商场开业筹备策划工作解析.ppt

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1、,商业地产培训专业课程,商业地产专业知识培训,商场开业筹备策划工作解析,商业管理公司结构体系,结构框架,系统分工,结构关系,招商、运营服务,负责日常运营服 务工作 岗位人员依据所 服务面积和商户 数量业态种类确 定 2万平米以上 百家商户多业态 不低于12人,应以建制类物管公 司设置功能、配置 岗位 负责日常物业管理 服务其中工程维护 人员可以由开发企 业转入但必须固定 编制。岗位人员依据商业 物业管理条例和物 业类型,负责商场开业前 后的宣传推广。日常运营宣传推 广发布 建立维护商场形 象树立美誉度知 名度 人员必须固定编 制。2万平米以 上百家商户多业 态不低于5人,负责商管公司 日常运营

2、行政 管理。含全部商户服 务行政事务的 管理。,固定编制。2 万平米以上百 家商户多业态 不低于6人,商业管理公司机构岗位图董事长总经理,副总经理,副总经理,运营部,物业部（物业公司）企划部,行政部,财务,部,负责商管公司 日常财务服务 管理和商业资 产管理。,人员必须固定 编制。,2万平米以上 百家商户多业 态不低于5人,物业部,物业公司 交接验收 装修管理 物业管理,物业管理系统,财务资产管理系统,商业运营管理系统,企划部,推广宣传,运营部,（招商部）,招商,开业,运营,经营管 理核算 方案,财务部资产组,资产运 营管理,行政 人事部,商户建 档管理,开发公司,工程管理部 工程交接 装修管

3、理,结构框架,系统分工,结构关系,招商部运营部 落实商户完成合同换签；落实商户业态落地方案和进场装修实施 条件；收缴报备商户各项证照文件交行 政部核准建档；制定开业方案，明确并 落实开业节点和目标；完成合同应收款。行政人事部 健全管理制度；完成人员到岗及培训；收缴并核准商户各项证照文件；完成商 户建档并建立管理系统；完成协助商户各项证照手续。建立各项 考核制度并实施。企划部 制定形象推广计划、商业空间媒体宣传 管理策略、商户商业空间推广策略、商 场和商户推广服务制度。,企划部,物业部物业开发公司 公司工程部工程部 衔接管理好主体后期工程与商业 空间设计与施工；完成验收；完成物业交接；完成商户物

4、业运营条件改造的施 工；完成商户装修交房标准并落 实商户进场装修；协调完善二次 装修与商户装修；物业部 完成建制和管理制度；完成培训 上岗；完成物业交接；建立完善 物业运行档案；完成消防电梯空 调运行调试；全程管理商户装修；落实管理照明、展示、广告、店招等设施；完成和管理停车管 理系统、安防系统。,财务部资产管理部财务部制定各种运营方式核 算与管理方案；制定 各项财务监管方案计 划；统一收银及代收 银系统管理方案。综合税务管理运作系 统方案。资产管理部 持有与已销售物业资 产盈利分析系统；持有资产运营盈亏表；资产资产负债表、损 益表、现金流量表的 评估系统,招商运营部,行政人事部,结构框架,系

5、统分工,结构关系,运营,物管,资管,工作版块分置,内部关系,外部关系,内部关系 商业管理运营工作是由商业运营、物业管理服务、商业资产管理运营这三驾马车互相协作相互传动，共同实现。这三方面构成商业管理运营内部关系,工作版块分置 商业运营部、企划部、行政部属于商业管理运营 工作板块；物业部或物业公司属于物业管理服务工作板块；资产管理部和财务部属于商业资产管理运营工作 板块；,工作版块分置,内部关系,工作版块分置,内部关系,外部关系,运营物业,行政资管,数百家普通商 户 行业机构（商 会等）-零售餐 饮娱乐休闲等 大型著名商户,主管机构-消防 城建城管等 设备厂家等 供给企业-水电 燃气等,各类投资

6、企业-银行基金投资 公司等 各类资产运作 机构-证券基金,政府机构-工商 消防卫生城管 交管等 各商户,外部关系,开业筹备工作总体计划设置,1 计划目标（科学合理）2 阶段设置（清晰准确）,3 目标体系（明确衔接点）,案例某商业管理公司开业筹备计划表摘选,案例某商业管理公司开业筹备计划表,阶段设置清晰准确,目标体系衔接点明确,节点设置的注意要项,一、节点设置的线索 两条线索，一是商户签约进场进度，即招商线。二是工程施工进度，即施工线。二、节点设置要求 招商线应该按照商户签约能够进场的数量、业种业态、主力店等综合因素设置进 度节点。施工线应该按照后期工程综合施工的各工种、工期遵循流水作业工序阶段

