销售写字楼产品培训手册(178页).ppt

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1、写字楼产品培训,写字楼产品解析,写字楼产品硬件,写字楼产品发展趋势,产品类型对营销的影响,培训纲要,写字楼产品解析,写字楼产品特征,写字楼产品解析,按用途分,大开间写字楼,商务公寓,公寓式写字楼,按档次分,甲级写字楼,乙级写字楼,写字楼产品分类,写字楼产品解析,写字楼产品硬件,写字楼产品发展趋势,产品类型对营销的影响,培训纲要,核心筒 大堂 电梯 电梯厅 空调 外立面,写字楼产品硬件,标准层 停车位 卫生间 智能化配置 会所 装修标准,核心筒,概念和定义,结构的分类,功能设置,核心筒的位置,小 结,核心筒是高层建筑向高空发展的基本结构构件；核心筒是纵、横交错的剪力墙围合成的筒体；核心筒是高层建

2、筑中重要的功能空间。,1,概念和定义,2,结构的分类,筒体结构,框架筒体结构筒中筒结构束筒结构,框架筒体结构,2,结构的分类,筒中筒结构,2,结构的分类,束筒结构,2,结构的分类,3,核心筒的功能设置,一、垂直交通与疏散系统；核心筒处于垂直交通和水平交通的转换站，核心筒内一般设有电梯厅、电梯（客梯、货梯、消防电梯）、楼梯间、走道等垂直与水平交通设施，承担交通疏导及紧急时期疏散功能；特点：布局紧凑、易于识别、便于集散、满足防火要求,二、设备空间；核心筒是与主要使用空间相关的各种设备空间，如水箱、强弱电配电房、小型空调机房、以及水、电、暖通的各种管道井等。特点：合理布置、确保主要空间最大程度满足使

3、用功能的要求,3,核心筒的功能设置,三、服务空间；主要使用空间以外的服务空间如：洗手间、垃圾间、开水间、服务台等房间，往往由于有管道或管线竖向连通的要求而设置于核心筒内。,3,核心筒的功能设置,核心筒的位置,在高层建筑中，核心筒往往设置在朝向、采光、通风等最不利的区域，并高度集中以便给主要使用空间最佳部位。核心筒与壳体的不同组合，可以构成多样的标准层形式，所以核心筒的位置形式多样，主要有以下几种；中心核心筒单侧核心筒双侧核心筒体外核心筒,核心筒的位置,中心核心筒,位于平面中心，围绕其四周的使用空间可占有最佳位置，采光、视线良好、交通便捷；此类结构多采用框筒体系，整个结构平面对称，是最理想的结构

4、布置方式；核心筒距外墙一般为米，标准层一般可作到平米,卓越时代广场,核心筒的位置,单侧核心筒,位于建筑一侧，使用空间可避免不利朝向，并增大使用空间的进深；核心筒内电梯间可向外墙开窗，利于自然通风和排烟；由于交通中心偏于一侧，路线较长，因而标准层较小；一般在500-2000之间;由于偏心过大，一般高度不是很高。,深圳富苑酒店,深圳发展中心,核心筒的位置,双侧核心筒,位于建筑两端，使用空间较大而方正，可布置高度灵活的大空间景观办公区；底层大厅通透、宽敞。交通位于两端，分布均匀，路线短捷，可分区组织不同使用者的交通，并能确保双向疏散；外墙间距一般为米，标准层面积约为平米，比较适用于各层功能和层高不同

5、的复式建筑。采用双侧核心体时，中央部分的结构体系较多采用框架结构。,深圳特区报业大厦,核心筒的位置,体外核心筒,位于建筑体外部，以通道与之相连，有利于创造大面积、完整开敞的房间；核心筒数目一般根据标准层规模和交通组织而定，面积大的建筑需多处设置疏散楼梯标准层进深及面积根据核心筒数量及布置变化此类建筑多用于独家使用、大公司使用，不利于出租型多用户办公；一般标准层面积在平米以上。,青岛华仁大厦,小结,核心筒既是高层建筑结构的中还要组成部分又是交通、水、电、通讯、空调等设备集中的地方；各设备设施内容随楼面面积、楼层数、以及设备选型不同而变化；核心筒基本尺度比较灵活，其面积约为标准层面积的，其中高层住

6、宅所占比之较之写字楼比值更小。,大 堂,功能和作用,面积和高度要求,典型案例,材质应用,功能配置,空调口设计,小 结,1,功能和作用,1,交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地,2,3,大堂是写字楼中使用率最高的地方,展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口,根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉，要有强烈的空间感和舒适性。写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高 度最低不低于5米。写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。,深圳中心区部分项目大堂的指标,以上项目的大堂的面积大则有3000平方米；小则只有120平

