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1、新城西尚海10-12月攻坚计划,之企划推广策略,攻 坚 计 划,整体营销推广核心,营销企划渠道策略,分阶段营销推广计划,目 录,前期营销推广回顾,前期营销推广回顾,8月中旬-9月底为二期第一批房源蓄水期，营销推广以线上为主展开，线下精准直击：（1）报媒：新闻晨报、新闻晚报、时代报、租售情报、上海楼市（每周一次出街）（2）户外：沪嘉高速高炮、嘉定汽车站看板、白银路看板、塔城路看板、白银路道旗、叶城路道旗、11号线沿线车站灯箱/车内门贴、车厢看板（3）现场：围墙、售楼处展板、看房车（4）精准媒体：短彩信、电信账单、直投（5）活动：周末暖场活动（9月每周一次）、中山公园龙之梦巡展、嘉定罗宾森巡展、安
2、亭巡展（6）物料：产品册（公寓、洋房）、户型单页（公寓、洋房）、幸福快报,前期推广回顾,大众言证/平面媒体,目的：最大受众面，引爆市场。新闻晨报、新闻晚报、时代报、上海楼市、租售情报，每周一次，持续亮相。,大众言证/户外看板,目的：建立项目地位，引爆市场。1、嘉定汽车站户外看板，拦截嘉定本地客群。2、沪嘉高速高炮，可拦截部分从市区客群。,大众言证/网络,目的：在网络上针对潜在购买人群全方位拦截。具体网站：1、搜房网。以软文及通栏的形式，主要针对有强烈欲望购房的人群。2、嘉定新城网。针对对嘉定新城有兴趣的客群进行拦截，在新城项目栏，以软文的形式。,小众渗透/主干道道旗,目的：主要拦截嘉定本地客群
3、。拦截渠道：1、嘉定商圈主干道。2、区政府及工业园区周边的主干道。3、现场白银路道旗。,前期所有营销推广以公寓二房为主、洋房为辅，现公寓二房主体售罄，公寓三房及洋房三四五层为目前主推房源，所以，在接下来的企划推广上，我们要怎么做？,媒体效果分析,整体营销推广核心,2010年营销目标,，我们总计需要2033组来人,2010年我们面临的潜在问题一：内忧,1）暂定11月13日公寓清水样板房对外开放，在这之前无样板体验区2）洋房样板区由于施工，道路泥泞，不便于参观3）现阶段续销+蓄水并存，时间紧，任务重,外部环境对整体营销推广颇具挑战性,2010年我们面临的营销问题二：外患,1）整体市场持续低迷，客户
4、观望情绪较浓2）房产新政出台不久，抑制了一部分刚性需求,虹桥1号营销企划报告,如何保证2033组的有效来人和实际成交量呢,？,制造话题 维持人气,2010年本案营销企划的主要目标,以“公园城邦”为主题，以“地铁社区”为主线，以“圈层活动“为主轴,所以，2010年营销企划策略的核心是,将“公园地产”进行到底,营销企划渠道策略,四大营销策略,阵地营销,体验式营销,精准营销,圈层营销,阵地营销,以走出去、请进来为主要目标，通过各种阵地战吸引大量来人,户外阵地 高炮、引导旗、指示牌的形象宣传及竞品截留DS拜访 针对一期、二期老业主进行回访，并针对周边老社区、学校等企事业进行上门拜访 巡展 徐家汇、龙之
5、梦、嘉定罗宾森、安亭等商场/超市设立巡展点看房班车 根据巡展点安排班车，每天固定时间发送到现场，大量导入来人 派单 业务员带100名大学生定期在周边地铁、商场、小区、超市等繁华地段进行派单,阵地营销,快乐主妇围裙,参考价：2-3元,派单/巡展礼品建议1,卷尺钥匙扣,钥匙扣精致小巧、美观大方，是人们每天随身携带的日常用品。配合卷尺功能，深受喜爱。,参考价：2-5元,派单/巡展礼品建议2,台式便签本,随时随地写下生活的点滴。配合台历，记录过去、现在和未来。,参考价：2-5元,派单/巡展礼品建议3,参考价：2-5元,七色便签条,笑脸餐具,时尚卡包,其他建议,派单/巡展礼品,体验式营销,把售楼处、样板
