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1、企业国有资产评估报告指南讲解及在实务中的应用,主讲人：王生龙,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,主要内容,第一部分“指南”的功能作用 第二部分 关于报告声明、摘要的编写 第三部分 关于报告正文的编写第四部分 关于报告附件第五部分 关于评估说明的编写第六部分 关于评估明细表,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,第一部分“指南”的功能作用,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,一、与其他准则的关系（一）从准则体系层面上理解，指南与资产评估准则评估报告评估报告准则是”母子关系根据我国资产评估准则体系的规划，评估指南包
2、括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对评估中某些重要事项的规范。2007年11月28日，中评协发布、并于2008年7月1日执行的资产评估准则评估报告，是根据市场变化和执业实践不断完善评估报告的技术规范，是评估报告的基本要求。根据监管部门的不同要求，从其监管角度对评估报告提出更细的要求，作为资产评估准则评估报告的“子准则”，是更好服务于国有资产评估领域的重要举措，也是资产评估准则体系不断完善的必要步骤。国有资产评估关系到国有资产权益，对国有资产评估项目的管理不可能脱离对资产评估报告的管理。资产评估准则-报告准则是资产评估报告的最低要求，其主要内容是评估报告的基本要求和一般内容构成。
3、企业国有资产评估报告指南，是在资产评估报告最低要求的基础上，为满足企业国有资产评估管理的需要，根据企业国有资产评估管理的相关规定，针对性地对五部分内容做出更为详尽的规定，充分反映企业国有资产评估监管的要求。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（二）与各“实体性”准则的关系 1、实体性准则、甚至其他程序性准是指南的依据。实体性准则、其他程序性准则主要规范评估操作要求的，如：资产评估准则机器设备第一条，“为规范注册资产评估师执行机器设备评估业务行为”；资产评估准则不动产第一条，“为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为”资产评估准则评估程序第一条 为规范注册资产评估
4、师履行评估程序行为，资产评估准则业务约定书第一条为规范业务约定书的签订、履行等行为，报告指南必须以这些准则的要求，提出披露的规范。2、评估报告指南不讨论如何操作的问题。评估报告规范，是反映如何编写、如何出具评估报告的规范性问题，不反应也不讨论具体的评估操作技术问题。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,指南提出评估报告由标题及文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表、评估说明等构成。与资产评估准则评估报告相比，增加了评估明细表、评估说明。资产评估准则评估报告未强制要求注册资产评估师在出具评估报告的同时，另行出具资产评估说明和评估明细表。中评协编制出版的资产评估准则评
5、估报告讲解中提出“对于国有资产评估项目，注册资产评估师可以根据所属的国有资产行政主管部门的要求，另行提供相关评估说明和明细表，作为国有资产评估核准备案专用材料的一部分”。实际上，本指南中提出的评估明细表相当于资产评估准则评估报告附件内容中“评估对象涉及的资产清单或资产汇总表”的细化。,（三）国资报告指南与评估报告准则的构成衔接,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,二、关于评估报告准则与现行国有资产评估报告规范的关系（一）评估实践中，已经对现规范进行“取舍”使用现行国有资产评估项目，主要依据资产评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字【1999】91号）、资产评估报告
6、内容与格式的补充规定（财评字【1999】302号）、资产评估操作规范意见（试行）（国资局国资办发【1996】23号）等规定的内容与格式编制出具资产评估报告。由于：国有资产管理方式和要求内容的变化；新会计准则的发布执行；评估准则的陆续出台原国有资产评估报告内容与格式不适应相关法规准则的变化。评估实践中，根据国有资产管理方式和要求内容的变化、新会计准则的发布执行、新出台的评估准则，对评估说明、评估明细表进行了相应调整做法已经大量出现。这也是制定指南的必要性所在。,财政部关于实行资产评估准则有关制度衔接问题的通知财企2008343号,企业国有资产评估报告指南实施后，除金融企业以外的企业国有资产评估报
