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1、第四章 住房金融,4-1住房金融概述,4-1-1住房金融的含义及研究对象含义：广义与狭义4-1-2住房金融的基本特征1、住房金融的核心是住房消费信贷（住房信用是住房金融的核心内容；住房消费信贷是住房信用的核心）2、住房资金融通的长期稳定性3、住房金融融资的对象主要是居民，贷款具有零星性2、住房资金融通的政策性和专门性（税收补贴、政策性住房金融机构、政策性住房金融工具）（专款专用、契约式融资、抵押贷款方式）4-1-3住房金融结构类型1、住房金融筹资类型：直接路线、契约路线、存款金融路线、抵押银行系统,2、住房金融结构的类型开放式结构、封闭式、混合式,4-2 我国住房公积金制度,4-2-1住房公积
2、金的性质和特点1、住房公积金的性质2、住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性4-2-2住房公积金的归集、使用和提取1、住房公积金的归集(对象、基数、比例等)2、住房公积金的使用（个人、管理中心）3、住房公积金的提取（消费提取、丧失缴存条件的提取）,简化的住房公积金归集和使用过程,单 位,职工,职工,住房公积金管理中心,职工,中央政府,住房公积金贷款,偿还住房公积金贷款,购买债券,债券本息偿还,住房公积金缴存,住房公积金提取,现行住房公积金的管理制度：1、住房公积金的管理原则：住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则2、组织体系：中央住房公积金政
3、策制定与监督执行机构省级住房公积金 管理指导机构 住房公积金管理决策机构：住房委员会住房公积金管理监督 机构：财政部门 住房公积金管理运作机构：管理中心 住房公积金业务代理机构：受托银行,4-2-3住房公积金的利率和税收1、利率政策存款利率:当年归集的0.72%上年结转的1.72%贷款利率:1-5年 5-30年沉淀资金利率：1.89%2、税收政策：免税 4-2-4住房公积金制度安排和政策实施中的问题1、住房公积金制度中的几个问题：住房公积金的风险管理问题住房公积金运行的监督问题职工个人的贷款劝和提村权问题,2、住房公积金政策实施中的几个问题：住房公积金归集率不高住房公积金管理机构的设置混乱职工
4、个人权益缺乏保障住房公积金的互助性难以发挥,4-3我国住房金融发展分析,4-3-1商业银行在住房金融中的主导作用4-3-2改革住房公积金制度，建立有效的政策性住房金融。4-3-3设计适合居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具。1、成立国家住房公积金总局2、以市场为基础，实行公积金贷款利率市场化4-3-4培育住房二级抵押市场。,思考题,1、我国住房金融制度存在的问题及对策。2、中外住房金融制度比较。3、我国住房金融效率分析4、住房公积金贷款工具创新研究。,第五章 个人住房贷款,5-1 个人住房贷款概述5-1-1个人住房贷款的概念及种类1、个人住房贷款的概念2、个人住房贷款的种类按资金来源：自营性
5、、委托性和组合贷款按住房交易形态：首次住房贷款和再交易住房贷款按贷款用途：个人住房贷款和个人大修住房贷款按购买住房类型：经济使用房和商品房贷款,期限 基准利率 下限利率 利差0-6月 5.22%4.70%0.526月-1年 5.58%5.02%0.561-3年 5.76%5.18%0.583-5年 5.85%5.27%0.585-30年 6.12%5.51%0.61以北京为例:工、农、中三家银行房贷执行下限；建行执行上限。,5-1-2个人住房贷款的特征贷款期限长零售性分期偿还5-1-3个人住房贷款的几个主要术语贷款金额、首付比率、贷款价值比率、偿还比率、贷款余额5-1-4个人住房贷款的担保方式
6、以所购住房作抵押、抵押加连带责任保证、抵押加购买住房贷款保险、质押担保、连带责任保证,5-1-5住房置业担保1、概念2、程序：借款人向担保公司申请住房职业担保担保公司受理借款人的申请签定有关合同，办理有关手续解除担保3、住房置业担保公司,5-1-6个人住房贷款的性质1、个人住房贷款的实质：房屋按揭2、按揭贷款与抵押贷款的区别：债务承担手段不同、债权债务参与人不同、债务资金运用及目的不同、债务还贷方式不同、债权人审查债务人资信重点不同。,5-2个人住房贷款工具,5-2-1 月等额偿还按揭贷款5-2-2 等额本金偿还按揭贷款5-2-3 递增式偿还按揭贷款5-2-4 漂浮式按揭贷款5-2-5 可变利
7、率按揭贷款1、随价格水平调整的按揭贷款2、可调整利率按揭贷款3、可变利率按揭贷款的优缺点5-2-6逆向年金抵押贷款,5-3 个人住房贷款的运作,5-3-1自营性个人住房贷款的运作1、个人住房贷款的审查2、个人住房贷款的审批和发放3、个人住房贷款的回收4、个人住房贷款的违约责任及处置违约情形、违约的处置方式、抵押物和质押权利的处置,5-3-2住房公积金个人住房贷款1、住房公积金个人住房贷款的特点：专项消费性贷款政策性贷款委托贷款2、申请住房公积金贷款的条件适用范围、申请条件3、贷款的程序4、贷款金额的确定5-3-3住房组合贷款,第六章 房地产开发融资,6-1房地产开发抵押融资,6-1-1普通抵押
