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1、,思维决定出路！,用怎样的前瞻的思维和眼光透析高新发展华西三岔湖项目的发展、解读项目背后所隐藏的产业发展模式？把高新发展华西三岔湖项目放在一个什么样的环境基础与市场高度中去定位？如何通过本项目，为三岔湖区域旅游产业链形成，促进城乡统筹、产业升级、农民增收找到一个可行的发展模式，是本提纲希望提起的基本出发点。,第一部分大都市近郊滨水（湖）旅游地产开发实例 第二部分近郊滨水旅游开发模式 第三部分项目开发模式的可行性研究 第四部分项目投入分析,目 录,一种新型旅游开发模式的缘起,2000 年我国65岁以上人口达8811万人，占总人口6.96%；2002年65岁以上人口占全国人口比重已升至8.2%。2
2、008年猛增至10%面对汹涌的“银色浪潮”如何善待“银发”？如何发现“银元”？,当“银发“邂逅山水、当游览观光也能康复疗养时，一场旅游开发革命再次诞生！原来老龄化生存也可以如此健康,第一部分大都市近郊滨水旅游地产开发实例,广州华南新城占地面积：3000亩建筑面积：300万平方米,蛇口海上世界占地面积：600亩,重庆融侨半岛占地面积：3000亩左右,滨水区旅游地产开发实例,博鳌水城,案例A：纽约炮台公园区（Battery Park City）,滨水区旅游地产开发实例,纽约炮台公园区总体规划占地面积：37公顷总投资：逾40亿美元,项目鸟瞰图,滨水地带的公共空间,案例B：温哥华协和太平洋城（Conc
3、ord Pacific Place）,协和太平洋城总体规划占地面积：83公顷总投资：20亿美元总建筑面积：110万m2,滨水区旅游地产开发实例,港区鸟瞰,案例C：伦敦港区金雀码头（Canary Wharf）,金雀码头总体规划及原貌占地面积：28公顷总建筑面积112万m2总投资：80亿美元亏损：35亿美元,滨水区旅游地产开发实例,滨水新区成功开发要点能有效依托于旧城区；对水岸的良好利用；分期节奏的把握；政府的配合。,滨水区旅游地产开发实例,第二部分项目开发模式,项目开发类型,项目开发模式,项目开发模式,项目开发定位,大都市依托型滨湖疗养小镇,成都都市圈,三岔湖景区,华西医院医疗服务链条,项目开发
4、模式,项目开发模式选择,27平方公里湖面,240公里湖岸线,2万亩半岛,度假休闲开发,半小时交通圈,华西强大医疗服务链条,诊疗康体主题开发,综合性旅游房地产开发模式,项目开发模式,项目开发模式建构,以康体疗养为主题，以度假休闲为表现，以市场创新及产业升级为导向的 综合性旅游地产开发,主题：以康体疗养主题产品带动整个整个项目开发。区位：30分钟对接成都经济圈 配套：三岔湖大规模打造，配套设施逐步完善，同时与城市系统形成很强 的依赖性和互动性。经济：成都经济圈周边地区经济发达，1100万常住人口规模确保项目的生 存发展 主体：高新发展上市公司联合华西医院开发，形成旅游地产+医疗康体的跨 行业开发平
5、台,项目开发模式,案例研究,滨湖旅游地产综合开发加拿大Whistler镇,旅馆,旅馆与商业的结合,广场,小镇地图常住人口：1万人距温哥华115km开发商：Intrawest年游客量：200万人次2001年夏季120万人次，冬季83万人次,案例研究,开发情况简介,开发经验,必须主题鲜明，Whistler镇的开发主题便是滨湖休闲旅游，充分发挥自然资源优势；必须特色突出，该项目最主要的特征在于旅游地产与商业地产的结合，提高了项目的内生发展能力与盈利能力，同时为所在区域提供了难得的商业配套；必须注重产品开发与产业链条延伸，冬季滑雪，夏季避暑，春秋季水上运动，延伸产品链条，构建多样性的旅游休闲产品体系；