7、告应当执行企业国有资产评估报告指南。金融企业、行政事业单位及其他的国有资产评估报告指南另行制定。在相关指南实施前，金融企业和行政事业单位国有资产评估报告暂参照执行企业国有资产评估报告指南的相关要求。财政部关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知（财评字199991号）即予废止。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,增加了收益法、市场法运用的要求和指导；根据新的企业会计准则，调整了评估明细表的格式和内容；固化实践中的有效做法，澄清了部分模糊的做法，最大限度地体现可操作性；比如：明确了引用土地使用权、矿业权评估结论的方式和要求等；针对实践中两种方法评估结论差异
8、原因的复杂性，强化评估范围、委托评估资产分析等方面内容；作为评估的基础工作，资产清查应当首先由企业进行，然后根据清查的结果申报资产，将所有评估明细表中“调整后账面值”取消；将一些重复的内容进行了合并，调整，以进一步方便注册资产评估师编制报告，同时方便国资监管部门对评估项目的审核。,（二）企业国有资产评估报告指南重点予以规范的方面：,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,第二部分 关于声明和摘要,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,一、关于报告声明（一）国有资产评估报告声明提出的依据资产评估准则基本准则第二十二条规定，注册资产评估师执行资产评
9、估业务，应当对评估结论的合理性承担责任。第二十三条规定，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。资产评估职业道德准则基本准则第五条规定，注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。第六条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。资产评估准则评估报告第十三条规定，评估报告的声明应当包括以下内容：（一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法
10、规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（二）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；（三）其他需要声明的内容。为了使注册资产评估师有效地防范评估风险，防止评估报告被滥用，并使报告使用者更好地理解报告的内容，注册资产评估师在评估报告中应当重点提醒评估报告使用者关注特别事项可能对评估结论产生的影响，提醒报告使用者注意评估结论所对应的使用限制条件，如评估目的与评估用途、评估报告的使用者等。本指南全面反映了资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则和资产评估准则评估报告的基本要求。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（二）国有资产评估报告声明的内
11、容资产评估准则评估报告第十三条规定，评估报告的声明应当包括以下内容：（一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（二）提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制；（三）其他需要声明的内容。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,根据资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则和资产评估准则评估报告的基本要求，结合国有资产评估项目的特点，“指南”提出声明的基本内容，并提供了可以参考的声明的通用内容。声明的基本内容包括两个方面，一是，遵循法律法规，恪守资产评估准则，并对评估结论合理性承担相应的法
12、律责任；二是，提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（三）注意事项：提供的可以参考的声明指引内容，仅仅是针对一般情况提示的一般性声明内容，在执行具体评估业务时，还应当就评估项目的具体情况，增加或细化声明内容。如境外资产，因时间或费用的限制，委托方和相关当事方提出不进行现场核实工作，在不违背评估准则的前提下，评估师采取了其他有效程序进行了核实，并对评估对象的价值进行估算发表了专业意见，在特殊事项充分披露的前提下，应当声明未进行现场核实的原因以及可能对