7、，设置 进度节点,招商 至#%,施工 至-,招商 至#%,施工 至-,招商 至#%,施工 至-,第三阶段,第二阶段,第一阶段,节点设置的线索,四、计划推进运作的基本策略,（一）一体化推进原则,四、计划推进运作的基本策略,（二）实施运作综合保障责权利考核,考核原则 1、记录考核，围绕公司整体目标，突出关键指标和重点工作任务，以日常工作中记 录为基础、定量与定性相结合，以数据和事实为依据2、注重实效，注意绩效与指标之间的合理衔接，从分发挥绩效激励机制的作用。3、考核责任明确，行政人事部主要负责组织实施、并负责监督指导、考核管理办法的 制订、完善、考核结果汇总存档4、注重随时激励不搞秋后算账 绩效考

8、核需及时激励，不断促进效率不可事后诸葛。,考核分类 全公司部按照不同层级、不同职位，进行不同方式的考核；按频次分为年月季度考核；按阶段分为试用期、日常、年终考核；按对象分为个人考核、部门考核；考核方法 按实施方法分为记录积分、级评和环评、个人述职等。按期考核公布结果，分成级别 严格执行考核责任和奖惩措施,四、计划推进运作的基本策略,（二）实施运作综合保障2、经费计划使用管理,经费计划使用管理可以按计划包干和预算执行两种方法实施。计划包干是指由部门与公司制定费用包干计划，超过计划公司不再支付。并以包干计划联系绩效的方式，使费用与业绩挂钩。预算执行是通常的做法，在制定公司总体实施目标配置的预算计划

9、。是在上述的工 作计划编制同时编配的运营成本投入预算，将总体计划分解到各个部门工种，同时将编 配预算计划分解，在计划推荐时实行计划进度与成本预算使用综合考核，建立目标计划 管理。,四、计划推进运作的基本策略,（二）实施运作综合保障3、物料供应计划使用管理,物料供应计划使用管理主要是指推广宣传的短期宣传品、道具、设施设备、易耗品，还有开业时商场内外 照明导示装饰等局部细化的道具、设备、用品等等首先应该将上述费用计划编制在预算中，在操作中执行。在计划实施中，根据进展 和实际需求，进行适时调整，需建立目标计划管理。,四、计划推进运作的基本策略,（二）实施运作综合保障4、制度执行与考核体系,制度执行与

10、考核体系按照既定计划推进运作的节点考核，在各个节点中设置执行结果的调整预案，作为备 选策略。预案和目标结果管控并行，在计划操作执行实施中，根据进展具体状态和实际需求，为目标管控进行适时调整。节点设置、考核、目标管控、预案调整。四个方面确保计划执行,（三）动态掌控与适时调整1、进度掌控,2、适时调整策略和节点,进度掌控的做法是适时调整策略和节点按照既定计划正常的运作推进，如果没有达到目标，在检查执行过程中的各项进度情 况正常时，必须谨慎的适时调整策略和节点。尤其在平行进程的两个计划都存在这样情况 则必须立即启用预案实施调整。适时调整、一是调整执行策略，而是调整节点设置，节点调整必须谨慎，牵一发动

11、全身，每个节点都是体系中互相牵制的衔接点。必须由各个工种部门相关单位参加。在统一意见 的计划实施措施后，方可进行。,（四）总体平衡综合掌控1、总体目标综合平衡,2、阶段目标的适时必要性的调整,总体平衡综合掌控在总体目标综合平衡的前提下、对阶段目标的适时必要性的调整根据计划执行的进程具体状况，必要的情况下，才会调整阶段性的目标。比如工期的调整、商户的改变了等等具体情况。经常是计划没有变化快。以变应变，适时调整目标是计划推 进的正常现象注意：目标调整一般都是阶段性的，阶段调整，一定是按照总体目标综合平衡的前提下。原则是 总目标不改变前提下，将阶段目标适当调整，一般包括阶段延长或缩短、计划项目的增加

