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1、1,第十一章 房 产 测 量,第一节 房产测量概述目的和内容目的：采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。内容：房产调查、房产平面控制测量、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查和验收房产测量成果：房产薄册、房产数据和房产图集,2,基本精度要求,房产平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差0.025m；房产分幅平面图和房产要素测量的精度测绘平面图地物点相对邻近控制点的点位中误差图上0.5mm；编绘平面图地物点相对邻近控制点的点位中误差图上0.6mm；野外采集数据或解
2、析测量房产要素点和地物点相对邻近控制点的点位中误差0.05mm；展绘房产分幅图的中误差图上0.1mm。房产界址点的精度要求间距未超过50m的界址点间的间距误差不超过下式规定：,其中：mj 相应等级界址点的点位中误差；D相邻界址点的距离；,D界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差。,3,房产界址点的精度要求,间距超过50m的相邻界址点间的间距误差和界址点相对于邻近控制点的点位误差符合表11-1规定：房角点的精度要求：坐标的精度与界址点的精度相同；如不需房角点坐标，则房产图的精度按房产分幅平面图和房产要素测绘的精度要求；房产面积的精度要求：符合表11-2的规定，表中S为房产面积，单位为m2,表1
3、1-1,表11-2,4,房产比例尺及坐标系统的选择,房产测量比例尺的选择房产分幅平面图：建筑密集区50cm50cm分幅，比例尺1:500，其它区域1:1000；房产分丘图：分幅选择787mm1092mm的1/321/4，比例尺根据丘的面积大小和需要，在选择1:1001:1000中选择；房产分户图：分幅选择787mm1092mm的1/32或1/16，比例尺一般为1:200，可根据房屋的面积放大或缩小比例尺房产测量坐标系统的选择一般采用国家1980年大地坐标系或沿用当地地方坐标系；采用地方坐标系时应与国家大地坐标系进行不少于三个点的联测；统一采用高斯正形投影；一般不表示高程；如需要测定高程，采用1
4、985年国家高程基准,5,房产测量常用术语,假层：是指房屋的最上一层，四周外墙的高度一般低于正式层外墙的高度，内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层，其高度大于2.2m的部分，面积不足底层1/2的层。气屋：利用房屋的人字屋架下面的空间建成，并设有老虎窗。夹层(附层)：建筑设计时，安插在上下两层之间的房屋。暗楼：房屋建成后，利用室内上部空间添加建成的房间。过街楼和吊楼：横跨里巷两边房屋建造的悬空房屋为过街楼；一边依附于相邻房屋，另一边有支柱建筑的悬空房屋为吊楼。阳台和挑外廊：房屋建筑的上层，伸出屋外的部分，作为吸收阳光和纳凉使用的为阳台或眺台。阳台分为：外(凸)阳台、内(凹)阳台、凸凹阳台，绘图
5、时把突出墙面的部位绘成虚线。天井和天棚：房屋内部的小块空间，无盖见天的为天井。天井上有透明顶棚覆盖的为天棚。,6,第二节 房产调查,房产调查的对象：获取建筑物、构筑物的权属、数量、位置、类型和质量等信息；建筑物主要指房屋；构筑物主要指道路、桥梁、堤坝、水闸等。房产调查的内容分房屋用地调查和房屋调查两部分。房屋用地调查以丘为单元，房屋调查以幢为单元分户进行；如实按项依次填写“房屋用地调查表”及“房屋调查表”；用地略图和房屋权界线示意图应与房产图一致。,7,房屋单元的划分和编号,丘和丘号丘指地表上一块有界空间的地块，又分为独立丘和组合丘。房产区以市行政建制区的街道或乡镇的行政辖区，或房地产管理划分
6、的区域为基础划分，可再分为房产分区，丘以房产分区为单元划分。丘按市、市辖区(县)、房产区、房产分区、丘五级编号。市代码+市辖区(县)代码+房产区代码+房产分区代码+丘（2位）（2位）（2位）（2位）（4位）幢与幢号 幢指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋；幢号以丘为单位，在丘内按顺序编号；幢号注在房屋轮廓线内左下角，加以括号表示。房产权号：建在他人用地范围内的房屋在幢号后加房产权号。,8,房屋用地调查,用地座落调查：所在街道的名称和门牌号用地产权性质调查：国有或集体所有用地等级调查：按土地等级划分的标准和规定进行调查房屋用地的税费：向相关部门递交的年度金额房屋用地的使用权主：产权主的姓名
7、或单位名称房屋用地的使用人：使用人的姓名或单位名称用地来源：使用权取得的时间和方式用地四至：与四邻接壤的情况用地范围界标：地界线的各种标志用地用途分类：按房产测量规范进行用地面积调查：占地面积、院地面积、分摊面积用地略图：以用地单元为单位而绘制的略图,9,房屋调查,房屋调查的内容包括五个方面：房屋的权属、位置、数量、质量和利用现状。房屋的权属：包括权利人、权属来源、产权性质、产别、墙体归属、房屋权属界线草图。房屋的位置：包括房屋的座落、所在层次。房屋的质量：包括层数、建筑结构、建成年份。房屋的用途：房屋目前的实际用途，也就是指房屋现在的使用状况。房屋的数量：房屋的数量包括建筑占地面积、建筑面积