6、必须有良好的规划设计，围绕缆车索道合理布置停车场、旅馆和常住居民区等，同时保持了小镇街道亲切宜人的尺度，延续传统的建筑风格；,这些都对开发商项目操作能力提出了较高的要求。,Tremblant Village,Tremblant Village,开发商研究关于Intrawest,项目游客人均消费情况,在北美旅游市场快速发展下，该公司也获得超高提升，开发项目收益增长速度接近10%,项目开发模式,结 论,综合性旅游地产开发模式对开发企业的综合实力有较高要求，因此，只有具备良好开发背景、雄厚开发实力并且拥有稳定盈利模式的开发企业才能在综合性旅游地产开发中获得成功！,第三部分：项目开发模式的可行性研究,
7、五大研究命题及其论证1、板块如何定位？涉及到板块与项目的互动共生2、旅游地产项目现状与前景如何？涉及到项目开发动力保持3、康复疗养市场发展潜力如何？涉及到市场关注及热点保持4、项目自身竞争优势如何建立？涉及到项目核心竞争体系建立5、项目促进区域产业链条发育如何？涉及到项目持续发展能力,项目开发模式的可行性研究,项目可行性研究,区域如何定位？项目营运的外部环境分析,政策目标是什么？资源禀赋有哪些？区域成长的机遇在哪里？,项目可行性研究,区域发展政策研究,打造三岔湖区域的政策目标是 深化区域合作、实现区域经济协调发展,成都、资阳两市政府签订的关于合作开发建设三岔湖区域协议是区域经济协调发展的创新性
8、举措。为旅游资源要素的有序流动和合理开发提供了政策指导，今后将会再此政策框架下，出台更多的执行细则。高端、特色旅游业将成为政策主要鼓励扶持的优势产业。,项目可行性研究,区域资源优势研究,区域区位良好，旅游休闲度假市场开发前景广阔。,国家2A级旅游区,四川省第二大湖泊。北距成都45公里，东北距简阳市32公里。面积121平方公里，水域面积27平方公里，113个孤岛和160多个半岛 240公里迂回曲折的湖岸线，湿地面积达3平方 公里。,项目可行性研究,成渝都市圈的建设以及立体交通网络的完善，区域物流、商流、资金流将会出现跨越式提升,位于成渝经济带的腹心位置，背靠成都、面向重庆两个特大市场，同时接受成
9、渝沿线诸多大中城市消费辐射。2010年10月，“成都三岔湖旅游快速通道”将建成。届时三岔湖距离成都城中心距离仅35.8公里，全面融入成都半小时经济圈。资阳三岔湖快速通道、简阳三岔湖快速通道、地铁六号线、第二绕城高速以及成都第二国际机场等立体交通网络正在形成。,区域发展机遇研究,区域发展定位,山地湖泊型休闲度假旅游新天堂、现代特色服务业新城！,项目可行性研究,项目可行性研究,近郊旅游地产特点与作用如何？项目开发机会及作用分析,近郊景区与旅游地产互动发展 成都近郊旅游地产开发现状 近郊旅游地产带动效益,近郊旅游地产基本特点,近郊旅游地产与旅游景区双向互动发展,项目可行性研究,成都近郊旅游地产开发现
10、状,运营模式同质化，差异化特色化旅游缺乏,项目可行性研究,成都目前近郊旅游地产还是以度假休闲为主，主题不突出，也未真正出现”医疗+旅游“主题的特色休闲产业，青城山、温江等地出现的温泉或度假村虽然提出疗养概念但均不具备形成产业的条件，市场存在较大机会点。近郊特色旅游则多以各方位的自然景点、人文风光与民俗风情发轫而来，但限于发展模式的单一，始终未能整合资源形成产业合力，市场存在较大的创新空间：城东：依托于三圣乡花卉市场、龙泉桃花节、洛带古镇形成周末型休闲消费；城南：依托华阳黄龙溪古镇、双流锦绣东山生态走廊形成区域性周末型消费；城西：依托温江花博会、国色天香游乐园形成周末型休闲娱乐消费；城北：依托新