12、 或减少等。,五、计划推进工作各节点掌控,1、招商运营工作节点掌控p换签率 又叫签约率是将已经签订意向协议的商户转成正式合同或予租合同。招商的成 果落实，没达到一定签约率，项目无法正式进入开业筹备阶段，是开业筹备的核心的第一 节点。p进场序列 是商户进场装修筹备开业的先后秩序，根据各业态装修、调试、美陈等所需 时间不同，综合安排编排各商户进场先后次序。统一计划兼顾各方、充分遵循各工种流水 作业程序，避免交叉和混乱，以致延误开业p商户改变或调整商户的改变在开业的前后是常态，但是必须建立调整预案机制，凡一 户改变引起几户甚至损害大面积的业态落位变动的，必须以事先预案统筹设置。否则，必 然混乱。p开

13、业顺序 根据商场开业前推广需要和运营管理的成熟状况，可以安排成统一时间开业 和分期开业。依据招商主力店落实进度、建立形象推广需求度、物业交接与运行成熟状态 综合考虑，如有需要一般情况现将主力店开业、造成影响到来人气，进而带动促进招商开 业的进度,商管部门或商业管理公司,商管 物业管理公司,工程/项目管理部门,商管行政部门,前6个月 X 日至前 5 个 月X日,完成重点品牌协议/合同、并确认核 准其类别范围内容；确定品牌档次比例；确定业态的基本比例；确定各业态运营条件；完成组建商业管理团队；,重要岗位人员到位；完成商业空间店招、导示、广告位置 的落位。完成室外停车、物流、客流的落位 制定物业管理

14、规定、装修管理规定；,完成所有建安施工；完 成全部机电系统安装调 试；如有重大物业改造需完,成设计和报批并须施工。,电影院、大型娱乐等,品牌商家各种必需的 执照、许可证、批准 文件等的要求和条件,前 5 个 月 X 日至前 4 个 月X日,完成80%以上普通品牌协议/合同；并确认核准其类别范围内容；确定各业态落位；制定租金、联营提扣核算方案，制 定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。,完成物业交接；完成物业设施测试记录建档。完成消防、空调、电梯的运行测试并 健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空间施工和商户装修预留。,完成全部配套施工并交 接验收。室外空间导示 照明停车弱电店招

15、广告 预留等等 完成物业交接；提供验收文件；,联系工商、税务、城 管、卫生、交通、消 防、房管等各机关征 询他们各种业态手续 要求,前4个月 日 至前 3 个月 X日,完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。,除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修合同办理各项装修手续,提供商户装修进场交接；完成各种必需的执照,协助办理商户装修各项 手续；,许可证、批准文件等 的办理,前3个月 日 至前 2 个月 X 日,完成所有品牌的协议/合同、并确认 核准其类别范围内容 制定并实施商户

16、进场装修管理机制 完善并终决品牌档次比例、业态比 例、业态落位。,所有岗位人员全部上岗、试运行所有 设施设备物业条件；管理服务商户进场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装 修配置,协助和服务装修施工；协助完成商户装修交接 验收,完成各种必需的执照 许可证、批准文件等 对商户的对接核定各 种开业相关法律手续,前2个月 X 完成并颁布各项商业管理规定；日 至 1 月 X 完成各项商管设施并试运行。日收银、广播、广告等调试和内容 确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案,完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式运行物业管理；与商户签订物业服务管理约定。,完成商户装修交接验收 协

17、助物业设施开业试运 行 并完成与物业管理交接,提 供 各 种 必 需 的 执 照、许 可 证、批 准 文件等使用,前1个月 X 日至X月X 日开业,完成全部商户开业筹备各项工作 完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划,协助商户完成现场布置和布货美陈 完善导示、招牌、广告、照明、停车 等；筹备开业庆典活动。,完成所有物业使用试运 行。并交接物业管理。,提供各种开业相关法 律手续 筹备开业庆典活动,X月 X日,策划组织开业,确保开业活动和庆典顺利进行,参与开业活动,承办开业活动和庆典,开业筹备工作倒排工期计划表,五、计划推进工作各节点掌控,2、工程进度节点综合协调管理

