合肥市瑶海区东汇城策划报告(宝业地产竞标报告上).ppt
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1、不谋全局者,不足谋一域;不谋一世者,不足谋一时!,以审度城市的眼光,谋筹发展的思想!,皖江经济圈,长三角城市融入,中部龙头在合肥大变革的今天E0913地块的出现具有怎样的划时代意义?,背景阅读1,乐购的建设,凤阳路的规划,50%的商办指标合肥向上,瑶海复兴E0913地块的出现,给整个区域带来什么?,背景阅读2,桐城绿苑、城市绿苑、家纺市场根系合肥,品质筑城作为宝业地产的又一力作,它的战略意义是什么?,背景阅读3,战略设问:,设问一:格局在迅猛发展的合肥市场,E0913地块面临什么样的发展趋势和发展环境?,设问二:竞争放眼市场,在大格局下我们面临什么样的竞争环境?处于什么样的市场地位?,设问三:
2、规划面对竞争和环境,我们如何进行项目的定位、规划,建立项目地位,实现利益最大化?,战略设问:,设问六:销售住宅与商业如何进行策动,价值如何支撑,价格如何制定,实现项目价值最大化?,设问四:营销在强手如林的合肥市场,我们将以怎样的姿态来进行博弈,形成竞争力?,设问五:推广项目前期启动时,我们是整合还是分开,如何分层策动、有效整合?,战略目标,Target,目录 Contents,PART 1:启章项目认知PART 2:阅城城市阅读PART 3:占局市场定位PART 4:创生规划设计PART 5:超越营销策略PART 6:展望销售测算PART 7:视觉平面展示,启章,一块满载城市梦想的热土诞生,2
3、010年1月22日,位于长江东路与东二环路交口西北侧的开元轮胎厂E0913地块,被69号买家以501万每亩的价格收入囊中,楼面价达到了2087元/平米。,一个承载了瑶海区规划、发展、复兴梦想的地块诞生!,诞 生,地块位于长江东路与东二环交叉口西北侧,位于中心城区的东北角,东二环内行政区划归属于瑶海区;分属住宅站前板块,项目认知地块区位,本案,从区位来看,本案位于城市中心区边缘,地处合肥第一路,为东北面人流入市的主要通道,项目认知经济指标,地块总面积95.21亩(6.35万平米)总建筑面积22.5万平米规划为商住,其中商业/办公50%、居住50%容积率为商业4.0、居住 3.2建筑密度商业35%
4、、居住 22%绿地(化)率商业25%、居住 40%小区内配套一幼儿园成交时间:201年1月21日成交价:501万/亩楼面价为:2087元/平米,产品线包括商业、办公、居住、等多种物业形态,在规划上,各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系,未来将形成一个多功能、高效率的综合体。,从产品角度而言,我们具备了发展城市综合体的基本要素。,项目认知地块现状,博澳名苑,东临二环路,隔双向六车道为年底营业的商业项目乐购和在售项目博澳名苑,南临长江东路及快达小康苑住宅小区;穿过双向四车道对面为合肥汽车东站,以西为铜陵路街道花冲社居委居民住宅,北临规划中凤阳支路及规划中小学,周边待拆建住宅较多,潜力居住
5、需求明显,地块所处长江路为东西向贯穿市中心区域的主要干道交通线路主要向东西向通达,向东可达龙岗区域项目紧邻市中心区,火车站、省汽车客运站、省邮政枢纽和规划中的地铁1号线均处于三公里范围内,交通较为便利;,项目认知地块交通现状,本案,项目认知地块周边配套,地块东面为乐购购物广场地块南面所处于长江东路上有,汽车东站、花冲公园另外居住配套还有第二医院、蚌埠路第四小学、三十九中、农贸市场等生活配套以长江东路上小门店为主,一公里之外分别有华联超市与好又多超市三公里范围内综合性卖场和合家福、在建的信地城市广场其他为大型专业卖场:安徽大市场、五金市场、汽配城、家居馆待,周边配套保证基本居住功能供给,但综合功
6、能性较弱,swot,项目认知总结,一个富有激情、承载梦想的地块,正在一个城市崛起!,城市的发展,区域的升级,我们该如何成长?,阅城,一块凝重的厚土,一个蓬勃的城市,从东汉郡府到三国重地到包拯故居,2000年历史文化演进,造就合肥理性和城府合肥 一块有厚度的土地,中部崛起、皖江经济圈、长三角观察员带来了前所未有的发展机遇!,一块厚重历史的热土,一个蓬勃发展的城市!,合肥向上,瑶海复兴,设问一:格局在迅猛发展的合肥市场,E0913地块面临什么样的发展趋势和发展环境?,【格局阅读1:城市阅读】,合肥是安徽省经济中心,是长三角经济势力向内地扩展的第一站,对周边县市经济发展起带头作用。,合肥地处长三角腹
