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1、,精装房产品调查研究汇报（上）,2010年10月,黄保淦,市场端产品端,近期需要确定的内容,精装修的标准精装的定位用材品牌颜色体系设计风格样板房设置交房标准交房时间约定施工队伍选择土建与装修总包装饰工程分配,报告的内容,市场端产品端研发端施工端,引 言,2010年，群雄并起，各开发商纷纷加入精装行列分羹，成都房地产精装市场已经进入白热化。,引 言,万科在成都已经实现了公寓100%精装；龙湖推出的“北城天街”继续延续“三千城”的精装路线；合景泰富誉峰项目凭借奢华的装修标准抬高身价，并携叠翠峰、万景峰展开全面精装；恒大地产计划在成都全系列推精装房；华润置地在成都的首批精装项目翡翠城5期、凤凰城2期
2、、二十四城6期高调亮相；中海翠屏湾部落阁800余套精装小户已经入市；富力已计划将在今年推出总量约50万方的精装物业；鹭岛国际以拎包入住打动消费者；绿地以派克公馆试水，海珀香庭紧跟进入精装市场；珠江投资、新嘉置地、朗基、都城、鑫苑蓝光一直以短、平、快的开发模式著称，也凭借公馆1881及云鼎两大首发精装项目实现高端战略转型；,引 言,这一年，成都精装房竞争激烈，从未做过精装的、坚持原则精装的越来越多的央企和地方房企加入到精装房的开发行列，2010年的精装项目达50个以上；目前在售数量已达万套以上，占成都房产市场的22%以上。奢侈型、经济型、便利型、品质型、功能型等各大房企的多种精装路线把成都精装市
3、场已经推向新的阶段。,为什么做精装,开发商做精装的原因 市场需求精装的原因,减少土地增值税和企业所得税拓展房产下游利润增加预售回款方便对灰空间的处理追求更高利润国家的政策导向企业的社会责任改造、弥补户型缺陷淡化成本物业的保护减少污染，行业新趋势,首次置业者降低成本外地购房者减少困难投资客更青睐精装二次置业者青睐精装都市精英难有闲相互干扰居住最佳性价比缺乏专业知识,精装项目大势所趋，金房当前进入精装行列已经走在业界末端，已是箭在弦上。,开发商做精装的原因 市场需求精装的原因,减少土地增值税和企业所得税拓展房产下游利润增加预售回款方便对灰空间的处理追求更高利润国家的政策导向企业的社会责任改造、弥补
4、户型缺陷淡化成本物业的保护减少污染，行业新趋势,首次置业者降低成本外地购房者减少困难投资客更青睐精装二次置业者青睐精装都市精英难有闲相互干扰居住最佳性价比缺乏专业知识,精装项目大势所趋，金房当前进入精装行列已经走在业界末端，已是箭在弦上。,成都商报在本次房交会上的最新调查结果显示，有效样本中44%的受访者有一次装修经历，49%的人如果下次购房将首选精装房。摘抄：刚刚落幕的秋交会上，手握精装房源的开发商大获全胜。华润翡翠城的精装房源被一抢而空；二十四城十月精装房已经销售了一个亿；万景峰国庆节销售200余套，成为区域内未开盘楼盘中的冠军；全精装的恒大凭借旗下5盘6天揽金5亿元。开发商在接受采访时均
5、表示，今年成都购房者对精装房的接受度大幅提升。,市场端市场发展现状与研究,供需分析,存量分析,按照目前精装房月平均去化速度，消化当前存量仅需要67个月。商品住宅存量房消化周期一般在6-9个月为健康正常，可见目前精装房市场正处于健康平稳发展的时期。09年以来，成都主城区精装房市场供需量整体呈稳步向上态势，市场占有率在逐步提升；由此说明，精装房在发展日益成熟的道路上得到了越来越多购房者的认可和青睐，正逐渐成为市场主流。,供需与存量分析总结,价格走势,对比主城区普通商品房成交均价，精装房成交均价基本都有30%以上的价格提升优势。另外从房价增值来看，09年至今精装房的月均复合增长率为2.83%，普通住
6、宅的为2.56%，精装房更具增值优势。,产品端建筑类别、面积分布与装修标准,精装建筑类别,主城区精装项目全为高层电梯公寓，郊县也以高层电梯为主，仅在双流、都江堰等板块出现了少量精装洋房和别墅产品。,面积分布,装修标准,从成都在售项目列表分析得出当前成都市场上装修标准的主力为1000-2000元/平米。其中万科、华润、龙湖等主流开发商开发的精装装修标准大多都在1500元/平方米左右。,业内人士分析一般1500元/平方米以上的装修标准，才能保证开发商有装修上的溢价，往往装修标准在800-1000元/平方米的产品，盈利很小，这种装修的标准抗风险能力太低。,产品端精装项目定位,精装项目定位,成都精装房