7、方米，最高的高度有30米；最低的高度只有12米。,上 海,金 茂 大 厦,汇 亚 大 厦,上海,企 业 天 地,来 福 士 广 场,北京,世纪科贸大厦,南方大厦,港中旅大厦,深圳中心区部分项目的装修标准,以上是列举深圳几个楼盘大堂装修材料的应用；高端的项目使用的材料较为高档；低端的项目大堂选用的装修材料较为低档。,高档咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质。触摸式电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用。客户休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化。商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务。信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用。设立门禁系统：在

8、电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层，增加安全保障。,空调通风系统与大堂设计融为一体，避免空调的送风量不足，采用正压侧面喷射式送风系统有效解决了装修与正常送风的结合。,大堂的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象；对于高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求；大堂的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空间，中档项目应尽量做出高档的效果；发展商在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。,电 梯,作 用,类 型,规划布局,细节要求,装饰示例,技术指标,总

9、 结,垂直交通核心工具 楼盘价值的载体,电梯作为交通工具，是现代建筑物的重要组成部分,扶梯,主要起连接上下层的作用，多在商场使用,垂直电梯,垂直电梯主要用在小高层、高层、超高层以上的建筑物中使用，是住宅和写字楼重要的硬件配置之一,观光电梯,主要是安装在建筑物外面的一种交通工具,诺德中心,优势：电梯分配比较集中，有利于电梯的规划布局可以合理利用各区的电梯间劣势：上下人流集中，容易造成拥挤通达各办公区域的动线规划不合理；,例,例,荣超经贸,优势：合理的布局规划，对称排列通达各办公区方便劣势：增加了公摊面积,例,安联大厦,优势：规划布局简单，对称排列人流分布合理劣势：占用面积大增加了公摊面积,自动选

10、择等候电梯功能；电梯真人发声报站功能；在电梯等候厅设LCD，增加楼宇管理收入；电梯内部局部设镜子，增强空间感；电梯内设置双排发光按钮，按钮双击取消功能；电梯内部按钮增加盲文指示标识；电梯净高不小于2.6m；,豪华型 简约型 普通型,星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；低端写字楼基本上采用普通型的标准。,1、速度：高速客用电梯可达到6m/平均电梯速度在2.54m/2、载重：一般客用电梯的载重量为13501600公斤，载重人员在1320人左右 3、轿厢尺寸：普遍为2.01.52.9（宽深高）4、建面比：按照建筑面积与电梯的比例来计算，甲 级写字楼一般要求5

11、000平米配备一部电梯，国外高端写字楼能做到20003000平米左右。,建面比=客梯总服务面积(平方米)/客梯数量(台),参数参考,电梯相关技术指标对比一览表（深圳中心区项目）,中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。,深圳中心西区写字楼电梯面积比,中心西区的写字楼基本上采用国产的电梯品牌，极少数采用进口品牌，降低了项目的品质和档次。,总结：绝大多数写字楼的建面比在45006500左右，基本能满足办公配套需求；中心区高端写字楼都选用原装进口品牌电梯，档次和品质较高；中心西区大部分写字楼选用国产电梯，档次和品质较低；速度在2.5米/秒以

12、上，最高速度达6米/秒；甲级写字楼中低区候梯时间2025秒左右，高区候梯时间在3035秒左右；甲级写字楼的电梯控制一般采用电脑群控系统。,电 梯 厅,类 型,设计原则,材质应用,装修示例,细节要求,小 结,普通分区电梯厅,普通电梯厅就是直接将乘客运到指定各楼层。一般中低层的写字楼采用的应用方式。,立体电梯厅,立体电梯厅就是在建筑物的上部设一个或几个特定的换乘层电梯厅，用大型往反电梯直接将乘客运至换乘层。再从该层电梯厅换乘普通分区电梯。一般超高层（100层左右）的写字楼所采用。,1,空间感强，色彩简单明亮，切忌空间杂乱曲折和过多的空间层次,2,3,要有明确的导向作用，以体现主要交通流线的流动方向

13、,空间范围适当，以满足交通量容纳为原则，并有一定的空间余地,深圳中心区部分项目的装修标准,地面和墙面采用的石材多数是高档材质，档次提升，但同时成本也会有所增加。,档次高、灯光柔和、线条流畅、,简洁明亮、具有舒适感和空间感。,大气尊贵,整体色调要求,电梯厅的色彩应符合大堂主色调为原则，搭配一些单纯的直线与块面，形成统一的主体格调。,灯光要求,尽量选择暖色调的灯具，同时既要保持电梯厅的通体明亮的要求，又要方便日后维修。,高度的要求,装修后净高度尽量做到5米以上，用吊顶装修，充分体现楼盘的形象档次。,宽度的要求,高层民用建筑设计防火规范标明走道不应小于1.3米，目前深圳高端写字楼的电梯厅的宽度大多数