7、地,是长三角经济势力向内地扩展的第一站;安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈,努力实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈的竞争融合;城市规划区范围:总面积7029.48平方公里,中心城区包括庐阳区、包河区、蜀山区和瑶海区四个大区和肥西肥东长丰;合肥人口463万,市区人口224万;城市性质:安徽省省会,全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽,长江中下游重要的中心城市之一。城市主要职能:(1)安徽省政治、经济、文化中心。(2)全国重要的科研教育基地。(3)现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。(4)区域性交通枢纽。(5)区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。,城市概况,合肥
8、城市概况,在大合肥都市圈和“合巢”经济一体化的双重作用下未来合肥对外辐射力将大幅提高。,合肥依托区域经济中心区位优势,逐步构建覆盖半径100公里左右的合肥经济区,并向芜湖、淮南、铜陵、蚌埠延伸,促进江淮地区联动发展,进一步提升合肥区域经济中心城市地位,成为全省实施东向发展战略的先发带动力量。同时,合肥联手推进环巢湖综合开发与整治,培育成为区域性的旅游休闲中心和全国性的旅游目的地。加快“合巢”经济一体化步伐。推动合肥经济区城际间高速公路、高等级公路、快速客运通道建设,构建城际间多网互联、互通,信息资源共享的一体化网络。,合肥城市辐射力,生 产 总 值 逐 年 直 线 上 涨,经济高速增长合肥的G
9、DP从2004年至2008年一直保持两位数以上的增长速度,2008年合肥GDP达到1664.8亿元,增长率为17.2。08年受整体经济环境冲击,经济不可避免的受到一定影响,但总体经济趋势仍然保持积极向好的态势。,合肥经济发展,国际通用衡量标准表明,宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,合肥人均GDP,从三大产业增加值结构看,除了2005年,合肥的第二产业基本上都保持对于GDP的最大贡献,而预计这一趋势将持续下去根据十一五规划,至2010年,三大产业结构将仍然保持工业优先的态势,产业比例届时将为4:49:47。,合肥产业结构,合肥消费水平,08年城镇居民人均可支配收入
10、和农民人均纯收入分别为15591元和5300元,增长16.1和18。,以上年同期价格为100,近年居民可支配收入和消费支出均平稳上升,但08年受全球经济影响,增速较07年有所放缓,合肥房地产发展水平,08年全社会固定资产投资1838.64亿元,增长40.3;其中房地产 投资达40.3亿元,增长达到46.9%08年房地产投资在固定资产投资比重相对07年上升1.4个百分点开始,,房地产投资持续平稳,所占比重也稳定变化,各城市房价收入比,经过对四个一线城市(上海、北京、深圳、广州)和十个二线城市(沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、哈尔滨)2003年以来的房价收入比情况的考察,一线
11、城市2008年房价收入比平均值达到了12的水平,远高于二线城市房价收入比平均值7。,房价收入比,根据各城市房价和人均可支配收入数据,按一户三口购买90平米的房子来计算房价收入比。,总体而言发达地区城市化率较高。2007年我国四大核心大城市(北京、上海、广州、深圳)城市化率为88%左右,二线城市城市化率的统计结果仅为43%。也即我国主要二线中心城市仍处于城市化加速发展阶段。前期政府工作会议同时也表示要加快中国城镇化的建设速度,因此对于一些欠发达的二三线城市的房地产市场带来了机会,大量的农村人口进入城市,将会促进二三线城市的房地产销售目前2009年合肥市常住总人口为510万人,比2008年增加9万
12、人,增长1.8%。其中,城镇人口326.9万人,比2008年增加14.3万人,增长4.5%;乡村人口为183.1万人,比2008年减少5.3万人;2009年合肥市城镇化率为64.1%,已接受后期发展阶段,一线、二线城市平均城市化率,城市化率及城市化发展阶段,区域城市化水平的差别,33,户籍人口及人均可支配收入变化趋势,单位:万;元/人,城市财富总量变化趋势,单位:万亿元,城市财富总量常住人口数人均可支配收入。合肥的城市财富总量从01年起一直保持上升的趋势,是合肥房价上涨的基础。根据合肥实际情况预计,从08年下半年后的两三年内,经济增加速度会放缓,这将使城市财富总量的增长趋于缓和。,合肥人口与财
