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1、时尚天河招商计划建议,2009年12月X日,前 言,为更好地完成时尚天河招商项目，更有效率的完成现时发展商目标，完成既定的招商工作，提出现阶段时尚天河招商项目的不足之处，取长补短，完善时尚天河整体招商策略。,目 录,一、时尚天河现状分析,二、商业布局调整建议,三、核心客户调整建议,四、营销推广建议,PRAT.1,区位、地理位置、整体规划,商业布局,“一心四带”中央商务区域区位,天河北CBD国际贸易区（北临）,体育西商务街区（东接）,体育东商务街区（西承）,珠江新城金融贸易区（南拓）,时尚天河地下广场，作为政府重点打造大型地下配套型商场项目，其项目区位处于天河体育中心负层，周边属商务中心区，大型
2、购物MALL临立，地理位置相当优越。整体规划超过20万平方米，商铺达5000间左右，其规划为“主题体验式地下景观购物中心”,分析,地理位置优越，但商业缺少亮点,虽然时尚天河处于天河商务区中心地带，其整体规划布局以时尚潮流为特色，但招商形式过于追求现时的潮流型商业地产，缺乏自我的亮点。同时，时尚天河从整体上商业布局上看，还缺少原来应有的自我本土区域特色，如运动、社交等规划布局，忽略周边商务区所带来的消费商机。,我们是否要从新认定我们的整体布局，突出我们所处于的地理位置优越。天河商圈商厦临立，我们是否可以考虑到“取长补短”的规划布置，能完完全全地适应该区域的发展并突出自我的优势。,主力商家、次主力
3、商家、零散商家,客户商业业态,项目首期招商面积大10万平方米，商铺2000间，致力打造集休闲、娱乐、饮食、游览、观光于一体的体验式时尚主题大型地下商业广场。在主力商户与次主力商户匹配比当中，次主力商家占一定的体量，其主题特色偏向于潮流类。,现状时尚天河招商商家中，除原有既定的国际品牌连锁主力商家外，其次主力商家将向三大特色商家招商，其中包括：年轻人喜爱的国内外品牌店、个性自创品牌店，以及各类年轻人热淘的装饰品小件（精品）等。,我们的思考？,需然我们以“专业优势，一直被模仿，但从未被超越”为招商口号，但我们是否意识广州商业广场，早在2000年就已经踏上了“潮流”，或者已经远远超越了。我们是否要从
4、新认定我们的价值所在？,如何能让“时尚天河”经营理念精髓渗透到核心商户当中,营销手法、媒体传播,宣传渠道,目前，项目主要宣传手段为电台广告及单张，宣传手段过于单一，客户切入力并不强。而在单张设计方面，过于展示过往的自我特色，忽略了本土潜在客户对项目的发展趋势的想象及信心。而在报章方面，项目自身亮点未能特现，炒作性行为报道少，整体显现出自身对项目的未来难以预测及遐想。,PRAT.2,20万平米的商业做成什么,思路一：传统型商厦购物广场,思路二：辐射本区域的商业中心,其他思路（集各种元素的娱乐聚会悠闲型地下商场）,通常思路,推崇思路,功能购物餐饮休闲、娱乐艺术沙龙展览、展示小型俱乐部等,对应业态、
5、业种建议服装、珠宝钟表、运动产品、异国特色精品等西餐厅、中餐厅影院、游戏机中心画廊、音乐沙龙、潮流艺术品展示品牌、艺术品展览展示厅各类俱乐部聚会场所、酒吧等,从单纯的业态来说，会与周边的商业甚至市级购物中心有相同的地方，但不同的是对于商家品牌和业种的选择，这里集中的都是其他商业中没有的品牌，而且在档次上比较一致。这就是有差异的地方。,利用发展商或中原固有资源客户进行优化招商，做到虽特色类同但产品会有差异，营造出商场所在区域内特色,负一层,负二层,业态功能建议,一个能为精英人士带来顶级体验的场所；一个真正能让广州时尚起来的符号；一个让广州各路名流交往聚会的圈子；一个能让广州精英人士沉淀气质的场所
