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1、地 址：安徽省宣城市皖东南物流园区 开发商：江苏东盾集团 江苏瀛环集团,宣城皖苏浙农副产品中央市场,项目背景,自然概况 宣城市位于安徽东南与江、浙两省接壤。现辖宣州、宁国市、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德7个县市区，国土面积12340平方公里，截止2007年末全市总人口281万。其中，宣州区面积2533平方公里，人口83万。经济概况 2009年全年全市生产总值432.8亿元，位居全省第6位。全年规模以上工业增加值153.1亿元，增长27.2%，增幅居全省第4位。全年财政收入达60.4亿元，增长25.9%。全年城市居民人均可支配收入13302元，增长12.6%，增幅居全省第1位；农民人均纯收入57
2、00元，增长12%左右，比全省平均水平高3个百分点。,交通概况 距南京禄口国际机场135公里，约一个半小时车程。距杭州萧山国际机场200公里，黄山国际机场190公里，合肥骆岗机场196公里，距上海吴松港口310公里、距安徽朱家桥外贸专用码头80公里。沪渝高速公路（G50）、205 国道、318 国道、铜南宣高速从境内通过。芜雁高速、宁宣杭高速、扬绩高速在建。皖赣铁路、宣杭铁路从境内通过。合福高铁、皖赣新线、商杭客运专线在建，铜南宣铁路正在规划中。,项目背景,固定资产投资 固定资产投资完成额达600.8亿元，增长44.1%。房地产投资累计完成87.8亿元，同比增长42.6%，总量在全省第位，增速
3、在全省第6位。三次产业比重 2005年 2007年 2009年,项目背景,21.5,宣城现有城乡各类批发交易市场120多个，总占地面积60万，建筑面积50万（含交易大棚），年成交额77亿元，为6万多人提供就业岗位。年成交额突破亿元的市场12个。,宣城主要批发市场状况,市场名称 主营品种 年成交额 宣城九洲市场 水果批发 20亿元以上 宣州中心菜市场 综合农产品批发 6亿元以上 宣州农贸市场 综合农产品批发 6亿元以上 宁国大华农贸批发市场 综合农产品批发 6亿元以上 宁国中心菜市场 蔬菜批发贸易 3亿元以上 溪口茶叶交易批发市场 专业批发贸易 1亿元以上 广德花卉苗木大市场 林产品交易批发 4
4、5亿元 宣州区孙埠木材批发市场 木材批发交易 3亿元 广德县花卉苗木大市场 林产品交易批发 45亿元宁国兴宏工艺标本展览中心 陆生野生动物标本批发 6000万元 旌德县山货批发交易市场 土特产品批发 4500万元以上,宣城主要批发市场状况,宣城现有年成交额在1亿元以上的批发市场8个，5000万元以下的农产品市场（含集贸市场）110多个。宣城批发市场容量大、交易额高，是宣城重要产业之一，批发产业对地方经济、就业等的发展举足轻重。,宣城主要批发市场状况,宣城批发市场存在的问题,市场布局较分散。自成体系，呈“弱、小、散”的局面。无法建立规模型销售渠道、不能实现信息共享和商业辐射。市场区位不合理。许多
5、老市场均位于中心城区，严重制约城市建设、影响城市居民生活环境，亟待规划迁址改造。硬件设施已陈旧。交易大棚简陋，市场设施陈旧，不仅制约经营，也存在安全隐患。市场配套不齐全。仓储、物流、信息平台、生活商业、住宅社区等配套设施。市场管理欠规范。统一收费、政企分开、职责明细，聘请专业团队统一管理，是规范化市场的重要举措，也是加快宣城各专业市场健康发展的必由之路。,项目开发依据,市场依据1、项目符合批发市场发展特征。项目,符合并顺应未来批发市场“自主性、平等性、效率性、信用性、逐利性、竞争性、开放性、国际性、信息性”的发展特征。项目符合宣城现代城市发展要求，是用现代科学管理市场的重要载体。2、宣城市场具