8、、使用面积、共有面积、产权面积、宗地内的总建筑面积(简称总建筑面积)、套内建筑面积等。,10,房屋数量的有关解释：,建筑占地面积(基底面积)：指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。建筑面积：指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。共有面积：指各产权主共同拥有的建筑面积。房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。,11,房屋数量的有关解释：,总建筑面积：等于计算容积率的建筑
9、面积和不计算容积率的建筑面积之和。计算容积率的建筑面积包括使用建筑面积、分摊的共有面积和未分摊的共有面积。成套房屋的建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积三部分组成。套内房屋使用面积：指套内房屋使用空间的面积，套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。套内墙体面积：指套内使用空间周围的维护、承重墙体和其他承重支撑体所占的面积。套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋墙体之间的水平投影面积计算。,12,第三节 房产图的测绘,界址测量界址点测量：极坐标法或交会法解析测定丘界线测量：钢尺丈量或解析测定；不规则的弧形丘界线按折线分段丈量界标地物的测量：各种测量方法测定房屋及其附属设施测量
10、房屋的测绘：房屋附属设施的测量：房角点测量：其它建筑物、构筑物的测量：共有部位的测量：,13,三.房产图的测绘方式,按仪器和成图方法可分为白纸测图、航测法成图和数字化成图三种房产分幅图的测绘 房产分幅图全面反映房屋及其用地的位置和权属等基本状况，是测绘分丘图和分户图的基础资料；可在已有地籍图或地形图基础上绘制而成，也可单独测绘。房产分丘图的测绘 分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证的附图；基本要求与分幅图一致；分丘图地物点相对邻近控制点的点位误差图上0.5mm。房屋分户平面图的绘制 分户图是分丘图基础上绘制的细部图，是房产所有权证的附图；分户图的房屋丘号和幢号应与分丘图一致。房屋边长实际丈
11、量并注记到0.01mm。,14,第四节 房产面积测算,面积的测算是房产测量的重要内容。,房产面积的测算方法有解析法、图解法、求积仪法和数字求积仪法等。测算后还要以一幢建筑物为单位进行面积的汇总和逐级进行分类面积（分层面积、分户面积及建筑占地面积）的统计。,15,面积测算的要求与准备工作,测算的要求面积量算通过分级测算的逐级限差来控制；基本控制有两种：公里格网为基本控制范围；坐标解析法计算的面积为面积的基本控制。在房产图上独立测算面积两次，两次较差 m2，S为量算的面积，M为房产图比例尺的分母。面积小于图上5cm2不宜用求积仪测算。准备工作资料的准备：房产图分幅表、房产图原图、解析界址点坐标成果
12、表及其计算和记录、房产调查表、房屋分层分户平面图等。拟定测算计划，按房产测量规范的要求进行测算工作。,16,房屋面积的测算,房屋建筑面积的测算计入全部建筑面积的范围：单层建筑物，以外墙勒角以上的外围水平面积计算；高低联跨的单层建筑物：多层建筑物：地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及其出入口的建筑面积；坡地建筑物利用吊脚做架空层；穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅等；建筑物内的技术层和设备层，层高超过2.2m的；电梯井、提物井、垃圾道、管道井、烟道等；突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯、机房等；突出墙外的门斗，跨越其他建筑物的高架单层建筑物。,17,房屋建筑面积的测
13、算,计入一半建筑面积的范围用深基础做地下室架空加以利用，层高超过2.2m；独立柱的雨篷；单排柱或独立柱的车棚、货棚站台等；凹阳台、挑阳台、有柱阳台等；建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊等；两个建筑物间无顶盖的架空通廊；室外楼梯作为主要通道和用于疏散的全部计入面积；室内有楼梯的室外楼梯计算一半。,18,房屋建筑面积的测算,不计入建筑面积的范围突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬、挑廊、庭园、悬挑窗台等；层高在2.2m以内的技术层；检修、消防用的楼梯；没有围护结构的屋顶水箱，建筑物上无顶盖的平台（露台）；建筑物内外的操作平台、上料平台、及利用建筑物空间安置箱罐的平台；构筑物，
