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1、第四讲 控制性详细规划技术经济分析,一、控制性详细规划的经济分析的概念,控制性详细规划的经济分析，是控制性详细规划的重要组成部分，其任务是在一定的控制性详细规划设计方案的基础上，针对城市开发这一经济活动所进行的经济效益分析。,城市规划是城市开发的目标和手段，城市规划具有双重性，一方面，它是城市未来发展的蓝图，是城市开发的目标，这是技术经济的一面，反映出城市规划的前瞻性、科学性。另一方面，它也是城市开发的调控机制，是城市开发的手段，这是法制和行政管理的一面，反映出城市规划的合理性、法制化、政策性和强制力。城市规划的技术经济是法制和行政管理的基础。,二、控制性详细规划的经济分析的任务和特点,城市规
2、划编制工作，特别是控制性详细规划的编制工作，是城市开发前期工作，是城市规划管理的依据。为了增强规划的科学性、合理性、可行性、可操作性，必须在城市规划编制阶段加强经济分析工作，使城市规划具有坚实的经济基础。经济分析的结论，还可以成为制定城市政策的可靠依据，指导城市政府建立可持续发展开发的调控机制。,二、控制性详细规划的经济分析的任务和特点,1.增强规划的科学性、合理性、可行性、可操作性 通过经济分析，城市规划的方案具有经济背景支持，在满足城市规划基本原则的基础上，使城市功能规划、形态规划更加可行，保证城市规划的顺利实施。2.提供城市政策依据，指导城市政府建立城市开发的调控机制 由于城市开发的要素
3、(土地、建筑等)的空间分布不均衡，城市土地存在级差地租，城市各地段的征地成本、动迁成本、基础设施的成本差异较大，加上城市规划对土地用途和强度的控制，导致城市各地段的收益相差较大，如果城市政府不对这种利益进行调控，开发商必将寻求利润最大化的开发，给城市的进一步开发留下难题。,三、控制性详细规划的经济分析意义,1.整体性原则(宏观与微观结合、三大效益结合)2.效益性原则(经济效益优先)3.土地利用最优原则4.估价最不利原则5.可操作性原则(切合实际、简单化),四、控制性详细规划的原则与指导思想,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,上海市1998年5月公布的基准地价表(单位：元/m2),1.城市
4、房地产市场的概念控制性详细规划的技术经济分析的对象是城市房地产开发，因此，我们必须认识房地产市场的特点。(1)房地产市场的三级市场构架房地产一级市场房地产一级市场又称土地出让市场，是指国家将国有土地出让给土地使用者的交易市场。其特点是：,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,a.国家垄断的国有土地使用权出让b.明确各类用地的使用年限商业/旅游/娱乐 40年工业/科教文体卫 50年居住 70年c.出让地价是一种租赁价格，其构成为绝对地租和相对地租，租赁费用一次性收取。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,房地产二级市场房地产二级市场又称房地产转让市场，是指取得土地使用权的开发经营者对土地进
5、行开发后，与其他房地产开发经营者、房地产使用单位或个人之间的交易市场。房地产三级市场房地产三级市场是指房屋所有权出售、出租等交易市场。市场的主体是房屋所有权的所有者和住房消费者。其特别是房地产权的再转让，属于调剂余缺，重新配置的市场。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,(2)政府对房地产市场具有调控的机制和功能主要包括；土地供应计划、城市规划、控制地价、调节税收、信贷规模和利率。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,2.房地产市场分析与预测(1)城市经济发展分析(房地产需求的原动力)(2)城市房地产市场分析(房地产需求的统计预测)(3)销售价格分析(房地产需求的结构：用途差异、区位差
6、异),五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,苏州工业园区基础设施配套费用估算表,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,3.城市开发成本(1)土地使用权出让基准地价国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。土地使用权出让，是指国家将有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定的年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,(2)土地征用城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让。国家建设征用土地，建设单位应支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费，标准如下：土地补偿费A征用耕地、蔬
7、菜地费；B征用鱼塘、藕塘、养殖场、果园、竹园、林地等土地费；C征用柴山、滩地、水塘、苇塘和其他有益的非耕地费；D征用宅基地按邻近耕地的补偿标准计算，房屋由建设单位另行征地移迁重建的，原宅基地不再给予补偿；E征用无收益的非耕地，一般不予补偿。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,青苗和附着物补偿费A青苗补偿费，一般按一季农作物的产值计算；能收获的不予补偿。多年生经济林木，可以移植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由用地单位给予合理补偿或作价收购；B房屋拆迁，按房屋结构、面积，新旧程度，给予合理补偿；C农田水利工程及机电排灌设施、水井、人工鱼塘、养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照实
8、际情况付给迁移费或补偿费。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,安置补助费A征用耕地的安置补助费；B征用非耕地安置补助费；C征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费的总和最高不得超过土地被征用前3年平均年产值的20倍。国家建设征用土地支付的各项补偿费和安置补助费，除应当将个人的附属物和青苗补偿费付给本人外，其他费用由县级以上人民政府与有关乡(镇)、村商定处理，用于组织被征地单位发展生产、安排多余劳动力就业和不能就业人员的生活补助，