13、富总量变化,我们考察了四个一线城市(上海、北京、深圳、广州)和十个二线城市(沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、哈尔滨)2001年以来的房地产开发投资增速情况,一线城市投资增速水平远低于二线城市投资增速水平。2008年合肥增幅达46.9%,处于二级城市中高速发展城市,各城市房地产开发投资增速,%,房地产开发投资,一线城市由于土地供给的不足,土地购置量与土地开发量已连年下降。对于二三城市来说,土地的供给并不紧张,因此土地获得的难度较低,且成本较为合理。农村宅基地的流转将进一步放大这些城市的土地供给,并会对地价水平构成压制。,一线城市土地开发面积,一线城市土地购置面积,土地开发、
14、购置面积,房价增长率,厦门,福州,鞍山,兰州,江门,长春,乌鲁木齐,中山,哈尔滨,长沙,青岛,南昌,温州,常州,南宁,太原,唐山,南通,苏州,武汉,呼和浩特,东莞,合肥,临沂,重庆,西安,佛山,台州,郑州,南京,石家庄,成都,天津,广州,北京,深圳,大连,无锡,宁波,杭州,济南,上海,沈阳,金融指标,明星城市,潜力城市,风险城市,低成长性城市,根据城市经济发展与房地产市场水平,对重点需要关注的城市进行了城市经济/房产市场比对划分,合肥为潜力城市,合肥为具有发展潜力的二、三线城市,合肥市场发展环境结论,2010年楼市成交量的构成将出现结构性变化,即一线城市新房交易占比将下降,取而代之将是二、三线
15、城市成交量的增长,且二、三城市房价仍具一定上升空间。,合肥空间发展格局,城市总体布局为“多中心、组团式”;规划将城市分为5个分区:老城区、东区、北区、西南区、新城区;老城区全市行政、商贸、金融、信息、文化中心,兼居住、游憩功能;新城区经济技术开发区,是现代工业基地,兼居住、游憩功能;,合肥房地产主要向西南发展,适当向东发展,限制向北发展,老城区,东区,北区,新城区,西南区,二环,一环,北区建设庐阳区工业园区和双凤工业区,是居住、工业、建材、仓库功能的综合区;东区包括新站综合试验区和龙岗工业区,是居住、工业、商贸、交通功能的综合区;西南区包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等,是居
16、住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区。,合肥空间发展格局:南进东拓-西缓北抑在规划范围内,合肥房地产主要向西南发展,适当向东发展,限制向北发展,合肥城市商业格局,合肥市未来商业由中心向东北、西南扩散,为合肥未来商业规划发展重心;项目处于未来商业重点发展范围之内;同时周边万达广场、信地城市广场等项目的运作将带动区域整体商业发展,同对也对项目产生明显影响;,未来5-8年合肥依然将致力于市场流通体系建设,发展新兴商业,重点发展连锁经营、批发市场、物流、会展业,通过改革、改制、重组、引进等多种方式,增强商业经济实力,扩大商品流通规模,从整体上提高合肥市及合肥商业企业的竞争能力。按照“大贸易、大
17、流通、大市场”的商业格局,使合肥成为江淮之间重要的商品集散地、长江中下游地区商贸中心。,自然发展2004年之前,起步2005-2008年,加速2009年,合肥城市重心的南移,新城区建设力度的加大,合肥东部老城区发展节奏相对较慢,形成了合肥西部、西南已趋于完善,东部地区自然惯性发展的格局,2005年,合肥市委、市政府在“141”城市空间发展战略规划中,按照“新区开发、老城提升、组团展开、整体推进”的思路,就着重提到了旧城改造,在主城的东部建设城市副中心的构想,投资额高达120亿元的坝上街改造项目、华润紫云府项目及未来将要落地的在三大物流项目,大建设的快速推进及招商引资大项目的落地开花,战略布局:
18、大发展大建设大环境,瑶海区发展规划,总长近7公里的长江东大街(包括新安江路),横跨瑶海中部核心区,跨越凤凰桥与长江中路无缝对接,由西向东发展,将是一条极具活力、极具潜力、极具吸引力的金色大街,单元规划面积11.5平方公里的合肥港瑶海片区,距龙塘高速出口仅5公里,又有南淝河水上通道,是打造现代物流基地的理想区域。一批大型物流企业已悄然在此布局,位于瑶海区东北部,地理位置十分优越,总规划用地面积7平方公里,首期规划5.6平方公里,计划引进25所以上院校,到2012年实现常住人口10万人,最终引进25所左右职业院校,形成1520万在校生规模。职教基地首期计划投资30亿元,按照政府统筹、市场导向、校企
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