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1、,经济测算与开发策略,物业配比经济指标确定（主要为成本与价格确定）经济测算开发策略,原规划方案的物业面积比例,各使用功能面积分配表,项目基本规划指标 含六号地块：占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约70000m2,注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。,基于项目定位基础上的物业配比建议,注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整；注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。,项目基本规划指标 含六号地块：
2、占地面积：49934m2 容积率：4.26 地上可建面积：212719m2 预计地下面积：约140000m2 其中：地下商业约70000m2,物业配比调整前后比较,整体物业配比在调整前后变化不大；商业面积基本不变；住宅和写字楼的面积有所下降；酒店建筑面积上升。,经济指标确定,1.价格确定参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理2.成本各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范3.费率各种取费标准参照上海有关规定,需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制定参考。
3、,开发成本的设定,数据来源：世联估价部,注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本；注二：楼面地价按现行土地价格估算；注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费。,开发成本比较,单位面积开发成本比较,总开发成本比较,酒店的单位面积开发成本最高；地下商业不计容积率，不分摊地价成本，成本优势明显。,地上商业因建筑体量较大，总开发成本居首；写字楼、住宅因开发量、单位开发成本均比较接近，其总开发成本也比较接近。,商业租金的确定,修正后租金通过算术平均法求得本项目每层的预期平均租金范围，取中间值为商业的参考租金：B2：5.0元/天/M2 B1：8.0元/天/M2 1
4、/F：18.3元/天/M2 2/F：9.7元/天/M2 3/F：6.8元/天/M2 4/F：5.3元/天/M2考虑地下商业为社区和区域商业，在业态上以超市和家电等专业市场为主，租金承受能力较低，而且地下商业分割成两半，不能形成整体，对B1和B2的租金做进一步修正，其结果为：B2：2.5 元/天/M2 B1：4.0 元/天/M2,租金确定方法：市场比较法,注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷 度、交通流量等等,商业的经济测算,注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。,建筑面积：145000平方米开发成本：176000
5、万元年租金收入：24137.8万元年营运成本：24137.8*30%=7241.3万元年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元投资回收周期：10.4年,投资成本高；投资收益高；投资回收周期较短；投资风险较高；,酒店租金的确定,数据来源：上海市旅游事业管理委员会,注：影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度，周边环境、繁华程度、交通便捷度等等,2004年四星酒店出租率与平均房价,本项目租金与出租率的确定,酒店的经济测算,前期投入高；收益较高；投资回收期较长；投资风险较大。,建筑面积：52000平方米造价成本：89960万元客房数：500套客房出租率：72.22%平均房价：704
6、.17元/套年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元年营运成本：9281.1*42.45%=3939.8万元年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元投资回收期：16.8年,注：来源于行业统计平均值的营运成本为：,写字楼售价的确定,注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。,修正后售价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为：27725元/平方米,住宅售价的确定,注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、自然景观、交通便捷度等等。,修正后售价通过算术平均法并取中间值最终求得本项目预期售价为：2
7、4356元/平方米,写字楼与住宅的经济测算,写字楼与住宅的共同特征：投资成本较低；投资收益高；投资回收期短；投资风险较小；从成本收益的角度来看，住宅略高于写字楼；,不同物业投资风险系数比较,投资风险的主要构成因素：投资成本；投资收益；投资回收周期。,注：在投资风险的构因中，未考虑外部影响因素，如市场环境、政策环境、金融环境等等；注：投资成本高低与投资风险成反面关系，投资收益高低、投资回收期长短与投资风险成正面关系；注：投资风险=投资成本风险+投资收益风险+投资回收期风险，数值高低与风险成正面关系；,投资风险比较结果：酒店最高；商业次之；写字楼较低；住宅最低。,保持现金牛、明星、问题产品的合理组
8、合，实现产品及资源分配结构的良性循环,成功的月牙环最佳模式对于企业来说，如果能同时具有问题产品，明星产品和现金牛产品这三类，就有希望保持企业当前的利润和长远利润的稳定，形成合理的产品结构，维持资金平衡。,本项目的波士顿矩阵分析,本项目成功规避了瘦狗型产品；现金牛产品分布比较合理；问题产品偏多，对企业资金实力要求较高；明星产品相对偏少；,酒店,写字楼、住宅,商业,本项目的波士顿矩阵分析,对策建议：部分沿街商业产品租售结合，向现金牛产品转化；餐饮娱乐商业向明星产品转化。,酒店、餐饮娱乐商业,写字楼、住宅部分沿街商业,其它商业,项目的开发策略,策略一：,策略二：,策略三：,自有资金投入少，风险较低，综合体效应不明显，整体收益降低。,自有资金投入合理，综合体效应得到体现，整体收益良好。,资金投入大，综合体效应得到充分体现，预期收益最大，风险最大,推荐策略,