18、开发公司工程部,p结尾工程与一次商业装修,主体施工结尾与一次装修衔接，是建筑能否最终成为商场,的决定阶段。由于我国的国情是主体建筑与商业空间的设计施工是两个单位（至少）。两 者的衔接和一体化，是巨大挑战。除了再设计交底时衔接准确、更要在商业空间施工与一 次装修吻合。及体现商业特点又不延误工期影响开业,p物业交接,交接后必须与物业公司工程部、设备厂家、商业管理运营部共同监测监管两,个月；配合完善各项结尾细部工程。提前与商管部沟通落实商户装修所有物业条件的预留，并交接清晰；配合商管、物业建设安装各种商业设置如广告位电子屏灯箱店招导示等等；p商户装修全程管理服务商户的装修。解决商户装修所需要的前期工

19、程所遗留的所有问 题。,p工程改造,针对商户工程改造要求在公司决策阶段给予专业意见，严格遵循多方研讨沟,通制度，对决定改造的工程积极配合积极施工、确保工期。,商管部门或商业管理公司,商管 物业管理公司,工程/项目管理部门,商管行政部门,前6个月 X 日至前 5 个 月X日,完成重点品牌协议/合同、并确认核 准其类别范围内容；确定品牌档次比例；确定业态的基本比例；确定各业态运营条件；完成组建商业管理团队；,重要岗位人员到位；完成商业空间店招、导示、广告位置 的落位。完成室外停车、物流、客流的落位 制定物业管理规定、装修管理规定；,完成所有建安施工；完 成全部机电系统安装调 试；如有重大物业改造需

20、完,成设计和报批并须施工。,电影院、大型娱乐等,品牌商家各种必需的 执照、许可证、批准 文件等的要求和条件,前 5 个 月 X 日至前 4 个 月X日,完成80%以上普通品牌协议/合同；并确认核准其类别范围内容；确定各业态落位；制定租金、联营提扣核算方案，制 定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。,完成物业交接；完成物业设施测试记录建档。完成消防、空调、电梯的运行测试并 健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空间施工和商户装修预留。,完成全部配套施工并交 接验收。室外空间导 示照明停车弱电店招广 告预留等等 完成物业交接；提供验收文件；,联系工商、税务、城 管、卫生、交通、消 防

21、、房管等各机关征 询他们各种业态手续 要求,前4个月 日 至前 3 个月 X日,完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。,除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修合同办理各项装修手续,提供商户装修进场交接；完成各种必需的执照,协助办理商户装修各项 手续；,许可证、批准文件等 的办理,前3个月 日 至前 2 个月 X 日,完成所有品牌的协议/合同、并确认 核准其类别范围内容 制定并实施商户进场装修管理机制 完善并终决品牌档次比例、业态比 例、业态落位。,所有岗位人员全部上岗、

22、试运行所有 设施设备物业条件；管理服务商户进场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装 修配置,协助和服务装修施工；协助完成商户装修交接 验收,完成各种必需的执照 许可证、批准文件等 对商户的对接核定各 种开业相关法律手续,前2个月 X 完成并颁布各项商业管理规定；日 至 1 月 X 完成各项商管设施并试运行。日收银、广播、广告等调试和内容 确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案,完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式运行物业管理；与商户签订物业服务管理约定。,完成商户装修交接验收 协助物业设施开业试运 行 并完成与物业管理交接,提供各种必需的执照 许可证、批准文件等 使

23、用,前1个月 X 日至X月X 日开业,完成全部商户开业筹备各项工作 完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划,协助商户完成现场布置和布货美陈 完善导示、招牌、广告、照明、停车 等；筹备开业庆典活动。,完成所有物业使用试运 行。并交接物业管理。,提供各种开业相关法 律手续 筹备开业庆典活动,X月 X日,策划组织开业,确保开业活动和庆典顺利进行,参与开业活动,承办开业活动和庆典,开业筹备工作倒排工期计划表,结尾工程与一次商业装修,物业交接,物 业 交 接,结 尾 工 程,一次商业装修,五、计划推进工作各节点掌控,3、物业管理进程与实施管理,p后期工程和一次装修介入,这一

24、阶段物业管理主要是与工程部协调衔接、落实店招、,导示、广告的位置大小、设计和施工效果等。还有室外停车、物流、客流的落位。p物业交接应须验收后交接，设施设备测试记录建档。还要交接给商户装修的工程预留。以确保以后的装修施工顺利,p商户装修管理,商户装修的现场管理 同时执行所有商业空间的设施建造并验收,p正式运行物业,开业前所有物业正式运行，做好提前试业和先期开业业态的物业服务，,为全商场的开业运营做好成熟的准备,商管部门或商业管理公司,商管 物业管理公司,工程/项目管理部门,商管行政部门,前6个月 X 日至前 5 个 月X日,完成重点品牌协议/合同、并确认核 准其类别范围内容；确定品牌档次比例；确

