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1、项目解析,城市远景规划与项目占位属性分析,结合服饰批发市场的产品价值挖掘,市场分析,居民服饰消费特征和趋势专项调研,城市商业板块划分和商圈特征分析,远景发展规划和商业发展趋势判断,经营商户采购渠道和市场需求分析,现有的服装批发市场个案专项分析,SWOT分析,项目综合定位,目标商户定位,经营档次定位,功能布局和商户组合,项目租金定位,项目市场定位,策划总纲,项目与现有市场利弊权衡,目标商户定位,经营档次定位,功能布局和商户组合,项目租金定位,项目市场定位,项目综合定位,推广策略,形象策略,商户策略,搜客路径,商户组合策略,项目招商总控图,各节点招商执行,交通组织规划,项目租赁分析,商铺租金定位,
2、前期免租条款,展示策略,经营收益分析,角落空间使用,商铺分割建议,公共配套规划,市场分析宁波社会和经济发展情况解读,宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和工业基地，也是浙江省经济中心。自从宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。作为全国四大商帮之一的宁波帮享誉全球。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的区域之一。2010年宁波市实现GDP5125.8亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%。其中，第一产业实现增加值218.4亿元，第二产业实现增加值2848.2亿元，第三产业实现增加值2059.2亿元。三次产业结构之比为：4.2：55.6：40.2
3、城乡居民收入差距进一步缩小。市区居民人均可支配收入30166元，比上年增长10.2%；农村居民人均纯收入14261元，增长12.8%。市区居民人均消费性支出19420元，增长6.7%，农村居民人均生活消费支出9794元，增长0.1%。在固定资产投资方面，2010年宁波市完成全社会固定资产投资2206亿元，同比增长10.1%。房地产开发投资成为拉动投资的主力军，地产开发投资完成557.3亿元，增长48.8%。商品房销售面积686.2万平方米，下降15.8%。商品房销售额773.8亿元，增长5.6%。待售面积142.2万平方米，下降1.7%。宁波市房地产开发投资的增幅在全省十一个地市中居第二位，比
4、全省平均高出14.4个百分点，比杭州市高出13.1个百分点。,宁波社会和经济发展概况：,宁波市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比,市场分析宁波社会和经济发展情况解读,宁波城市大型集中商业发展历程,发展历程（2000年或更早2010年）,发展历程：各个发展阶段的分析,市场分析城市集中商业发展历程,重大事件对商业板块的影响：,市场分析重大事件对商业板块的影响,在21世纪的头十年，也是宁波商业楼市的黄金十年，宁波老三区即海曙、江东、江北和鄞州中心区为主要商业地产发展区域，而随着这四区土地供应日趋紧张，城西、镇海、北仑强势发展，新生板块将成为未来居住、商业发展的重点区域。,宁波商业地产板块发展趋势
5、：,2011年北仑和镇海、城西这三个板块的商住楼面总供应量达到了253万平方米，2011年住宅市场新增供应量集中于北仑、镇海、城西三大主力板块；而宁波市四区的供应量为188万平方米，这在宁波的历史上是十分罕见的。北仑和镇海这两个传统意义上的“宁波周边地区”将在2011年反客为主，成为宁波2011年商住市场的“主力军”。2011年城西的供应量也是达到了63.92万方这一历史新高。2010年城西板块在万科金色城市和恒威君园和庄热销的带动下已经产生了量价齐涨的效应。在这一地区的集士港这里目前就已经有10个左右的项目，已经成为宁波全新的商住热点区域。,市场分析城市商业地产板块发展趋势,市场分析当前城市