7、市场日趋成熟，项目定位逐步细分，目前可以将成都精装市场产品归纳为功能型、经济型、奢侈型、品质型和便利型五大类型。,精装项目定位,功能型,人性化的设计、科学功能布局选材以中高端品质为主前期设计最大限度考虑业主入住后的各类需求结合人体工程学原理及生活细节并非简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目,代表项目：成都万科所有在售项目（金域西岭、金润华府、金色海蓉、魅力之城、海悦汇城），华润所有在售精装项目（二十四城、裴翠城）。,精装项目定位,经济型,中高端品牌旗下的初级产品来标榜满屋名牌装修较低的售价和满屋名牌的豪华装修配置为卖点以平价快销为主基本没有功能设计,代表项目：成都恒大所有在售项目（恒大绿洲、
8、恒大城等）、富力桃园、珠江克莱公寓等。,精装项目定位,奢侈型,户型设计尺度奢侈装修风格超豪华选材配置均为世界顶级品牌用材国际名家设计宣传推广不惜重金,代表项目：誉峰、鹭岛国际原石滩、麓山国际等。,精装项目定位,品质型,装修设计感强、细节考究选材品牌具有较好口碑赠送定制家具和品牌家电开发商本身在中高端收入人群中具有良好口碑效应,代表项目：龙湖三千城、龙湖北城天街等。,精装项目定位,便利型,酒店式装修+酒店式服务位于都市核心区，周边配套完善，生活便利户型面积基本在90平米以下选材多侧重于国际品牌精装配送家具家电,代表项目：富力史丹尼国际公寓、合景泰富叠翠峰、花样年趣园、天合凯旋港等。,精装项目定位
9、产品类型比较,产品端功能型剖析,功能型剖析,功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。,万科功能性的体现U8系统,功能型剖析,功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。,万科功能性的体现U8系统,功能型剖析,功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。,万科功能性的体现U8系统,功能型剖析,功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设
10、计。,万科功能性的体现U8系统,功能型剖析,功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。,万科功能性的体现U8系统,功能型剖析,功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。,万科功能性的体现U8系统,功能型体现得最多最实在的是收纳空间，万科在做精装房项目前作出的大量调查研究表明，有效样本中至少有95%的客户对收纳空间关注度与需求度极高，甚至可能将其作为是否成交的一大重要因素。,功能型剖析,功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要
11、突出的是人性化、细节化的科学设计。,万科功能性的体现U8系统,功能型剖析,功能系精装房项目的装修标准主要集中在1000-1500元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计。,万科功能性的体现U8系统,产品端精装选材品牌,精装选材品牌,精装选材品牌,精装选材品牌,精装选材品牌,精装选材品牌,精装选材品牌,精装选材品牌,精装选材品牌,精装选材 品牌梳理,精装选材 品牌梳理,精装色系,“为了能够更好地实现高品质，华润邀请了中国权威美学教授参与精装产品的设计过程，对材料的选取、色彩的搭配、工艺的考究、设计的细节等内容进行反复研究。”据日本色彩学专家分析，色彩强烈的原色或对比色对于人的眼睛刺