11、都泥巴沱景区、熊猫基地以及北湖公园形成区域性周末型消费。,近郊旅游地产拉动效益分析,项目可行性研究,近郊旅游地产拉动效益分析,项目可行性研究,近郊旅游地产拉动效益分析,项目可行性研究,从以上两图的对比分析可以看出“旅游+房地产”的开发模式将使景区的生命周期与一般景区的生命周期更长且更加稳定，景区也将会步入一个很长的稳定盈利巩固期，有效延长景区持续发展能力。,项目可行性研究,康复疗养市场发展潜力如何？特色旅游产品的生存基础,康复疗养市场需求分析,养老市场潜力分析,按照国际惯例，当60岁以上老龄人口占总人口比例超过10%时，社会便进入老龄化社会，我国自2000年开始，正式进入人口老龄化社会。,项目
12、可行性研究,预计到2020年，60岁以上老龄人口比例将达到16.64%，人口老龄化的进程，发达国家大约用了45年时间，而中国只用了27年！,养老产业前景巨大美国老年人消费额在1986年即达到8000亿美元，占到当年美国GDP份额的18%，近年，随着美国老龄化率的提高，养老产业愈见发达。我国城市老年人收入迅速提高平均收入从2000年的7392元，提高到2006年的11963元，增长61.8%，享受退休养老金的比例，从2000年的69.1%，达到了2006年的78%。老龄人口时间充裕，可有效改善目的地旅游地的周期性差异老龄人口旅游具有常住性，弱周期性，在目的地停留时间长，可有效改善当地旅游服务业资
13、源淡季的客源流量。,市场定位,项目可行性研究,养老市场潜力分析,未病康体市场潜力分析,1、全世界亚健康人群比例惊人,2、与艾滋病并列的健康大敌,市场定位,项目可行性研究,3.中国亚健康人数超过7亿,4.知识分子平均年龄58岁 早死加剧 男：16.5%女：10.4%,各城市亚健康调查,未病康体市场潜力分析,项目可行性研究,中国亚健康人群基数巨大，以知识分子、公司白领，民企、大中型国企中高层管理人员，以及公务员群体为主，普遍具有心理压力大、三高、早衰、过劳等心理身理疾病；由于此类人群本身消费能力较高，对自身健康和未病调理的意识较强；再加之其自身工作紧张、时间有限因此普遍愿意在城市近郊风景区接受短住
14、或周末度假式的健康调理服务。,市场定位,未病康体市场小结,项目可行性研究,健康体检行业市场潜力分析,观念升级，促进健康诊断产业发展：人们对健康的概念有了更全面的理解，传统患病时才到医院看病和诊疗转变为每年定期体检、早期发现疾病隐患。慢性疾病高发，提前诊断是不容缓（1）我国18 岁及以上居民高血压患病率为18.8%，估计全国患病人数1.6 亿多；（2）我国18 岁及以上居民糖尿病患病率为3.2%，估计全国糖尿病患病人数3000 多万；（3）我国成人超重率为22.8%，肥胖率为7.1%，估计人数分别为2.0 亿和6000 多万；（4）我国成人血脂异常率为18.6%，估计全国血脂异常现患人数1.6
15、亿。权威研究证实，针对慢性疾病最好的医疗方法是早诊断、早治疗，而体检这是诊断的基础。行业目前所处生命周期决定行业即将进入快速发展阶段 综合权威市场研究情况，我们预计，中国狭义健康服务市场即体检市场及相关服务产业3-5年内可200亿左右，市场潜力巨大,市场定位,项目可行性研究,以康复、体检、养老为主的新型特种旅游市场前景广阔，蕴涵巨大财富商机；同时由此带来的巨大资金流、商机流、物流能够有效带动区域其他产业发展，有效促进简阳地区产业持续升级，并提高区域城市化进程；发展新型特种旅游产业既能够占领现代高端服务业制高点，又可以带动其他产业的跨越升级，同时极大拉动区域城市化进程。,市场定位,康复市场潜力总
16、结,项目可行性研究,项目可行性研究,项目自身优势如何建立？核心竞争力体系归纳,旅游资源优势 康复疗养优势,旅游资源优势1：景观与交通的支持,大湖 四川省水域最开阔的湖泊，面积121平方公里，水域面积27平方公里，有113个孤岛和160多个半岛，有240公里迂回曲折的湖岸线，,人文 湖周山区有幽美险峻的丹景山、张飞营、乾封庙、三峨眉、牛角寨、石洞沟和古老的摩崖石刻等景观。,交通条件：除现有成渝高速石盘出口，华阳丹景山方向外，还将改建国道318线，新建三岔湖旅游快速通道和三岔湖环湖公路，规划建设资三路、简三路和城际轻轨交通，形成更加完善的道路交通网络，,项目可行性研究,业态规划优势,项目优势2：业