13、评估结论产生的影响，以及对经济行为实现的参考作用的适用性。本指南第八条 提出，评估报告声明应当提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项和使用限制等内容。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,二、报告摘要,（一）评估报告摘要的作用资产评估准则评估报告第十四条规定，评估报告摘要应当提供评估业务的主要信息及评估结论。91号文件规定，评估机构应以较少的篇幅，将评估报告书中的关键内容摘要并刊印在评估报告书正文之前，以便使各有关方了解该评估报告书提供的主要信息，方便企业在注册等情况下的使用。“摘要”与资产评估报告书正文具有同等法律效力，并按评估报告的统一格式要求由注册资产评估师、
14、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章并暑明提交日期。此规定的旨在将“摘要”作为一个独立的文件（或者与评估报告同等法律地位的），以在一些情形下独立使用。本指南提出，简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。尽管与资产评估准则评估报告和91号文件衔接一致，但对其作用进行了调整，改变了“摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力”的说法和做法，具体由“不需要另行签字盖章”体现。其作用是方便评估报告使用者快速了解评估的主要情况和评估报告的主要信息，摘要仅仅是为了方便国有资产评估项目管理（如出具“
15、评估核准文件”和“评估项目备案表”；企业办理产权登记；股权设置等相关手续），而不能将摘要单独用于其他经济或行政行为（如工商注册）。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（二）评估报告摘要的内容 特别指出：对评估结论产生影响的特别事项，并不是将评估报告正文的“特殊事项说明”的内容全部反映在摘要中，而是反映在已确定评估结论的前提下，已发现可能影响评估结论，但非注册资产评估师执业水平和能力所能评定估算的有关重要事项。对资产评估结论影响程度较大的判断标准，应根据事项本身的性质和事项影响的金额判断和选择。如，比如，一笔涉诉的、法院正在受理的应收款，无论如何无法判断其回收的可能
16、性和回收数额，它直接导致评估结论的不确定性，尽管数额不大，但以账面值列示的方法，毕竟不是专业确定的意见，同时也应提醒报告使用者，列示的账面值（评估值）不能替代未来的法院裁定结果。对评估结果影响重大的“评估基准日期后重大事项”，直接导致评估结论使用时的不确定性，也应提醒报告使用者，评估结果未反映该期后事项的影响。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（三）摘要的效力和签字问题,1、评估报告摘要签字及位置本指南明确提出摘要一般不需要签字盖章，并且置于评估报告正文之前。既然不需要签字，一般不认为可以单独使用。2、评估报告摘要提示文字本指南沿用91号文件规定的内容，“以上内
17、容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文”。本段规定可以理解为，摘要尽管反映了评估报告的关键内容和主要信息，但还不足以合理理解评估结论，以提示评估报告使用者应当按照评估报告正文的内容理解评估报告和合理使用评估结论。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,第三部分 关于报告正文,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,一、报告正文的构成与资产评估准则评估报告相比，除为了规范和统一企业国有评估报告格式，从而增加“绪言”格式内容外，其他构成基本一致。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Soc
18、iety,与91号文件相比，指南无首部、评估原则、评估基准日期后重大事项，增加评估假设、评估报告使用限制说明。91号文件规定的“首部”，是对标题的格式与内容和评估报告书序号的规范，在本指南中单独予以规范。91号文件中的“评估基准日期后重大事项”，在本指南中第22条专门规范了“特殊事项说明”的内容（含评估基准日期后重大事项）,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,格式化的评估报告有利于提高管理部门的工作效率，这是制定国有资产评估报告指南的目的之一，由此，细化要求显得很有必要。因此，本指南参考91号文件的相关内容，提出应写明该评估报告的委托方全称、受托评估事项及评估工作简
19、要情况，并提出企业国有资产评估报告绪言的格式内容如下：（评估机构全称）接受贵单位（公司）的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用评估方法（评估方法名称），按照必要的评估程序，对（委托方全称）拟实施行为（事宜）涉及的（资产单项资产或者资产组合、企业、股东全部权益、股东部分权益）在年月日的价值（价值类型）进行了评估。现将资产评估情况报告如下”。在描述中，应当注意：评估方法应采用“公允”二字，不应采用“法定”等其他文字；评估程序应采用“必要”二字，不应采用“法定”等其他文字；市场价值采用“作出公允反映”，不应采用“确定”、“评估”等其他文字。,二、评估报告绪言,中国资产评估协会C