6、段、样板房等打造成全面的体验区，让客户在第一时间折服,物业先行 建立良好的第一印象，让客户倍感尊荣,从小区大门、接待会馆到样板段、样板房，物业保安、保洁管家都需按岗设置，并经过统一接待培训后方能上岗。“新城西尚海”应以一个优质团队的服务形象出击，注重细节执行，追求完美展现，让项目以最完美的状态为客户提供服务。,体验式营销,体验式营销,售楼处体验 360度体验，感观国际住区,多媒体影像展示区（270度/360度影音室，播放新城西尚海VCR）建材展示区（各式建筑材料品牌展示，重点是科技智能品牌）电子触摸屏（自主体验区，可以通过CF片、电子楼书等详细了解项目状况）休闲区（专门的咖啡吧、休闲吧等区域，
7、一对一服务，让客户轻松体验生活）,样板房体验 实地体验，亲身体会生活感受,从售楼处到样板房的通道精心打造，前期的景观绿化及氛围营造；在11月中旬之前完成公寓清水样板房的施工；加紧施工进度，尽快打通及改善花园洋房原样板房的带看；SOHO公寓设立三套样板房，两个边套一个中间套，通过角色演绎让客户充分体验到空间的多边性和舒适感。,体验式营销,圈层营销,对目标客户采取有效的圈层营销手段，形成圈层效应，扩大项目的知名度和影响力,圈层营销,平面媒体 大众媒体话题炒作平台化，软文持续化,新闻晨报、新民晚报、时代报：主要结合开盘等进行项目形象性宣传 平面媒体（晚报、东早等）软文炒作持续化，配合销售及活动进行话
8、题性营销 杂志：利用租售情报、上海楼市等专业类杂志进行软硬性结合的推广,圈层营销,网络媒体 设立固定对外窗口，同时进行病毒性营销,新城网站：结合现场工程进度、活动等实时更新 搜房网：硬性广告与软文宣传相结合，并通过专题报道、博客、看房活动等进行多种合作 专业网络营销：与专业的网络营销公司合作，进行网络的病毒性营销，各个门户网站的资源 整合利用，通过项目论坛维护、热门论坛的发帖、百度搜索排名靠前等方式 形成网络立体化炒作,文本营销 通过各种文本维护老客户，传递信息给新客户,幸福快报：主要内容为销售信息、周边配套更新、项目工程进度、活动展示等 产品白皮书：针对后期的SOHO公寓，对投资价值、居住舒
9、适性进行全面梳理和深度分析号外：结合销售及活动节点，配合制作号外、夹报等物料，进行范围性影响,圈层营销,活动营销 本年度营销手段的重点，通过大量活动持续导入来人,每月一次中/大型活动，小型活动穿插期间，保持现场热度，持续进行话题营销,圈层营销,大中型活动主题,小型沙龙活动主题,纸艺制作,养生之道,风水讲座,插花艺术,装修艺术,理财沙龙,魔术表演,【10月】,【11月】,【12月】,糕点DIY,茶艺鉴赏,蛋糕毛巾,参考价：10-50元,活动礼品建议1,个性台历,参考价：20-50元,卷轴式,横向抽取式,垂挂式,活动礼品建议2,参考价：20-50元,金属烟灰缸,电子体重秤,不锈钢套杯,其他建议,商
10、务名片盒,活动礼品,精准营销,针对目标客户进行精准性投放，各个击破，以有效的成本控制达到最大的营销效果,精准营销,短信 利用专业数据库与同策汇资源，结合销售节点、活动等进行持续性投放,DM 建立精准的客户地图，搭建各个渠道最有效的数据库资源，进行不定期投放,老带新 通过启动睦邻计划，充分利用已购客户资源,商务台座,参考价：50-100元,老带新/抽奖礼品建议1,乌金碳雕,参考价：50-100元,老带新/抽奖礼品建议2,参考价：50-100元,活瓷桐花养生高杯,青花瓷茶具,赛诺太空枕,其他建议,陶瓷电热壶,老带新/抽奖礼品,分阶段营销推广计划,营销阶段不同，策略重点相应不同,时间,推广阶段,节点
11、,8.28新品推介会,蓄水期,三批开盘,市场引爆期,9.10教师节9.22中秋节,圣诞节12.18开盘,强销期蓄水期,8月,9月,10月,11月,12月,四批开盘,强销期蓄水期,五批开盘,11.13开盘,秋季房展会10.7开盘,297套公寓80套洋房,216套公寓,320套SOHO,主推房源,强销期蓄水期,第一阶段：强销期+蓄水期,持续强销，快速积累人气，引爆11月第四批房源开盘,营销目标,营销主题,营销手段,开盘逆市热销，洋房社区观景公寓即将炫彩公开,户外：高炮、看板、引导旗、指示牌,短彩信,网络,DM,纸媒：软文炒作、开盘硬广（11月初）,物料准备,样板段包装设计,售楼处现场包装设计（展板