17、态与产业规划的复合性,山地高尔夫,酒店与会议中心,项目可行性研究,规划定位：项目围绕27平方公里水域面积，除规划有常规的主题乐园与水上娱乐区，还另行规划有山地GOLF、酒店会议、创意产业与新型房地产。项目的复合型不但适合于周末游客源，对常住客源的配套服务也较为完善。,项目可行性研究,康复疗养优势：华西附院的医疗保健优势,优势1：蜚声海内外的品牌高度：华西医院113年的品牌深度，世界体量最大的单体医院，大陆规模最大的医院,优势2：雄厚的专业实力：数量巨大的专家团队，成系统的先进医疗设备体系，覆盖各级学科的科研实力,优势3：先进的医疗管理理念：扁平式管理架构、医疗质量管理体系、整体医疗护理、高度信
18、息化病情数据采集,优势4：充足稳定的市场资源：华西附院病员的集体联动、深入二三级城市的品牌号召力、医教一体的师生资源,项目可行性研究,项目可行性研究,小 结：,项目可行性研究,5、项目促进区域产业链条发育如何？涉及项目持续发展能力,项目延长旅游产业产业链分析 项目促进区域内多产业关联发展分析,项目可行性研究,项目延长旅游产业产业链分析,大旅游产业在康复疗养等特色产业整合下，实现了多产业聚合发展的新型旅游产业化之路，同时惠及了原住民与旅游者。,项目可行性研究,促进区域内多产业关联发展分析,以项目为中心，产业向外发散而形成的四大关联行业互动发展，在三岔湖区域周边构筑了一张带动能力强、附加值高的“产
19、业网”，实现了产业链条想产业网的跨越。,项目可行性研究,可行性研究结论,通过对开发模式的可行性论证，结合自身的地域特点，建议本项目发展旅游房地产应以综合性旅游地产开发模式推进。鉴于在全国范围内，本项目”康复理疗+旅游地产“的开发模式具有独创性，同时，由”城市运营商+知名地产开发商+华西医院“组成的开发阵营具备强大品牌优势与实力保证，这些都为项目成功开发，促进项目与区域协调发展奠定了良好的基石。,中国疗养旅游新标杆！,第五部分项目投资分析,项目投入种类划分,本项目可按照综合配套模式打造项目发展模型，本模型包括：模型规划用地：1000亩，（另含水域面积500亩）配套建设用地：400亩公园及生态保护
20、用地：600亩配套建设用地内包括居住物业开发用地、配套设施经营用地、公共服务用地等（分别预估为250亩，100亩，50亩）农业种植用地、生态保护用地按土地租金500元/亩年计配套建设用地按10万元/亩进行补偿本项目由于前期投入较大，资金回收周期相对较长，建议采用商住建设用地与公园、公共服务地块打包开发，以商住用地开发销售收益反哺公园及公共服务物业，公园可按BOT模式，20年特许经营！,项目开发投入测算,1999年，我国60岁以上的人口已经达到1.3亿，占总人口比重10.2%，已经正式进入老龄化社会。未来，围绕中老年人口以及现代城市人口城市病康复的相关产业将会成为民生产业中迅速成长的一环，据相关统计，2008年我国康复理疗产业规模已达6000亿，09年预计将达到8000亿。2009年，温家宝总理在哥本哈根庄严承诺，未来10年，将把国内单位GDP的碳排放强度降低40-45%，发展包括康复疗养等高端服务业在内的绿色GDP，迫在眉睫。09年10月，成都市政府正式提出把成都建设成世界级田园城市！以医疗养身、养老、特色旅游和新型房地产开发为突破口，带动区域城乡统筹发展，农村产业升级，绿色可持续发展，高新发展华西三岔湖项目都是一个富有创新意义的尝试！,总 结,
