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1、通货膨胀与房地产价格的关系,目录,一：背景和模型,二：具体分析,供给,需求,三：观点和建议,结束,背景,1,2,3,一：未来工作的需要,二：目前通货膨胀的现状,三：目前房地产市场的扑朔迷离,背景一：工作的需要,房地产系开设房地产经营管理专业，培养具备土木工程技术、建设与房地产法规、现代企业管理、房地产经济、市场营销、资本运作，财务管理、房地产经营、项目管理等方面专业基础知识和专业知识，全面接受房地产开发与经营管理的专业基本训练，掌握现代管理科学理论、方法和手段，具有较强的实践和创新能力，能够在房地产领域从事项目开发、市场研究、战略策划、产品研发、项目融资、项目评估、建设管理、营销推广、企业管理
2、及物业管理的复合型高级房地产经营管理专业人才。由于房地产开发周期长，投资量大，在以后工作中，通货膨胀给房地产带来的影响是我们在做项目开发、市场研究、战略策划、产品研发时必然会遇到的问题。,背景二：通货膨胀,通货膨胀(Inflation)指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给,导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给（供远小于求）。预期和通货膨胀惯性在实际中，一旦形成通货膨胀，便会持续一段时期，这种现象被称之为通货膨胀惯性，对通货膨胀惯性的一种解释是人们会对通货膨胀作出的相应预期。预期是人们对未来经济变量作出一
3、种估计，预期往往会根据过去的通货膨胀的经验和对未来经济形势的判断，作出对未来通货膨胀走势的判断和估计，从而形成对通胀的预期。预期对人们经济行为有重要的影响，人们对通货膨胀的预期会导致通货膨胀具有惯性，如人们预期的通胀率为10%，在订立有关合同时，厂商会要求价格上涨10%，而工人与厂商签订合同中也会要求增加10%的工资，这样，在其他条件不变的情况下，每单位产品的成本会增加10%，从而通货膨胀率按10%持续下去，必须然形成通货膨胀惯性。,背景二：通货膨胀,背景二：通货膨胀,背景三：房地产状况,讨论所依据的模型,房地产价格波动影响通货膨胀的作用机制,通货膨胀对房地产的作用机制,供给需求曲线模型,预算
4、线模型,4,1,2,3,房地产价格波动影响通货膨胀的作用机制,1家庭部门的财富效应,家庭部门的财富效应较早提出财富效应是庇古，他发现如果资产价格上涨会引起人们实际财富的增加，增加的财富将提高人们的消费水平，从而导致消费品生产和就业机会的增加，促进经济的增长，这就是所谓的资产的财富效应。房产作为我国居民持有的一种重要资产，房价的波动会使居民可支配的财富总量发生改变。根据持久收入理论和生命周期理论，房价上升带来的持久收入的增加会引起居民消费水平的变化，进而影响总需求。但房价上涨对消费需求的影响具有不确定性。对于已拥有住房的消费者而言，房价的上涨带来家庭财富的增加，会导致相应的消费支出增加、总需求扩
5、张，这一作用机制就是所谓的“财富效应”。而对于没有住房的消费者，房价的上涨将会产生预算约束效应和储蓄效应。一般说来，房价的上涨将会导致房租上升，对于没有住房的承租者来说，增加的租金将会紧缩其预算约束，即预算约束效应，从而降低居民的当期消费水平。同时，房地产价格上涨会导致希望购房的消费者为购买价格日益上涨的房产，减少日常开支，增加储蓄，从而会减少当期消费。产生所谓的“储蓄效应”。房价上涨对消费的最终影响是各种效应综合作用的结果，这些效应的作用效果往往会相互抵消。但当过高的房价将更多的住房需求者排斥在市场之外时，房价上升带来的潜在财富效应将得不到体现，却使消费者为应付不断上涨的房价而节衣缩食，减少