12、等）,营销手段,银行账单,活动：睦邻计划主题活动、看房活动,巡展,中介派单、海报等,大众渗透/平面媒体,小众渗透/DM/派单,目的：针对嘉定本地的老社区进行进一步DM渠道渗透。并在嘉定乐购、罗宾森等地进行派单，拦截直效客群。,小众渗透/彩信/短信,目的：逢重要节点，如节日、活动及销售等节点，进行点对点的宣传。选用方式：1、彩信。主要以销售节点为主，针对产品特点的宣传。2、短信。针对主推三房房源，进行产品卖点提炼。,新城西尚海二期新品持续热销，约138观景三房倍受追捧，11号线白银路站直达，大面宽视野，超高得房率，一次选择，一步到位！69960333,小众渗透/地铁广告,目的：针对地铁人群进行有
13、力的拦截，也突出项目毗邻11号线的交通枢纽优势。建议：11号线现有车站灯箱广告位，更换画面,活动营销/巡展活动,目的：将项目走出去进行展示，近距离的接触客群，更易引发客群的购买力。巡展活动建议：1、逢周末，在市（城）中心，如中山公园龙之梦、罗宾森进行巡展，拦截市中心及区域客群。2、销售物料配合小礼品同步派发。,活动营销/媒体看房活动,目的：利用媒体客户资源，集体参观看房，增强现场人气，促进成交。,目的：主要针对新城老业主发放亲友职业卡，促进老带新的成交。活动内容：,活动营销/睦邻计划,所有已签约并付定首期房款的新城业主，凡推荐一组新客户成功认购，老客户即可获得1000元超市购物卡奖励；新业主凭
14、此卡可在案场优惠的基础上享受5000元总价的额外优惠；老客户凭此卡购房享受以上双重优惠。,绿色环保 手绘生活,新城西尚海睦邻计划主题活动方案建议（一）,活动营销/睦邻计划主题活动,活动时间：2010年10月23日下午两点（周六）活动地点：新城西尚海售楼处（内部）嘉宾人数：50-60人（已购客户、未购意向客户）邀约方式：短信、电话邀请,活动概况,活动流程,14：0014：30 嘉宾签到，介绍活动概况14：3014：35 手绘T恤衫、帆布包、竹筷制作介绍14：3515：35 手绘T恤衫、帆布包、竹筷制作15：3515：40 最佳手绘制作评选15：4015：50 现场颁奖15：55 活动结束，领取小
15、礼品,手绘T恤衫、帆布包、竹筷制作,提供纯白色T恤衫或帆布包、竹筷给每一组客户，现场手绘，例如吉祥物，喜欢的卡通形象，喜欢的动植物等。之后挑选出5位画的较好的客户，由两位绘画老师及现场所有客户评选出最佳的一组胜出。邀请两位绘画老师现场指导绘制，现场给每组客户绘制卡通漫画人物形象。,白色T恤,手绘竹筷,活动内容,现场氛围,作品合影,所有参与活动的客户均可获得积极参与礼品一份最佳手绘一二三等奖可分别获得由新城西尚海提供的价值30-100元礼品,现场颁奖,新城西尚海睦邻计划主题活动方案建议（二）,“蟹”逅红酒 聆赏人生,活动营销/睦邻计划主题活动,活动方式：品蟹+品酒活动时间：2010/10/30下
16、午（周六）参与嘉宾：已购客户、未购意向客户邀请方式：电话、短信邀请,活动概况,总环节安排,14：0014：05 主持人致开场词、介绍活动流程15：0515：20 互动问答、大闸蟹及红酒知识科普15：2016：00 红酒+大闸蟹自助、全程小提琴演奏16：00 活动结束,13：3014：00 嘉宾签到、小提琴演奏,活动流程,活动内容,垂直品尝：2007、2004赤霞珠干红2款，在讲师的引导下体验不同年份同款干红的颜色、香味、口感,活动内容,大闸蟹品尝：在讲师的引导下体验阳澄湖大闸蟹的颜色、香味、口感,古典提琴全程演奏,古典提琴拉奏，与项目风格相吻合，凸显高贵优雅的本质在嘉宾签到及自助盛宴全程，安排
