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1、商业街开发模式探讨,目 录,2,第三部分：社区商业街开发模式,第二部分：大型开放式商业街开发模式,第一部分：前言,前 言,第一部分,商业街开发是商业地产开发获取资金平衡最有效途径之一,4,在国外，商业地产项目是由各类基金来支持和开发的，在这一背景下，其长期收益型物业占据了一定的份量，而我国商业地产融资压力巨大，销售商铺往往成为重要的回款手段。在国内市场，对于更多的开发商来讲，如果不卖商铺是不切实际的，同时我国向来就有着“一铺养三代”的商铺投资传统，可以说，商铺是最受欢迎的房地产投资种类，有着广阔的投资市场。在商铺受到投资市场如此追捧、可以回笼资金的情况下，让中国的商业地产开发商走“收益型”、“
2、完全持有型”之路，这是不合乎当前的中国国情的。即使像万达、宝龙这样国内商业地产龙头开发企业，也需要销售商业街区来回收资金，获得项目资金的平衡。,街区开发是销售型商业地产开发最佳选择,5,“商业地产一卖就死”，这似乎是行业的一般定律。其实，商业地产不存在“一卖就死”的所谓定律，从深圳东门步行街，常州南大街到武汉的光谷步行街，长沙黄兴路步行街以及江汉路万达广场，从中国义乌小商品城到中国虎门富民服装市场、深圳华强电子市场，销售火爆，经营兴旺的商业地产项目比比皆是，关键是要看什么商铺可以卖，什么商铺不可以卖。从目前看来，商业街区商铺的销售可行性，无论是开发商、投资者还是商家，大家都是比较认可的。一方面
3、由于商业街属于独立收银独立经营，相互之间影响较小，符合常规街区式业态经营需要，销售后的经营风险最小；另一方面，商业街的商铺是最受投资追捧的投资产品。,商业街开发，并非一“开”就“发”,6,商业街并非一开就发，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐证，因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功，否则销售商铺回笼的现金是会“咬”人的。因此商业街要开发成功，首先要选择好开发模式，目前商业街开发有以下几种模式可供选择：社区商业街、省会城市区域商业中心街区、地级市商业中心街区以及地下商业街。,第二部分 大型商业街开发模式,1
4、、商业街开发定位避免盲目追求高档次，定位档次力求大众化,商业街消费群体以年轻人群与城市普通大众消费为主，消费能力相对较低，因此商业街定位商业街开发定位一定要避免盲目追求高档次定位，定位档次上力求做到大众化。,9,2、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题,开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经营下去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态为主，而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商业以上才有生命力。,前言,3、业态组合复合化与品牌组合常规化,随着零售商业向体验式经济迈进，消费者也越来越追求吃喝玩乐购一站式消费需求。因此，商业
5、街的业态规划和组合应走复合化路线。同时在品牌组合和选择上，应该以街区常规品牌为主，如休闲运动品牌、常见男女装品牌等。,前言,规划设计决定项目竞争力,1、商业规划优先建筑规划,先定位后规划。这是商业地产项目必须遵循的基本原则，如果一个项目定位都没有确定，何谈规划设计？而且在项目规划设计时，必须牢牢树立这个理念，那就是建筑必须为商业服务，因此建筑规划必须服务于商业，商业规划应该优先于建筑规划，否则，建筑只是一堆废弃的钢筋混凝土而已。,12,2、与商家深入互动的原则,商业地产对规划设计的要求非常专业，不同的定位、不同的业态、不同的商家，对商业的容量、铺位的大小、专项配套的要求根本不一样。因此在规划设
6、计前就必须与商家深入互动，了解他们的需求，尽可能的为他们量身定做，尤其是百货、超市、影院等主力店商家。,规划设计决定项目竞争力,13,目前，大型商业街区主要包括主力店+街区、购物中心+街区和街区式综合体，在此我们就针对主力店+街区和街区式综合体进行探讨，其建筑布局模式主要以下有三种：,3、三种典型的街区规划模式,规划设计决定项目竞争力,14,板状式布局光谷步行街,世界城光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。,
