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1、,第4章 房地产项目投资估算及资金筹措,投资估算是估算项目投入的总资金，包括建设投资和流动资金投资，并测算建设期内每年资金需求量。4.1 建设投资的投资构成与估算投资建设期 投资建设期是指在项目决策后，从项目选址到竣工、验收、交付使用的这一段时期。,投资建设期一般包括以下六个阶段。项目选址项目设计 制定年度建设计划施工准备与实施施工生产准备竣工验收和交付使用,建设项目总投资估算的依据与要求依据：专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造价的文件；专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数；拟建项目各单项工程的建设内容及工程量
2、。,建设投资估算精度必须满足工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不缺项，不少算；选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时，应进行必要的换算或调整；投资估算精度应能满足控制初步设计概算的要求。,建设项目总投资估算的步骤建设投资估算可以通过下列步骤来进行：1分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费等；2在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费用；3估算涨价预备费和建设期利息；4估算无形资产投资和开办费支出；5汇总各项估算，计算建设总投资额。,建设项目总投资的构成与估算 建设项目总投资,也称投资项目的固定投资，是指建
3、设单位在项目筹建期间与建设期间所花费的全部费用。工程建设投资估算的内容，从费用构成来讲应包括该项目从筹建、设计、施工直到竣工投产所需的全部费用，分为建设投资（含建设期利息）和流动资金两部分，或分为建设投资（不含建设期利息）、流动资金和建设期利息三部分。,建设投资（不含建设期利息）的构成与估算 1建设投资（不含建设期利息）的构成（1）建筑工程费：建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用。（2）安装工程费：建设工程中的许多设备需要将其整个或部分装配起来，并安装在其基础或支架下才能发挥效能，在安装这些设备过程中所支出的费用称为安装工程费用。,（3）设备、工器具购置费（4）工程建设其他费用
4、构成 工程建设其他费用是指除建筑工程费、安装工程费及设备和工器具购置费以外的一些费用。建设单位管理费；土地征用及拆迁补偿费；勘察设计费和咨询服务费；研究实验费；合同公证及工程监理费；办公和生活家具购置费；室内装修费；其他费用。,a无形资产投资构成 专利权；非专利技术；商标权；商誉；土地使用权 b 递延资产投资构成 研究费用；开办费用；联合试运转费,（5）预备费用构成预备费用是指投资估算时用以处理实际与计划不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。（6）固定资产投资方向调节税目前，我国已经暂停收取此项费用。,2建设投资（不含建设期利息）的估算（1）工程费用估算 扩大指标估算法 单位
5、生产能力投资估算法b.生产规模指数估算法 c.比例估算法,详细估算法 a.建筑工程费估算建筑工程费项目建筑面积（或体积）平方米（或立方米）造价b.安装工程费估算安装工程费设备原价安装费率设备总吨数每吨设备安装费c.设备购置费估算国内设备购置费设备原价（1运杂费率）,（2）无形资产投资估算（3）递延资产投资估算（4）预备费估算基本预备费（工程费用工程建设其他费用）基本预备费率 涨价预备费PC=It（1+f）t-1,流动资金的构成与估算 流动资金是指项目投产后，为保证企业组织和维护正常生产经营活动所必需的周转资金。1流动资金构成（1）储备资金（2）生产资金（3）成品资金（4）结算及货币资金,2流动
6、资金估算（1）扩大指标估算法1)产值（销售收入）资金率估算法：流动资金额年产值（年销售收入额）产值（销售收入）资金率2)经营成本（或总成本）资金率估算法。流动资金额年经营成本（年总成本）经营成本资金率（总成本资金率）,（2）分项详细估算法储备资金估算式中，供应间隔系数常取值为50%60%。,生产资金估算成品资金估算,建设期利息的构成与估算建设利息是项目借款在建设期内发生并应计入固定资产原值的利息。,4.2 房地产项目投资成本的构成与估算房地产投资成本是指项目在一定时期内为生产和销售房地产产品而花费的各种费用总和。房地产开发成本 土地使用权获取成本；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配
7、套设施费；不可预见费；开发期间税费。房地产开发费用管理费用；财务费用；销售费用。,总成本费用的估算4.2.3.1 开发成本的估算1土地使用权获取费（1）使用国有土地的费用（2）土地征用及拆迁安置补偿费 土地征用费 拆迁安置补偿费 2前期工程费（1)开发项目的前期规划、可行性研究、设计等所需费用（2）水文、地质勘测所需费用（3)“三通一平”或“七通一平”等土地开发费用,3建筑安装工程费（1）单元估算法（2）单位指标估算法（3）工程量近似匡算法（4）概算指标估算法（5）类似法。4基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道
8、路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。,5公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。6开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用,7其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等 8房地产开发期间税费开发期间税费即房地产项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。,9不可预见费不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金），不可预见的基础或其他
9、附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。,开发费用的估算1管理费用管理费用是房地产企业管理部门为管理和组织经营活动所发生的各种费用。2财务费用财务费是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出和其他财务费用两部分。（1）利息支出（2）其他财务费用,3销售费用销售费用是房地产营销中发生的支出，主要包括三项：（1）广告宣传及市场推广费，约为销售收入的23；（2）销售代理费，约为销售收入的1.52；（3）其他销售费用，约占销售收入的0.51。,4.3 房地产投资项目经营收入估算经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入等。销售收入销售收入可出售建筑面积销售单价租金收入租金
10、收入可出租建筑面积租金单价,自营收入 自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业、服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。,4.4 房地产投资资金筹措房地产项目总投资一般分为自有资金和从银行或其他金融机构获取的抵押贷款两部分，其中，自有资金占到项目总投资的20%35%，用来支付开办费和购置土地使用权费用；以较低的成本、较高的利益，筹措到所需的资金。,房地产投资资金的分类与特点1房地产投资资金的分类（1）按照资金来源渠道不同，房地产投资资金可分为国家资金、企业资金、个人和单位投入资金、借入资金、引进国外资金五大类。（2）按照资金的所有权性质不同，房地产投资资金可分为负债
11、和所有者权益两大类。（3)按房地产投资资金在生产经营过程中的分布情况，房地产投资资金可分为生产性资金和经营性资金两类。,（4)按实物形态和价值转移方式的不同，房地产投资资金可分为固定资金和流动资金两种。2房地产投资资金的特点（1)资金用量大（2)资金的流动量大（3)非自有资金的比重大,房地产投资的筹资渠道和方式1通过财政渠道取得资金（1）财政拨款（2）财政贴息贷款（3）纳入国家预算并安排的贷款2通过融资的方式取得资金（1）直接融资（2）间接融资3通过自我积累形成的资金4通过其他方式取得的资金,房地产投资多渠道筹资的意义1多渠道筹资有利于弥补自有资金的不足，解决房地产资金需求量大的问题。2多渠道
12、筹资有利于分散风险，还可以做到以最低筹资成本保证资金的需求。3多渠道筹资有利于集中社会闲散资金，促进社会生产力的发展。4多渠道筹资有利于房地产市场的形成与发展。,房地产投资资金来源分析自有资金 企业自我积累、主管部门投入的资金、联营的企业单位提供的资金 银行贷款 商品房开发贷款采取担保贷款的方式，包括抵押贷款、质押贷款、保证贷款三种方式,社会集资1房地产股票 可以很好解决急需资金的问题，可以使企业获得永久性资本，可以分散风险，可以减轻财务负担等。2房地产债券 可在需要资金时及时筹集到资金，又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效；它没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险，而且发行债券易被大众接受。,利用外资外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营、发行国际债券、租赁开发。预售（收）款财政拨款承包商带资承包,