20、HINA Appraisal Society,1、基本要求（1）所有描述，应客观、真实，并有依据来源。比如一些经营统计资料、获奖情况、行业地位、名次、排位等数据，因评估师并未对该信息尽职调查和核查，原则上应谨慎在报告书中出现。（2）篇幅不应太大，有的报告书70%是委托方与资产占有方简介的内容，而且基本与资产评估说明中委托方和相关当事方编写的关于进行资产评估有关事项的说明内容一致。报告书中该内容，应该是评估师尽职调查的结果的客观而真实的反映。（3）不得带有任何诱导、恭维和推荐的陈述，也不得出现评估机构介绍性内容。比如：“是西北地区最大的钢铁企业”、“市场占有率达到90%”等内容。（4）应清楚介绍
21、涉及的经济行为文件（比如：协议、决议、批复文件等）的形成过程和日期。并将该经济行为文件列示于备查文件中。,三、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其他评估报告使用者的概况,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,2、关于被评估单位（或者产权持有单位）产权持有单位的完整表述为“评估对象的产权持有单位”。是为了满足国有资产评估项目备案需要而反应在指南中的，非国资项目并适用。实际上，国资评估报告第一部分需要介绍的就是“被评估单位（企业）”的概况。关于评估对象，评估实务中不论什么行为（改制、合资、股权转让等等），评估对象大致可以分为两种：一是单项资产或资产组
22、合（含企业改制行为涉及的全部资产和负债），二是股权（含100%股权和部分股权）。对于第一种情形，“被评估单位”和“产权持有单位”，是一回事。如评估一栋楼，该楼的所有者就是产权持有单位。对于第二种情形，成本法的评估明细表、收益法企业现金流等，均指被评估单位，所以需要介绍其概况。难以理解的是：评估A持有B企业70%股权价值，产权持有单位有的认为是A公司，有的认为是B公司。但国资委备表中的评估结果表是填写B公司的评估结果的。,在实践中，委托方、业务约定书中约定的其他评估报告使用者，可能多与被评估单位（产权持有单位）为同一人，此时应按照本指南的要求，委托方与被评估单位（或者产权持有单位）为同一企业，按
23、对被评估单位的要求编写。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,3、关于繁简程度根据国有资产评估项目的实践，指南中：对委托方和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况要求简单，一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本及主要经营范围等。对被评估单位（或者产权持有单位）概况分企业价值评估和单项资产或者资产组合评估两种不同的业务，提出不同的繁简要求。委托方与被评估单位（或者产权持有单位）同一人时，按被评估单位（或者产权持有单位）要求编写。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,评估目的决定了评估价值的内涵，从而决定了评估应选择的价值类型
24、，进而影响着评估方法的选择与运用。同样的资产，评估目的不同，其价值也不同。资产评估是为特殊经济行为涉及的资产提供价值参考依据的执业行为，其评估目的是依据拟实施的经济行为确定的，依据拟实施的经济行为确定了评估目的，评估价值类型、评估方法才得以确定。,四、评估目的及对应的经济行为,企业国有资产拟实施经济行为依法实施审批。“指南”要求注册资产评估师应当在评估报告中清晰、明确地说明两方面的内容，一是本次资产评估的目的，二是评估所对应的经济行为以及该经济行为获得批准的相关情况或者其他经济行为依据。评估报告只能在特定的评估目的下具有有效性。,1、评估对应的经济行为,中国资产评估协会CHINA Apprai
25、sal Society,本次资产评估的目的是公允反映XX集团投入到拟设立的股份有限公司的资产、负债和净资产在评估基准日的公允价值，为XX集团以实物资产出资提供价值参考意见。该经济行为已经得到XX省人民政府办公厅“关于省XX集团有限公司重组上市问题的复函”（省办函2002373号）的批准。目前，XX集团重组设立股份有限公司工作正在推进过程中。实现本次评估目的后，设立的股份公司将由GD集团控股，是XX省唯一一家拥有并经营220kV及以上电压等级的高压输电线路、变电站和其他与高压输电有关资产，并代管某集团的配电、购电和调度资产和业务的电网公司。,2、评估目的描述示例,中国资产评估协会CHINA Ap