6、；一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。,负一层调整建议：,特色：时尚潮流异国风情悠闲社区,特色餐饮,互动娱乐,精品潮流,异国品牌连锁,运动名店,活动广场,负二层调整建议：,特色：白领生活悠闲会馆,国际潮流艺术品展示及销售,电影娱乐社区,社交会馆,特色商品散户,娱乐、休闲：餐饮：购物：文化展览=30%：25%：40%：5%,业态比例建议,PRAT.3,商家特征分析：,核心可以调整建议：,先次主力店招商，利用次主力店招商的利好势头，诱引主力店进驻，加快主力店与次主力店的进驻速度，从而达到目标,从项目首期整体营业面积分析，项目首期约10万平方米，面积约4层天河城，招商面积相当之大，难度相当之高。而
7、在客户选营方面，主力客户选择的要求亦相当之高及严格，考虑到统一营业时间及商场整体营运,现时距离整体营业还有5个月，在时间方面相当进逼，但由于主力店整体的招商上存在相当的问题，另整个商场的速度未能得到有效的提高。,反传统的招商策略,”以小诱大“,用短时间积累大量次主力，利用次主力客户引爆主力商家,PRAT.4,包装建议,推广建议,2,1,营销推广建议,如何展现形象与品质，突显竞争优势？,存在问题：项目LOGO色彩鲜艳，符合潮流商城定位，但设计未能显示潮流特性，与数个较成熟的商业项目LOGO 有较大的趋同性，特色不明显。中原建议：为配合商城主题，LOGO设计应更为新颖，保留鲜艳色彩的同时，可走出“
8、对称图案”的限制，创造出独特、夺目的设计。,1：项目LOGO,包装建议,参考LOGO 方案,色系雷同、效果雷同易形成混淆,中原建议：项目名称设计应更为新颖、独特。项目取“时尚”为前缀，体现集团名称，后跟具体的项目名称，体现项目特色。,包装建议,2：项目名称,存在问题：“时尚”作为集团名称在项目名称中应该得以体现。但“天河”这一地名已被周边早期开发的物业广泛运用，提及“天河”只会让人想起天河城、天河电脑城、正佳广场等成熟物业。因此，沿用此项目名称，不能突出本项目的独特性，起不到令人印象深刻的效果。,时尚Fashion,包装建议,3：项目招商中心,存在问题：由于目前天河路路段正在进行BRT沿线的施
9、工，因此项目招商中心入口处的环境较差；且由于道路旁绿化的遮挡，使招商中心略显隐蔽。,中原建议：可在道路旁设置导旗，或在招商中心周边树立较高的广告牌，制造远观效果，令招商中心更为突出。,适用范围建议：1、项目南面天河路路段 2、围绕项目整体路段,双面导旗特点：1、高度适中，约为1.8m，方便行人观看；2、间隔35m,宣传密度大；3、围绕工地设立，有效表现项目规模；4、招商中心门前导旗能起到引导客户的作用。,1.68m,0.58m,单面导旗(58cm*300cm)特点：1、较高的高度，有利开车途径及远处客户观看；2、间隔约为1m，有效突出围绕的建筑物；3、外观大气，提升项目档次。,适用范围建议：项
10、目招商中心入口两侧,包装建议,4：项目墙身包装,存在问题：现有的项目墙身包装仅限于天河路地下隧道入口沿线的一小部分，忽略了项目所处天河路横向围墙广告展示面优势。且由于施工的缘故令墙身广告显得较为残旧，大大降低了项目包装档次。中原建议：围绕项目整体制作崭新的墙身广告，扩大推广面，提升宣传档次。,围墙墙身广告,大型报章软文炒作,公关营销推广活动,增强各类广告投放,中原资源整合,2,1,3,4,推广建议,存在问题：目前的主要宣传途径仅限于网络报道及DM发放，宣传力度不强，针对性不强，导致招商效果不到位。,策略一：,中原建议：要在短期之内快速扩大影响力，提高招商效果，可通过各大报章作宣传炒作，扩大知名度。,大型报章软文炒作,刊登招商信息,公关营销推广活动,举办项目新闻发布会、时尚服装SHOW、潮流文化招商会等大型推广活动，有利于扩大项目知名度，宣传项目定位，直接提升招商效果。,SHOW TIME,策略二：,潮流时装发布会,各大报章广告投放,DM指定行业投放,各类广告投放,地铁站内广告投放,电视广告投放,持续网络报道,策略三：,中原客户资源整合、拓宽宣传渠道,研究部,项目部,物业部,利用中原公司内部各部门的资源与渠道，进行广泛的宣传与客户储备,中原公司资源整合,策略四：,E N D 谢谢!,