6、商业板块发展图解,宁波商业板块特征和商业楼市发展密切相关，形成了一核多星的发展格局：主城区：三江板块、江东板块、鄞州板块、海曙老城板块、江北板块、城西板块；主城外区：镇海老城板块、镇海新城板块、北仑板块、北仑临港板块。,城西商业板块,镇海老城板块,北仑临港板块,三江商业板块,北仑商业板块,镇海新城板块,江东商业板块,海曙老城板块,江北商业板块,鄞州商业板块,发展方向,市场分析宁波现有商圈分布图解,宁波现有商圈分布格局,宁波现有商业格局的分布基本呈中心一核向外辐射的状态。目前唯一的全市型商圈是位于城市正中心的三江口商业区，主要由海曙的天一广场、城隍庙、江北的老外滩和江东的多条商业长街组成。其他的
7、区域型商业区和特色商业街区有鼓楼商区、家乐福天伦商区、宁穿路家私商业区、开明街、鼓楼步行街、城隍庙、日湖婚庆广场、老外滩、镇明路、箕漕街和惊驾路共9个，基本处在三江口商业区的3公里范围内。2007年以后，万达广场逐渐聚集人气，成为继三江口之后，最有潜力成为下一个全市级商圈的商业区。,3KM,宁波中心城区分区发展思路,市场分析宁波城区分区发展思路图解,“中提升”,在“十一五”时期市委、市政府所确定的“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域发展战略中，“中提升”被视作核心这是宁波能否成为区域中心城市的关键，也是推动“北联”和“南统筹”战略的重要动力。“中提升”要提升什么？一、城市功能：包括枢纽功能、经
8、济功能、文化功能、创新功能、生态功能等。,提升枢纽功能，主要是提升中心城区的交通集疏运能力，包括海港、航空港、信息港和完善的交替体系建设。经济功能的提升，一方面依赖于传统制造业的产业升级，另一方面则要发展现代服务业，包括国际贸易、国际物流、金融保险、会展业、休闲旅游业、文化艺术业、楼宇经济等等。提升文化功能，主要是通过进一步发掘城市的历史文化遗存等方式，提高城市的文化品位，营造城市的文化特色。提升创新功能，主要是发展科技和教育水平。提升生态功能，即是进一步加强生态环境保护。,市场分析结合项目区位城市规划解读,市场分析结合项目区位城市规划解读,“地铁规划建设”,地铁1号线：为东西向的基本骨干线，
9、由主线和东延伸线组成。线路西起高桥镇，贯穿三江片，东至北仑区，连接了城市西部的工业园区，通过高桥地区、汽车西站、大卿桥、西门口居住区，天一广场、三江口商业中心，东部新城中心区、北仑中心区等大型客流集散点，主要解决东西向城市商业发展轴客流的交通需求。,6号线,4号线,地铁4号线：自慈城北起，沿甬余路南向东，经铁路慈城站，线路转向南，穿过慈城新城，至慈城新城南向东转入原北外环路。线路沿北外环路向东，经江北工业区，跨过机场路、丽园路，至庄桥货站转向南，沿铁路东侧南行，穿过姚江，进入双东路。线路沿翠柏路、苍松路向南至火车南站，东转进入长春路，穿奉化江，沿兴宁路向东行，过儿童乐园，至沧海路南延伸段向南转
10、，过宁波东站、潘火，至鄞县大道，线路转向东，经下应，至规划高速路向南转，沿高速路东侧南行，过东钱湖镇、云龙镇，止于东钱湖南。,地铁6号线：由主线和机场北区支线组成。主线由集士港中心区规划主干路高架向东，跨沪杭甬高速，沿规划道路路中隔离带高架敷设至徐家漕，之后继续向东高架延伸，跨过机场路沿通途路路中一直向东高架延伸，过世纪大道后，高架沿现状河道向东北方向转入江南公路，过东外环路至小港和2号线交汇，其间线路局部落地。,本案,市场分析结合项目区位城市规划解读,“地铁建设新闻咨询”,宁波网 2011年5月26日新闻摘要,5月25日，调整后的宁波市轨道交通规划与建设领导小组召开了第一次全体会议，由市长刘
11、奇担任组长。记者从会上获悉，轨道交通第一轮建设正在热火朝天地进行中，第二轮建设规划已提上议事日程。宁波市轨道交通初步分两轮规划进行建设。第一轮规划建设的周期是2008年到2015年，将先后建成1号线全线、2号线一期工程，其中，1号线一期工程和2号线一期工程分别计划2014年6月、2015年12月竣工并投入通车试运营。第二轮建设规划年限为2013年到2020年。据介绍，第二轮建设完成后，我市轨道交通将形成“四线一环”的网络格局，到2020年基本建成中心城区轨道交通网络，最大化发挥轨道交通在缓解城市交通拥堵方面的作用。常务副市长王勇表示，现有三个目标是明确的。第一个目标是到2015年，1号线一期工