25、定业态的基本比例；确定各业态运营条件；完成组建商业管理团队；,重要岗位人员到位；完成商业空间店招、导示、广告位置 的落位。完成室外停车、物流、客流的落位 制定物业管理规定、装修管理规定；,完成所有建安施工；完 成全部机电系统安装调 试；如有重大物业改造需完,成设计和报批并须施工。,电影院、大型娱乐等,品牌商家各种必需的 执照、许可证、批准 文件等的要求和条件,前 5 个 月 X 日至前 4 个 月X日,完成80%以上普通品牌协议/合同；并确认核准其类别范围内容；确定各业态落位；制定租金、联营提扣核算方案，制 定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。,完成物业交接；完成物业设施测试记

26、录建档。完成消防、空调、电梯的运行测试并 健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空间施工和商户装修预留。,完成全部配套施工并交 接验收。室外空间导示 照明停车弱电店招广告 预留等等 完成物业交接；提供验收文件；,联系工商、税务、城 管、卫生、交通、消 防、房管等各机关征 询他们各种业态手续 要求,前4个月 日 至前 3 个月 X日,完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。,除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修合同办理各项装修手续,提供商户装修进场交接；完成各种必需的执照

27、,协助办理商户装修各项 手续；,许可证、批准文件等 的办理,前3个月 日 至前 2 个月 X 日,完成所有品牌的协议/合同、并确认 核准其类别范围内容 制定并实施商户进场装修管理机制 完善并终决品牌档次比例、业态比 例、业态落位。,所有岗位人员全部上岗、试运行所有 设施设备物业条件；管理服务商户进场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装 修配置,协助和服务装修施工；协助完成商户装修交接 验收,完成各种必需的执照 许可证、批准文件等 对商户的对接核定各 种开业相关法律手续,前2个月 X 完成并颁布各项商业管理规定；日 至 1 月 X 完成各项商管设施并试运行。日收银、广播、广告等调试和内容 确定

28、并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案,完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式运行物业管理；与商户签订物业服务管理约定。,完成商户装修交接验收 协助物业设施开业试运 行 并完成与物业管理交接,提供各种必需的执照 许可证、批准文件等 使用,前1个月 X 日至X月X 日开业,完成全部商户开业筹备各项工作 完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划,协助商户完成现场布置和布货美陈 完善导示、招牌、广告、照明、停车 等；筹备开业庆典活动。,完成所有物业使用试运 行。并交接物业管理。,提供各种开业相关法 律手续 筹备开业庆典活动,X月 X日,策划组织开业,确

29、保开业活动和庆典顺利进行,参与开业活动,承办开业活动和庆典,开业筹备工作倒排工期计划表,五、计划推进工作各节点掌控,4、财务和资管协作支持节点控制,财务不晚于开业前6-5个月确定各种运营方式核算与管理方案这个阶段需完成80%-90%以上的商户合同，运营核算方案滞后会导致正式合同延后、一致影响开业。财务不晚于开业前4-5个月确定各项财务监管方案计划、综合税务管理运作方案。这期间商 户需落实进场前后交付定金保障金等、商场运营正在制定租金、联营提扣核算方案，制定租 赁、联营、自营的经营方案；此节点下运营与财务协调统一制定各模式下管理机制。财务不晚于开业前3-4个月确定统一收银或代收银系统管理方案 此

30、期间长在装修如有提前开 业业态已完成开业准备。收银或财务管理系统必须完成。资产管理开业前3-4个月确定持有与已销售物业资产盈利分析系统；资产管理开业后1-2个月开始提供持有资产运营盈亏表；资产资产负债表、损益表、现金流 量表的评估系统,五、计划推进工作各节点掌控,5、行政人事工作进度节点管理,p核准并建档商户必备的各种执照、许可证、批准文件等。配合支持招商运营完成商 户签约核准，建档以实施商户管理。p办理商业空间设施的各项手续。向工商、城管、交通、消防、房管等机关办理商场 LOGO、店招、广告位、电子屏、室外导示等各项报批手续。确保顺利开业p协助配合商户办理各项证照向工商、税务、城管、卫生、交