14、在2.6米3米之间。,增加楼宇液晶电视,安装楼宇液晶电视，使客户在等候电梯时也可以了解一些行业的信息，降低等电梯的烦躁心情，同时增加了项目的后期收入。,大堂和各楼层连接的重要交通枢纽，主要承担着人流在此集中和分流，也是写字楼给来者的第二印象。楼盘主要的交通枢纽区域，承接着人员上下的主要功能。通达性强，分区停站应有明确通达各楼层的指示作用。在装修设计上应重点考虑装修风格、装修材料的选择以及其他硬件的配置。充分体现楼盘的形象和档次。,空 调,概 念,品 牌,特 点,细节要求,名词解释,计量方式,空调是通过制冷送风来调节室内的温湿度,写字楼的空调硬件状况直接关系整个楼盘的办公环境的好坏,开利、约克、

15、麦克维尔、特灵、大金,世界知名中央空调品牌,高档写字楼在空调的投入比较大，同时对空调的稳定性、功能要求较高，深圳中心区写字楼客户对空调高品质的要求非常严格，对欧洲品牌的空调较为认可。,深圳中心区写字楼空调品牌一览表,中心区的空调品牌基本上是欧洲或日本进口品牌，成本较高，但提升了楼盘的品质。,深圳中心西区写字楼空调品牌一览表,中心西区的写字楼大多数采用分体空调，极少数采用中央空调，由此可以看出中心西区的写字楼的整体品质要比中心区逊色，档次也较差。,走管,与消防管道走管系统综合考虑，部分管道可以选择贯穿梁技术，尽量避免感到对于层高的影响。,空调主机,塔楼部分的空调主机设置在避难层，群楼部分的空调主

16、机设置在群楼屋顶位置，群楼的空调主机摆放位置要与群楼屋顶日后的绿化统一考虑尽量避免因前期未事先考虑所造成的对于屋顶绿化的破坏。,出风口,出风口的设计可以和照明灯的设计合为一体设计,另外为增加办公空间净高有些公司会选择侧出风装修，因此在装修标准上可以只提供空调出风管。,VRV空调,VRV空调是通过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量,适时地满足室内冷热负荷要求的高效率冷剂空调系统。,VAV空调,变风量（Variable Air Volume）空调系统是一种通过改变送风量来调节室内温湿度的空调系统。,面积平分法,按用户租用面积的大小来平摊，这种方式是最直接方便，成本最低的，但也是最不合理

17、，最容易发生矛盾的一种方法。,分户计量,根据每个用户使用“按需使用、按量付费”来计算空调的费用。目前深圳的中高端写字楼基本上采用分户计量的方式，此计量方式精确。,外立面,意义和作用,档次类别,材质应用,设计特点,细节要求,发展趋势,写字楼的外立面是直接反映建筑物优劣的一种外在表现。项目与外界接触的平台，是整个写字楼的形象气质表现所在。影响楼盘价值的主要因素之一。写字楼具有投资和自用的特性，因此，新颖的建筑造型和色彩 是最能吸引客户的目光。,低端,材质组合,基本采用普通的铝合金玻璃门窗、瓷砖和涂料组成,特点,1、建筑成本低廉，2、使用涂料，容易被污染、变色、起皮、开裂。3、寿命较短，一般不到5年

18、就可能 需要清洁重刷，所以维修成本比较高。,中端,材质组合,特点,大多数采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料。,1、采用的材料比较高档。2、建筑成本会有所增加。3、楼盘的档次也相应提高。,高端,材质组合,特点,大面积使用中空钢化“LOW-E”玻璃膜墙为主。,1、“LOW-E”玻璃充分阻挡外界的 噪音、热能、紫外线照射。2、建筑成本会大辐增加。,外墙瓷砖,铝合金门窗,备注：以上价格会根据市场变化而不同,石材,备注：以上价格会根据市场变化而不同,玻璃膜墙,备注：以上价格会根据市场变化而不同,外形设计,其一、是外立面的灯光设计,其二、是外观造型设计,玻璃幕墙应用,主要采用玻璃

19、幕墙、铝合金、石材和遮阳板。顶级和部分甲级写字楼玻璃幕墙采用双层单元式中空LOWE玻璃幕墙,窗户设计,开窗设计的合理性可有效的避免因开窗所造成外立面凌乱的现象,外形设计,整体感强，外观俊朗，合理的利用线条效果体现楼宇的挺拔，如卓越时代广场的黄金分割线条设计。,玻璃幕墙,双层单元式中空LOWE玻璃幕墙，玻璃颜色的选择上尽量选择浅蓝色，保持与中心区其他写字楼的色调统一，在材质的选择上尽量选择通透性好（外部至内部通透性弱，内部至外部通透性强）。,开窗,中间上弦外开窗方便客户自由开启，尽量保证每个单位都有开窗，做法可仿照诺德中心的开窗方式，在每个结构柱位置开启两扇窗户。,外立面的灯光设计,尽量选择在玻

