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1、财政学(第四版）陈共 主编,第3章 个人信贷业务基本流程-以个人住房贷款为例,第一节 个人信贷业务概述第二节 个人住房贷款概述第三节 个人住房贷款的受理和调查第四节 个人住房贷款的审查和审批第五节 个人住房贷款的签约和发放第六节 个人住房贷款的贷后与档案管理,第一节 个人信贷业务概述,一、个人信贷的性质和发展个人信贷是指商业银行向个人客户发放各种信贷资金，以满足其各种资金需求，个体客户在约定期限内还本付息的信贷行为。品种多、用途广、手续便利、还款方式灵活,二、个人信贷产品的种类,（一）个人住房贷款1.商业性个人住房贷款，也称自营性个人住房贷款，2.公积金个人住房贷款3.个人住房组合贷款,（二）
2、个人消费贷款,1.个人汽车贷款2.个人助学贷款3.个人耐用消费品贷款4.个人消费额度贷款5.个人旅游消费贷款6.个人医疗贷款,（三）个人经营类贷款,1.专项贷款。包括个人商用房贷款（简称商用房贷款）和个人经营设备贷款（简称设备贷款）。2.流动资金贷款。,第二节 个人住房贷款概述,一、个人住房贷款的概念和分类1.按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。详见上节内容。2.按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款3.按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。,二
3、、个人住房贷款的特征,（一）贷款金额大、期限长（二）以抵押为前提建立信贷关系（三）风险因素类似，风险具有系统性特点三、个人住房贷款的发展历程截至2010年底，我国个人住房贷款余额已达到4.5万亿元，比1997年年底增长231.58倍，占金融机构全部贷款余额的重由0.49%上升到11%。,四、个人住房贷款的要素,（一）贷款对象个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。申请人还需要满足贷款银行的其他要求。例如：1.合法有效的身份或居留证件2.有稳定的经济收入，具有偿还贷款本息的能力；,3.信用状况良好，无到期未还的贷款本息；4.已签订合
4、法有效的房屋购买（建造、大修）合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件，且所购房屋用途为住宅；5.有不低于最低规定比例的首付款证明；6.有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或者有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人，但原则上以所购住房设定抵押担保；7.贷款银行规定的其他条件。,（二）贷款利率,个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。2008年10月27日，中国人民银行公布新的个人住房贷款利率的下限为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可以根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。贷款利率可以采用固定利率、浮动利率或固定加浮动利率（混合利率）方
5、式。,（三）贷款期限,个人住房贷款期限最长不超过30年，其中个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年；借款人年龄在60岁周岁及以上的，应增加信用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人。个人住房贷款到期日不得晚于抵押物国有土地使用权到期日。个人住房贷款期限应在1年以上，但另有规定的除外。,（四）还款方式,对符合规定，期限在1年以内（含1年）的个人住房贷款，可实行利随本清或按月（季）结息到期还本的还款方式；期限在1年以上的个人住房贷款，应实行分期还本付息。个人住房贷款的还款周期可以为一个月、三个月或总行规定的其他周期。个人住房贷款
6、的还款方式可以为等额本金、等额本息、等比递增、等比递减、等额递增、等额递减等。借款人可以根据需要选择，但一笔借款合同只能选择一种方式，除非贷款银行同意，不得更改。,（五）担保方式,个人住房贷款一般采用以所购房屋作抵押的担保方式，也可以采用质押担保和保证担保或者几种贷款担保方式。在实践中，当借款人采用一种担保方式不能足额对贷款进行担保时，从控制风险的角度出发，贷款银行往往要求借款人组合使用不同的担保方式对贷款进行担保。无论采用何种方式，贷款银行都要和相关当事人签订相应的担保合同。,一般情况下，个人住房贷款业务中，在所购住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前，贷款银行会要求设定抵押加阶段性保证，一