31、通、消防、房管等申请 办理各业态的证照文件等,p制定并实施开业庆典活动方案,与运营部物业部企划部协同研制庆典方案，为全场的,开业活动和商户的开业促销活动提供支持,商管部门或商业管理公司,商管 物业管理公司,工程/项目管理部门,商管行政部门,前6个月 X 日至前 5 个 月X日,完成重点品牌协议/合同、并确认核 准其类别范围内容；确定品牌档次比例；确定业态的基本比例；确定各业态运营条件；完成组建商业管理团队；,重要岗位人员到位；完成商业空间店招、导示、广告位置 的落位。完成室外停车、物流、客流的落位 制定物业管理规定、装修管理规定；,完成所有建安施工；完 成全部机电系统安装调 试；如有重大物业改

32、造需完,成设计和报批并须施工。,电影院、大型娱乐等,品 牌 商 家 各 种 必 需 的 执 照、许 可 证、批 准 文 件 等 的 要 求 和条件,前 5 个 月 X 日至前 4 个 月X日,完成80%以上普通品牌协议/合同；并确认核准其类别范围内容；确定各业态落位；制定租金、联营提扣核算方案，制 定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。,完成物业交接；完成物业设施测试记录建档。完成消防、空调、电梯的运行测试并 健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空间施工和商户装修预留。,完成全部配套施工并交 接验收。室外空间导示 照明停车弱电店招广告 预留等等 完成物业交接；提供验收文件；,联

33、 系 工 商、税 务、城管、卫生、交通、消 防、房 管 等 各 机 关 征 询 他 们 各 种 业 态手续要求,前4个月 日 至前 3 个月 X日,完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。,除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修合同办理各项装修手续,提供商户装修进场交接；完 成 各 种 必 需 的 执,协助办理商户装修各项 手续；,照、许 可 证、批 准 文件等的办理,前3个月 日 至前 2 个月 X 日,完成所有品牌的协议/合同、并确认 核准其类别范围内容 制定并实施商

34、户进场装修管理机制 完善并终决品牌档次比例、业态比 例、业态落位。,所有岗位人员全部上岗、试运行所有 设施设备物业条件；管理服务商户进场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装 修配置,协助和服务装修施工；协助完成商户装修交接 验收,完 成 各 种 必 需 的 执 照、许 可 证、批 准 文 件 等 对 商 户 的 对 接 核 定 各 种 开 业 相 关法律手续。,前2个月 X 完成并颁布各项商业管理规定；日 至 1 月 X 完成各项商管设施并试运行。日收银、广播、广告等调试和内容 确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案,完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式运行物业管理

35、；与商户签订物业服务管理约定。,完成商户装修交接验收 协助物业设施开业试运 行 并完成与物业管理交接,提供各种必需的执照 许可证、批准文件等 使用,前1个月 X 日至X月X 日开业,完成全部商户开业筹备各项工作 完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划,协助商户完成现场布置和布货美陈 完善导示、招牌、广告、照明、停车 等；筹备开业庆典活动。,完成所有物业使用试运 行。并交接物业管理。,提供各种开业相关法 律手续 筹备开业庆典活动,X月 X日,策划组织开业,确保开业活动和庆典顺利进行,参与开业活动,承 办 开 业 活 动 和 庆,开业筹备工作倒排工期计划表,p配合招商

36、进度开展宣传在主力店次主力店签约、在商户80%-90%时举办大型发布会 并媒体宣传。p主力店次主力店进场装修或改造时宣传发布促进正在观望的商户尽快签约p提前或分期开业的主力店开业时宣传发布、开业活动p实施全场开业倒计时推广活动协调运营物业开展全场开业倒计时活动，为全场的正 十开业营造氛围。为开业活动聚拢人气。,五、计划推进工作各节点掌控,6、企划工作计划实施管理,开业倒计时推广活动提前宣传 为开业营造氛围增加人气,1 协调办公制度2 联席会议制度3 协作流程制度由总经理牵头组织以招商运营部、商家代表（必要时）、设计院、技术部、工程部、成立综合指挥部，针对后期总体工程与商业空间、商户装修改造等各

