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1、北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,2011年房地产财税新政解析与纳税筹划,许明信,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,税收增长如“脱缰野马一日千里”,2010年全国税收收入总额7.739万亿同比增长26.4%GDP增长率10.3%税收增速是GDP的2.56倍征管与稽查环境偷税是企业和老总最大的风险永远的痛税务局常常错误执法纳税人往往无奈执行,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,第一节 财税新政解析,1、个人提前退休取得补贴收入个人所得税问题2、个人住房转让营业税政策3、税务总局2010年第6号、第19号、第2
2、0号、第29号公告解析4、房地产企业完工条件确认国税函2010201号5、建筑企业跨地区经营企业所得税征管国税函2010156号6、房产税改革,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,房产税,重庆办法1.征税范围：独栋、新购高档住房（交易单价超过上两年成交均价2倍以上）、三无（户籍、企业、工作）人员新购第二套普通住房，存量房（多套）暂不征，先对增量房征收2.计税依据：交易价格3.税率：0.5%、1%、1.2%4.出租的按新办法征税，不再从租计征5.免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906
3、,上海办法1.征税范围：本市居民新购属于第二套住房，非本市居民新购住房（购房合同网上备案日期）2.计税依据：参照市价确定的评估值，初期以交易价格。按应税住房交易价格70%3.税率：0.6%、0.4%4.优惠：合并计算全部住房面积人均不超过60平方米影响:征税与房价是两回事，抑制需求、增大持有成本、抑制投机，调整收入分配,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,第二节 纳税筹划与风险规避,1、税收筹划、避税与逃税2、准确理解税法，避免纳税争议3、筹划风险需在整个业务过程中规避4、地产企业的常用节税措施5、纳税筹划例解6、票据管理与税务风险规避,北京金旭红企业管理中心 全国
4、服务热线：400-0066-906,根据2010年12月20日国务院关于修改中华人民共和国发票管理办法的决定，新修订的发票管理办法第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。第三十五条违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,因此，自2011年2月1日起，发票上必须且只能加盖发票专用章，财务专用章不再有效；应对措施
5、：原来没有发票专用章的，开具发票须尽快安排刻制；接收了日期为2011年2月1日后开具的，加盖“财务专用章”的发票，须尽快更换；国税发2006156号文中增值税发票的印章也适用新的规定。国家税务总局公告2011年第7号：发票专用章自2011年2月1日起启用。旧式发票专用章可以使用至2011年12月31日。本公告发布之前印制的套印旧式发票专用章的发票，可继续使用。,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,新版发票专用章汉字为简体仿宋，印色为红色,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,1、合同、发票、计税依据（1）销售自产货物同时提供建筑业劳务（2）
6、销售外购货物同时提供建筑业劳务 增值税纳税人 建筑业纳税人2、甲方分包工程3、甲供材料营业税由谁承担？4、哪些货物不涉及营业税？,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,一、发票管理企业税务管理的难点、重点；税务检查的突破口二、征管环境以票控税国税发200880号：在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。单张金额10万以上必查，10万以下抽查。房地产、建筑业是假发票、虚开发票的高发行业，真票假开，假票真开。,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,三、合法入
7、账凭证的种类1、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）2、税务监制发票国税发票：增值税普通/专用发票；普通发票（代码第一位是“1”）2011年1月1日起，国税新版发票:通用机打/手工/定额发票、机动车/二手车销售统一发票地税发票：第一位代码“2”，南京旧版发票可以使用至2011年3月31日。3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,四、票据审核要点1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）根据收款方经营主业来判断2、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符）普通发票代码第2-5
8、位，南京为3201、无锡3202、徐州3203等发票所属年份，普通发票第6-7位。3、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、劳务/货物）,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,（1）某建筑公司总包价款为1000万，将一部分工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何纳税；总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报？如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方又该如何纳税？（2）某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为300万，安装费60万，如果设备由该建筑公司外购，