20、璃幕墙内设置夜间霓虹灯，既保持了外立面的纯粹性，又方便日后维修。,遮阳窗帘,深圳夏季时间长，LOWE玻璃幕墙不能完全遮挡太阳光的照射，大多数公司会自行安装遮阳窗帘，不同的窗帘颜色一定程度上影响了楼宇的外观，建议项目在交楼时统一安装遮阳窗帘。,1、高端写字楼除了追求不同的通透感外，同时特别重视节能、环保及舒适性办公环境的创造。对低辐射和节能效果明显的“Low-e”玻璃的大面积使用，增加墙体和幕墙的遮阳板设计，起到环保、节能的作用；2、未来的写字楼外立面会更多采用智能呼吸式幕墙，保证高层单位也可开窗自然通风；3、采用高效保温隔热玻璃及遮阳调光装置，置换式新风系统与分散式外墙新风装置。,写字楼标准层

21、对比分析,新世界中心,新世界中心,形状特点：标准层为梯型设计，目的为了避免北面江苏大厦对景观造成的遮挡。分 区：项目低、中、高区按照避难层所在楼层为分界而划分。柱 距：柱距为9.6米和4.8米。跨 度：南北跨度为10米（核心筒外墙到楼宇外墙内距离）户型划分：低区和中区的户型划分基本相同，四角的户型相对较大面积在150200之间，中间户型面积为100左右小户型划分。中区巧妙运用核心筒左面部分，作为通道以增加四角户型的户内使用面积。高区为大户型划分，面积在250400之间。户型比例：100左右小户型和250400大户型比例为1：1。,安联大厦,形状特点：标准层为长方形双核心筒设计，中间为中空结构。

22、分 区：项目低、中、高区按照避难层所在楼层为分界而划分。柱 距：柱距为9.6米。跨 度：东西跨度为13.6米户型划分：户型按标准层的四分之一进行划分，所有面积均为500左右。,安联大厦,诺德中心,诺德中心,形状特点：标准层为正方形，每面的外弧型设计以增加景观面。分 区：项目低、中、高区按照避难层所在楼层为分界而划分。柱 距：柱距为9.6米。跨 度：最小跨度为10米，最大跨度为15米（核心筒外墙到楼宇外墙内距离）户型划分：低区和中区的户型划分基本相同，四角的户型相对较大面积在200300之间，中间户型面积为100左右小户型划分。户型比例：100左右小户型和200300之间大户型比例为1：1.2。

23、,国际商会中心,国际商会中心,形状特点：标准层为正方形设计分 区：项目低、中、高区按照避难层所在楼层为分界而划分柱 距：柱距为9.6米和4.8米跨 度：跨度为14米户型划分：低区和中区的户型划分基本相同，四角的户型相对较大面积在200300之间，中间户型面积为100左右小户型划分。中区和高区都利用了核心筒的空间来增加部分户型的户内使用面积。户型比例：100左右小户型和200300之间大户型比例为1.1：1。,卓越时代广场,卓越时代广场,形状特点：标准层为长方形设计分 区：项目低、中、高区、超高区按照避难层所在楼层为分界而划分柱 距：柱距为7.9米8.9米跨 度：跨度为10米左右户型划分：高区和

24、超高区的户型划分基本相同；四个区都在不同程度上利用核心筒走道的空间开增加部分户型的户内使用面积；四角的户型相对较大面积在143310之间，中间户型被面积为43116小户型划分。,荣超经贸,5-18层户型划分图,20-33层户型划分图,35-46层户型划分图,荣超经贸,形状特点：标准层为正方形设计分 区：项目低、中、高区按照避难层所在楼层为分界而划分柱 距：柱距为7.7米跨 度：11-15米的跨度（核心筒外墙到楼宇外墙内距离）户型划分：低区和中区的户型划分基本相同，四角的户型相对较大面积在300470之间，低区中间户型主要以120左右小户型划分，中区中间户型分别以120的小户以及少数单位面积在2

25、00以上划分，高区利用了核心筒的空间来增加部分户型的户内使用面积。户型比例：120左右小户型和200以上大户型比例约为1：1。,财富大厦,财富大厦,特点：面积划分在135.9390.05之间，可灵活组合；一字形走廊设计，有效提高使用率；走廊过长，不利于通风、采光；转角部分户型不够方正，影响实际使用率；卫生间位置分布不合理，加大使用难度，私密性不够。,特点：,特点：1）东、西面各设一个空中花园，使走廊可以自然采光和通风，但把标准层自然分为两部分，半层以上购买组合使用不方便；2）每两层设空中花园，每层花园面积为106，休闲空间较大；3）标准层设公共洗手间，个别单元设独立洗手间；4）户型面积在84-