7、15,世界城光谷步行街一期工程为板式街区，其二、三、四层通过大平台及连廊将各区连接，以主题化经营，从而保证项目后续经营。,板状式布局光谷步行街,16,项目简介：南大街商业步行街,一条“S”型人流主动线清晰明了。一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，集休闲、购物、餐饮、旅游、办公、娱乐等多功能于一体。,板状式布局 南大街,17,南大街上是由一条“S”型步行街讲三个地块串联起来，主动线非常清晰。二层通过大型平台和连廊将各区建筑连为一体，从而使其二层以上定位为零售主题业态成为可能。,板状式布局 南大街,18,独栋式街区布局大宁国际广场,该项目总建面25万平米，共由15栋建筑，11个广场，1条2公里步
8、行街组成。项目集酒店、零售、餐饮、娱乐、文化教育、现代服务、办公楼和SOHO商住楼等8大功能于一身。,运动100、上海星汇影城,大润发,一种是品牌超级旗舰店；另一种是一层为零售，二三层以上为餐饮娱乐休闲主题。,独栋式街区布局大宁国际广场,独栋式街区的规划方式：,条状式布局汉口东部购物公园,汉口东部购物公园位于武汉市汉口区，项目总用地面积13万平方米，总建筑规模达40万平方米，集购物、餐饮、休闲、娱乐、教育文化为一体的一站式消费的大型零售商业中心。,项目采取主力店（两端）+商业街（中间）的模式，同时条状式布局使项目可销售街区面积最大化，但是由于各街区之间及其二三层缺乏连廊互动，导致其经营效果不容
9、乐观。,条状式布局汉口东部购物公园,商业地产项目招商困局,22,1：项目定位一味高端化，一味追求国际品牌,2：发展商一味追求高租金，合作方式单一,3：开发商不了解商户的需求，商业地产开发做错程序,4：商户资源有限，品牌扩张速度跟不商业地产开发的速度,商业项目招商破局之道,定位精准化与业态优优组合化：定位一定要符合当时当地的消费习惯，不肓目追求高档次同时适度超前，引领消费趋势商业地产一定要做对程序，先商业规划，后建筑规划，规划设计一定要与商家相入互动，充分了解商户的需求。招商避免一味追求高租金，一定要打破价高者得，要引进最符合项目定位的目标商家，甚至放弃部分利益。,商业项目招商破局之道,合作方式
10、多样化：招商合作方式要避免单一收租模式，要根据商家的经营特点与项目的实际情况，灵活的进行招商合作模式组合，比如联营扣点、合作经营、反保底等多样化的合作模式商户资源有限的情况下，一方面通过适当优惠政策，鼓励本地有特色的商户与品牌做大做强；另一方面采取加加盟代理，甚至自营品牌。,第三部分 社区商业街开发模式,尽管社区商业开发量越来越大，但是由于开发商把90%的精力放在住宅上，导致目前其无论是规划还是营销都比较粗放，从而没有将其价值最大化，同时进一步提升住宅的价值。随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业，社
11、区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。,社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营,社区商业的业态具有购物、便利、服务的多元化功能,社区商业中心业态生活化、便利化、多元化，集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。社区商铺具有广泛的功能特点，不仅具备便利购物功能，同时还要考虑社区商业配套服务功能。社区商业就像一个社区的大会所，为社区居民提供丰富多彩的服务。,社区商业分为内向型和外向型业态，内向型业态主要以服务本社区或附近居民为主，外向型业态服务半径较大。,内向型业态,内向型业态以社区便利及百货
12、业态为主，如美发、医药、面包房、干洗店、水果、冲印、眼镜、蔬果、纯净水、家电维修、宠物用品、烟酒、旅行社、票务、彩票、美容美体、音乐培训、驾驶培训、幼儿早教等,外向型业态,社区商业的外向型业态，一般有两种情况：一种是社区商业引进了大型超级市场，从而以超市为主力店，带动了数千平米的中档百货业态，我们称之为超市辅营区，这种超市辅营区往往依靠超市每日带来的成千上万的人流，经营一些大众化的、价廉物美的百货商品。另一种情况是利用所处的某一干道定位食街、装饰材料街、五金机电街、汽配美容街等。,模式一：主力店+商业街,典型建筑构成：集中式商场商业街模式业态组合：超市商业街 社区型百货商业街 超市百货商业街典