9、发票应如何开具，如何纳税？如果设备由建设方自行采购呢？（3）哪些货物不涉及建筑业营业税？甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,4、票据形式是否合规（抬头）汇总开具发票必须附清单5、付款方向与支付方式6、真伪检查 2010年度开发项目未完工，税务检查发现有1000万假发票计入开发成本，应该如何定性处罚？如果是费用发票呢？,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,五、合法凭证一定是发票吗，收据是否可以税前列支？（1）费用合法真实（2）费用与生产经营有关（3）符合有关扣除标准（4）费用本身不具“经营活动”
10、特征（收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款）。六、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是否可以税前扣除？某开发项目2010年度完工，2011年6月取得完工项目的成本发票1000万，是否可以在2010年度扣除？,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,第三节 主要税种纳税筹划方法与例解,1、营业税的筹划（1）甲供材料（2）设备安装的筹划（3）工程总分包营业税纳税处理,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,2、土地增值税的筹划（1）免土地增值税售价临界点测算（2）转让收入筹划（3）成本费用筹划（4）利息支出的筹划（5）土地增值税如何筹
11、划有效（6）清算中注意事项（7）征管习惯及地方性政策对土地增值税筹划的影响,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,3、企业所得税的筹划（1）租金收入的确认（2）不得扣除项目与限额扣除项目的筹划（3）预缴与汇算清缴的筹划（4）完工年度汇算清缴风险规避4、个人所得税的筹划（1）工资薪金与年终奖、福利的分离（2）企业为职工配车的税务处理5、其它税种的筹划,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,第四节 房地产企业纳税争议的协调,1、争议的产生原因与解决方式2、争议的处理原则3、税收征管中的问题 一税两管、税源之争、征管成本 坦白未必从宽4、税企争议处
12、理问题例解,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,拆一还一如何进行税务与会计处理,某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本1亿元，总可售面积8万平米。拆迁补偿费支出：50008000=4000万元视同销售收入：50008000=4000万元单位可售面积计税成本=（2亿+1亿+4000万）/80000平米=4250元/平米,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,视同销售成本：42505000=2125万元视同销售所得：4000-2125=1875万元需要在拆迁当期确认视同销售所得1875
13、万元。,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,拆一还一各税的计税依据账务处理：会计准则借：开发成本4000 贷：主营业务收入4000借：主营业务成本2125 贷：开发产品2125会计制度：借：开发成本2125，贷：开发产品2125营业税收入申报 万，所得税年报视同销售收入4000万，视同销售成本2125万。土地增值税的计税收入4000万;开发成本（开发产品）计税成本与账面成本存在差异。,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,融资渠道 商业贷款 统借统还（集团公司或核心企业）委托贷款 个人 商业信用 投资 联合开发（固定收益、分红）,北京金旭红
14、企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,关联企业融资处理,核心企业统借统还,金融机构,集团公司(核心企业）,子公司1,子公司2,子公司3,利率8%,分拨贷款,收息8%,统借统还协议,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,企业集团登记管理暂行规定企业集团应当具备下列条件：（1）企业集团的母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有家子公司（2）母公司和其子公司的注册资本总和在亿元人民币以上；（3）集团成员单位均具有法人资格。统借统还税前扣除的合法凭证：,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,委托中介银行贷款,中介金融机构,关
15、联方A(资金提供方),关联方B,关联方C,关联方D,委托贷款,借款付息,避开关联方,借款方,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,变借款为投资,变借款为商业信用,分配股息,延期收款不收息,避免资本弱化,应收/应付账款预收/预付账款,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,甲方供材,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,地产企业后续支出的税务处理,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,企业所得税季度预缴 国税函2008635号实际利润额=会计制度利润总额-不征税/免税收入-税法亏损+房地产企业预计毛利季度预缴是否可以扣减期间费用、税金及附加？是否可以弥补以前年度亏损？,北京金旭红企业管理中心 全国服务热线：400-0066-906,谢谢大家,