17、拉奏舒缓优雅的音乐，烘托气氛,活动内容,现场氛围,现场氛围,时尚养生 健康生活,新城西尚海睦邻计划主题活动方案建议（三）,活动营销/睦邻计划主题活动,活动方式：秋季养生沙龙活动时间：2010/11/06下午（周六）参与嘉宾：已购客户、未购意向客户邀请方式：电话、短信邀请,活动概况,活动内容,秋季养生之食物,由讲师进行秋季养生食物科普，并派发养生食谱资料，同时提供养生食品供现场嘉宾品尝。,活动内容,秋季养生之运动,秋季是运动锻炼的大好时机，可根据个人情况选择不同的运动项目进行锻炼，如登山、打太极拳、游泳等，长期坚持可增强心肺功能。,由讲师进行秋季养生运动科普，并现场教学居家及办公简单养生动作。,
18、现场氛围,第二阶段：强销期+蓄水期,持续强销，快速积累人气，引爆12月第五批房源开盘,营销目标,营销主题,营销手段,洋房社区观景公寓强劲热销，银领SOHO即将炫目登场,户外：高炮、看板、引导旗、指示牌,短彩信,网络,DM,纸媒：软文炒作、开盘硬广（12月中上旬）,物料准备,SOHO产品册,售楼处现场包装设计（展板等）,营销手段,银行账单,活动：睦邻计划主题活动、看房活动,巡展,中介派单、海报等,竞品分析/万达SOHO,主诉求：小资本、低总价、大前景、配套特点：持续的媒体亮相：新闻晨报、新民晚报、上海楼市、租售情报，累计投放60余次。,竞品分析/晶鼎,主诉求：挑高5.55米、精装修、买一层送一层
19、特点：自开盘以来，纸媒仅出街以上三篇，新民晚报、上海楼市、租售情报各一。,银领SOHO秀稿1,银领SOHO秀稿2,时间：11月20日（感恩节）活动主题：感恩圣会 情动家人活动目的：客户维护及口碑传播参加人员：已购客户、未购意向客户活动场地：售楼处现场活动内容：酒会、慈善拍卖、表演、抽奖邀请方式：电话、短信邀请配合物料：背景板、指示牌、抽奖礼品等,客户生日会,活动营销/睦邻计划主题活动,新城西尚海客户生日会,活动营销/睦邻计划主题活动,活动场地：售楼处现场活动内容：酒会、慈善拍卖、表演、抽奖邀请方式：电话、短信邀请配合物料：背景板、指示牌、抽奖礼品等,时间：11月27日活动主题：花艺沙龙活动目的
20、：客户维护及口碑传播参加人员：已购客户、未购意向客户,花艺沙龙,第三阶段：强销期,借助SP活动稳定现场人气，持续强销,营销目标,营销主题,营销手段,银领SOHO强劲热销,户外：高炮、看板、引导旗,短彩信,网络,DM,银行账单,活动：睦邻计划主题活动、看房活动,巡展,中介,活动时间：12月11日开始活动形式：与嘉定知名装修公司合作，于售楼处设定专区进行装修案例分享，供新老业主参考选择，方 便装修。达成装修协议后，由装修公司提供针对业主户型的装修效果图，并于新城西尚海售 楼处设立专区展示。业主同时可获得由南桥1号提供的价值800元的装修抵用券。活动嘉宾：满30组截止内容建议：装修案例展示 装修效果
21、展示礼品建议：价值1000元装修抵用券,新城西尚海“装修乐”,活动营销/睦邻计划主题活动,活动时间：12月18日活动形式：邀请风水讲师前来授课，与业主互动学习家居生活与风水的关联。内容建议：家居生活与风水讲座礼品建议：家居软装 开运小饰品,新城西尚海“悦风水”,活动营销/睦邻计划主题活动,时间：12月25日活动主题：辞旧迎新送温暖 活动目的：客户维护及口碑传播参加人员：已购客户、嘉宾、新闻媒体活动场地：售楼处现场活动内容：酒会、慈善拍卖、表演、抽奖邀请方式：电话、短信邀请配合物料：背景板、接待台、易拉宝、抽奖礼品等,答谢酒会/慈善晚宴,新城西尚海年度“盛宴”（客户答谢酒会+慈善晚宴）,活动营销/睦邻计划主题活动,慈善晚宴,现场抽奖由演员所扮演的圣诞老人将在现场抽奖，给来宾带来惊喜。,新城西尚海10-12月月度营销执行计划,
