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1、房地产客户沟通培训之房地产狼性销售 主讲：闵新闻,培训提纲,房地产基本概念房地产权属建筑规划基本概念销售相关基本概念,房地产含义,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,地产 土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。房产 个人或团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体的权益。,房地产所有权,房地产权属所有
2、人依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。,房地产使用权,依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的权利。,物业 指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益物业管理 指产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。,房地产开发 依照城市建设总体规划和社会经济发展要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。房地产市场 全社会房地产商品交换关系的总和。房地产交易 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为,房地产中介 房地产
3、咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。房地产金融 为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融活动。,房地产业与建筑业的区别,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。,房地产类型,按用途划分 a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产,房地产权属
4、登记,房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权、土地使用权，已经有上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，并依法确认产权归属关系的行为。其可用图、档、卡、册等形式表现。,基本术语,房地产产权 以房地产为标的物的产权。房地产权利人 拥有土地的使用权及其上得房屋所有权的产权人。房地产权管理 房地产行政管理部门为保障产权人合法权益，对房地产产权的取得、灭失及合法变动行为的确认所实施的管理行为。房地产产籍 房地产的产权档案、图纸以及账册、表卡等其他反应产权现状和历史情况的资料。,房地产权属登记 土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称房地产权属总登记 县级以上人民政府根据需要，在一定期限内
5、对本行政区域内的房地产进行一次性的、同意的、全面的房屋权属登记。总登记是静态登记房屋所有权初始登记 在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。,房地产转移登记 房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等愿意你致使其权属发生转移的当事人，应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。房地产变更登记 房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请权属情况变化后的登记。房地产他项权利登记 设定房地产抵押权等他项权利时，权利人申请的权利登记。,房地产注销登记 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失
6、时，原权利人申请的注销登记。房地产相对灭失 某一特定的产权人失去了房地产产权，但其他人仍可取得其产权。房地产绝对灭失 房地产作为物质形态的丧失。土地登记 县以上人民政府依法将土地的权属、面积、用途等情况登记在专门的簿册上，同时向土地的所有者、土地使用者确认，办法有关土地权属证书的一种法制制度。,土地使用权总登记 在一定时间你，对一个市或一个县行政区域内全部城镇土地进行的普遍登记。土地使用权初始登记 以出让或划拨方式取得土地使用权的权利人，持有关文件，向县级以上人民政府土地管理部门申请的土地使用权属登记。地籍 记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的籍册。,地籍测量 对宗
7、地权属界线的界址点坐标进行精确测定，并把宗地及其附着物的位置、面积、权属关系和利用状况等要素准确地绘制在图纸上和记录在专门的表册中的测绘工作。地籍测量图 表明每宗地块的位置、行政境界、权属经界、面积块编号、地点、地类等的平面图。,房地产测绘 通过吧房地产要素图示化，绘制符合规范要求的图、表，准确地反映房地产权属状况和自然资源状况，为核实房地产权属提供依据的活动。房地产图 将每幢房屋，每宗地块的形状、位置以及有关市政设施，缩绘成一定比例的相似图形。房地产分幅平面图 全面反映房屋、土地的位置、形状和权属等状况的基本图。,房地产丘平面图 房地产分幅平面图的局部图。以门牌、户院、产别及所占的土地范围，
8、分丘绘制成图，每丘一张。房屋分层分户平面图 在房地产分丘平面图的基础上，以一户房屋所有权为单位，绘制成德房屋全属范围的细部图。房屋产别 房屋财产按其所有权归属和管理形式不同而划分的类别。房屋产权面积 房屋产权人依法拥有房屋的建筑面积。,公有房屋 所有权归国家或者集体所有的建筑面积。异产毗邻 不同归属的房产，其结构相连或具有共同部位，共有或共用设施、设备和附属建筑的房屋。专有所有权 一幢建筑物，有多个房屋产权人共同拥有时，各房屋产权人对建筑物在构造上能明确区分的专有部分享有的所有权。,房地产共有权 两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。共有面积 为多个房屋产权人所共同
9、拥有的建筑物面积，不分份额。房地产抵押人 在房地产抵押合同依法成立时，房地产权利人以不转移房地产占有的方式，向相对人提供债务担保的债务人。房地产抵押权人 在房地产抵押合同依法成立时相对于房地产权利人的债权人。,房地产住宅的层数划分的规定,低层住宅：为1-3层（且建筑高度不大于11米）多层住宅：为4-6层（且建筑高度不大于24米）中高层住宅：为7-9层（且建筑高度不大于30米）（不含6跃7）,物业管理相关知识,居住小区 以住宅楼房为主体并配有商业网点、文化教育、娱乐、绿化、共用和公共设施等而形成的居民生活区。房屋设备 房屋建筑内部附属设备的简称。它是房屋建筑实体的一部分。用途转变 将某种用途的物
10、业改变为另一种用途。住宅共用部位 住宅楼由多个所有权人共同拥有时，其主体承重结构部位和公用面积所构成的部位。,住宅共用设施设备 住宅楼由多个所用人共同拥有时，其共用的房屋的设施设备。共用建筑面积 商品房销售时，不能由各购房业主独自使用，而为全体业主共用的部分前期物业管理 房屋自出售之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。,物业管理委员会 经物业产权人大会选产生，由产权人和使用人代表组成，代表和维护房地产产权人、使用人合法权益的房屋管理自治组织。物业管理单位 依法定程序设立，以物业管理为主业，独立核算、自主经营、自负盈亏的，具有独立法人资格的经济组织。物业管理接管验收 物业所有人将物业管理权委托给物业管理单位时，双方就物业的现状进行清点、检验、验收、记录和交接工作。,物业管理收费 物业管理单位接收产权人、使用人委托，对物业进行管理、维护和提供其他相关的服务所收取的费用。物业管理收入 物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收费、公众代办性服务收入和特约服务收入。维修基金 商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共有部位、公有设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主公约 业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。,
