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1、房地产开发业务企业所得税政策及其在检查中的应用,福州市地方税务局林晓峰2008年9月,完工项目收入的确认,一、销售收入实现时点的确认 国税发200931号文件规定：内资房地产企业已销售的开发产品符合以下三个条件之一，企业应将预售收入转为实际销售收入：竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对象）；已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。税法上认定的开发产品完工标准,注意：会计确认销售实现时间与纳税义务时间有差异房地产企业会计制度规定：转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交买主时，作为销售实现。,二、不同销售方式下销
2、售收入的确认（一）对已完工的开发产品，按下列原则确认收入的实现：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。采取分期付款方式销售开发产品的：应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。采取银行按揭方式销售开发产品的：应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,采取委托方式销售开发产品的：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实
3、现。（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。,（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签
4、订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包
5、销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。,将开发产品先出租再出售的 1、转作固定资产(投资性房地产)视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧,投资性房地产 定义:是指为赚取租金或资本增值,或者 两者兼而有之而持有的房地产 下列房地产属于投资性房地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让土地使用权 已出租的建筑物,不转作固定资产（非投资性房地产）无需视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折旧,（二）销售收入范围 销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益 代收款项 以出具发票单
6、位为标准进行判断,收入确认时间的检查方法向企业索取项目竣工备案资料，或到建设主管部门调阅，看项目竣工备案时间；向销售部门索取交付使用商品房清单，或到楼盘现场察看业主是否入住、是否已开始装修；到房产管理部门调阅产权登记情况，看该项目是否已有办理产权的业主。符合上述条件之一，即为该项目确认销售收入的起始时间。在上述前提下，对照商品房认购书、买卖合同，区分哪些属于预售收入、哪些属于销售收入，对照预收帐款及销售收入明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时间与实际到款时间逐一核对，分月统计，看是否及时确认收入。,销售收入金额检查的主要内容1、企业有否收到银行拨付按揭款不及时入账，形成账外收入
7、，或将收到的按揭款项记入“短期借款”科目；2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入；3、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；4、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、不记收入；5、有否将支付给动迁人的补偿费直接抵顶购房款，少报收入6、以房换地、以地换房业务未按规定做销售处理。7、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；8、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；9、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入；10、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少报收入11、将售房款挂
8、在往来账上或直接冲减开发成本。,视同销售行为,国税发200931号文件规定：对内资房地产企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。,注意：会计上认为是一
9、种内部结转关系，不符合一般商品销售收入的确认原则，不作销售处理，按成本转账。,视同销售行为检查的主要方法1、检查固定资产帐户，看是否有开发产品转入的资产；2、检查营业外支出，看是否有对外捐赠；3、检查营业费用、开发产品、应付账款明细，看是否以开发产品抵广告费；4、检查应付福利费和开发产品明细账，看是否将开发产品用于职工福利或奖励；5、检查开发成品、长期投资、应付股利、资产类账户及其他负债类科目借方发生额，看是否发生对外投资、分配给股东或投资者、抵偿债务、换取其他企事业单位及个人的非货币性资产等行为。,代建工程和提供劳务收入,（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结
10、算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。,检查的主要内容：1、代建合同、代建工程形象进度表及双方的结算单据，如房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月，是否按合同约定的价款结算日或在合
11、同完工之日确认收入的实现。2、持续时间超过12个月的，是否采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。3、房地产开发企业的代建工程属于自营工程还是分包工程。自营工程，发生的各项成本费用是否真实，核算是否正确；分包工程，其收入的确认、税金的缴纳是否正确。4、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有，是否于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现；政府代建工程，是否以减免其他项目的土地出让金抵顶代建费；机关、单位代建工程