12、程和2号线一期工程要完工，宁波的轨道交通要形成“十字”骨架；第二个目标是到2020年，到余姚慈溪的余慈线和到南部三县市的南三县市线要启动；第三个目标是到2020年，1万平方公里以内的轨道交通线网要基本成形。据了解，结合城市发展总体规划，轨道交通第二轮建设规划尚待修改，市轨道交通工程建设指挥部正在对此作修改和完善，在征求各县（市）区和市级有关部门意见，报市政府常务会议通过后，将在年内上报国家发改委等待批复。,市场分析结合项目区位城市规划解读,“机场快速干道建设”,本案,机场快速干道：北起中山西路北侧，南至鄞州大道南侧，连接机场路、34省道立交，全长7.92公里。加上机场快速干道南北延伸段，总长约
13、10.3公里。宁波首条城市高架快速路，计划限速80公里，地面计划限速60公里。按这个速度，从通途路互通立交出发，开到栎社机场，仅需10分钟。,机场快速干道,“五路四桥工程建设”,五路四桥的建设，从根本上拓展了城市框架，成为“十一五”期间宁波“中提升”项目中的瞩目亮点。五路：通途路西段（新芝路机场路）、惊驾路城庄路（分为世纪大道桑田路段、曙光路通途路段、环城北路北外环路段等三段）、机场路北延（环城北路江北大道）、南外环路东延（东外环路世纪大道）、东外环路（南外环路北外环路）一、使现有的城市框架更为完整 五路四桥中的东外环路和南外环路的建成与现有的机场路和环城南路一起完善了宁波东西南北四个方向的城
14、市框架，实现了交通类型、交通途径的完全重组，更加明晰城市外围与内部的交通功能，极大拓展城市交通框架。二、加强了市内各区域的联系 机场路延伸段、青林湾大桥、城庄路和湾头大桥的建成，承担了宁波市区西北部江北的联系以及海曙及江北内部湾头、洪塘、庄桥乃至慈城等“中提升”功能区块与老城交通的联系功能，大大减轻了江北大桥与华辰大桥的交通压力，使城市西北部交通状况得到了极大舒展。三、打通了与外界的交通节点 在宁波与外界的交通联系上，五路四桥也有它自己的贡献。自从杭州湾跨海大桥建设以来，五路四桥中的机场路北外环立交及青林湾大桥成了连接市区通往跨海大桥的交通节点。同时，明州大桥是舟山登陆宁波城区的主要通道，东外
15、环南外环立交则是象山进入宁波中心城区的必经之路。,市场分析结合项目区位城市规划解读,市场分析宁波服装产业描述,宁波是中国著名的男装之都，目前拥有各类服装企业3000多家，其中年销售收入上千万元的企业有180多家，产品涉及西服、衬衫、女装、西裤、休闲装、职业装、童装、内衣、皮草等系列，年产服装近15亿件，占全国12%左右。宁波服装业兴起的“品牌运动”，直接推动宁波成为“品牌之城”。目前宁波服装业已拥有雅戈尔、杉杉、罗蒙、唐狮等四大中国驰名商标，太平鸟、洛兹、培罗成等15个中国名牌产品，形成了国内少见的服装名牌群星辉映的局面。宁波已经形成从鄞州的东钱湖镇至石契镇和鄞县大道一线和石契至奉化江口镇的呈
16、“L”形走向的15公里的“服装走廊”，集聚了一批具有相当企业规模和品牌效应的服装知名企业，这些企业占宁波服装总产量的60%以上，宁波初步形成了以西服、衬衫生产为龙头、集针织服装、羊毛羊绒服装、童装、皮革服装、休闲装等配套性发展的庞大产业集群，在强大的制造能力基础上还发展了服装设计、服装教育、纺织面料、服装展览、服装销售等产业环节。服装业已成为宁波的支柱产业。,宁波服装产业,市场分析宁波服装产业描述,宁波服装产业集群发展中的主要问题,完成了数量、数度型高速增长后，宁波服装产为在其发展的过程中也暴露出一些问题，如产业结构比较单一，服装文化氛围尚不浓厚，国内与国际竞争力需进一步扩大，这些问题从宁波、
17、杭州、温州三地服装产业对比中窥见一斑，同时，宁波服装产业集群发展的过程中还存在以下深层次问题：,市场分析采购渠道和市场因素分析,采购商户问卷调查,为真实反映服装个体经营户的采购渠道和对批发市场需求,我司选取招宝山、象山丹城、慈溪、彩虹服饰广场等为配额采样区域，轻纺城和望湖市场为偶遇抽样市场进行问卷调查，共设计调查问卷600份，实际调查241份，回收有效问卷212份。我司对所获信息归结如下：,调查显示在服装批发市场进行采购的人群主要以女性为主，男性只占很少的一部分。女性所占据的比例高达77%多，其中，2530岁阶层的妇女占据的比例达50%。服装批发市场采购人群中以女性为主与服装的行业特性和妇女的
