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1、民 法 2 之四,第十五章 用益物权,第十五章 用益物权,第一节 用益物权概述（含特许物权）第二节 建设用地使用权第三节 国有建设用地使用权第四节 农民集体所有建设用地使用权第五节 农用地使用权概述第六节 集体农用地的承包使用权第七节 采矿权第八节 水资源使用权第九节 典权,第一节 用益物权概述,概念、特征、意义取得与终止体系与分类特许物权,一、用益物权的概念物权法第117条：用益物权是指对他人所有的不动产或动产，在一定范围内占有、使用、收益的权利。二、用益物权的特征1.以使用、收益为主要内容的物权。2.是他物权、限制物权和有期限物权。3.客体仅限于不动产。4.主要以民法为依据，也有以特别法为
2、依据的。5.是独立物权。,三、用益物权的社会意义 1.是所有权的一种实现方式 2.目的是满足非所有人利用他人不动产的需求 3.有利于实现物的最高价值的利用,四、用益物权的取得与终止,取得：确认用益物权批准使用出让承包终止：,五、我国的用益物权体系,土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、养殖权和捕捞权等。特许物权,六、用益物权的分类（P265）,用益物权的一般规则 1用益物权的基本内容 2应当依法保护和合理开发利用资源 3用益物权人行使权利时所有权人不得干涉 4用益财产被征收、征用有权获得补偿,补充：特许物权,特许物权的概念和特征特许物权的性质
3、和地位特许物权的种类及内容,特许物权的特征,1标的是自然资源而不是土地本身 2权利行使方式是对自然资源的摄取和开发行为3一般不具有物权的排他性效力4取得方式是行政许可5设定目的具有一定的公法意义,特许物权的性质和地位特许物权的性质 1否定说 2肯定说 3是具有用益物权性质的准物权特许物权在法律上的地位在大陆法系国家：特许性的权利因涉及政府许可等公法行为，一般由公法调整，采用单行法的形式进行规范。在英美法系国家：不存在单独立法问题，不区分其公法、私法的性质，而是同其他法律一样，在判例法或成文法上作出调整,特许物权的种类及内容,1.海域使用权概念：海域使用权是指依法经批准获得的持续使用特定海域三个
4、月以上的排他性特许物权。特征：（1）海域使用权的客体是海域。（2）海域使用权是国家对海域所有权派生的物权（3）海域使用权的内容具有广泛性,2.采矿权采矿权的具体规则：1）采矿权的取得须经行政许可 2）采矿权是有偿取得的私权利，应当缴纳有关费用 3）采矿权的权利人有权开采矿产品并获得所有权 4）采矿权的行使须由国家行政机关进行监管 5）采矿权流转须受适当限制,3.取水权概念和特征 指自然人、法人或者其他组织在依法经批准取得的利用水工程或者机械提水设施直接从江河湖泊或者地下取水的特许物权。特征：（1）取水权派生于国家拥有的水资源所有权（2）取水权的获得须经国家行政许可（3）取水权的客体是水资源,4
5、.渔业权特征：（1）渔业权的客体是特定水域中的水产生物资源（2）渔业权在权利构成上具有复合性（3）渔业权的取得方式是特定行政部门的许可（4）渔业权的效力依据不同的权利内容而不同,5.养殖权 具体规则：（1）须经行政许可，且辅以登记手续取得（2）受期限限制（3）须在特定的水域行使，进行养殖经营（4）养殖权可以依法转让（5）养殖权人在享有权利的同时应承担相应义务,6.捕捞权 指自然人、法人依法经批准获得的，在我国管辖的内水、滩涂、领海、专属经济区以及我国管辖的一切海域内从事捕捞水生动植物等活动的特许物权。捕捞权与养殖权的区别：权利客体不同 立法价值取向不同 权利性质不同 法律效力不同,第二节 建设
6、用地使用权,一、概念、性质和特征,建设用地使用权,农用地使用权,地上权,永佃权,二、建设用地使用权制度的适用范围,房屋建设用地其他构筑物用地环境建设用地三、建设用地使用权的分类（一）国有建设用地使用权（二）农民集体所有建设用地使用权,分类：,国有建设用地使用权：取得方式作为标准 国有建设用地出让使用权 划拨使用权农民集体所有建设用地使用权：乡村公益事业单位建设用地使用权 农民宅基地使用权 乡村企业建设用地使用权,第三节 国有建设用地使用权,一、国有建设用地出让使用权（一）概念和性质（二）取得 土地使用权出让合同（三）期限、权利义务（四）转让、出租和抵押（五）终止,二、国有建设用地划拨使用权,（
7、一）概念和特征非常严格的限制！（二）变更,建设用地使用权到期怎么办？,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第39条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。第40条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,第41条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。第42条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的
8、需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。,建设用地使用权,物权法草案二审稿：建设用地使用权期满，建设用地使用权消灭；登记机构应当收回建设用地使用权证书；建设用地使用权期满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期满前一年申请续期；续期应当支付土地出让金。,草案四审稿：住宅建设用地使用期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。建设用地使用权续期时，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。,草案六审稿：取消了有关住宅用地