12、，是否以所建房屋、公建抵顶代建费。,特殊收入方式,1、以房抵顶工程款、银行贷款、广告费；2、以地换房、以房换地、参建联建、合作建房；3、委托销售和境外销售；4、超规划面积销售收入；5、假按揭贷款；6、其他收入。,合作建造开发产品,（1）开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，为合作建造开发产品。（2）分配开发产品 收入确认的时点：首次分配开发产品时 收入确认的范围：应分开发产品 两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额 计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额转作预售收入,（3）分配利润的税务处理 开发企业统一申报缴纳企
13、业所得税不得在税前分 分配该项目的利润 投资方取得利润视同取得股息、红利 开发企业接受的投资额不负担成本费用(投资利息),以土地使用权投资开发项目,（1）企业、单位以换取开发产品为目的税务处理 投出方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次取得开发产品时 收入确认的范围：应取得的开发产品 经济业务分解为两部分 转让土地使用权 购入开发产品,接受方涉及的税务处理 收入确认的时点：首次分出开发产品 收入确认的范围：应分出的开发产品 开发项目成本的确认：购入土地使用权价格,（2）企业、单位以股权形式投资的税务处理 投出方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：交易分解为销售(无形资产)非
14、货币性资产和投资两项经济业务 接受方的税务处理 税务处理时点：投资交易发生时 税务处理原则：按投资交易额计算土地使用权的成本，计入开发产品的成本,开发产品成本、费用的扣除,税前扣除的基本原则：权责发生制真实性确定性合理性配比性相关性合法性及时性,（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：1开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。2开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成
15、本。3开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。4计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。5计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。6开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其
16、调整为计税成本。,（二）成本费用扣除的主要项目 31号文共例举14项 第1项：已销开发产品的计税成本=已实现可售面积可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积,检查中应把握以下几点：1、可售面积单位工程成本取决于核算对象开发总成本及可售面积。2、核查开发成本中的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费记帐凭证，看是否已实际交纳或实际发生；3、对分期开发的房地产项目，其各期开发成本中分摊的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否正确,可售面积的检查：1、房地产建筑面积的种类。2、可销售面积的界定。3、可销售面积的检查。房地产开发企业在可售面积的税收处理上容易出现的问题：一是不
17、按竣工后测绘的面积，而是按规划面积或合同面积作为可售面积；二是在结转成本时，故意加大已售的可售面积的数额，多转销售成本。,第2项：计入开发产品成本中的费用 项目 前期工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 土地征用及拆迁费 建筑安装工程费 开发间接费用,属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入 能分清成本对象的间接成本直接计入 不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入 配比原则：按成本对象占地面积、工程概算、可售面积、建筑面积,属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊第1次 第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象,第3项
18、：应付费用 凭合法凭证计算扣除 外部凭证：发票、合同、司法部门的判决 内部凭证：自制凭证 预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除,第4项：维修费用 日常零星的维护、保养、修理等费用 零星的标准 暂参照国税发200084号文第三十一的规定执行,第5项：共用部位、共用设施设备维修基金已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除,第6项：会所等配套设施建造费用 按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位 按建造固定资产处理 按建造开发产品处理,第7项：邮电通讯、学校、医疗设施出售的，按销售开发产品处理出租的，按固定资产处理无
19、偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处理。有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接抵扣建设成本。,第8项：售房部、接待处、样板房建设及装修能够单独核算成本，按建造固定资产处理不能单独核算成本，按建造开发产品,第9项：保证金 开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。,第10项：新办开发企业实际销售收入之前发生的广告费、业务宣传费、业务招待费 其结算期限从取得实际销售收入年度起，前后共4年。其中向后结转期限为3年。预售收入不得做为计提三费用的基数。,第11项：利息 为建造开发产品借入
20、资金而发生的符合税收规定的借款费用：属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的。借入方出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。,自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的 借入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除,第12项：土地闲置费 因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失由开发企业按税收规定自行在税前扣除。,第13项：