18、特性有很大的关系，在服装市场当中，女性服装明显的要比男性多，而在销售市场从业人员中，又以女性为多。在调查中发现，女性在采购服装的过程中都比较仔细，一般都仔细比较服装的款式、颜色等，有些采购者甚至现场穿上服装进行比较，选择那些符合自己条件的服装进行采购。,2530岁妇女是服装批发市场采购的主力军。,市场分析采购渠道和市场因素分析,商户采购频次分析,从表中可以获知，采购者采购服装的频率比较高，他们一般都是一个星期和半个月采购一次，而这一类型的采购者占绝大多数。其实，这与服装销售市场有着密不可分的联系，在服装销售市场当中，大多数都是个体经营，营业规模比较小，资金比较少，一般都是能够销售多少就采购多少
19、，不存货，当季衣服当次卖。这样他们的资金周转率比较高，经营方式灵活，能够迅速收回成本，减少经营风险。在调查中也发现，采购者采购服装的批量都比较少，一般都是用拖车在市场采购服装。这样多批次，少批量的方式增加服装的经营成本。,少批量，多批次是采购者采购服装的主要特点。,市场分析采购渠道和市场因素分析,商户采购市场考虑因素比较,调查显示，在您选择服装批发市场的依据这个问题当中，大多数采购者选择产品丰富，其次是名气大，再次是产品质量。这一结果表明，采购者喜欢到那些产品丰富，能够满足在一个地方购足所有的服装的地方进行采购，喜欢一站式购物的方式，其中杭州四季青、义乌、宁波轻纺城、上海等综合性批发市场成为他
20、们采购的主要场所，这些市场产品层次全，经营各种女装、男装，套装、晚装、休闲装、唐装，衬衫、外套、大衣、内衣等，能够满足他们对各种服装的需要。,产品丰富是采购者选取服装批发市场的首要因素。,市场分析采购渠道和市场因素分析,服装运输方式比较,汽车托运成为采购者运输服装的最主要方式。,调查显示，在各服装批发市场，采购者采取运输服装的最主要方式是汽车托运，其次是自备车运输。这一数据表明在各服装批发市场的省内客户占很大的比例，在外省客户当中，他们会选择火车和汽车托运的交叉方式，而空运是人们很少采用的方式。,市场分析采购渠道和市场因素分析,服装批发市场存在的问题比较,调查显示，经营户普遍认为，当今服装批发
21、市场普遍存在的问题是产品档次不全、产品质量不高、卫生条件差等。这些问题都是服装市场急需解决的问题。这也表明，采购者的要求在不断提高，他们希望在一个产品档次全、产品质量高、金融设施健全、环境舒适的服装批发市场采购服装。,产品档次不全，质量不高是当今服装批发市场存在的最主要问题。,市场分析服装批发市场典型个案概括,项目概况：轻纺城是目前宁波市最大的综合性市场。占地10万平方米，经营面积7万多平方米。市场地理条件优越，前临34省道，后枕沪、学、甬高速公路，东离市中心2公里，西距宁波国际机场3公里，市区6路、109路、115路、116-1路、116路、123路、130路等多条公交车直抵市场。形成了极为
22、方便的立体交通网络。轻纺城目前已形成服装、窗帘、灯具、家私、板材、五金、副食、鞋类、百货、家电等12个专业交易区和床上用品、玩具、通迅器材、针织内衣、化妆品等5条特色街，总推位4000余个，日均客流量4-5万次，年成交额50多亿元。,个案2：望湖市场,项目概况：望湖市场始建于1986年10月，原为简易棚顶市场，是在长春路北侧一条315米长的废弃河道上填土兴建而成的，是宁波市第一家以个体经营为主的专业市场。1993年12月完成市场一期改造，室内市场面积9800平方米，设有摊位1042个；1994年市场兴建二期工程，交易场地4000多平方米，新设摊位240多个；2006年还对市场一期门面进行了装修
23、。经过多年培育、数次改造，目前市场已发展成为全封闭、楼层式的钢筋混凝土结构，建筑面积达13400平方米，拥有摊位1100余只，经营户840余户。目前市场一期、二期打通，分上、下两层，4个交易区，以批发为主、兼顾零售。市场辐射浙东乃至全省，是我市服装、小商品的主要集散地。,个案1：宁波轻纺城,市场分析服装批发市场个案专项分析,个案专项分析：宁波轻纺城,市场分析服装批发市场个案专项分析,个案专项分析：望湖市场,市场分析服装批发市场个案专项分析,个案专项分析：仇毕服装批发市场,被调查者的基本情况,市场分析居民服饰类消费行为专项分析,消费群体问卷调查,为具实反映宁波居民服装消费特点，把握市场占位对项目