26、praisal Society,1、资产评估准则评估报告第十八条：评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。不仅规定在评估报告中应该载明评估对象和评估范围，还规定要具体描述评估对象的基本情况，通常包括“法律权属状况”、“经济状况”和“物理状况”。2、企业价值评估指导意见第十二条：企业价值评估应当明确“评估对象及其相关权益状况”。企业价值评估项目评估对象的披露至少可包括四个方面的内容：一是企业价值的评估对象及基本情况：即是企业整体价值或全部股权价值或部分股权价值；涉及交易的为部分股权价值时的持股人及股权比例；涉及交易的股权为流通
27、股或非流通股、控股权或少数股权等等。二是纳入评估范围的资产及权益状况：即资产类型、帐面金额及主要资产权益状况；特殊资产，如无帐面记录的无形资产，租赁使用的帐外的，挂靠的资产及权益状况。三是需作单独评估或处理的溢余资产，非经营资产，无效资产等资产及权益状况。,五、评估对象与评估范围,（一）相关已有规范,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,与91号文件，指南根据资产评估准则评估报告的规定，在明确相关概念的基础上，细化规范了国有资产评估项目不同情形下的评估对象与评估范围的描述。1、明确了相关概念实际上，在中评协已经发布的一系列评估准则，均对评估对象和评估范围基本情况的描述
28、进行了规范。如：企业价值评估指导意见（试行）第四十三条：“注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估对象、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制。”资产评估操作规范意见(试行)第一百二十一条：“评估范围和对象说明经济情形涉及的资产的范围、类型、所处位置、归属的生产经营单位、处置方式等”。对于企业价值评估，评估对象分为两类，即企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值，与此对应的评估范围是评估对象涉及的资产及负债内容，包括房地产、机器设备、股权投资、无形资产、债权和债务等。特别指出的是股东全部权益价值和股东部分权益价值作为评估对象，采用资产基础法对其评估时，股东权益对应的法人资产和负债是
29、评估范围，本身并不是评估对象。,（二）本指南规范,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,2、细化规范了国有资产评估项目不同情形下的评估对象与评估范围本指南，分企业价值评估项目和单项资产或者资产组合两种不同的情形，规范了评估对象和评估范围的信息披露。单项资产或者资产组合评估项目，除资产评估准则评估报告规定的描述评估对象的法律权属状况、经济状况和物理状况等基本情况外，借鉴了91号文件规定内容的精神，增加了说明委托评估资产的数量（如土地面积、建筑物面积、设备数量、无形资产数量等）内容。如资产类型、规格型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流程、地理位置、使用状况、
30、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等。资产评估机构和人员应当特别了解有关评估对象权利受限状况。企业价值评估项目，评估对象与评估范围的描述，考虑了采用两种评估方法的实际情况，也考虑了国有资产评估项目管理对审计的要求，考虑了国有资产评估项目同时委托其他专业评估并引用其评估结论的情况，同时考虑到采用收益法和资产基础法两种评估方法对企业价值评估时，被评估企业申报的账面记录或者未记录的无形资产、企业申报的表外资产等具体情况，对最终分析确定评估结论时的前后呼应。比如：，被评估企业账面未记录的无形资产或者账面有记录，根据资产重组方案或类似文件不纳入评估范围，而
31、收益法评估收益预测中难以分割的经营性资产，在分析确定评估结论时，应当考虑选择与资产重组方案或类似文件相一致的评估范围的评估结论。,3、评估对象和评估范围与经济行为一致性的问题 评估对象和评估范围与经济行为一致性，是国资监管机构的要求。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,本指南中提出企业价值评估中，应当说明“委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因”。是要求注册资产评估师反映企业出具的关于进行资产评估有关事项的说明关于评估对象与评估范围的说明的内容要求，以从评估报告内容层面，满足国资监管机构的要求，而不是由注册资产评估师
32、判断委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致性。企业价值评估的一般范围即企业价值评估的产权范围。从产权的角度界定，企业价值评估的范围应该是企业的全部资产。包括企业产权主体自身占用及经营的部分，企业产权主体所能控制的部分，如全资子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投资部分。在具体界定企业价值评估的资产范围时，应根据以下有关数据资料进行：（1）企业的资产评估申请报告及上级主管部门批复文件所规定的评估范围；（2）企业有关产权转让或产权变动的协议、合同、章程中规定的企业资产变动的范围。因此，评估对象和评估范围是委托方和相关当事方根据其拟实施的经济行为确认，并提供给评估机构的，一般