37、项重要事务。建立三个制度。共同完成项目的开业筹备全部工作，确保顺利完成招商与开业。,商业管理公司,技术部 工程部,设计公司,综合指挥 部,六、综合管控的基本策略,协调办公制度 日常 联席会议制度 定期 协作流程制度 日常,招商重要商家包括主/次主力店 须先对应物业条件建立招选共识,原则上在开始设计时，应先征询重要商家主/次主力店、重要品牌店 意见 能够使规划有有效性和准确性。未雨绸缪、避免被动。征询意见的过程，基 本上也就是预招商的过程。为招商奠定基础。招商期间，应与重要商家主/次主力店、重要品牌店先沟通物业条件，双方应先就物业条件达成一致，为接下来的招商洽谈奠定稳固基础，否则，即使谈好商务条

38、件，但物业条件满足不了，会前功尽弃欲速不达。只有双 方达成共识。招商才成功。建立招选双方的共识、须先对应物业条件,物业条件对应,商家选址要求,建筑 环境 面积 层高 动线 荷载-,物业条件现状,商业类型 位置 体量 层高 动线 荷载-,对应,规划 可否调整,准现房 可否改造,经营面积、位置、层高、柱距、楼板荷 载、电梯荷载数度、供水、电（强弱）、排污、隔油、换风、排烟、照明、供热、换货、保洁、储藏、理货、停车场、店招、广告、监控、办公-,我国的现实状况是 一、是先设计后招商，即使有的设计征询一下商家而已，但都是以规划设计主导 的、不以商业运营为条件。设计师主导。二、征询商家时，很多商家却不以为

39、然或拘于专业，无法评估设计操作的实际效 果，做出一些似是而非的意见。因此广泛的出现了在设计的时候无法清晰对接、在现房的时候无法改造的尴尬局 面。,改造现房阶段,调 整规划阶段,物业条件的对应,物业改造流程,案例工程改造流程,仅供参考,物业改造会签单,案例工程改造流程,仅供参考,现房准现房的物业改造,郑州传媒大道主 力店-金钱豹餐 饮的大幅修改,前提签订不可撤销商家协议,上图为修改前,下图是修改后 不仅是在侧面增开了一个门,而 是增加了四部垂 直电梯.从一到 四楼还将圆弧形的大 门缩小,取消中 庭改变了动线.,七、总体管控综合平衡的操作策略1、分置各项工作权重指数2、依据各阶段不同重点调整指数,

40、p分置各项工作权重指数是指将各项工作计划设置不同权重，突出要项区别对 待，综合配置实现整体效率。p依据各阶段不同重点调整指数是指阶段不同重点不同，各个阶段分别设置指 数，并且根据进展动态调整指数。,七、总体管控综合平衡的操作策略1、分置各项工作权重指数案 例,推广阶段绩效考核表,市调阶段绩效考核表,招商绩效考核总表,进场阶段绩效考核表,招商阶段绩效考核表,七、总体管控综合平衡的操作策略,2、依据各阶段不同重点调整指数,案 例,八、开业促销总体策划1制定总体系统促销计划,p 运营部需制定总体系统促销计划，应涵盖商场总体推广促销计划和商户开业促销 策划方案。商场与各商户的开业推广促销相互结合，共同

41、影响达到综合效应p 商户之间的活动、推广，需做好协调统一工作，避免相同相近业种业态同时进行 造成恶性竞争，应以不同业种业态交叉进行为宜。p 商户之间的各项促销活动，应顺序进行，不可过于集中也不要相隔太远。p 如收取商户推广、活动费用，物资、人员、资源的征用等须将方案提前通知布置，并结合商户及其他外部条件进行，不可单方面强行执行，避免负面。,八、开业促销总体策划2策略性实施总体推广促销方案,p 招商期间与重要品牌商家著名品牌店、主/次主力店联合策划实施推广计划 借助其知名度的促销推广力提高商场影响、达到综合效应p 开业筹备期间与各个商户们结合、为他们的促销活动提供各种服务设置和条件 充分鼓励帮助

42、商户们开展开业筹备的促销活动。一起营造兴旺的商业运营氛围p 注重商场与商户促销活动的推广范围、时效、衔接。以持续不断影响各个消费 层次的各种活动，为开业聚集大量的人气。,国内一些接地气的开业策划促销案例,亲民便捷的公共服务作为有效支撑案例蓝卡国际“中国第三代住宅”新理念，地产开发+蓝卡服务=“蔚蓝养老模式”操作方法，实现了开发商与“蓝卡”的双赢。其特点在于开发商可以专注地产开发，完成高品质住宅产品，由“蓝卡”专业医疗 服务团队完成项目的医疗配套服务 地产开发+蓝卡服务=“蔚蓝养老模式”，开发商可以专注地产开发，完成高品质住宅产品，由“蓝 卡”专业医疗服务团队完成项目的医疗配套服务。操作简单、运