7、手住房贷款由房地产开发商承担，二手住房贷款由中介机构或担保机构承担。借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押加阶段性保证人不再履行保证责任。,(六）贷款额度,贷款额度是指银行向借款人提供的以货币计量的贷款产品数额。在实践中，贷款额度一般是按拟购（建造、大修）住房价格扣除其一定比例的首付款确定。因此，贷款额度的要求可以从贷款最低首付款比例反映。最低贷款首付款比例应根据借款人首次或非首次购房、自住房或非自住房、套型、建筑面积等，由人行、银监会等部门明确规定，并根据宏观经济、金融情况适时调整。此外，个人住房
8、贷款的额度可以根据申请人资信、还款能力以及担保情况予以确定。,五、个人住房贷款的基本流程,见WORD文档,第三节 个人住房贷款的受理和调查,一、贷款的受理（一）贷前咨询（二）借款人申请在提交个人购房贷款申请表的同时，借款人还需向银行提供以下资料：1.借款人合法有效的身份证件；2.借款人婚姻状况证明；3.借款人还款能力证明，包括收入证明和有关资产证明；4.购房首付款证明；,5.借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；6.有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，并按要求填写*银行个人购房贷款申请表；7.涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺，并提供能证明保
9、证人保证能力的证明材料；8.贷款银行要求提供的其他资料。原件、复印件,（三）贷款申请的受理,1.接受申请2.初步审核贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初步审核，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。如果资料不符合要求，应要求申请人补充资料或重新提供有关材料。经初步审核符合要求后，贷款受理人应将借款申请书/表及申请材料交负责贷前调查的客户经理，及时进行贷前调查。如果决定不予受理，应退出贷款申请并向申请人说明原因。,（四）贷前调查,1.项目准入调查，即对开发商及楼盘项目的调查，主要包括对开发商资信的调查、项目本身的调查以及对项目的实地考察等。（1）
10、开发商资信调查。（2）项目本身的调查。（3）对项目的实地考察（4）撰写调查报告项目报告经相关部门审查、审批后，银行和开发商签订合作协议,2.对借款人的调查,（1）调查的方式和要求。贷前调查可以采用审查借款申请材料、面谈、查询个人信用信息基础数据库、电话调查、实地调查等多种方式进行。调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿、贷款还款来源等并做好面谈记录,此外，贷前调查人员应根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、居住环境等因素并进行综合评估。,财政学(第四版）陈共 主编
11、,（2）调查的主要内容,贷款资料是否真实、完整、一致借款人购房行为是否真实借款人及配偶信用状况是否符合规定借款人及配偶还款能力是否充足借款人购房首付款比例是否符合规定及按揭楼盘准入限定，是否已真实、足额支付贷款担保是否合法、足值、有效贷款年限是否符合规定；借款人所购住房与周边同类、同档次住房价格相比是否处于合理水平；,财政学(第四版）陈共 主编,此外，由于我国实行个人住房贷款差别化政策，对首套住房和二套住房、二套以上住房在利率和最低首付款比例有不同要求，而目前银行和相关部门尚未实现资源共享，无法甄别借款人所购住房究竟是第几套房，要求客户签署诚信保证书，,财政学(第四版）陈共 主编,（3）提出调
12、查意见,贷前调查完成后，调查人员应对调查结果进行整理、分析、填写*银行个人购房贷款内部运作表（或者撰写调查报告），就借款申请人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性、房产交易价格合理性提出调查意见，对贷款主要要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）、限制性条件等提出相关建议，并出具是否同意贷款的调查结论。,财政学(第四版）陈共 主编,贷前调查人员应按照规定将经调查核实的相关信息数据输入贷款银行相应的信贷管理系统。如果调查人员和调查主责任人均不同意贷款的，可中止贷款程序，及时通知借款人不予贷款的原因，并做好信贷资料归档工作。如果调查人员同意贷款的，经调查主责任人签署意见后，将调查意见连同申请材料等一并报送信贷管理部门进行审查，进入贷款审查和审批程序。,财政学(第四版）陈共 主编,