6、了全社会的消费需求。,2托宾的Q 理论效应,托宾Q 效应是经济学家托宾于1969 年提出的。托宾Q值被定义为公司的市场价值与其重置成本之比。托宾效应是资产价格影响投资的重要渠道。当Q=1 时，表明资本以经济的自然增长速度重置和扩张；当Q1 时，表明企业所拥有的资产的市场价值高于其重置成本，企业只需发行少量股票就可以获得较多资金满足新的投资项目，企业投资支出将会上升；当Q1 时，表明企业的市场价值低于其重置成本，投资新项目就不如在市场上收购既有企业划算，公司就不会去购买新的投资品，投资就会下降。如果将托宾效应应用于房地产市场，可以将Q 值定义为房地产价格和建造成本的比值。根据托宾效应，当房地产价
7、格与建造成本的比率即托宾Q 值大于1 时，建筑房地产的公司就会发现建造房地产有更高的利润，从而使得房地产投资支出增加，导致总需求扩张和产出增加。因此，房地产价格的升高将伴随着房地产供给即房地产投资的增加。,3企业的资产负债表效应,在间接融资市场上，由于信息不对称而产生的逆向选择和道德风险会降低银行等金融机构的贷款意愿，影响企业外部融资的能力和成本，进而影响到企业的投资支出的实现。而解决这一非对称性问题的有效办法，就是提高企业资产净值或贷款担保品的价值，从而减少企业借款时的逆向选择和道德风险，增加金融中介的放款意愿。当房地产价格上涨时，拥有房地产的企业的净值或贷款担保品价值上升，从而减少了借款时
8、的逆向选择和道德风险，银行便乐于增加贷款发放从而使企业的投资扩大。,4银行信贷效应,目前，我国的商业银行都大量开展房地产抵押贷款业务。如果房地产价格上升，则以房地产作为抵押的贷款损失会减少，这就增加了银行的资本比率。高的资本比率提高了银行的贷款能力。企业将更加容易会从银行融入资金，因而投资支出增加、总需求扩张。综合上述分析，房地产价格通过消费和投资影响社会总需求。但相较于房价上涨对社会总投资的正向效应，房价上涨对于社会消费水平的最终影响则要复杂得多，必须考虑各种效应的综合作用。在一般情况下，房地产价格上涨会增加社会总需求，从而产生通货膨胀的压力。,通货膨胀对房地产的作用机制,s,供求曲线模型,
9、6,5,4,3,2,1,P,0,100,200,300,400,500,600,700,Q,7,800,d,E,P,Q,0,10,20,30,40,50,100,200,Y,X,150,250,50,预算线模型,1.通胀对房价的直接和间接影响,一提到通胀，人们往往第一反应是加息，从而对房价构成不利。但事实上，通胀是因加息是果，加息只是通胀的间接影响。如果加息赶不上通胀上升的幅度，那么实际利率反而是进一步下滑，从而对房地产市场而言未必是件坏事。因此，我们认为，如果要搞清通胀与房价之间的关系，首先必须区分通胀对房价的直接影响和间接影响。通胀对房价的直接影响有四：一是提升建安成本，二是带动工资重估，
10、三是驱动租金上涨，四是降低实际利率。对房价的间接影响主要体现为通胀后的信贷紧缩，譬如加息或者提升准备金率等。，我们以下的分析主要从工资收入、开发商成本、租金汇率以及信贷利率等四个因素出发，分析通胀与房价之间的关联关系。,需求角度：工资收入的上涨幅度与通胀基本保持一致,通胀背景下工资收入的上涨带来名义购买力的提升，对当前的名义房价必将构成一定支撑。无论日本还是国内的数据都显示，工资收入的上涨与通胀基本保持同步。其中的逻辑不言自明，从均衡水平来看，不考虑劳动生产率的提升，理论上名义工资收入的上涨应该与通胀保持一致。,需求角度：租金平滑房价波动，体现住房刚性需求,CPI与房价之间最直接的联系体现在房
11、屋租金上，我国的房租价格增速与CPI基本维持一致。而从房价与房租的波动关系来看，房租价格往往与房价呈现反向波动关系，这在一定程度上体现了刚性需求对房价的支撑。从日本第一次石油危机期间的数据来看，当日本的城市地价增速由1974年的大幅上涨变成1975年的小幅下跌后，同期日本的房租价格反而是上涨的。这一现象最近在我国也有所显现。我们认为，这可能是住房刚性需求的一种体现。当房价下跌、人们购买意愿下降时，租房意愿上升，这也会带动租金收入比的理性回升。所以说，房租与房价的反向波动一定程度上平抑了房价向下波动，体现刚性需求对房价的支撑。,需求角度：通胀是因加息是果，负利率凸显住房保值功能,通胀本身会带来实
