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1、房地产法,华东交大理工学院 胡忠震,概 述,课程名称：房地产法 授课对象：11 法学课程类型：专业选修 考核方式：考 查学 分：2 课 时：3 2,性 质,房地产法是法学专业的选修专业课，它是为培养适应社会主义市场经济需要的、应用型的本科层次的专业人才服务的，是法学本科教育重要的基础课。,地 位,房地产法调整房地产开发、交易和管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。房地产在很大程度上已经成为我国国民经济中的一个新的经济增长点，特别在我国房地产商品化过程中，本法起到非常重要的规范作用。,教学目标,1、了解和掌握有关房地产的基本制度和政策，熟悉有关房地产法律、法规。、增强房地产法制观念，遵纪守法
2、，依法办事。、能够运用所学房地产法律知识初步分析和解决有关房地产的实际问题。、通过本课程的学习，取得相应的学分。,教学方法,主要教学手段：本课程的教学以课堂讲授为主，并合理运用案例进行分析，加深学生对房地产法的理解。辅助教学手段：在时间允许的情况下，组织学开展模拟法庭审判活动，分析和讨论典型案例,以增进学生对房地产法的感性认识,提高学生分析和解决房地产法实际问题的能力。,教材,李延荣、周柯著：房地产法M，中国人民大学出版社，2012（第四版）。,主要参考资料,房绍坤：房地产法北京大学出版社，2011（第4版）中国房地产估价师与经纪人学会编：房地产基本制度与政策M，中国建筑工业出版社符启林著：房
3、地产法 M，法律出版社2009（第四版）,网络资源,中国房地产产权网焦点房地产网北京大学房地产法研究中心房地产法律师网经济与法栏目,万方数据库,学习房地产基本制度与政策的用途,从事房地产法规政策理论研究和教学工作从事房地产法规政策服务工作从事房地产立法、执法和司法工作,课程主要内容,第一章：房地产概述第二章：房地产法概述第三章：房地产权属制度第四章：土地使用权法律制度第五章：房地产开发法律制度第六章：房地产交易法律制度第七章：房地产税、费法律制度第八章：物业管理法律制度第九章：房地产纠纷的处理,第一章,常考知识点：房产与地产的关系房地产业的特征房地产业的可持续发展,第一节房地产的概念,一、房地
4、产概念房地产即房产和地产的通称。物质形态的房屋、土地被赋予法律上的财产意义，即被称为“房产”和“地产”。房地产法中的“房地产”是指房屋等建筑物、构筑物及其占用范围内的土地使用权。作为法律意义上的财产，房地产是指经依法确认的、权属关系明确的、具有价值和使用价值的房屋等建筑物及其占用范围内的土地使用权。,在我国内地，房地产往往被理解为与不动产是同一语义的另一种表述。大陆法中的不动产是指不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物，如土地、房屋等，这种表述强调不动产的自然属性。英美法传统上不动产是指拥有所有权的事物，所有者可以使用控制或处置的事物。这种表述旨在强调不动产的所有权属性。现代意义上的不动
5、产则是指内生于不动产所有权的法律权利和利益,房地产与不动产概念的产生有二个显著区别：1、概念产生的时间不同。房地产概念比不动产概念的产生要晚得多。2、产生的法律要求不同，或利益的重心不同。传统不动产利益对个人私有财产予以最强有力的法律保护，保护的重心是土地，性质是私有。而房地产是以房屋为重心，且只有城市中不动产才以房屋为主要表现形式。作为房地产概念保护重心的房屋，其性质即包括私益，也包括公益。,二、房产的概念房产，是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。“具体包括：住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房。”房产不同于房屋。房产作为一种财产权利，体现的并
6、非仅仅是基于房屋自然属性的满足人类物质需要的关系，而是不同主体之间物质利益的权利义务关系。,房产分类：1、按房产的用途来划分，可将其分为：（1）住宅；（2）生产用房；（3）营业用房；（4）行政机关用房；（5）事业单位用房。2、按房产的地理位置来划分，可将其分为城市房产和农村房产。城市房产又分为：（1）商品房。（2）房改房。（3）经济适用房。（4）廉租房。,3、按房产的所有权性质来划分，又可将房产分为以下几类：（1）国家房产（2）集体所有的房产（3）私有房产（4）共有房产（5）涉外房产（6）其他房产,房产是我国大陆房地产制度中的一个特有的概念，其产生的原因：第一，中国历史上的民法受日本民法影响较