9、任何单位和个人不得挪用或占用。大型水利、水利工程建设项目征用土地的补偿安置标准和办法，由省人民政府根据国家规定另行制定。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,广州某小区基础设施配套费用估算表,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,(2)我国控制性详细规划的立法要求加强控制性详细规划的法律支撑 加强控制性详细规划的体制支撑 增强控制性详细规划的技术支撑 完善控制性详细规划的程序支撑,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,(3)动迁安置成本房地产开发商的开发建设成本中很重要的一块就是动迁安置费。如在前期拆迁过程中，旧式居民区人口密度大，拆迁安置工作难度大、代价高。凡在城市规划区内国有土地上
10、，因城市建设需要拆迁房屋及其附属物的，由建设单位向城市主管房屋拆迁机关申请力、理地面建筑物、构造物的拆迁事宜。城市房屋拆迁建设安置工作由市、县(区)人民政府城市房屋拆迁建设的主管机关(以下简称主管机关)统一组织、管理、妥善安置被拆迁单位或者拆迁户。拆迁成本是否进入地价，各地执行不一。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,(4)基础设施费基础设施费是指供水、供电、供气、供热、电讯、有线电视、道路、排污、雨水、河道、环卫、绿化等工程费用。(5)建安成本发展商开发的房产所选用的结构类型也直接导致成本的差异：一般普通6层的多层住宅为砖混结构，其建造费用一般在10001200元m2，而25层左右高层
11、建筑，一般选用框架剪力墙结构，造价在18002000元m2左右。两者相比较，高层建筑建造成本要高出80左右。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,(6)前期工程费包括开发项目的规划、设计、可行性研究、勘察及前三通等费用，规划、设计、可行性研究、勘察一般按开发成本的510计算。(7)城市开发税费(配套及附加成本)政府的行政事业收费地方政府为了加强城市管理和城市配套建设征收各种费用。如：绿化、环卫、公建等各类配套费，行政管理规费等。税收,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,(8)物业管理(运营成本)物业管理费(9)不可预见费不可预见费包括自然灾害引起的费用等。城市规划经济分析一般按开发成本
12、的510计算。(10)开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用等。城市规划经济分析一般按开发成本的510计算。,五、控制性详细规划的技术经济分析的内容,1.城市开发的经济效益的分类按层次分类，城市开发的经济效益分为宏观经济效益和微观经济效益。按收益直接程度分类，城市开发的经济效益分为直接经济效益和间接经济效益。按经济效益发生的时间分类，城市开发的经济效益分为近期经济效益和远期经济效益。按经济效益考虑时间因素分类，城市开发的经济效益为静态经济效益和动态经济效益。,六、城市开发的投入产出分析方法,2.城市规划经济分析深度联合国工业发展组织(UNIDO)为推行项目可行性研究而编写的工业可行性研究手册
13、提出：机会研究阶段 30%初步可行性阶段 20%可行性阶段 10%3.容积率与房价的关系,六、城市开发的投入产出分析方法,2.城市规划经济分析深度联合国工业发展组织(UNIDO)为推行项目可行性研究而编写的工业可行性研究手册提出：机会研究阶段 30%初步可行性阶段 20%可行性阶段 10%3.容积率与房价的关系,六、城市开发的投入产出分析方法,4.容积率与地价关系(1)容积率对地价的作用与城市规模成正比。城市规模越大，地价随容积率的变化幅度越大；(2)容积率对地价的作用与中心区位成正比。从城市外围到市中心，地价随容积率的变化幅度越大；(3)容积率对地价的作用与用途有关。对商业地价影响最大，住宅
14、其次，工业最弱；(4)容积率对地价的作用与密度有关。容积率对公共住宅区的影响较大，对别墅区较弱。,六、城市开发的投入产出分析方法,5.城市开发经济效益的不确定分析不确定分析就是借助盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等方法，使城市开发者了解经济效益分析的可靠程度。,六、城市开发的投入产出分析方法,当前各级政府根据当地的实际情况与加快城市建设的愿望，对开发计划逐步放宽，对信贷资金控制也比较宽松。但是，对外商投资开发项目，这些措施作用不大，因此，在目前我国房地产法规不健全的情况下，对投放量的控制是政府实施管理最有效、最主要的手段。通过对投放量的控制达到实施城市规划及社会发展计划的目的，稳定房地产市场
15、的价格，避免出现“跑马圈地”的浪费土地现象，更能够通过对房地产市场的调控，达到平抑市场物价，制止通货膨胀的目的。,七、政府必须以控制性规划为手段，垄断一级房地产市场,(1)根据城市经济发展水平，确定投放量我国的房地产开发正处于起步阶段，投放量确定应以满足下列条件为前提：根据市场的实际需求情况，保证供给的数量小于需求的数量；为了避免圈而空之，几年不开发的情况，要以项目带动房地产开发，没有建设不予批地。,七、政府必须以控制性规划为手段，垄断一级房地产市场,(2)以城市规划为指导，确定投放地段，引导城市发展方向城市土地开发必须服从城市规划，因为一个城市的基础设施的布局与投入都是在规划指导下实施的，如一幢建筑任意排在城市的某一地方，尤其是高层建筑，它的配套基础设施费用要比有规划指导下大出好多倍，并将进一步加大城市基础设施的负荷，这势必使城市政府的包袱越背越重。投放位置要根据当地的需要来安排，以有利于城市基础设施的建设；在城市中建筑质量相对差的地段，能迅速地改变城市面貌，提高人民的生活居住水平。能迅速改变旧城交通条件，建设新区道路骨架。引导社会资金投资流向通过土地出让，政府筹集到大量城市建设资金，使社会资金流向城市建设，真正做到“人民城市人民建”。,七、政府必须以控制性规划为手段，垄断一级房地产市场,