12、际利率的下跌，从而加重市场的负利率状况，但同时通胀又可能引致信贷紧缩，譬如加息、提高准备金率等。这里需要强调的是，通胀是因信贷紧缩是果，在这种情况下，加息幅度赶不上通胀上升幅度，那么政策调控并不能改善市场的负利率状况，此时房地产在通胀中更显保值功能。,需求角度：资产价格中房产抵御通胀能力最强,国际上Summers在1981年利用美国季度数据对通货膨胀率、可支配收入、住宅需求与股票价格、住宅价格关系进行研究。结果发现通货膨胀将增加自住房地产价值，降低股票市场价值。Wurtzebach，Mueller和Machi在1991年也对美国房地产自1977年三季度至1989年四季度的数据进行研究，结果表明
13、，无论对实际的、预期的还是未预期的通货膨胀，房地产都是一种有效的冲销工具。国内刘洪玉和郑思齐在2003年利用戴得量行的房地产数据、上证指数和通货膨胀率计算出来的结论也支持上述观点：在通货膨胀期间住宅资产同时升值，而股票资产收益率与通货膨胀率呈现相反走势。总之，房地产比股票明显更具有保值和抵御通货膨胀风险的能力。,供给角度：通货膨胀对房地产行业价值链条的影响已经收取预收款的在建工程,开发商利润,300,建安成本的花费（人民币）,360,640,初始预算线,560,500,800,1000,540,800,通货膨胀发生后的预算线,从短期的角度来看，随着通货膨胀的形成，房地产整个价值链条都会在通胀的
14、影响下，形成产业价值的短期外溢。开发商的利润减少，导致开发进程缓慢，供给减少,供给角度：通货膨胀对房地产行业价值链条的影响未收取预收款的在建工程,开发商利润,800,建安成本的花费（人民币）,800,初始预算线,1000,1200,通货膨胀发生后的预算线,但是对于未预售的房地产来说，材料发生通胀成本调整以后，按照蝴蝶效应的原理，后续价值链条会在目前的成本调整基础上，利用社会心理和消费者预期。加速调整通胀成本后的价格体系，获取更过的利润。所以从短期角度来看，未预售的房地产将使整个房地产价值链条会攫取更大的利益。,供给角度：通货膨胀对房地产行业价值链条的影响,所以综上所述，在研究建安成本的上涨对房
15、地产业的影响如何时，关键是要分清楚已预售在建工程和未预售在建工程的数量。这两种物业的比例不同将使开发商在短期的利润产生相当大的变化，也是开发商是否加快开发步伐的冲动所在，但是对于房地产从业人员来说，如何获取这些信息又是难点所在。,供给角度：通货膨行对房地产开发商的成本价格影响,在短期角度，对于未预售的物业来说，随着通货膨胀的发生，开发商的自由资产会出现一定程度的缩水。使开发商的资金压力和资金成本上升。开发商对通胀的损失不是通过开发商自己的内部消化渠道来化解，它只是通货简单的成本转移过程，将成本转移的最终房价过程当中，最终消费者只有承担更高的房价，通货膨胀因素经过层层放大后最终摊在消费者手上。加
16、上前面所说的利用通货膨胀的预期效应，开发商将攫取更多利润，所以房地产价格高于通胀水平上涨。,供给角度：通货膨胀对房产销售市场短期影响。,从短期角度来看，房屋销售市场也是一个明显的股票市场特征，买涨不买跌。当通货膨胀开始发生时，价格开始上扬，在对通胀的后续发展判断不明朗的情况下（特别是我国通胀指数的统计体系下，通胀被低估）。价格上涨的实际需求扩张判断和成本上升判断在消费者的知觉理解下，会形成价格持续上涨的心理预期。考虑到消费能力和资产保值能力，消费者会加速购买房屋，短期内承担房价的上涨。,供给角度：长期的通货膨胀会加速积累地产行业的社会风险,从短期判断，通货膨胀可以使房地产价值链分享通胀溢价的好
