王广场，天河区的正佳广场等，番禺，一个由我们创建的新潮流基地正在诞生！,2、全新规划调整建议,根据之前沟通全新主题定为调整,首层规划后形态展示,禺山大道主入口打造音乐喷泉或其他国际时尚雕塑等形成话题,主入口广场,侧出入口造型,侧出入口造型,主入口广场,主入口广场,中庭广场在较大的
5、中庭广场二三楼位置树一块较大的LED屏，在周末及节日举行盛大活动时吸引人气！,首层规划后形态展示,中庭广场,中庭广场,首层规划后形态展示,天幕园林商业街天幕商业街（特色造型顶部及地面形成呼应）配合沿途的园林及小品点缀,造型商街,天幕商业街,天幕商业街,造型商街,天幕园林商业街天幕商业街（特色造型顶部及地面形成呼应）配合沿途的园林及小品点缀,首层规划后形态展示,项目商业细部业态规划,PART2,主入口,繁华路入口,天幕步行街,超市出口,首层业态规划规划策略：围绕天幕商业街形成人流动线，以局部主力店带动整个一楼人气；对主力店进行打包招商的操作策略，降低后期经营的难度。,首层业态布局,动漫专区,运动
6、天地,零食天堂,美妆王国,快速餐饮,超市入口,甜品,快速餐饮,休闲饮品,休闲酒吧街,首层主力店化妆主力店：SASA（500方）千色店（1000方）零食主力店：春之花（500方）忧之良品（150方）甜言物语（100方）运动主力店：YY sport 时道（2000方）餐饮主力店：M记，KFC，必胜客星巴克，哈根达斯等,首层主力店酒吧街形态：由星巴克、格调咖啡厅引入禺山大道形成格调酒吧街；靠河沿路做酒吧及烧烤街；动漫主力店：引入以动漫元素为主体以及较有格调的小店（类似鼓浪屿风格）形成项目特色区域；,主入口,天幕步行街,超市出口,二层业态规划规划策略：围绕天幕商业街形成局部人流动线，以超市及数码带动二
7、楼人气；对主力店进行打包招商的操作策略，沿天幕步行街打造二层步行街，提升商业价值；,二楼业态布局,超市入口,快速餐饮,快速餐饮,二楼主力店超市主力店：吉之岛、家乐福、沃尔玛等需求面积在10000-30000平米数码主力店：苏宁3C店Apple、HTC、魅族旗舰店餐饮主力店：真功夫、东方既白、自助餐等,三楼业态布局,三楼业态规划规划策略：以超市为主力，同时布局幼儿玩乐场所及母婴购物场；将整个三楼打包经营，降低开发风险。,快速餐饮,中式茶餐厅,三楼主力店儿童百货主力店：爱婴岛儿童百货卓容儿童世界婴幼儿早教儿童娱乐城餐饮主力店：周记涮涮锅等,四楼业态布局,四楼业态规划规划策略：以青少年娱乐及餐饮为主
8、题，打造特色餐饮系列吸引人气；将整个四楼打包经营，降低开发风险。,四楼主力店青少年娱乐主力店：城市英雄大玩家等特色美食主力店：美食美刻餐饮主力店：各类型快速餐饮,五楼业态布局,五楼业态规划规划策略：以休闲娱乐为主题，引入KTV、美容休闲、电影院等；将整个五楼打包经营，降低开发风险。,五楼主力店电影院主力店：金逸国际影城飞扬影城KTV主力店：堂会PTV美容美发 休闲主力店：八佰伴A380,美发,美容美甲,PTV,圻润项目整体业态以娱乐休闲餐饮为主，购物其他为辅作为补充,备选方案：经我司专案组与吉之岛沟通，吉之岛对本案兴趣较大，可考虑引入永旺（综合百货加超市），永旺需求面积通常在30000-400
9、00方之间，如引入永旺则考虑改变1-3F业态，1F局部给永旺作为入口，2F除天幕旁商业街外均给永旺，3F整层给永旺，共约30000方。4F5F保留原业态以娱乐休闲为主。,吉之岛-永旺,吉之岛-永旺,二楼天幕步行街,项目租售资金回笼预测,PART3,一、商业出售部分示意及收益预计,预期1楼出售部分示意图,临街铺面每间30-100平米，总面积约13500平米，目标均价10万元/平米；（示意图粉色标注部分）,商业街铺面约每间15-50平米，总面积约8500平米，预计售价8万元/平米；,东面临河商铺建议全部出售，不会影响商业整体经营和形象；繁华路街铺可出售街铺及主通道两边小区域铺面，但必须由开发商统一
10、经营管理；,商业2楼出售部分示意图,二楼铺面，每间15-40平米，总面积约1800平米，目标均价5万元/平米；,二楼天幕主通道两边一线铺面，借助超市及主力店人流，商业价值也较高；,预期商业出售部分收益测算,二、住宅部分整体收益预计,三、商业整体租赁收益预计,商业项目的租金主要由以下几个方面构成：主力店租金（超市、电器），但大型主力店的租金水平相对便宜；自持招租（百货、餐饮、娱乐），租金水平由周边市场来决定，大型 的特色商业租金普片高于周边市场水平；自营或加盟（电影院）；,租赁策略：牺牲主力店前期的租金收益，拔高商业的档次，带旺整个商业后再通过高收益来填补主力店所损失的收益；,预期商业租赁部分收益测算,不同业态、楼层租金预测，预计营业后第三年开始，每年回笼资金维持在7000万以上。,备注：以上租金收益测算未含出售后返租部分；,预期租金收益测算,四、项目住宅商业整体收益预计,项目总体销售收益测算,为您，我做到！,