26、250之间；5）使用率较高，达到76；6）核心筒居中，回型走廊设计。,中国经贸中心,联泰大厦,联泰大厦,特点：主要户型约为87-138；有一个户型的洗手间放在隔壁的房间里，导致隔壁的房间使用不方便；项目个别单位洗手间设计为嵌入相邻单位中，不利于客户对办公空间的自由划分；每户都设有独立洗手间，且设置有公共洗手间；回型走廊，核心筒位于左上角，导致A单位交通不便；空中花园在C、B位置，有利于户型之间的自由组合。,天利中央商务大厦,形状特点：标准层为长方形设计分 区：项目低、高区按照避难层所在楼层为分界而划分柱 距：柱距8.1米9.6米跨 度：跨度为11米左右户型划分：低区和高区的户型划分基本相同，四

27、角的户型相对较大面积在245255之间，中间户型面积为120左右小户型划分。在低区19层以下的偶数层、以及高区利用核心筒过道分别布置了面积在23.36平方米、52.76平方米以及36.24平方米、51.51平方米的户型。户型比例：120左右小户型和245255之间大户型比例为1.5：1。,天利中央商务大厦,写字楼停车位分析,国际甲级标准写字楼项目，至少满足每200平方米的写字楼提供一个停车位,据调查国内许多经济发达城市的写字楼，平均200300平方米建筑面积才拥有一个停车位，有的城市甚至平均500平方米才拥有一个停车位，与国际甲级写字楼相比,国内写字楼普遍存在着停车位不足的问题,深圳典型写字楼

28、停车位配比情况,写字楼建面与车位比图表：,分析：,建筑面积与车位配比分析：蔡屋围及华强北片区建筑面积与车位比为409：1，中心区为267：1，中心西区为279：1。,面积区间配备一个车位分析：200建面以下配备一个车位只有一个为中国经贸大厦，占列举项目的5%；200250，占42%；250300，占19%；300400，占24%；400以上配备一个车位的为华润大厦与特区报业大厦，占10%；具体见下表：,深圳典型写字楼停车位配比情况,深圳典型写字楼停车位配比情况,分析：,按照2004年深圳市城市规划标准与准则主要项目配建停车场（库）的停车位指标（见附件），关于除行政办公楼以外的其他办公楼停车位配

29、置标准车位/100m2建筑面积规定 0.31.0 公共交通发达的中心区内取0.30.5 每2000 m2建筑面积设1个装卸货泊位、1个小型车辆港湾式停车位；根据规定可以反推出深圳市写字楼需在100340 建筑面积配置一个车位，在上述列举的写字楼中有80%的写字楼符合这一规定。,所有项目都配置地下停车场，有部分项目在配置地下车库的同时配备少量的地上停车位。,深圳典型写字楼停车位配比情况,小结：,目前深圳市典型写字楼的建筑面积与车位比集中在每200300建面配备一个车位。,深圳市2004年以后开发的高端写字楼安联大厦、诺德中心、荣超经贸、新世纪中心等等都低于250或接近200建筑面积配置一个停车位

30、，从发展趋势来讲深圳写字楼在注重写字楼其他品质建设的同时也注重写字楼停车位的数量,随着经济的发展，个人汽车消费的日益增多，停车难的问题将进一步激化，因此针写字楼在前期规划设计时显得格外重要,导示系统：要有明确的导视系统，方便辨认,人流组织：充分考虑车流与人流的分隔，避免人车混流造成安全隐患。根据不同的写字楼而设计不同，如具有商业物业的写字楼必须考虑地下人流与车流的分隔，以及如何更有利于往地面引导的问题，以提升商业部分的人流量,写字楼停车场设计要点阐述：,写字楼停车场设计要点阐述：,监控系统：各区域设置摄像监控器，提高物管对于地下停车的监控作用,通讯增溢器：提前安装通讯增溢设备，避免因为地下室无

31、手机信号造成的不便,设置物理采光口：针对地下停车场，在条件允许的情况下采用物理采光，可设置采光口，以便节约能源,停车场大堂：在停车位充足的情况下，项目可以设置地下停车场，提升项目档次,司机等候区：为老板司机和客户等候汽车时提供的休息区，体现项目人性化设计,写字楼停车场设计要点阐述：,风格装修：停车场墙面粉刷浅色涂料，使用户心情舒畅,设置停车管理系统：智能化设置提升项目品质,目前停车场（停车库）主要有三种形式平面停车场自行式立体停车库机械式全自动立体停车库,以下主要对机械式停车库进行研究,1、机械停车库概念：,由金属框架、电动传动系统、自动控制系统、机电仪一体化所组成的多层车库，是汽车搬运或存放