17、处，但是这种溢价的持续加速略对了市场的消费能力，这种消费能力的掠夺会反映到社会政治诉求上来，这样就会形成房地产行业的社会政治目的关注，从而有可能形成对房地产行业严格的打压措施，从而从制度体系上市房地产行业遭受风险。,供给角度：长期的通货膨胀会加速积累地产行业的经济风险,从目前来看，我国房地产行业的经济泡沫已经存在，但是在中央的调控下目前得以一定程度的抑制，这种通胀现象必然会加速房地产价格的上涨，在价格上涨的过程当中房地产行业本身只是通胀的加速传递，消费者不但要承受通胀的资产损失还要承担价格溢价。这两种趋势是消费者这得消费利益受到严重损害，在社会风险积累的同时，有效地消费需求大规模下降，此时资产
18、投资价值和增值价值受到对未来判断的影响，出现逆向拐点，泡沫开始破灭，价格崩盘，整个行业体系系的崩溃。,总结：需求的影响因素,影响房地产需求的增加和减少的因素,通货膨胀的预期效应,投资需求：房地产的保值增值性,租金上涨的挤压效应,生活成本加大,刚性需求：利率上升加重观望情绪,总结：供给的影响因素,影响房地产供给的增加和减少的因素,开发商对预期效应的利用,房地产的抵御效应,财务成本增加,资金链压力加大,已预售部分利润减少,结论：小组观点,一：通货膨胀，又使房地产调控产生新的变局，房价的飙升的矛盾让位于物价上涨的矛盾，使之退居为民生的次要矛盾。而抑制通货膨胀主要方法是减少货币充足的流动性，房地产再次
19、成为容纳资金的泄洪池，不是没有可能。而且不用化大力气，一个暗示。一项政策的调整，足以使资金滚滚洪流回归蓄水池，这样通货膨胀的压力就会大大减轻。二：虽然我国政府多次出台房地产市场调控措施，房价总也调不下来的主要原因。房价上涨遵循经济规律，在通货膨胀环境下，房价本身就有上涨的动能，谁能阻挡着它上涨呢？,总结：小组建议,1.遏制房价过快上涨，保持房地产市场的平稳发展。房地产业是国民经济中的一个重要行业，而保持房地产市场的繁荣发展对于国民经济的平稳发展则显得尤其重要。如果房价上涨过快，超出一般消费者的购买力水平，则容易引起投机盛行或者房价泡沫，进而扰乱房地产市场发展的秩序和经济的平稳发展，给社会和经济
20、带来严重的后果。2009 年以来，由于宽松的房贷政策而带来的新一轮房价快速上涨趋势，已引起政府的高度重视，近期已出台了一些抑制房价的政策措施。,总结：小组建议,2.重视利用房价等资产价格对通货膨胀的有效指示器作用。2009 以来，随着我国经济刺激计划的实施，以及房价、石油等大宗商品价格的升温，物价总水平也有上涨的趋势，从而形成了温和的通货膨胀预期。前述的理论分析及实证分析可看出，房价在长短期内都对通货膨胀有影响。如果房价一直持续快速上涨，由于房价波动的财富效应、资产负债表效应、信贷效应以及托宾q 效应，容易引起物价总水平的上升，进而导致通货膨胀。因此，政府通过适当的货币政策进行温和的调整，也可
21、以抵消房价波动对通货膨胀的不利影响。,总结：小组建议,3.深入研究房地产价格在货币政策中的传导机制。房价大幅波动会威胁到金融及经济的稳定，因此货币政策制定者必须关注房价波动及其对货币政策的影响。更为重要的是，理顺货币政策的房地产价格传导渠道、实现货币政策和房地产市场的良性互动，更有利于货币政策制定者及时正确的应对房地产价格剧烈波动以及房价一旦在高位崩溃或下滑所带来的社会经济的不稳定。因此，货币政策制定者可以通过对房价的有效监控达到保持物价稳定的政策目标。,参考文献,宏微观经济学（第四版）曼昆工程经济学原理（第二版）亨利马尔科姆斯坦纳城市经济学 阿瑟奥沙利文房地产金融学 张红等房地产价格与通货膨胀互动机制的实证研究 喻旭兰李峰工资水平对通货膨胀影响时序变化的实证研究 杨春雷我国利率政策房地产价格传导的有效性研究张莉房地产价格与通货膨胀关系的实证研究李静，陈芳平房地产价格与CPI 相关性实证分析汪小亚代 鹏通货膨胀与房地产市场的相关性分析董裕平,Thank You!,
