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1、中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,宏观市场调研与分析 深圳市商业总体概况 深圳市商业总量 零售商业行业规模不断扩大,集约化程度越来越高 社会消费品零售总额跃居全国十强 建成区域商贸中心 深圳商业分布 国贸商业区、东门商业区、华强北商业区、南山商业区,为您我做到,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,深圳市零售商业主要业态 综合性百货商场，如友谊城百货、岁宝等 超级市场 单店规模较大、提供一站式购物服务的超市，如沃尔玛、人人乐 单店规模较小、分店较多的便民式超市，如民润、华润万方等 百货与超市相结合的业态，如万佳、天虹、茂业等 主题性商场，如女人世界，顺电家居广场等 连锁专卖
2、（专业）店，主要是服装、医药 个体经营的独立街铺,为您我做到,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,区域市场调研与分析 南山商业物业市场现状与分析 南山（南山半岛）商业物业区域分布 南油、商业文化中心区结合部商圈 南油蛇口商业圈 南头商圈,为您我做到,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,南头南油片区商场分布一览表,为您我做到,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,南头南油片区商场分布一览表,为您我做到,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,南头南油主要已售商场价格及租售情况表,为您我做到,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,综 合 分 析 南油大道南
3、段和南新路北段为当前新、旧两处商业圈地段商业规模较大，多数为5000平方米以上的大型商场，建筑层数以三层四层为主租售价格远低于罗湖区东门与福田区华强北商铺的平均租售水平大型商场物业管理费一般为33元/m2出租柜台种类：铺位面积主要是20-30 m2，自由组合面积可加大至100 m2以上,为您我做到,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,经营情况：统一经营、统一管理的商场经营良好，如海雅、沃尔玛、家乐福，而铺位零星出租的商场经营惨淡，有的甚至倒闭地域评估：规划前景好，地铁滨海大道的开通，拉近了与罗湖福田的差距，后势劲发历史浅、底子薄经营内容：档次低、规模小、经营品种不全。商业不成片，未能
4、形成气候商圈形象未能深入人心，人气不旺整体规划分散零乱，无统一布局,为您我做到,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,买家调研与分析 南山商业客户调查分析（商铺）项目名称：南山商铺买家需求分析 操作时间：2002年7月30-31日 操作方式：街访及电话访问 样本量：200个 统计方式：运用SPSS软件对数据进行分析,为您我做到,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,买家调研与分析 南山商铺买家特征分析 性别结构,为您我做到,年龄构成,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,职业,为您我做到,商铺购买者构成,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,商铺购买者经济状况,
5、为您我做到,投资者接受的商铺价格,商铺价格约50%的人购买总价在10-30万元的商铺35.7%的人购买总价在41-60万元间的商铺总价在100万元以上的商铺则少有人购买,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,铺位面积,为您我做到,选择铺位之考虑因素,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,何种途径知晓,为您我做到,再次投资商铺，会购买街 铺还是大商场,如新的商铺推出，会选择,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,会考虑购买商铺的面积,为您我做到,如考虑购买，对商铺总价范围之选择,如考虑购买，付款方式的选择,中海阳光棕榈园,第一部分 商业市场调研与分析,商场绿化及休闲空间的