32、到存车位置而使用动力设备作为存放车辆主要手段的整体设施。,2、机械停车库的优势：,占地少：约为平面停车场（库）的1/2-1/25；投资少：机械式停车设备每个泊位投资约2-10万元，而建筑自行式停车场（库）每个泊位的造价约为20万元以上；使用方便：按设计要求，一般存取车时间不超过120秒钟，通常不可能出现存、取车排队的现象；减少交通事故：减少因路边停车而引起的交通事故；安全性高：增加了汽车的防盗性和防护性；改善了市容环境 经济效益和社会效益显著,3、机械停车库常用类型：,双层升降横移式,主要有三中形式,垂直升降式,平面移动类（仓储式）,双层升降横移式,运行原理：,设备的上层载车板可做上下升降运动

33、，而下层载车板可做左右横切移运动。由于下层设有一个空位，下降至地面，从而取出上层汽车。地面上的下层载上的汽车则不需任何动作，可以直接出车。,运行原理：,平面移动类（仓储式）,运行原理：,该停车设备的运行主要由升降机、搬运小车、载车板来完成，升降机可作上、下运动；每层都设有搬运小车一辆，可以沿巷道作水平移动，其上的横移机构可作水平动作。汽车通过升降机升降传递至每一层的搬运小车，而搬运小车将汽车停放在每一层的载车板上来存放汽车，取车过程则与之相反。其原理与超市小货车将货物从货架取放的原理相似。,垂直升降式,运行原理：,该停车设备的运行原理与电梯载人至各楼层的原理相似，车库中间是汽车的垂直运输井道，

34、两侧是沿垂直方向设置的汽车停车泊位，驾驶员将汽车开至出入口提升平台后，提升平台将汽车提到预选的停车泊位，然后由横移机构将车送至停车泊位，存车动作完成。取车时动作与上述过程相反。,4、目前深圳市汽车消费及停车场使用概况：,据了解2005年上半年，深圳机动车数量以每个工作日五、六百辆的速度飞速增长，最高日上牌1000台；,目前深圳市本地车辆总数已经超过70万辆，如果加上外地在深车辆，机动车总数已经达到85万辆，这个数字已经远远超过邻近的香港50多万辆的规模；,在停车位方面，深圳目前现有停车场约2750个，停车位有33万个，停车位缺口为50余万个，车多位少情况日益严重；,国家重机停车协会根据日韩数据

35、和结合中国国情统计：机械停车位在所有停车位中所占的比例一般在10左右。以此看，深圳的立体停车位至少也应在5万个以上；,自从深圳1995年第一座机械停车库建成到2005年十年间只建立2500个机械停车位；,小 结,深圳市居民汽车消费的日益增长与停车位可使用的数量存在供不应求的矛盾深圳机械停车场建设上相对其它一些发达国家缺位比较大,建 议,建议政府可以加大对机械停车场的建设；由于目前深圳写字楼市场中停车位相对缺少，建议发展商在写字楼规划报建过程中考虑建设机械停车库，这样既有利于解决写字楼自身停车的需求，同时又有利于车位需求；,卫生间,装修标准参考,细节要求,装修示例,地面,1、卫生间的地面要注意防

36、水、防滑。2、卫生间的地面装饰材料最好采用有凸起花纹的防滑地转。3、这种地砖不仅有良好的防水性能，而且即使在沾水的情况下也不会太滑。,墙面,1、卫生间的墙壁也要防水、防潮，所以一般选择墙砖。2、应注意挑选与地砖配套的墙砖，使卫生间的装修风格统一。,吊顶,1、卫生间的顶部防潮、遮掩最重要。2、采用防水性能较好的PVC扣板做吊顶，这种扣板可以安装在 龙骨上，还能起到遮掩管道的作用。3、用玻璃和半透明板材等做吊顶。另外，也可用防水涂料刷顶。,洁具,1、便具和一些配套设施应该备全。2、材料一般采用名牌产品，如鹰牌陶瓷、TOTO、美标等。,门,卫生间的门要选择防水、防锈、防火、防腐的材质，最好不用木门，

37、以防日后受潮变形。卫生间应有门槛，以阻止水溢出来。,排水管,卫生间的地面要留有下水口，且地面要有一定的坡度，以免积存水。最好做一个冲拖把的池子，并解决好排水的问题。,1、每层设置2个以上的总裁洗手间预留位置，由购买企业 自行选择是否设置独立卫生间；2、公共卫生间设置蹲式便池；3、男卫生间小便池和大便池设置烟灰缸位置。,整体布局,地面,便器 洗手盆布局,写字楼智能化配置,写字楼智能化（5A）解析,前言：,从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。,“5A写字楼”=甲级写字楼?,影响写字楼品质的