7、大，在土地和建筑物的关系上采纳了分别主义的原则。第二，新中国房地产制度的特殊历史背景。第三，我国实行的是土地公有制。,房产概念的积极合理意义：一、鉴于我国目前实行的是房屋和土地归不同的部门管理，现行的制度亦将土地和建筑物作为不同的不动产处理。二、房产的概念在一定程度上有独立于土地所有权的意义，强调保护私人财产所有权，将私益与公益区分开。三、现代不动产主要针对土地权益，而房产则更多的保留了传统不动产的意义。,三、地产的概念地产是土地财产的简称。而我国的土地财产权应理解为土地所有权，但在实行土地使用制度改革后，以出让方式取得的土地使用权已具有财产的属性。,作为财产权客体的土地同样可以作多种分类：1
8、、按土地的所有制性质来划分可将其分为国有土地和集体所有的土地。2、按土地用途划分可将其分为建设用地、农业用地和未利用土地，其中建设用地又分为国家建设用地和集体建设用地。3、按地域划分又可将土地分为城市土地、城市郊区土地和农村土地。,社会主义基本经济规律要求发展经济的根本目的应当是最大限度地满足人民群众的物质和文化生活需要。我国的土地制度最大限度地保护广大人民群众最基本的经济利益即人的生存利益，其中莫过于吃饭和住房问题。我国的地产或房地产不能离开农业问题，国家把保护耕地作为基本国策；不能离开城市土地的综合开发建设,国家把经济的可持续发展作为经济发展的战略问题；不能离开居民住宅建设而只投资于高利润
9、的高档房地产建设项目。,基于上述分析，我国的地产概念应挣脱传统大陆法土地不动产概念的束缚。这意味着我们可以利用地产制度在不根本改变土地所有权关系的前提下，根据我国改革的实际需要，赋予地产制度以新的内容，使地产权最大限度利用土地的功能与不动产所有权最大限度保护土地资源的功能相结合，形成我国特有的地产权法律制度。,四、房产与地产的关系（一）房产与地产不是绝对的从属关系 从我国的立法实践来看，我国担保法的规定可以推 定我国房地产采取的是分别主义模式,在此种模式下无论是“房随地走”还是“地随房走”,都不符合法律的规定,只会在法律适用上引起混乱。这两个不科学的概念必须摒除。,（二）房产与地产的结合关系1
10、、地产是土地中的特定部分。在我国一切土地都有所有权，但只有那些与使用权相联系，而且发生了使用权移转的土地才具有地产的意义。因此一切作为资源特别是予以保留的资源土地，或者是法律禁止其发生土地使用权流转关系的土地，理论上并不具有地产的意义。2、房产是房屋中的特定部分 房产既包括城市房产，也包括乡村房产，但有些房屋不能成为房产，因为其不具备房产的商品特征或法律禁止其进入房地产市场。,3、乡村房地产属于广义上的房地产 4、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产 5、城市地产与房产结合才产生地价 农村土地不存在地价问题，农村土地进入城市房地产业的唯一途径是由国家征收变为国有土地，然后再由国家出让或划拨，农
11、村土地所有者无权将其土地有偿转让给其他人。,五、房地产的概念及与两大法系相关概念的比较(一)房地产的概念 广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产和城市中诸如我国内地的房改中“部分产权”的房地产、“安居工程”中的房地产等非商品经营性质为主的房地产。,我国现行的房地产制度和理论是以狭义上的房地产为主要的规范和研究对象。狭义房地产的主要相关法律为城市房地产管理法及其相关法律法规。,房地产的特点：1、位置的固定性和不可移动性；2、使用的长期性；3
12、、保值增值性；4、易受政策影响性；5、价值盈利性；6、影响因素多样性。,(二)房地产与大陆法相关概念的比较1.房地产与不动产不动产（real estate or real property）是指土地以及房屋、林木等地上定着物。动产是指不动产以外的物（我国担保法第92条规定）。土地和房屋是最重要的不动产，也可以说房地产是狭义的不动产。,不动产构成要素,房地产作为一种特殊的不动产在法律上相对独立，其所有权的保护与一般的不动产法律保护有所不同。如果说不动产制度最初的立法取向是强化所有权保护的话，那么我国房地产制度的形成旨在一定意义上弱化对传统大陆法所有权绝对性的保护。,2.结合主义与分别主义大陆法在
13、处理土地与房屋的关系上大致有两种模式：第一种是源于罗马法而以德国民法为代表的“地上物从土地”的结合主义模式，认为土地及地上的建筑物为一个不动产，建筑物为土地的一部分而不能单独成为所有权的客体。第二种是以法国民法和日本民法为代表的严格区分建筑物物权关系与土地物权关系的分别主义。,3.个人本位与团体本位传统的不动产制度主要体现了个人本位的观念，房地产制度主要体现了团体本位的观念。,(三)房地产与普通法相关概念的比较1.房地产与财产权。普通法中并未有大陆法的物权、所有权和不动产之类的概念，而是泛泛的以财产权代之。此外，普通法特别是英美法的财产概念比大陆法的财产概念的内容更为广泛，不仅包括有体物的权利