43、营成本低，可实现开发商与“蓝卡”的双赢。,互联网加时代的商业模式案例大商天狗网天狗网是实体店的手机客户端平台。发挥移动端现场的营业能力，重新建立消费者与 实体店营业员的移动互链、提供增值电商服务通过线下客流的移动线上化突破实体店 空间的限制更好地服务消费者。其线下引导基础是社区店，将以往大商百货和超市上 网，以发展社区中老年消费者为骨干的团购式营销。天狗网还会帮助网络上发展起来的优秀品牌到线下门店经营,国内一些接地气的开业策划促销案例,案例苏州邻通卡,国内一些接地气的开业策划促销案例,九、开业（试业）运作策略 依据具体情况决定分期开业招商主力店落实 建立形象需求 物业交接与运行成熟状态 带动促

44、进招商开业进度,案例沈阳五洲商业广场,华联商厦先开业,案例上海松江开元地中海广场,乐购金逸影城先开业,案例郑州国贸中心,大商新玛特,家乐福先开业,大商新玛特09年10月1日开业家乐福09年12月25圣诞节开业,案 例 上 海 大 融 城,装修及第一批开业安排的主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户,案例上海大融城,2016年6月开业筹备装修中,十、工程管理避免交叉作业1、商场总体后期工程与商业设施工程交叉,2、商户装修与商业设施与总体工程的交叉,物业消防改造与水电改造程序消防水管、消防烟感系统-建筑（二次结构墙、梁、地等）-给排水-配电（桥架、电缆、配电箱）-门窗-顶-墙-地-导示-店招

45、等。,二次装修与商户装修的流水作业,避免交叉,消防系统（如有，需单独报批）-建筑隔墙-给排水-配电（桥架、电缆、配电箱）-门 窗-顶-墙-地-导示-店招等,消防工程、消防设备及管道安装：2011年2月18日2011年6月30日 完成安装；空调管道安装：2011年2月18日2011年7月31日 送、排风管道及设备安装：2011年2月18日2011年7月31日 燃气工程2.2施工工期：2011年6月15日2011年9月15日 变配电室高低压配电设备安装完成时间：2011年6月30日 弱电工程施工工期：2011年2月20日2011年9月15日”,18商城内部及共享空间装修,2011-04-03,20

46、11-08-31,19,确定店内商户装修方案及效果图,2011-05-21,2011-06-20,20,吊顶工程施工,2011-04-03,2011-09-05,21商场二次照明及用电设备安装完毕,2011-04-03,2011-09-15,22,商场内部综合布线施工,2011-04-03,2011-08-31,26,参与房地产设备、设施等工程竣工 验收,2011-08-11,2011-08-31,27,检测部门对消防工程验收并取证,2011-08-15,2011-09-10,28信息网络设备安装，整体综合调试,2011-08-15,2011-09-10,29,整体工程验收,2011-09-1

47、0,2011-09-18,信息网络加电试运行，数据加压测 30试、物业设备、设施及商装完成达到开业状态,2011-09-18,2011-09-30,天一城广场项目工程进度表,天一广场后期安装工程计划表,两个表的各项工期 都很长，完工时间 都是在二次装修的 施工之后，这样必 然会使这些项目于 二次商户装修进行 交叉作业，因此，上述两个表 中均未列具各项目 工期更详细的工期 节点，无法明确商 户装修交叉作业的 衔接点,、.二,”、,4,J,MV,.,-,，土,圄.,，,，,、,吨,.,，.,马马，.飞,、,.：.,，v 飞l,公司争取税、费优惠政策,u开发公司及商管公司宜应向政府积极争取税、费优惠政策，这种做法非常 有利于新商业的开业与以后的运营，实践证明，凡是有这样优惠政策的商业，即使是有限优惠，也都运营的不错。u尽管当前是有些专业市场、特殊地区、区域等有这样政策，但是很多地方 政府为了促进支持城市改造和发展都在不同程度上实施这些政策，我们务必 关注、争取。,商业地产知识培训,暂时结束,谢谢大家,