12、激太强，容易造成人的紧张感，所以柔和的中间色对于视觉神经是很有好处的，对心情和健康有着正向的影响。万科、华润、龙湖等主流开发商做精装项目前通过调查研究，最后均采用中间暖色系，并且销售情况良好、客户评价极高。,精装色系万科色系,精装色系华润色系,精装色系龙湖色系,精装风格,三大主流开发商中，龙湖精装产品销售状况始终落后于万科、华润，除功能型定位更受客户欢迎外，另一重要原因便是装修风格。万科研究发现，客户个性化需求可以通过软装实现，精装风格趋于中性给予客户足够的个性化施展空间。华润与万科风格惊人相似也是这个原因。,样板房设置与管理,样板房管理实体样板房：精装房的样板间与传统样板间区别很大，要求硬性
13、装饰必须与交房标准一致。非交房标准的电器、墙纸与软饰等贴上“非交付标准”告示；相同户型可设两个及以上不同软装风格的样板房体现不同效果，实现个性化需求扩大客群。样板房维护：样板房将长期作为销售道具，须有专人维护和反馈机制；发现样板房问题不能过夜，不能给客户造成样板房都做成这个样子，批量肯定更差的印象。样板房施工：样板房所选部品及涉及工艺必须是后期批量施工容易实现的产品和工艺。,样板房设置与管理,销售管理,装修房的宣传通过宣传达到以下目的：消除顾客顾虑；体现装修产品价值；最终促进产品销售。宣传策划品质宣传、细节宣传提高关注人群提升产品附加值：万科U8全面家居解决方案、龙湖5大品质保障、华润4年备战
14、、蓝光人居保障等；销售人员管理销售人员的培训：工程、设计与精装部共同完成要求销售人员对精装各项指标非常清楚，甚至对用料零件的品牌;通过专业的讲解让客户更加深入了解，可以提高附加值；禁止销售人员不懂装懂乱讲解、承诺。,精装销售管理,销售文件管理交房标准：由工程+销售+设计+施工方共同编制完成且最后由四方签字审核，必须非常谨慎；部位清楚、品牌加上就行了，越简单越好；采购工作必须走在前边，才可能在交房标准上明确品牌。合同附图：合同附图必须严肃对待；由设计绘制，工程与设计共同爬楼审核。,精装销售管理,精装销售管理,销售文件管理交房时间约定：绝不能为了销售压缩装修工期，批量装修一旦抢工期必出问题；交付时
15、间必须根据工程实际情况确定。,销售文件管理委托装修协议：赠送面积的装修约定：为规避风险可组织客户和施工单位签订委托装修协议；销售过程中的变更处理，设计缺陷与销售承诺的抉择。,精装销售管理,难点、问题客户投诉问题,装修出现严重质量问题，由于工程是分包给本地一些不知名的工程队施工的，最终很多工艺达不到交房要求，甚至还在装修过程中出现了下水管装在客厅，最后不得不返工重做等令人难以置信的事情。多个局部没有使用合同规定的装修材料，橱柜、洗手台等设施相当粗糙。交房时房屋装修质量和样板间差距很大，不仅没按照样板间的所示材料来装修，连样式也不同，厨房的装修更是没法令人满意，房间地板有划痕，交接处并有较大裂缝未
16、填合。,难点、问题客户投诉,叠翠峰,鞋柜和储物柜的五金边框涂层大部分都被弄掉了 墙面的油漆用手一摸手上满是白灰(墙面漆是白色的)地板和墙面之间的木条是用多节短的拼凑起来的(并且节与节之间的结合处有处理的非常不好)基本上鞋柜和储物柜所有的门板都有不同程序的变形 基本上所有打胶的缝隙都有问题(要么只打一半,要么就有很多洞)墙面并不平坦 地板上面到处是高跟鞋的印子，在摆放的凳子下面的地板上都有划痕。墙角处，应该设一个木制的护脚，把墙角保护起来，甚至飘窗的角也需要护脚。,金域西岭,难点、问题客户投诉,铝合金的门和窗都已变形 洗手间的门槛石使用短石拼凑而成 洗衣房的地砖有的已经被压坏(表层已经脱落)门的
17、手感，正面光滑，侧面粗糙。木质的门框有严重的硬物撞击留下的痕迹 部分砖四周平的，中间是鼓起来，砖也有问题，工艺也有问题。墙面并不平坦 橱柜的门安装的时候打错孔导致不能正常的开关 细节上太粗糙 露台地面没有作防滑处理,龙湖三千城,难点、问题客户投诉,难点、问题批量精装容易出现的问题,户型存在硬伤和精装修设计互相妥协，无法达到最好效果；存在大量工程质量隐患（如：存在开裂隐患），给保修增加难度，同时影响客户满意度。加大各部品及主材损耗，特别是批量生产，浪费巨大诸多地方需重新设计或改造（如大量拆墙、水电改造等），这些都将直接增加成本。某项目因此流程成本增加约300万，工期拖延5个月。,我司当前精装项目流程：,难点、问题企业自身问题,户型设计,室内设计,装修施工,建造中,建筑设计,
