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1、汇聚财智 共享成长,大都市区化中国房地产演进之路,2010年房地产行业投资策略报告,目 录,一、城市化推动房地产发展的作用机制 二、海外城市化进程与启示三、中国大都市区形成四、中国正在兴起的二线城市五、延续城市化思路,选择投资机会,一、城市化推动房地产发展的作用机制,驱动经济增长带来房地产的有效需求聚集经济效益的表现 驱动机制城市空间扩展带动房地产业的发展升级用地规模的扩张城市体系的演变空间结构的优化人口的集聚带动房地产的持续性需求 流动人口人均居住面积提升城市分级 带来房地产区域差异扩大 一线城市 二线城市之分,目 录,一、城市化推动房地产发展的作用机制 二、海外城市化进程与启示三、中国大都
2、市区形成四、中国正在兴起的二线城市五、延续城市化思路,选择投资机会,资料来源：美国城市发展模式：从城市化到大都市区，长江证券研究部,图 1：百万以上大都市区人口占比,二、海外城市化进程与启示美国城市化进程,两个阶段：传统的城市化阶段和大都市区化阶段（极化和扩散）,图 2：1790-1920美国城市化发展情况,资料来源：美国城市发展模式：从城市化到大都市区，长江证券研究部,表 1：大都市区化的驱动因素城市规模提升,资料来源：长江证券研究部整理,二、海外城市化进程与启示美国大都市区化,表 2：美国郊区化成因向郊区分散,资料来源：长江证券研究部整理,二、海外城市化进程与启示美国大都市区化,表3：战后
3、日本城市化进程,图3：日本三大都市圈人口增长,图4：日本市镇村数量统计,资料来源：美国城市发展模式：从城市化到大都市区，长江证券研究部,二、海外城市化进程与启示日本大都市区化,图5：日本城市化进程,资料来源：CEIC，长江证券研究部,图6：日本土地供应面积,二、海外城市化进程与启示日本大都市区化,资料来源：CEIC，长江证券研究部,图7：日本住宅竣工面积,日本1974年城市化率达到50%土地供应面积下降住宅竣工面积下降,表 4：19世纪初纽约成为美国首位城市的驱动因素,二、海外城市化进程与启示纽约为例,1920年代之前纽约传统城市化阶段 劳动力释放及外来移民 制造业1920年代之后纽约进入大都
4、市区化阶段,资料来源：美国城市发展模式：从城市化到大都市区，长江证券研究部,图8：纽约市人口变化情况（万人）,资料来源：US Census Bureau 长江证券研究部,图10：纽约房屋价格指数,图9：纽约东北部新房成交同比增长,资料来源：U.S.Bureau of Economic Analysis 长江证券研究部,图11：纽约人均收入与美国的对比,二、海外城市化进程与启示纽约为例,资料来源：US Census Bureau 长江证券研究部,资料来源：US Census Bureau 长江证券研究部,资料来源：US Census Bureau 长江证券研究部,表5：世界发达国家主要大都市带,
5、二、海外城市化进程与启示世界大都市区化情况,资料来源：美国城市发展模式：从城市化到大都市区，长江证券研究部,目 录,一、城市化推动房地产发展的作用机制 二、海外城市化进程与启示三、中国大都市区形成四、中国正在兴起的二线城市五、延续城市化思路,选择投资机会,图12：长三角16中心城市GDP及与长三角区域的比较,资料来源：CEIC，长江证券研究部,图14：长三角16中心城市人口数变化,图13：长三角大都市带GDP及占全国的比重,三、中国大都市区形成长三角城市群,图15：长三角大都市带人口数（百万人）,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证
6、券研究部,图16：16城市铁路营业里程,图18：16中心城市客运量,图17：16城市公路里程,三、中国大都市区形成长三角城市群,图19：16中心城市货运量,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证券研究部,图20：上海产业结构变动,图22：上海城镇人均可支配收入与全国的对比,图21：上海GDP与全国GDP的比较,三、中国大都市区形成上海,图23：上海市非农业人口数和城市化率水平,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEIC，长江证券研究部,资料来源：CEI