14、，也包括各种无体物的利益和权利；不仅包括人对物的关系，而且包括人与人的关系；不仅是绝对的权利，而且是受限制的权利。,2.房地产的普通法色彩表现：（1）重利用权（2）一物多权（3）有体物与无体物,广义房地产制度的利弊,优势：（1）有较系统的物权法理论依托，产权清晰稳定；（2）强调所有权的价值，因而有利于对土地所有者权益和房屋所有者利益的保护；（3）现代不动产制度包括的住宅制度强调公民住宅制度优先，有利于房地产消费者权益的法律保护。弊端：这种制度长期以来比较保守，在土地公有制条件下，这种保守性更有可能被放大，不利于土地资源根据经济发展的客观需要合理配置，不利于对土地的充分利用。,狭义房地产制度的利
15、弊,优势：有利于土地财产权的流转，鼓励房地产交易，促进住房商品化的发展。弊端：（1）狭义房地产制度的发达必然削弱广义房地产概念的一些优势功能，例如，土地和房屋所有权的稳定功能、对公民利益的特别保护功能（2）房地产财产权流通性的扩大可能助长房地产投机；（3）这种房地产概念所基于的英国地产制度有着难以消除的封建特权等级胎记，在法治不够健全时，容易导致权力的滥用；（4）在物权法缺位的情况下，狭义房地产概念及其所依据的“一物多权”原理可能导致产权的混乱，引发房地产的过度投机。,第二节 房地产业,一、房地产业的概念和性质概念：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业在国外又称不动产业
16、、不动产交易、不动产市场等。房地产与房地产业的区别：房地产业是一种经营行为，经营的客体是房地产，经营服务的对象是房地产消费者；房地产是一种财产权，房地产消费者直接追求的是这种财产权；,特征：（一）经营性与投机性 1、来源于不动产的资产特点。2、来源于商品的经济要求。3、来源于房地产业投资的特点。,（二）城市第三产业性与综合产业性 房地产业属于第三产业。房地产业的发展是扩大内需、促进投资、拉动经济增长的有效手段。房地产业的利润不仅来自于服务劳动，而且还直接来自于第一、二产业。（三）综合导向性与泡沫性 1、综合导向性表现：2、房地产业泡沫性的原因及危害,二、房地产业的作用（一）对人民生活的重要作用
17、：提供必要的物质生活条件，是人们从事各种活动的物质基础和来源，人们生存的基本物质载体，人们赖以生存和发展的重要社会资源。对完善市场体系的作用：是整个市场活力的重要方面，是我国目前最大的利用外资市场之一。,对发展国民经济、增加国家财富的作用。房地产是构成国家财富的重要组成部分；是国家财政的重要来源。我国房地产作为国家财政来源的实现途径主要有三条:土地出让金（或称为地租）、税收和费用,其中地租是土地所有权在经济上实现的形式，房地产税是国家财政收入的重要形式，房地产费则是政府机构在管理房地产经营活动中提供的劳务的收入。对批地权予以严格限制已成为完善房地产法律制度的当务之急。,三、我国房地产业(一)旧
18、中国房地产业 在以城市经济为基础的现代房地产经济形成前，房产完全附属于地产。旧中国房地产业的三个特点特点是:一、半封建半殖民地性 二、强烈的投机性 三、利益结构畸型,(二)新中国的房地产业 1、计划经济下的房地产业 主要经历了以下发展历程：城乡分离、产权重置、私房国营。2、改革开放以来的房地产业 可分为四个发展阶段：第一个阶段19781991年,起步发展时期。第二个阶段19921993年中,高速发展时期。第三个时期19931998年,调整时期。第四个时期1998以来，规范发展时期。,四、我国房地产业可持续发展的法律问题(一)可持续发展原理的基本内容 作为一种当代国际经济与社会发展所普遍承认的原
19、理，它的发展大致经历了以下几个阶段：1.代际公平思想。2.国际法原则，菲利普桑兹将国际法中的可持续发展原则概括为 代际公平原则：既满足当代人的需要,又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展;,代内公平原则:即当代内所有人,对于利用自然资源和享受清洁、良好的环境享有平等的权利;可持续利用原则:即可以持续的方式利用自然资源,以保持可再生资源在最佳再生能力前提下的利用,和不可再生资源不以使其耗尽的方式的利用;环境和发展一体化原则:即将环境保护和其他方面的发展有机地结合起来。3.新的经济发展理论。,(二）可持续发展战略与我国房地产法律制度的完善：1、加强对土地资源的物权法保护 2、可持续发展战略与我国三级房地产市场法 3、更广泛地学习和借鉴世界各国的先进经验,