24、进行准确的定位，我司采取分区域拦截人流的方式进行了服装消费专项调查，共发调查问卷800份，受访人数达573人，取得有效问卷417份，并进行了多项分析。调查中突出对女性消费群的调查，女性占有效受访人数的69.6%，男性仅为30.4%。调查对象中主流中青年（18-35岁）消费群的比例达85.61%，涵盖各种文化和职业层次，商业服务人员、公司职员、工人、企业或公司管理人员比例人数比例达60.91%。,职业特征,年龄构成,性别构成,市场分析居民服饰类消费行为分析,被调查者的基本情况,调查显示受过高中及以上教育的消费者占80.10%，消费者文化结构偏高于政府公布数据，这和服装消费区集群效应相关联，同时也
25、表现区域产业结构类型特点：中心城区人群文化水平较高，临区市和城市近效人群文化水平较低；2000-3000元/月中等收入水平人群占总受访消费者的52.28%，1500-2000元/月中低收入消费者也有18.87%的比例，3000元/月中高收入消费者仅为总人数的1/6，且此部份人群多为中年女性消费者。,消费者月收放水平,文化结构,市场分析居民服饰类消费行为分析,消费群体着装行为分析,被调查者中近一半人表示经常穿休闲装，23%的人经常穿时装，超过20%的人经常穿正装，而经常穿运动装的相对较少。男性消费者中表示经常穿正装和运动装的人数比例明显多于女性，女性中经常穿时装的明显高于男性。对休闲装的喜爱男女
26、之间没有差异。36-45岁的消费者中有56%的人表示经常穿正装，而18-25岁被调查中经常穿正装的仅占12%。而经常穿休闲装的情况相反，年龄越大表示经常穿的人越少。,服装消费者着装趋向,服装购买场所,购买服装场地选择分析,被调查者中有45.08%的人表示喜欢在专卖店购买服装，选择大百货商场的占21.82%，喜欢精品屋的占34.29%，选择服装批发市场购买服装的人较少，仅占13.91%;女性、年龄较大、企业管理人员、中高收入者中喜欢选择大百货店购买服装的人较多；男性、大学文化程度、公司职员、国家机关干部、高收入者中较多的人表示喜欢选择专卖店购买服装；女性、年龄较轻、公司职员、学生、中低收入者中选
27、择精品屋的人较多。,市场分析居民服饰类消费行为分析,市场分析居民服饰类消费行为分析,新款服装的认知渠道,消费者对每一季新款服装的认知渠道，主要来自周围人的穿着，占39.09%，通过电视、报纸、杂志了解的占29.02%，通过商场和朋友知道的分别占25.42%和21.10%。女性、年龄较轻、文化程度较高的消费者，国家机关班干部和学生、中高收入者中更多的人通过电视、报纸、杂志等大众媒体了解每一季的新款服装；男性、年龄较大、低收入的被调查对象中通过朋友知道新款服装的人较多。,新款服装认知渠道分析,最近一年在服装上的支出,服装消费支出水平分析,34.77%的被调查者表示最近一年用于服装上的支出在1500
28、-2000元，支出在1000-1500元的消费者占28.3%，2000-3000元和500-1000元的分别占15.35%和9.59%，消费在3000元以上的消费者占8.87%。最近一年服装购买支出与收入明显相关，收入越高的消费者中用于购买服装的支出也越高，月收入2500-3000元的被调查者中有2/3的人年购买服装的费用在2000元以上；而1500-2000元收入者，超过2000元的仅为3.7%。,市场分析居民服饰类消费行为分析,项目解析城市发展与项目占位属性分析,1号线,4号线,6号线,机场路快速干道,本案,服装产业集群,发展商户资源区,固有商户资源区,从公路干线和轨道交通规划看，城市发展
29、的不均衡性将会打破，发展重心已向东、向西、向北方向偏移，居于中山西路核心区域的本案占据了良好的区位优势，形成了以天一商圈西向辅射，江北商业区、鼓楼商业区、联丰商业区环形围合的态势；项目位居地铁1号线、4号线、6号线的交汇区域，望春路地铁口紧邻本案，尤其是地铁1号线将于近年开通运营，天一商圈的辅射能力大大增强，商圈价值提升15-30%，就本项目而言价值提升在20-40%以上，地铁口巨大人流带来的地铁商业悄悄改变宁波商业格局，形成以地铁交汇站为中心，半径近1公里的消费和集中采购型商业区；机场路高架是宁波第一条城市快速干道，连接江北、海曙主城区、鄞州商务区及机场，并由机路连接环城南路、绕城高速南线、