33、应要求委托方和相关当事方在申报表或申报材料上签名盖章，在形式上确认评估对象和评估范围。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（一）规范价值类型的依据资产评估准则基本准则第十四条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，并对价值类型予以明确定义。资产评估准则评估报告要求披露评估选用何种价值类型、选择该种价值类型的理由、并对价值类型进行明确定义。资产评估价值类型指导意见 第二十六条规定，注册资产评估师应当根据资产评估准则评估报告对价值类型及其定义进行披露。,六、价值类型,中国资产评估协会CHINA Appraisal Socie
34、ty,（二）国有资产产权管理领域一般使用市场价值类型根据国有资产评估项目，特别是涉及产权管理领域中的评估项目，无论是协议转让还是进场交易，一般都要求选择市场价值类型。2005年8月25日，国务院国有资产监督管理委员会发布的企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令）第二十二条规定，企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据；当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意后方可继续交易。根据自2009年5月1日起施行中华人民共和国企业国有资产法第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履
35、行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。这些规定都体现了市场价值类型的基本要求。投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。而且在评估业务执行过程中，考虑并使用了仅适用于特殊投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数。尽管目前国有资产评估项目实践中，表面存在已经确定特定投资者或者某一类投资者的情况，但根据国有资产管理的宗旨和评估业务执行中很难考虑并使用仅适用于特殊投资者或者某一类投资者的特定评估资料和经济技术参数，投资价值类型一般不适用产权管理领域中的评估项目。鉴于上述情况，本指南明确规
36、定，企业国有资产评估项目应采用市场价值类型，选择市场价值以外的价值类型时，应当说明选择理由及其定义。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（三）特殊交易情形下价值类型的选用在非产权管理领域中的评估项目，如处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值评估；机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计，一般认为是可以采用非市场价值类型。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（四）市场价值类型定义示例市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的划分有三个基本标准，一是资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件还是非公开市场条件；二
37、是资产评估时所依据的被评估资产的使用状态，是正常使用（最佳使用）还是非正常使用；三是评估时所使用的信息资料及其相关参数的来源，使用的是公开市场信息数据还是非公开市场的信息数据。据此，市场价值可以理解为资产在评估基准日公开市场上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）状态下可能实现的交换价值的估计数额。或者说评估资产价值依据的所有信息资料都来源于公开市场的资产评估价值结论是市场价值。根据资产评估价值类型指导意见，“当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型”。“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性