38、因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已,“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响,“5A写字楼”甲级写字楼,因此:,写字楼智能化（5A）包含内容,FAS（消防智能化）,CAS（通讯传输智能化）,SAS（安保智能化）,OAS（办公智能化）,5A,BAS（楼宇控制自动化）,智能化（5A）各自包含内容,BAS（楼宇控制自动化）冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统、水电表自动抄送系统等,CAS（通讯传输智能化）双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字式用户交换机系

39、统、楼内移动电话系统、综合布线系统等,FAS（消防智能化）防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置等；,SAS（安保智能化）监视电视系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统等,OAS（办公智能化）计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统等,各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述,在楼宇控制自动化系统方面（BAS）方面，主要品牌包括德国西门子、美国江森和Honeywell。楼宇控制系统是利用先进的计算机控制技术和计算机网络通讯技术，对大厦内各类机电设备实现有机的管理和监控，达到降低设备的运行能 耗，节约运行成本，延长设备使用时间，提高工作效率，降低人

40、员开支等效果。例如在空调系统中，可以通过BA系统综合各空调负荷参数，控制适中的室内环境，合理开启各空调末端设备，同时主机综合各点制冷需求，控制主机开启台数，根据主机需要合理开停配套水泵台数，从而实现全系统的节能要求，另一方面BA系统可以有效监视各个设备的运行状态，自动轮流开停每台设备，使得设备的磨损程度趋于平衡。另外，通过BA系统控制大厦内照明的开停时间，实现无人值守便可按要求开停照明设备，从而减少用电浪费，并提高控制的准确性、合理性。,各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述,在通讯方面，顶级和部分甲级写字楼达到光纤主干，1224芯光纤通讯电缆，超5类/6类线，百兆到用户端口。并且还可以引入无

41、线上网设施，可以在楼内的任何地方实现移动办公，无线的传输速率为11M。同时还有中国电信、网通、联通等多家电信运营商各类服务。中国网通CNC CONNECT计划通过光缆组成“网中之网”的用户。项目配备远程视频会议、同声传译、卫星有线电视，32方电话会议、数字电影播放、无线宽带上网、有线宽带上网等功能，可提供超大高清晰背投、高清晰前投、多媒体投影机、专业高性能电子白板、先进影碟录象播放系统、高保真专业会议音响等先进的设备支持。另外，还可以附加通信系统，数字电话交换系统。高端写字楼项目平均20建筑面积至少有一个数据点，提供或支持DDN、ADSL线路，位于深圳的世界金融中心中设有大型数据中心，提供主机

42、托管，点心骨干接点数据接入、虚拟主机、域名注册、网站建设等服务，保障拥护数据安全，采用电源后备、环境控制，可加锁式门禁等系统。大厦内设置数据点4200个，语音点4200个，平均每3平方米一个数据点。每5平方米一个语音点，租户可以根据需要安装ISDN/DDN等服务及自由设置局域网。写字楼内数据主干采用多模光缆进入各楼层。局域网可达到1000兆，水平线采用六类八芯非屏蔽双绞线传输。,各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述,在写字楼照明智能化控制方面，现在有些写字楼采用自动控制的二级开关，能根据室外亮度控制室内灯光。当室内光线充分时，就可以自动开启高输出、低炫光的荧光灯来提供照明，这样就可以消除电脑

43、屏幕反光现象，消除视觉疲劳。照明监控系统由中央系统统一管理，客户可以通过电话、Internet、开关实现温度和照明的加班预设置。FAS主流品牌辛普利斯、爱德华、Honeywell和西门子。大多数甲级写字楼的消防报警系统都实现消防泵栓、人工泵和警铃联动。而保安系统主要是闭路电视、停车厂采用智能卡管理和车位引导。,各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述,办公自动化系统（OAS）是办公人员利用现代科学技术的最新成果，借助先进的办公设备，并由这些设备与办公室人员构成的服务于某种目标的人机信息处理系统，以实现办公活动的科学化、自动化。办公自动化系统的目的是尽可能充分地利用信息资源，提高生产/工作效率和质

44、量，辅助决策，提高管理和决策的科学化水平。在写字楼运用中以结构化布线为平台，为客户提供办公自动化管理，宽带接入及相关多媒体增值服务。办公室OA布线采用网络地板或地面线槽，一般预留OA电力负荷50VA/m2以上。,各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述,甲级写字楼大多采用综合布线系统，主要是采用大对数电缆，并且将楼宇自动化系统（BAS）、消防智能化控制系统（FAS）、停车场管理系统（CPS）、安保智能化系统（SAS）等等各子系统楼宇综合布线系统进行联网，实现相互联动控制，并具有良好的可扩展性、开放的通讯接口和通用的通讯协议，这样各个系统作用相辅相成，从而达到了1+12的作用。,同时，为了配合综合