21、成本对象报废和毁损损失 成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常财产损失按税收规定扣除。,第14项：折旧费用 发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用。未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。,税前扣除的管理 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。未按规定报批或备案以及手续、资料不全的（包括不提供税务鉴定报告），要及时补办有关手续、资料，否则不得在税前扣除。,案例：将拥有收益权或产权的公建摊入商品房成本某开发企业在完工后，聘请某税务师事务进行开发项目完工所得清算，该税务师事务将产权还未明确的公建部分悉数计入开发产品总成本，从而多计
22、完工产品成本2500多万元，以下为稽查人员发现税务中介的主要错误：1、将地下车库当成公共人防设施，悉数加入可售商品房工程总造价。稽查人员在检查中发现，虽然政府规定可以地下人防设施抵政府人防办应收的人防费，车库高度低于2.2米，属无产权的公共设施，但开发商将此拥有使用权的车位售出，从中获益。该企业有150个车位，已经售出20多个。检查人员从开发成本中调减了未售车位的建造成本1500。,2、将开发商在小区出资建造的幼儿园300多万元全额摊入成本对象总成本。稽查人员经核实，该幼儿园已经由开发商以每年25万元价格出租给某私立幼儿园，并从中一次性获取了三年租金。对此检查人员调减了该公司属于经营性资产的开
23、发产品幼儿园的成本300多万元。3、将由开发商投资建设的菜市场500多万元成本一次性摊入成本对象总成本。稽查人员检查中发现，该菜市场正在向社会招商，将摊位以每年1.2万元的价格对外出租，共有80多个摊位。对此稽查人员调减成本500多万元。,4、将小区内的游泳池、网球场、会所、居委会成本200多万元一次性摊入成本，经稽查人员查证，这此资产都未移交给业主委员会及政府，产权、使用权及收益权还未明确，且开发商将网球场及游泳池委托给下属全资子公司的物业管理公司进行经营，收益转归开发公司。对此稽查人员根据国税发200631号文第八条第二款第六项关于会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆
24、、幼儿园等配套设施，产权及使用权未明确归属，待明确后再准许摊销成本的规定，从中剔除成本200多万元。,分析：税务中介模糊产权、使用权、收益权归属，运用了一些法律法规中模糊的规定，有意扩开可公摊面积的范围。如车位全数摊入成本的理由是根据物权法草案第七十六条规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。事实上此草案未经人大正式通过，且大部分开发商都将车位以使用权名义出售给客户。开发商投资建造的车库，如果房地产管理部门尚未明确权属，就不给开发商及业主委员会任何一方办理产权。事实上也没有任何的业主委员会能获取公建部分的产权。
25、税收上应当根据产权、使用权及收益权归属，确定房地产开发成本。开发商完成商品房建造并将其完全售出，但仍享有一部分会所、停车场（库）等配套设施的使用权、产权、收益权的，应当保留这部分成本，即不容许摊入已售开发产品成本之中。,现行房地产企业在成本核算中存在的突出问题,一是核算对象划分不清。如分期滚动开发项目，将前后期项目混在一切，未竣工成本计入已竣工成本之中；或将后期项目成本计入前期项目成本之中。二是未按开发的产品对象设置各类明细核算科目。将尚未销售的可销售配套设施成本列入商品房的开发成本，或在开发成本-商品房开发成本中预提可售的公共设施配套成本。三是未按“工程结算单据”列支开发成本，而以合同金额、
26、预计金额列支，或以白条入帐。四是自购工程物资、设备直接投入工程，未设材料、设备帐，未建立出入库手续。,检查主要内容：虚列、多列成本费用1、多预提施工费用，虚列开发成本；2、滚动开发项目，多列前期开发土地成本，多转销售成本；3、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；4、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本；5、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；6、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；7、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假
27、发票入账。,虚列开发成本有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。有的巧立名目虚列成本。如厦门市某开发企业利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费1,515万元；有的虚构施工合同，骗开建安发票。如湖南长沙某开发公司利用虚假的施工合同，从地税窗口开出建安发票，虚增开发成本1,000余万元；湖南省国税局在2005年专项检查中还发现，开发企业白条列支成本现象比较严重。如湘潭某房地产公司开发某项目的开发成本总计7,325万元，其中白条列支高达2,700万元；青岛市国税局发现，个别外资房地产企业列支白条高达上亿元；大连地税局在检查中多次发现，本地的一些工程成本结算单据
28、中，竟有从数千公里以外的省份开具的材料采购发票，而事实上这种建材在本地随处可见，价格也相差无几，经调查核实，大多是虚开的。更有甚者，有的建筑商到税负较低的地区申请代开发票，或干脆使用假发票。如长沙某房地产公司取得326份假发票，列支开发成本4,178.02万元。,预售收入的企业所得税的处理,按国税发200931号通知规定、对当期取得的预售收入，先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。预计计税毛利率规定：经济适用房不低于3%，非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：开发项目位于省、自治
29、区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。开发项目位于其他地区的，不得低于10。我市确定的预计计税毛利率：,当期新增毛利额=当期新增预收款*预计毛利率-营业税金及附加-相应的期间费用,房地产开发企业应缴纳的企业所得税（不考虑弥补亏损、投资收益补税因素）,开发产品未完工年度：（1）应纳税所得额应纳税所得额+（本期新增毛利额-相应税金）（2）应纳税所得额本期新增毛利额-相应税金-期间费用+其他业务利润+营业外收支净额本期新增毛利额=（预收帐款年末余额-预收帐款年初余额）预计毛利率应纳所得税=应纳税所得额*适用税率应补缴所
30、得税=应纳所得税-本期已申报缴纳所得税,2、已完工年度：（1）应纳税所得额应纳税所得额-相应前期预售已计提毛利额+（本期新增毛利额-相应税金）（2）应纳税所得额本期新增毛利额-相应税金-期间费用+毛利差额+其他业务利润+营业外收支净额毛利差额=结转收入实际毛利额-相应前期预售已计提毛利额应纳所得税=应纳税所得额*适用税率应补缴所得税=应纳所得税-本期已申报缴纳所得税,个人所得税,发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入是否按规定扣缴个人所得税。重点检查企业经营者和个人投资者取得实物分配、以明显偏低价格购买本企业开发产品等应税行为。核对企业销售部销售人员业绩考核表，检查房地产企业售楼人员的奖励提成是否足额缴纳个人所得税。,