30、环城西路、杭甬高速、江北连接线和沈海高速与外界互通。项目正处在高架中山立交桥段上下口，原本中山西路由此进入末端，随着地铁和高架的开通已成重要交通枢纽，本案已占据地铁、快速干道、城市公交零换乘区绝佳区位；城西为宁波商住楼项目开发的集中区域，2011年城西的供应量达到了63.92万方历史新高，在核心区商住物业高价和消费成本挤压下，人流外移已成定式，项目所处的中山西路成商住投资的热点区域；项目处在宁波市服装企业集群和江北、镇海、余姚、慈溪、北仑、长三角其他城市的连接起点，具有产业供货渠道支撑和区域行业门户形象的作用，占据东向、北向、西向客商资源，并可经转发展南部客商资源。,项目解析城市发展与项目占位
31、属性分析,项目占位属性分析,项目解析产品价值挖掘,为对项目所定位的服装批发市场业态有个鲜明的产品价值表述，我司对比发展成熟的上海新七浦服装批市场，具有直观性和可借鉴性。,机场路临街面建筑形体致使服装专业市场形象受限；转角棱面或凹凸形成转角广场，主入口没有门庭，且宽度、高度、空间感不足。,简捷的专业市场形象立面，立面平整且线条质感强。,转角棱面或凹凸形成转角广场，并把主入口设在转角处和外围交通体系相呼应。,具有大面宽两个临街面。,具大面积外墙面可作广告位。,项目立面形象具有服装批发市场特点，外墙面平整，装饰线条质感强，但是外墙色彩所表露的服装个性还不够张扬；项目临街面较宽，但没有设置商业廊道且受
32、绿化带摭掩；,5.8米挑高是其他相关市场所没有的。,项目解析产品价值挖掘,产品价值挖掘,项目内部空间具有东西宽91米的面宽和南北向66米的进深，单层6578，综合建筑面积13156，柱距8米，符合中等服装批发市场要求；项目原先是按综合性超市规划设计的，相应的配套较完善，设有采购区、公共配套区、物流转运区。配备的两部自动扶梯可以使采购客流立体化快速流通，提升产品二层内部纵深商区价值。项目内部格局不规则，借多出口、扶梯、升降电梯可以建立中轴、内环主道以和辅道结合的内部交通体系；项目建筑体南向、西向、西北向都设有外环通道，和内部交通体系形成了立体人流、物流动线体系。,宁波中心城区现有服装批发市场分类
33、比较,项目解析项目与现有市场利弊权衡,本案与其他现有服装批发市场分类比较,项目解析项目与现有市场利弊权衡,分析比较小结：,占据的良好区位是项目的核心价值，支撑因素是天一商圈的线型辐射和立体化交通体系，尤其是地铁开通将为本项目带来巨大的人流；项目良好的规划和建工品质是比较优势（差异点），也是项目招商的重要支撑点；判别市场差异和空白点，根据市场的需求，差异化市场经营类别、档次、商户客群、形象等定位是项目招商成功与否的重要保证。,项目解析项目与现有市场利弊权衡,SWOT分析,位处天一商圈沿中山西路线型辐射至范围，且属宁波未来发展的重点区域；近临地铁规划1、6号线交汇处，并有地铁口，；首条城市快速干道
34、入口正对项目主入口；项目具有良好专业市场外立形象、建工品质；,离天一商圈核心区尚有一段距离，人流量较少；地铁建设工期长，且工地围档对项目有摭掩作用；中山西路因地铁建设，商铺已基本拆除，周边无商业氛围。,利用宁波区域市场无中档，特别是缺乏特色服装专业市场的空白，差异化市场形象、档次、经营模式等定位具有市场前鉴之明，并使项目鹤立鸡群。,抛开低端市场采购客群稳定性的局限，采用立体化推广和分点、多渠道招商模式广纳中档服装批零商户入驻。,结合区域发展，强化服装市场地段价值的传播；结合采购商户对专业市场的需求，形成区位、功能、品牌价值的有序链接。,以培育中档服装采购、消费核心领地为目的，采用会多种方式引领
35、市民、特别是市场主流产品目的消费群体消费理念；加强与外地市场交流，适时发布新品推荐信息，并形成独特的市场文化及品牌。,宁波尚无中档服装批发市场，这和城市居民实际消费需求很不吻合；宁波品牌男装产量占70%，2000多家的服装产家多为外贸或订单加工企业，实际性地域消费生产不到10%，且为低档产品，中档服装经营户基本选择外地进货；缺少女装或休闲装类专业市场。,地铁建设周期长，影响项目周边商业形象，不可能仅凭本案市场形象快速聚集人气；杭甬城际客运专线即将于2011年12底开通，通过快速线路分流商户去杭州、上海和江苏等地采购成为可能。,项目综合定位差异化定位思路,2010年人居GDP达10068美元，人