13、型案例：深圳梅林家乐福：家乐福超市一楼商业内街 武汉南湖都会：中商平价+商业街区,深圳南山前海人人乐超市商业街,深圳福田梅林家乐福超市一楼商业内街,梅林家乐福,梅林家乐福一楼辅营区,人人乐超市,武汉南湖都会,业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）+商业街区典型案例：,深圳政府大型住宅区彩田村配套商业中心。以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。,典型建筑特征：小型集中式商业+商业街,模式二：次主力店+商业街,次主力店+商业街的业态构成,小型社区型超市,其他次主力店和配套,如民润、华润社区店等，一般面积在500平方米左右。,包括社区大型餐饮、休闲、健身、美容、培训，以
14、及银行、邮局、社区健康中心等社会公共服务类等。,模式三：多次主力店+多商业街组团（大规模社区）,典型建筑特征：多个小型集中式商业+多条商业街,业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）+商业街区典型案例：,深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店分布在不同的街区。武汉百步亭社区商业,百步亭社区地处武汉市江岸后湖新区，规划建成一个占地7平方公里，入住30万人。百步亭社区商业模式主要为次主力店+街区商业，总规模约30000平米，其中业态种类以社区配套为主，其次为餐饮、超市。其商业沿社区外围设置，基本是沿小区主出入口两边延伸，实现商住分离。,模式四：纯商业街模式
15、,典型建筑特征：单层或者双层的商业街。,业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务 类、服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。,典型案例：福田建设新新家园商业街；南山中海的阳光棕榈园商业街；,社区商业的多种建筑布局模式,1：社区多组团，商业街多组团布局模式,深圳桃源居多期分片区滚动开发，先后在前进路、汇江二路、洲石公路开发了相应的社区商业。,桃源居社区商业布局图,2：社区大围合，商业街大围合布局模式,不少社区项目四面环绕市政道路，通常会逢街划铺，形成商业大围合布局模式。在大围合商业街区规划中，还有一些项目在社区主入口部分，通过将门禁系统后移，将商业街引进形成内街，在增加
16、商业街面积的同时，也形成了一条半开放式的商业街，这种半开放式的商业街因为位于社区主要出入口，因而也是生意最旺的。,中海阳光棕榈园商业街,社区商业的多种建筑布局模式,3：社区组团与商业组团分别集中布局模式,为了保证住宅区的私密性与品质感，同时又能很好的为社区居民提供便利的商业服务，一些大型社区往往将社区组团与商业组团分别集中设置，互不干扰，如深圳万科城，东莞万科运河一号等。,万科运河一号商业街,红线内为小区商业，后面是住宅区域,社区商业的多种建筑布局模式,1、重视业态控制，力争业态标准化。,如同百货、购物中心等业态一样，社区商业同样要控制业态和品牌，这就要求社区商业的开发者不能仅仅以销售商铺为目
17、标，还要对项目进行统一的业态规划组合，统一进行招商，并成立专业的经营管理公司进行管理，以保证社区商业的业态合理性和经营的可持续性。目前社区商业业态分布不合理，某些承租能力较强的业态竞争过于激烈。一些业态如中介、美容等在社区商业中分布密集，不利于社区的商业配套服务的完善。那么就必须在商铺销售的前期就要做好严格的业态划分，控制业态的比例，并将美容、地产中介等一些不能聚人气的业态设置在较偏的位置。,社区商业必须把好招商关,2、项目引进品牌店与散户的区别。,一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度比较高，后续经营能力强，并具有聚客效应，能帮助商圈的形成，同时引进连锁品牌店对租金的收益有比较充
18、分的保障。而散户多为首次经营者，由于对市场缺少了解往往出具租金较高，但后续经营能力相对较低，一旦市场状况不好，立即关门走人，打一枪换一个地方，租金的保障度较低。社区商业更要注重商家的品牌和质量，不能来者不拒，对于那些散户，即使租金再高也不宜引进，而对于那些社区居民特别需求但承租能力较低的业态，开发者应通过适当降低售价、给予租金补贴等方式引进，以保证社区商业服务功能的完整性，这样才能实现开发商、业主、商户、社区居民等各方共赢。,社区商业必须把好招商关,3、充分掌握社区商品品牌资源，力求商户标准化,社区商业的招商必须充分掌握社区商业资源，从而给予项目更多的选择空间。社区商业资源不仅体现在超市百货主力店和电器、餐饮、休闲等次主力店上，而随着我国零售商业的发展，在社区商业的便利、医药、美容、早点、干洗、眼镜、冲晒等业态都出现了品牌连锁店，因而社区商业可以从这些连锁店来选择，比如深圳便利店有：711、百里臣、万店通等连锁便利店；这些连锁业态的形成，使得社区商业的规范标准成为可能。,社区商业必须把好招商关,44,