7、C，长江证券研究部,资料来源：CEIC，wind，长江证券研究部,图 24：上海中心城区和郊区人口变化情况,三、中国大都市区形成上海,表 6：上海中心城市与郊区的界定,图 25：1994年以来上海中心城区人口变化,图 26：上海道路建设情况,三、中国大都市区形成上海,表 7：上海中心城市与郊区的规划,图 27：上海轨道交通建设情况,目 录,一、城市化推动房地产发展的作用机制 二、海外城市化进程与启示三、中国大都市区形成长三角城市群四、中国正在兴起的二线城市五、延续城市化思路,选择投资机会,表 8：重庆市统筹城乡改革和发展的战略任务,资料来源：国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见，长
8、江证券研究部,四、正在兴起的二线城市重庆,图28：四个直辖市人均可支配收入情况,资料来源：CEIC，长江证券研究部,图29：四个直辖市城市化,中心城市拥有更大的市场 重庆中心城市土地资源减少趋势明朗中心城市通勤比例上升 郊区新城模式开始兴起,四、正在兴起的二线城市重庆,资料来源：CEIC，长江证券研究部,图 31：重庆非农人口比率,资料来源：重庆统计局，长江证券研究部,图 32：外来人口比率,图 33：重庆外来人口情况,四、正在兴起的二线城市重庆,资料来源：重庆统计局，长江证券研究部,资料来源：重庆统计局，长江证券研究部,图 30：人均住宅建筑面积,资料来源：重庆统计局，长江证券研究部,图33
9、：重庆近年来交通运输投资,资料来源：重庆统计局，长江证券研究部,图35：重庆客运量,图36：重庆货运量,图34：重庆公路里程数,四、正在兴起的二线城市重庆,资料来源：重庆统计局，长江证券研究部,资料来源：重庆统计局，长江证券研究部,资料来源：重庆统计局，长江证券研究部,表 9：重庆新城比较表,资料来源：重庆市城市总体规划2005-2020，长江证券研究部,四、正在兴起的二线城市重庆,目 录,一、城市化推动房地产发展的作用机制 二、海外城市化进程与启示三、中国大都市区形成四、中国正在兴起的二线城市五、延续城市化思路,选择投资机会,五、延续城市化思路带来的投资机会万科、保利,图37：万科、保利今年
10、来二线城市拿地占比（按权益建筑面积）,资料来源：公司公告，长江证券研究部,表10：万科、保利、金地今年来二线城市拿地情况（按权益建筑面积）,资料来源：公司公告，长江证券研究部,图38：重庆住宅10月销售均价创新高,资料来源：重庆网上房地产，长江证券研究部,图39：重庆住宅10月销售量创新高（万平米）,五、延续城市化思路带来的投资机会川渝新势力,4599,293,ST东源：09年销售额预计为80-85亿，预计公司10年EPS将超过1元 中铁二局：地产业务真正启动时间在2010年广宇发展：大股东鲁能地产是否选择资产注入渝开发：与大股东土地资源一、二级市场联动,资料来源：重庆网上房地产，长江证券研究
11、部,图40：武汉土地出让与商品房成交量（万平米）,资料来源：武汉国土资源局，武汉网上房地产,图42：南京土地出让与商品房成交量（万平米）,图41：西安土地出让与商品房成交量（万平米）,资料来源：天津网上房地产,图43：天津住宅成交量与成交均价,五、延续城市化思路带来的投资机会川渝之外,资料来源：西安国土资源局，西安网上房地产,资料来源：南京国土资源局，南京网上房地产,附表：跟踪公司盈利预测与评级,苏雪晶，长江证券首席分析师从事房地产行业研究年有实际地产企业管理经验乐加栋，复旦大学经济学硕士 2009年加入长江证券研究部 从事房地产行业研究,分析师介绍,重要申明,长江证券系列报告的信息均来源于公
12、开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不代表对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告中所评价或推荐的证券没有利害关系。本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为长江证券研究部，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。,苏雪晶Tel:86 21 6329 6838,汇聚财智 共享成长,