8、:房地产抵押、在建工程抵押6-1-2最高额抵押1、最高额抵押的含义：特点：最高额抵押是为将来发生的债权作担保、担保债权的不特定性、抵押的债权具有最高限额、对一定期限内连续发生的债权作担保。,2、最高额抵押的意义及缺陷：促进资金融通、强化交易关系妨碍抵押物担保价值的发挥、容易滋生抵押权人的不当行为。3、最高额抵押设定应注意的问题：抵押权所担保的债权范围决算期的约定债权最高额的确定最高抵押的转让与实现最高额抵押合同的变更：除最高限额、最高抵押抵押期间、对抗顺序在后的抵押人外，可以变更合同条款。,6-1-3集合抵押1、集合抵押的含义2、集合抵押的设定和效力：设定是应明确包括的具体的个体财产，设定后新
9、增财产不列入标的范围。效力：基于标的物的集合性与不可分性，所以未经抵押权人的同意，集合抵押的财产的各个组成部分不得转让或位普通债权人的利益而被执行；未经同意而单独转让的可追及并实现抵押权。,3、集合抵押的优点和不足：优点：可最大限度发挥企业财产的担保能力；有利于发挥企业财产的使用价值。缺点：适用范围较为狭窄；程序繁杂。6-1-4浮动抵押1、浮动抵押的概念及适用范围浮动抵押与集合抵押的区别：标的物范围不同、标的物是否确定、标的物处分的权限不同。浮动抵押的设定一般仅为股份有限公司。,2、浮动抵押的设定：必须到所属地工商部门办理登记。3、浮动抵押权标的物的特定和抵押权的效力4、浮动抵押权与其他担保物
10、权的关系：由法定担保物权的，法定担保物权优先存在多个浮动抵押权时，已成立的先后顺序决定其效力普通抵押权设定在先的，则优先于浮动抵押权,6-1-5增值分享抵押贷款特点：一方面可以降低借款的融资成本，另一方面银行又可以参与房地产增值收益的反享，减少未来市场风险、利率风险等。,6-2 房地产开发贷款,6-2-1房地产开发贷款的种类及特点1、房地产开发贷款的种类：流动资金贷款、开发贷款2、房地产开发贷款的特点：按项目贷款、贷款额度大、贷款占用时间长、贷款风险较大。,二、房地产开发贷款的相关规定1、房地产开发贷款的申请2、房地产开发贷款的审批与发放3、房地产开发贷款的回收与展期4、经济适用房贷款三、房地
11、产开发贷款的主要风险及其防范违约风险、抵押物价值风险、利率风险、流动风险、欺诈风险、不可抗力风险防范措施：,6-3项目融资,6-3-1项目融资的含义和特征1、项目融资的含义无追索权项目融资有追索权项目融资2、项目融资的特点项目导向、有限追索、风险分担、非公司负债型融资、信用结构多样化。,6-3-2 项目融资与公司融资的比较：贷款对象不同筹资渠道不同追索性质不同还款来源不同6-3-3项目融资的优势与不足：1、优势：有限追索项目融资能有效地实现融资目的；实现资产负债表外融资；实现风险隔离和分散风险的目的。2、不足：风险分配的复杂性、增加了贷款的风险；成本高。,6-3-4项目融资的适用范围:资源开发
12、项目、基础设施项目、制造业项目、有可靠稳定的现金流的项目。6-3-5项目融资的参与者及其权责1、项目发起人2、项目公司和借款方3、贷款银行：安排行、代理行、管理行、技术银行、保险银行。,6-3-6项目融资的运行程序1、项目融资的框架结构：项目的投资结构项目的融资结构项目的资金结构项目的信用担保结构2、项目融资的阶段投资决策分析阶段融资决策分析阶段融资结构分析阶段融资谈判阶段项目融资的执行阶段,6-4 BOT 项目融资模式,6-4-1 BOT 项目融资的含义及其主要形式1、含义：由项目所在国政府或所属机构对项目的建设或经营提供一种特许经营协议作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投
13、资者和经营者安排融资承担风险，开发建设项目并在一定时间内经营项目获取商业利润，最后，根据协议将该项目转让给相应的政府机构。,2、主要形式：标准BOT(Build-Operate-Transfer)BOOT(Build-Own-Operate-Transfer)BOO(Build-Own-Operate)BTO(Build-Transfer-Operate)DBFO(Design Build-Finance-Transfer)FBOOT(Finance-Build-Own-Operate-Transfer)BOL(Build-Operate-Lease)DBOM(Design-Build-Operate-Maintain)DBOT(Design-Build-Operate-Transfer)BRT(Build-Rent-Transfer),6-4-2特许权协议的主要内容及特许双方的权责1、特许权协议的主要内容：特许权的范围、项目的建设、项目的融资及其方式、项目的经营与维护、项目的收费水平及计算方法、项目的移交、合同义务的转让。2、特许权协议双方的权责：业主政府部门的权责项目公司的权责6-4-3、BOT融资的基本造作流程:建设、经营、拥有、财产转移四个阶段。,思考题：1、宏观调控下房地产开发公司筹资方式探讨。2、商业房地产项目融资与运营管理。,