45、布线系统，网络地板也在多个新推出的写字楼项目中被引用，改变了地下线槽的传统方式。这种钢制防静电架空网络线槽地板的高度一般在15厘米左右，这种网络地板的应用解决了布线烦恼和办公空间自由分隔受限的问题。上海的汇亚大厦、花旗大厦等一批高端写字楼根据其层高优势设置了架空网络地板，成为物业的一大亮点，网络地板的设置可以利用增加走廊和其他无网络地板处的地面高度达到项目地面的平整性，不会影响日后地面装修。,各智能化系统（5A）在写字楼中运用阐述,智能化系统的作用,通过5A智能化系统的实施，使各类高科技产品与建筑有机结合，实现写字楼大厦中水、电、空调、消防、安保的监测和控制；数据的高速接入，使写字楼大厦内的办

46、公企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，从而大大提高企业的办公效率，时刻与世界保持连线状态；通过5A智能化的运用，可节约大量能源，从而直接降低用户的使用成本；可让每一位用户更加方便、舒适，从而提高工作效率；可使写字楼设备处于最佳运行状态，延长使用寿命，系统运行费用低，维护方便。从根本上说，体现了科技使人得到更多的智能支持，从而创造更多价值。,总 结,随着网络与新智能化技术的不断发展，运用于写字楼的智能化设备将会更先进，有利于进一步提升写字楼的整体品质。智能化系统的运用于写字楼是一种发展趋势，随着智能化系统的普及运用于高端写字楼，同质化产品的出现是必然，那么未来的写字楼的竞争优势在哪？单

47、纯从智能化来讲，目前西方国家有从纯粹的“5A”发展到国际先进理念生态智能建筑的趋势，而生态智能建筑的发展打破了传统的“5A”建筑。国际上生态智能建筑发展有两个大的趋势，一是调动一切技术构造手段达到低能耗，减少污染，并可持续性发展的目标，第二，在深入研究室内热功环境和人体工程学上的基础上，人体对环境生理、心理的反映，创造健康舒适而高效的室内办公环境。生态智能办公建筑的市场价值在于:(1)提高员工工作效率、(2)改善员工健康条件、(3)提高企业形象与地位（4）、节约建筑设备投资和运营成本（5）提高在出租、出售市场上的竞争力。,深圳典型写字楼智能化运用情况举例,深圳写字楼智能化统计,智能化水平的高低

48、影响写字楼品质，从而在一定意义上影响客户的接受度，因此目前深圳写字楼市场上中高端写字楼销售过程中都以“5A”的运用宣传而提升项目的品质，以期达到良好的客户认知度。但实际运用过程中，有些写字楼并不能完全达到“5A”水平。,深圳写字楼智能化使用小结,写字楼会所、多功能会议室分析,一、设立写字楼会所的目的,提升项目的品质与档次满足客户的商务需求作为写字楼营销推广过程中的亮点之一,二、写字楼会所的发展,会所概念：人们聚在一起吃、喝、玩、乐，进行交流的社交空间与休闲场所,写字楼会所是从会议室和一般会所慢慢发展起来的，可以说是两者相结合的产物。写字楼会所不但构造了商务交流的平台，而且对商务活动中的人际沟通

49、和文化交流有一定影响。随着房地产的发展和个人身份、地位的提高，客户需求将会越来越细化，一些高端人士为满足商务及社交需求而选择高级私人俱乐部，而这种俱乐部是写字楼会所发展的一种方向。,三、写字楼会所功能布置,在市场上写字楼会所功能分区一般根据项目的情况而具体布置，一般功能布置主要有商务中心、娱乐、保健、餐饮等方面。,四、写字楼会所设立过程中思考的几个问题,随着商务性高端物业的不断发展，一般较低水平的商务会所很难经营起来，这在市场上已经得到检验。那么在对写字楼会所营销中应注重或规避哪些方面的问题，既有利于会所经营良性发展，又有利于提升项目的整体品质？可从以下几个方面考虑：,五、写字楼会所设立过程中

50、思考的几个问题,1、写字楼会所定位明晰：是以满足大众消费为主，还是以服务高端客户 为主，要有明确的市场定位、客户定位、主题,2、项目配套明晰：是以传统的会所形式，还是突破传统会所形式将写字楼会所的商务与休闲功能分开，设立双会所（商务会所、休闲会所）,3、明确会所功能分区：根据项目的实际情况而具体布置，一般功能的布置商务中心、娱乐、餐饮、保健等，所谓“麻雀虽小、五脏俱全”；另外注重装修设计,4、建立高级俱乐部：是否建立高级俱乐部的目的在于提升会所的档次,5、会所经营管理公司的选择：在条件允许的情况下是否可聘请国外知名的经营管理公司管理,前言,随着深圳中心区开发的逐渐深入，进驻公司越来越多，同时各