6、重要性,为您我做到,何种经营模式较吸引消费者,中海阳光棕榈园,第二部分 项目情况分析,一、项目概况 本项目为阳光棕榈园二期住宅部分的商业裙楼，全部为沿街街铺，总体商业面积为6842，其中包括：23栋、24栋一层沿前海路商铺；25栋一层沿学府路商铺；26栋复式沿学府路商铺。二期各栋商铺的具体分析如下：现状：项目商业部分基本上为沿学府路与前海路交叉十字路口分布的沿街商铺，其中沿学府路面长约为300米，沿前海路面长约为170米；阳光棕榈园项目一期的商业面积合共2578已经全部招租完毕，可以带租约销售；阳光棕榈园项目的二期住宅将于9月开始公开发售，12月底阳光棕榈园项目一期高层住宅入伙；阳光棕榈园二期
7、多层住宅入伙时间预计为2003年月；小高层住宅部分入伙时间预计为2003年月。群楼商业预计将会同时开业。,为您我做到,中海阳光棕榈园,第二部分 项目情况分析,为您我做到,二、项目S、W、O、T 优劣势分析 S 优势分析“10万”高消费群体集中优越商业旺地“超长”70年的商业使用年限 前海片区中心地带“龙头”商铺 极为合理的间隔及合适的层高 实力发展商免去你后顾之忧 交通枢纽地带“路通财通”片区为新兴住宅新区，居住人群经济实力雄厚，消费欲望强盛 整体商业规模宏大，外立面醒目并具现代感，车位充足，简洁的线条，整体烘托出项目较为磅礴的商业气势 阳光棕榈园一期的品牌效应，作为近年少有的震撼楼盘，早已“
8、名声在外”项目临街面的长度较长，有利于增加宣传面。精美的地盘包装，阳光棕榈园的整体包装风格独特、效果经久不忘，在商业部分包装上应能吸引更多市场关注,中海阳光棕榈园,第二部分 项目情况分析,为您我做到,W 劣势分析 项目地处前海片区，虽然规划的起点及发展趋势普遍被看好，但目前仍然是南新路的商业气氛较为浓厚，也由于本项目周边仍然缺乏居住项目，从而目前本项目周边的人气并不算很足；片区商业气氛较为薄弱，周边居民惯于去家乐福或者沃尔玛购物，长期养成的购物、休闲习惯根深蒂固 26栋商铺间隔划分较不合理，铺面面积较大，面临的销售压力也较大 片区公交系统较不发达，不利于消费人流的引导 学府路臭水沟整改期限一再
9、拖延，影响客户信心 整个片区整体形象较为一般，周边环境住宅与农民房互相搀杂，目前周边消费力较低 现在项目所临的前海路，车多人少，人气不旺,中海阳光棕榈园,第二部分 项目情况分析,为您我做到,O 机会点分析 片区内存在大量的经济实力较强的中产阶级人士 片区规划为“高新产业孵化基地”，远期规划完美 片区的商业未够成熟，周边甚至整个前海缺乏较有特色的商业配套，在经营规划主题方面存 在着许多的空白点，可把握的市场契机很多 片区近年将会开发落成大量的高尚住宅小区，片区蕴藏着巨大的消费力 片区缺乏一个经过合理引导、规划的商业配套 商业开始销售时预计本项目住宅部分一期已经全部乔迁入伙，规模效应与品牌效应的有
10、机结 合将会产生巨大的辐射效应，将为整个商业部分带来巨大的人流 深圳经济形式的良好态势也为商铺的投资提供了较大的平台 宏观经济方面，国内银行的降息与征为利息税的政策对商铺投资的引导更有好处，有利于吸 引部分闲置资金。并且由于商铺投资的收益期长，银行可以提供贷款从而风险较低，投资的 技术性不强，并且在南山，“一铺富三代”的观念仍然较强，从而令商铺投资长盛不衰；,中海阳光棕榈园,第二部分 项目情况分析,为您我做到,T 威胁因素分析 威胁来自于片区内即将面世的较多的商业供应量 威胁来自于南山商业文化中心区的商业竞争 威胁来自于一期商业经营状况对于一二期商业销售的风险 威胁来自于宏观经济方面，虽然银行利息调低，有利于吸纳投资者，但同时，现时大部分的股市投资者对中国未来一年的股市普遍看好，对商场的销售有影响；,中海阳光棕榈园,第二部分 项目情况分析,为您我做到,三、商业规划设计建议第一部分 23、24的临前海路街铺方案一、按照现有间隔出售优势 a、建筑上无需作任何改动 b、手续上无需重新报建劣势 a、进深太长，整体销售面积较大 b、库房商业价值在销售中难以得到体现，并有可能降低整个铺面商业价值 c、铺型异型，推广难度较大,