36、均可支配收入达30166元，走高的社会经济发展带动了居民消，略占可支配收15%比例的服饰类消费，全市消费总额近达257亿元之多，居居服装消费水平由中低档向中档迈近；从消费结构分析，休闲类和时装产品消费占消费总量的79.62%,其中休闲类服饰比例近达50%，而宁波区域近70%的产品为品牌男装，30%多为贸易类服饰和外市定单合作加工产品，形成了短程产销脱节，市场主营商品尚需外地供货，这和570多万人口的发达城市不相吻合；宁波现有的服装批发市场主要供应中低档服饰产品，商户在长期的经营中已经积累了稳固的采购客群，如作低端市场，挖掘较大数量的经营商户需要长时间的市场培育期和商户积累，且有门坎较低、商户维
37、系难的劣势；项目具有良好的区位优势和产品价值体系，尤其是地铁线路的规划，区域价值有望上升20-30%，差异化其他市场定位具有先鉴之明，且易鹤立鸡群，形成独特优势，同时避免客户竞争；市场同类产品没有较为优势的推广手段，采用立体营销，着立于区域价值和产品市场形象的双重推广，不但可以有效积累商户资源，同时可以提升品牌形象，这也符合服装采购经营户的需求；采购经营户多以中年女性为主，同时也表露其群体需求的特性，并为项目经营分类提供了参考。主营服装，兼顾鞋类、皮具、内衣、饰品，强化女性服饰商品个性化、多元化、时尚性，以积极有效的手段抢占市场份额和引领消费理念。,项目综合定位思路：,项目综合定位市场定位,市
38、场定位：集外贸休闲类服饰、国内女装、亚洲品牌厂商二、三类品牌服饰，兼有宁波服装产业非国际知名品牌的中档服饰批发专业市场。（暂不融合其他业态）,项目综合定位经营分类,项目综合定位案名建议,案名建议：甬鑫服装批发城案名释义：,甬：1、宁波市简称易记；2、隐义为财富如长江之水汹涌而来。鑫：取金多兴盛的意思，三个金字叠加形容财富会如金字塔一样越聚越多，金多财富就多，顾名思义，这个服装城有三座金山在，财富会不断涌来。服装批发城：具有简捷表明经营商品类别、商业业态分类、市场规模鲜明意义；甬鑫服装城的案名集合了地理，商品类别、业态类型，汇金、聚财等多方面期许。,项目综合定位形象定位,地铁“零”换乘，乐“淘”
39、甬鑫城！宁波甬鑫服装批发城“裳”耀宁波的理由宁波最前沿的个性服装卖场宁波最个性的休闲服饰卖场,引领文案：,主题：,外贸休闲类经营户 约195户，占35%外贸休闲类经营户以个体经营为主，定位于一楼层，共约195个商户，占预招租总商户数的46%。招商方向为：浙东南周边地区服装批发市场的外贸服装经营商户；宁波外贸服装生产加工企业；国内品牌女装 约110户，占20%国内品牌女装包括女装品牌厂家和代理商。位于一、二层，共约110户，占预招租总量的20%。厂家招商方向为：浙江省范围内的所有服装三资企业、民营企业；上海、江苏、福建、广东、山东等地品牌女装生产企业；品牌代理商招商方向为：杭州四季青服装市场将近
40、1800个品牌代理商、厂商；周边地区服装批发市场的品牌女装代理商户可供选择；亚洲品牌厂商 约55户，占10%亚洲品牌厂商包括国内知名品牌，以及香港、澳门、日韩二三线品牌代理商，定位楼层为一、二层，共约55户，占预招租总商户数的10%。招商方向为：浙江省范围内的所有知名品牌服装三资企业、民营企业、港、澳、台厂商；宁波本土非国际知名品牌 约85户，占15%招商方向：宁波本土非知名品牌加工企业、个体经营户，定位于二层，共约85户，占预租总商户数的15%。非服装饰品、皮具、鞋类 约110户，占20%招商方向为：浙东南外贸经营户、上海、江苏、福建、广东等地皮具、鞋类、饰品厂商，定位于一、二层小面积通道侧
41、边铺位，总约110户，占预租总商户的20%。,项目综合定位商户定位和商户组合,项目交通组织建议（一层）,辅道,交通节点,外围通道,主道,主入口,次入口,导购枢纽,项目交通组织建议（二层）,辅道,交通节点,外围通道,主道,导购枢纽,次入口,次入口,主入口,交通组设计要要求：内部主道要充分考虑安全消防要求，在保证各个区块有效连接的同时要与安全出口相连主道具有消费引导性，尽量保证商铺的临道面和方正性；主道要引导辅道设计，能使辅道在边角回拐弯和近距离回转；辅道尽量能和主道直角型相连；在消防栓处都必须有主道和辅道通过纵线过长应设置导购枢纽，可以达到商铺均好性的效果；结合项目定位和市场同类产品比较主道宽度