38、行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”。国有资产评估报告中市场价值定义可使用此定义示例。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（一）评估基准日的涵义资产价值是时点价值，资产价值不同的时点其价值是不同的。资产评估，就是以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。为了体现一定时点上的价值，评估选择的作价标准、参数等依据，应该在评估基准日有效。资产评估操作规范意见（试行）中第二十二条指出：“评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日。在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据也要在该时点有效”。,七、
39、评估基准日,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（二）评估基准日的确定1、国有资产评估项目评估基准日确定主体资产评估操作规范意见（试行）中第二十二条规定，在征求委托方意见的基础上，评估机构选定评估基准日。评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字199991号）中规定，评估基准日的确定应由评估机构根据经济行为的性质与委托方协商确立，并尽可能与评估目的的实现日接近。由国务院国资委编写出版的企业国有资产评估管理操作指南中提出：“评估基准日一般由委托方和评估机构根据经济行为的性质协商确定”。这些规定均体现“共同”、“协商”的观点，现实评估实务当中也多为此情形，与资产评估准则
40、业务约定书也基本接近。评估基准日的确定在资产评估中影响重大，评估基准日应根据经济行为的性质确定，并尽可能与评估目的的实现日接近是基本原则。究竟是谁确定，是完全由委托方确定，还是由“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议”，“注册资产评估师根据评估业务具体情况确定”。主流的看法是“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议”，即协商、约定等方式下，主体还应是委托方，注册资产评估师可以提供建议。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,2、确定评估基准日需考虑的主要因素资产评估操作规范意见（试行）中第二十二条规定，选择的评估基准日，应有利于保证评估结果有
41、效地服务于评估目的，尽量减少和避免评估基准日后的调整事项，准确划定评估范围，准确高效地清查核验资产，并合理选取评估作价依据。评估过程中要及时地调整不适宜的基准日。由国务院国资委编写出版的企业国有资产评估管理操作指南中提出，基准日的选择应可能与相应经济行为的实现日接近，同时考虑会计报表的编制日期，一般选择在月末、季度末或年末。,注意：（1）一个评估项目只能有一个评估基准日。评估基准日的变更，应当视为一项新的资产评估业务。（2）委托方企业若为国有大型企业，评估基准日的确定应事先与其主管部门沟通，避免评估基准日的变更给评估工作来来的不利影响。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Soci
42、ety,（三）评估基准日的披露内容作为程序性准则的本指南，仅仅是规范披露那些内容的问题，因此本指南并不涉及由谁确定、考虑那些因素，而是规范应披露那些应当披露的内容。有意见提出，由委托方确定的基准日，一无需披露委托方的考虑，二也无法披露委托方在确定评估基准日时考虑了那些因素，这种意见是不全面的。资产评估准则评估报告第二十条规定，评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。资产评估准则业务约定书中规定，业务约定书的内容也有评估基准日，也就是说至少评估基准日确定是约定达成一致的结果，不存在委托方在确定评估基准日时考虑了那些因素的问题。与评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字
43、199991号）相比，本指南仅仅要求披露评估基准日本身（含格式）以及确定评估基准日所考虑的主要因素。没有要求对确定评估基准日对评估结果影响程度做出明确的揭示，申明评估中所采用的价格是不是评估基准日的标准，如不是则说明原因等内容。与资产评估操作规范意见（试行）相比，也没有要求说明一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。主要考虑是：（1）“评估基准日对评估结果影响程度”难以确定，即使在市场环境频繁变动，不同基准日对评估价值影响较大，也存在国有资产流失等，充其量是基准日选择不当。（2）“申明评估中所采用的价格是不是评估基准日的标准，如不是则说明原因”本身不符合评估基准日的涵义。（3）“一切取价标准