6、备项目开发基础。宣城拥有众多各具特色的地方产品、良好的批发产业基础、巨大的批发市场需求，为项目市场培育提供了市场基础。3、项目符合宣城批发市场实际需求。宣城“市场布局分散、市场区位不合理、硬件设施已陈旧、市场规模均偏小、市场配套不齐全、市场管理欠规范”的现实状况，迫切需要通过本项目建设予以彻底改变。,项目开发依据,区位依据：携两皖浙省、守皖东南大门、居华东腹地，支撑本项目的自然区位条件优越。交通依据：宣城目前现有的的高速公路、以及铁路、航空、口岸条件，已具备了发展大批发、大物流要求。规划依据：本项目切合宣城市整体规划，如九洲市场、长途汽车站迁址等。同时，项目亦符合宣城城市化扩容的远期规划。开发
7、依据：项目建议企业“江苏东盾木业集团有限公司、江苏瀛环国际集团有限公司”系苏州、常熟的知名企业，不仅拥有雄厚的资金实力，同时具备大型专业市场、高端城市商业、大型住宅社区开发建设的辉煌业绩，具备诸多开发企业不具有的丰富的招商资源和市场营运经验。,宣城批发市场发展思路,规划考虑全局。重新确立以宣城大市为范畴的“产地一级市场”整体概念。将全市所有批发、农贸市场纳入整体规划，统一布局。从市场功能上可划分为两大类：1、对产品源头产地市场作功能性调整,和对应设施的改造完善，使其主要承担“快速集散及部分固定批销功能”。可称其为：“产地初级市场”。2、在皖东南物流园区通过整体规划、统一布局，建设超大体量、配套
8、和服务体系齐全完善的“产地中央市场”，承担衔接“产地初级市场”，接转下游整体二、三级市场的产业链功能。,宣城批发市场发展思路,建设前瞻未来。开发本项目是在宣城各具特色的地方产品优势、良好的批发产业基础、巨大的批发市场需求，以及未来流通业发展属性大前提下的“升级型”决策，其前瞻性市场目的在于：1、将各类市场有机组合可形成广普拳头效应，共享宝贵资源，为做大、做长产业链提供基础。2、大体量的城市综合体可形成功能型城市副中心，承接未来产业扩张。3、市场配套人文社区可通过改善环境，提高质量，吸引并留住商家。,项目概念规划,项目选址 宣城皖东南物流园区阳德路南侧、秋风路东侧，规划W1（物流用地）。用地面积
9、 约600亩（三块规划用地），项目将总体规划，先期开发200亩。,项目概念规划,项目概念规划,项目分为六个功能区(建筑面积20万/容积0.5/密度50%),一、产品批发交易区 6.5万,1、农副产品交易区 3万2、山货、土特产品交易区 1.5万3、水产品交易区 1万4、中药材产品交易区 1万,二、城市生活配套菜场 1万,三、商务信息服务区（高层）1.2万,1、统一结算大厅 0.22、商务、洽谈、办公间 1万,五、物流配送、堆场 6万,四、仓储、冷藏 2万,六、停车场、垃圾中转 3万,常熟酒店分布图,尚湖花园酒店,常熟国际饭店,森林大酒店,虞山锦江饭店,恒隆戴斯大酒店,天铭国际大酒店,虞城大酒店
10、,时风国际酒店,金海华丽嘉酒店,中展新开元大酒店,喜来登大酒店,中江皇冠假日酒店,常熟主要酒店调查,酒店设计控规、平面图,酒店二、三层平面图,酒店五、六层平面图,酒店七、八层平面图,酒店九、十层平面图,投 资 提 示,地理经济发达：常熟市地处我国经济最发达的“长三角”经济圈，商贸、旅游业十分发达，消费水平比肩苏州。全市户籍人口104万，流动人口达100万。,区位环境独特：酒店地处常熟“方塔街”中央商圈，是商务交往、旅游观光、娱乐购物等活动最集中的区域。酒店推窗可见“虞山国家森林公园”，既临街又依山，环境和地理优势不可复制。,地理经济发达：,区位环境独特：,物业价值久远：政府对“方塔商圈”在容积
11、、密度、层高等方面严格的强制性开发控规,使圈内物业连年增值，且将长期延续。2005-09年,圈内商铺租金年均提增幅度15.32%，此增值率远超过国内同类地区。,综合配套上乘：酒店除客房典雅豪华外，餐厅、会议厅、游泳馆、健身馆及综合服务设施齐全。酒店还可直达大型购物中心百盛商场，是常熟会议社交、娱乐保健、购物消遣等活动的首选场所。酒店独尊的大型空中观景花园，在苏州地区绝无仅有，是人与环境，建筑与自然的融汇极品。,综合配套上乘：,物业价值久远：,盈利预算分析表,预算条件：酒店稳定持续经营，无任何贷款；因酒店所有权归属于酒店的母公司常熟市恒隆置 业有限公司，酒店即管理公司无需支付房屋租金；酒店餐饮部盈利分析参阅常熟市同级酒店标准；酒店客房盈利分析参阅常熟同级酒店标准以及戴斯 酒店管理公司预期；企业所得税税率为25%。,常熟市恒隆置业有限公司,二九年十二月,