42、分4米、3.6米、3米四个等级；辅道以2.4米为准，特殊位置宽不得小于2米。,项目交通组织建议（二层）,内部铺位分割思路,几组案例参考：,杭州九星服装城,杭派服装城,几组案例参考：,杭州四季青精品女装市场,内部铺位分割思路,中档服装批发市场铺位面积分割参考分析:底层综合平均面积在10左右,临近中庭和主道两侧面积较大，最大可达20，临柱异形的最小不低于4；楼层升高，铺面相比加大，辅道随之加宽，但均宽不超过4米；综合相关市场数据和内空区域形状特点、柱距，建议分割铺位面积段如下小型商铺5-8，不超过总铺数20%；主力铺位8-12，在总铺数45-50%之间；较大铺位12-16，在总铺数20-25%之间
43、，不得超过30%，也不可低于20%；大铺位16以上，占总铺数10%左右，不可超过13%。,内部铺位分割建议（一层）,内部铺位分割建议（一层面积配比）,内部铺位分割建议（二层）,内部铺位分割建议（二层面积配比）,内部铺位分割建议（综合面积配比）,项目综合面积配比,租金权重分析及租金定位,可比竞争市租金定位分类比较,运用市场比较法计算一楼铺位租赁价格,修正后各相关项目的价格PIPI=（Qx/QI）PI 注：PI为租赁均价PA=（Qx/QA）PAPB=（Qx/QB）PBPC=（Qx/QC）PC各相关项目权重取值为WIWA=15%WB=70%WC=15%PX=PIWI=341.5元/平方米根据市场比较
44、法，得出首层商铺的目前租赁均价为：341.5元/平米以此方法算得二层月租金为208.7元/平方米鉴于产品内部具多元化交通体系,二层租可随市上调10%，即229.6元/平方米。地铁开通后,区域商业物业价值有望提升最低20%，租金也做相应提高。,租金权重分析及租金定位,项目招商和租金关系：,鉴于中档专业服装市场在宁波的空白性，招商前期，本土商户资源少，以较低的入驻门坎吸收本土和外市商户或厂家进驻能有效缩短招商期限，我司建议实行免除第一年租金；第2年以计算租金值的1.075倍计算，后续10年内以7.5%的涨幅（商铺投资回报率每年7%-8%）递增，（地铁开通后单铺年租金总额可增加20%，连续增加5年后
45、进行调整）。以第2年租金作为租赁保证金（首期合同期限暂定2年）、入场费、管理费、广告位和展示场地租赁费作为市场前期运转费用，商户经营1年6个月前，无不可抗因素续签第3年合同，并缴纳第3年的半年租金作为租赁保证金。商户经营期满2年，首期合同保证金自动转为租金，一期合同终止，二期合同生效。自第3年起，合同期限为一年，且续租合同应提前6个月签订，商户必须提前6个月缴纳租赁保证金，合同到期，租赁保证金自动转化为租金。招商期所招商户以项目正式开业时间为租赁合同起始时间；正式开业后，以合同签订时间为起始时间；如商户经营期限超过1年6个月后拒不签订续租合同，管理公司可按合同扣除商户所有入场保证金。一期合同未
46、到期，如客户中途转让，必须报请管理公司批准，从租赁保证金中扣除该铺当期日租铺位面积实际租赁时间（日），不享受免租优惠；接手经营的商户须重新办理入场手续（不继承原商户入场费）。,市场运作费用和租金关系：,项目租收益分析,本案商业租金收益分析表,注：1、各楼层租金年度水平和综合收益详见电子表格;2、如除去第1年租金收益，10内市场满租收为 5.91亿元 3、虽然忽略了空置率，如按20%的空置率，地铁开通后的租金涨幅基本与空置率持平。4、是在撇开物业增值的角度计算收益。,项目招商推广媒体渠道：,项目招商推广媒体渠道,项目推广总控图,项目招商总控图,招商强度,时间轴,招租率%,阶段划分,65%左右,3
47、个月,1-2个月,约一周时,4-5个月,商户蓄水期,项目形象导入期,持续招商期,后续招商期,开业期,5-6个月,10%左右,25%左右,80%左右,50%左右,项目推广招商广告费用预算,招商推广费用建议按商业租赁收益评估反推项目当前资产总值1.5%来计算,本项目按持续经营10年（满租），租金收益反推出项目当前作为商业物业销售价值为63589 万元人民币；本项目推广费用如按商业销售总价的1.5%计算，则需投入的广告费用为953万元人民币（此广告费用仅为初步估算，可根据实际情况调整）；此费用主要包括招商现场包装、宣传物料及户外广告、媒体广告及公关促销活动等。,汇报结束 Thanks!,杭州橡果博日地产顾问机构,愿通过我们的努力成功造就项目未来！,