44、均为评估基准日有效的价格标准”，本身也是评估基准日的涵义。因此，本指南不再要求披露确定评估基准日对评估结果影响程度，以及评估中不采用非评估基准日的价格标准。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,评估师应当在评估报告中说明执行资产评估业务过程中遵循的法律、法规、评估准则和指导意见以及取价标准等评估依据，是我国资产评估一直要求的做法。评估报告基本内容与格式的暂行规定（财评字199991号）中规定，评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等。资产评估操作规范意见（试行）中规定评估报告书正文概括写明评估依据的主要法律法规和标准。资产评估准则评估报告中规定，
45、评估报告应当说明评估遵循的法律依据、准则依据、权属依据及取价依据等。为了方便注册资产评估师编制评估报告，国有资产评估项目监管单位审核评估项目，结合国有资产评估业务的实际，指南：解释了资产评估准则评估报告中的法律依据和准则依据；细化了权属依据和取价依据；增加了经济行为依据。,八、评估依据,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（一）法律依据和准则依据法律法规依据解释为“通常包括与国有资产评估有关的法律、法规等”；评估准则依据解释为“包括本评估项目中依据的相关资产评估准则和相关规范”。特别指出的是，近几年国家法律、法规的调整完善进度较快，相关资产评估准则和相关规范较多，但
46、不是每一个具体项目都遵循了全部的法律、法规和评估准则规范，注册资产评估师应当根据与评估项目的相关性在评估报告中列示反映所遵循的法律法规。也应当列示最新的、现行有效的法律、法规和评估准则规范。评估实务中存在列示废止的、失效的或者已经修订的法律、法规和评估准则规范的情形，都是不符合评估准则要求的。本指南遵循“相关性“原则，采用了“与国有资产评估有关的”、“本评估项目中依据的”等词，旨在具体体现这些要求。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,（二）细化了权属依据和取价依据1、权属依据资产的法律权属状况本身是个法律问题，而且是个很复杂的法律问题。对资产的所有权及其他与所有权
47、相关的财产权利进行界定或发表意见需要履行必要的法律程序，由具有相应专业能力的人士（如律师）或部门（如产权登记部门）来进行。资产评估准则基本准则第二十三条的规定，委托方和相关当事方应当提供评估对象法律权属等基础资料，并对其真实性、合法性和完整性承担责任；注册资产评估师执行资产评估业务是对资产价值进行分析并发表专业意见，但是，注册资产评估师应当认识到由于评估对象法律权属对评估结论具有重要影响，注册资产评估师应当予以关注和恰当披露。资产评估准则基本准则第二十四条规定了注册资产评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。注册资产评估
48、师不得对评估对象的法律权属提供保证。因此，我国注册资产评估师应当重视如何对评估对象法律权属进行恰当关注。当然，一些权属证明文件如房屋产权证明上注明的房产面积、结构等仍是注册资产评估师重要的取价依据，这时产权证明材料可以作为取价依据对待。注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见中，强调注册资产评估师在产权问题上应履行收集产权资料、对产权情况进行查验、完整披露产权情况及存在的瑕疵、关注产权瑕疵对评估结论的影响等工作程序。执行国有资产评估业务，当然应首先遵循这些资产评估准则的要求。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,本指南作为国有资产评估报告的编制和出具的规范，在严格
49、坚持这些资产评估准则的要求前提下，列示了现行相关法律法规框架下产权依据名称以及市场交易中合法的产权证明文件名称。同时，应注意：相关法律法规调整、不同地区管理体制的不同等，可能涉及的产权依据名称的变化或不同。如：对于房屋和土地，有的地区是房产地产合一的产权证，有的是房屋所有权证、国有土地使用权证，本指南仅列示了分别的情形，即“国有土地使用证（或者土地使用权出让合同）、房屋所有权证”。建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证/施工许可证等自建在建工程的相关证明；外购在建工程的购买合同（转让合同）和付款凭证，是未竣工验收办理确权和房屋所有权证重要的权属依据。共有物业的合作建房协议（合同），是未
50、办理房屋所有权证重要的权属依据。融资租赁物业的物业租赁合同，以租代购的物业以租代购合同等是相应行为重要的产权依据。中华人民共和国国有建设用地划拨决定书是划拨用地权属的依据。国产和进口设备的订货合同及其购货发票、进口设备的报关手续资料等是国产和进口设备的产权依据。,中国资产评估协会CHINA Appraisal Society,在评估报告出具时，产权取得前签署的合同、权属确权、办证等正在进行中，评估依据这些文件资料作价，但并不能必然说明其权属不存在瑕疵。应当据实列示依据的文件资料，同时在特殊事项说明中说明该事项。如，已经签署的土地出让合同，也已全部或部分缴纳出让金，在经济行为实施的不同阶段，不同