14、如独立烟囱和烟道、油罐、贮水（油）池、贮仓、园库、地下人防干线及支线等；单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间；层高小于2.2m的深基础地下架空室、坡地建筑物吊脚、架空层；建筑层高2.2m及以下的均不计入面积。,19,商品住宅建筑面积计算法,成套住宅建筑面积的计算公式如下：式中：“使用面积”指套内房屋使用空间的面积，如居室、门厅、客厅、室内走道、厕所、卫生间、储藏室、壁橱、阳台等，套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；“应扣除的建筑面积”指分摊的共有面积和未分摊的共有面积，如高压水泵房、配电室、电梯间、设备层、地下室、楼内锅炉房等的建筑面积。,20,三、房屋用地面积的测算,房屋
15、用地面积以丘为单位进行测算，范围包括：房屋占地面积、院落面积、分摊共用院落面积、室外楼梯占地面积，以及其它各项地类面积。房屋占地面积(基底面积)是指房屋底层外墙(柱)外围水平面积，一般与底层房屋建筑面积相同。下列土地不计入用地面积：a)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；b)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；c)公共使用的河滩、水沟、排污沟；d)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；e)其他按规定不计人用地的面积。本丘地的总面积可按界址点坐标进行解析法计算，其他地块可按几何图形计算法或求积仪法进行测算。,21,四、共有面积的分摊,由应分摊的共有面积和不
16、应分摊的共有面积构成。应分摊的共有面积主要有室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房及机房，多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间、有维护结构的水箱等。不应分摊的共有面积主要有前项所列之外、建筑报建时未计入容积率的共有面积和有关文件规定的不进行分摊的共有面积，如机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高2m的架空结构转换层和架空作为社会公众休息和交通的场所等。分摊面积时，如果多个权利人拥有一栋房屋，则分户分摊；如果一个权利人拥有一栋房屋，则分层分摊。分摊共有面积必须符合法律和法规的有关要求。,22,四、共有面积的分摊,共有面积的分摊原则按文件或协议分摊：应有面积分割
17、文件或协议。这种情况是针对一栋房屋有两个以上权利人而言的。按比例分摊：无面积分割文件或协议的，按使用面积的比例分摊，即：各单元应分摊的共有面积=分摊系数K各单元套内建筑面积式中：K=应分摊的共有面积各单元套内建筑面积按功能分摊：多种不同功能的房屋的共有面积按其服务的功能分摊：共同分摊服务于整个建筑物所有使用功能的共有面积；共同分摊住宅平面以外的仅服务于住宅的共有面积；建筑物报建时计入容积率的其他共有面积也应分摊；除特殊功能外，属于本层的共有面积在本层分摊，服务于整栋的在整栋分摊，只为某一部分服务的在该部分分摊；天顶部分的共有面积由整栋建筑物分摊。,23,四、共有面积的分摊,应分摊的共有面积的区
18、分及分摊方法,如图11-1所示为一综合概念楼的立面图，A、B两部分的功能不同，Gi(i=15)为应分摊的共有面积，可有如下分摊组合：G1只服务于A；G1只服务于B，但通过A；G2只服务于B，但通过A；G2同时服务于A、B两部分；G3只服务于B；G4为天顶部分；G5只服务于B，但不通过A。,24,四、共有面积的分摊,应分摊的共有面积的区分及分摊方法,如图11-2所示，为综合概念楼的第i层建筑平面示意图，应如下分摊：T1为本层的共有面积，仅服务于C、D两部分；T2为在整栋房屋中本层应分得的共有面积；C、D是本层功能不同或权利人不同的使用面积，C+D+T1对整栋房屋来说是本层的使用面积；因而，T1+
19、T2作为本层的共有面积分摊到C、D两部分。,25,四、共有面积的分摊,应分摊共有面积的特点：产权是共有的。应分摊的共有面积为建筑物内参与分摊共有面积的所有业主共有，物业管理部门及用户不得改变其功能或有偿出租（售）。应分摊共有面积的相对性。如图11-2中，T2面积数量上归C和D权利人所有，但T2在法律意义上归整栋房屋的权利人所共有；C和D权利人同样拥有其他各层和T2性质相同的共有面积；而T1只归C和D权利人所有，其他权利人不能拥有。各权利人拥有的应分摊共有面积在空间上是无界的。各权利人对共有面积的拥有只有数量上的表达，有没有空间界线上的准确表达。从理论上讲，任何建筑物都有使用面积和共有面积。无共有面积的情况极少，也仅限于一层的建筑物。,26,高低联跨单层建筑物建筑面积示意图,地下室建筑面积计算示意图,吊脚架空层建筑面积计算示意图,电梯机房、水箱间示意图,27,门斗、眺望间示意图,有柱和顶盖的走廊、檐廊示意图,不计算建筑面积的构、配件示意图,独立柱、单排柱站台示意图,