9、使用权续期需要支付费用的规定。,住宅用地到期怎么办？物权法：,第149条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,花絮：房价能否降下来,第137条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。,第四节 农民集体所有建设用地使用权,一、基本立法精神1.适用范围：哪些土地？2.使用主体和使用目的方面的限制 哪些主体
10、可以有权使用？使用目的？3.使用权的设定方式及权能方面的限制,二、主要类型,农民宅基地使用权乡村企业建设用地使用权,城里人能买农村房？,我国物权法草案规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”第153条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第154条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。,第五节 农用地使用权概述,一、概念及一般规则二、耕地使用权三、林地使用权四、草原使用权,第六节 集体农用地
11、的承包使用权,即所谓的土地“承包经营权”！,一、概念和特点物权法第124条规定。1.存在于集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。2.是承包使用、收益集体所有或国家所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。3.是为种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地等生产资料的权利。4.有一定期限，一般不少于30年。（农村土地承包法第20条）。,二、取得,（一）基于法律行为取得 主要是基于当事人设定权利的合同。物权法规定：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。,土地承包应遵循以下原则：,1.按照规定统一组织承包
12、时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利；2.民主协商，公平合理；3.承包方案应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；,4.承包程序合法。不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。,土地承包应遵循以下原则：,（二）基于法律行为以外的原因而取得,主要是继承。农民集体所有的土地可以由本集体经济组织的成员承包经营。该组织以外的单位或个人也可以承包经营但要遵循一定的法律程序，程序较严格。土地管理法第15条第2款的规定
13、：须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。,三、承包人的权利和义务（一）承包人的权利占有、使用、收益和转让（二）承包人的义务,四、权利的流转,法律依据：农村土地承包法流转的主体和程序五、权利的民法保护及纠纷解决,土地承包使用权的流转,土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。,例：老
14、王是西山村村民，后进城打工，无暇照看自己的二亩瓜田，遂私下地把瓜地的经营权转让与邻居老李有其来耕种。问未经发包人同意，老王和老李的转让合同是有效？答：有效。农村土地承包法第34条规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。承包人转让与转包经营权不须经发包人同意。,例：王洪系上坎村村民，承包了本村一处苹果园。开始的几年，由于其经营科学，苹果园获得丰收，王洪也收入不菲。其他村民看在眼里，记在心里，以为找到了发家致富的门道，遂纷纷种植苹果。苹果园获丰收，却由于苹果过多，销路不好，都烂在果园里。王洪看此情况，遂放弃种植苹果，和妻子一起去南方打工，
15、做起了小生意。家里的果园闲置在那里，无人照看，如此，两年有余。王洪的做法对吗？在这种情况下发包人是否有权收回果园？,答案：王洪的做法是错误的。王洪作为承包人有妥善使用承包的土地的义务。土地管理法第37条规定：连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的土地。,关注：,农村土地承包法土地管理法,第七节 采矿权一、概念（P297）二、采矿权的取得与变更 1）须经行政许可 2）须有偿取得、缴纳有关费用 3）须办理采矿登记手续，才能取得采矿权的变更：须经批准并办理变更登记手续，换领采矿许可证。权利人有权开采矿产品并获得所有权。行使须由国家行政机关进行监管。,三、采矿权的主体、客体与内容,
16、第八节 水资源使用权一、概念 指自然人、法人或者其他组织在依法经批准取得的利用水工程或者机械提水设施直接从江河湖泊或者地下取水的特许物权。二、特征 1.派生于国家的水资源所有权 2.其取得须经国家行政许可 3.不具有排他性,三、水资源使用权的取得,四、水资源使用权的主体、客体和内容,第九节 典权一、典权的概念典权是典权人支付典权，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。1.典权是不动产物权；（“当”主要是针对动产）2.典权是以支付典价而成立的物权；3.典权是占有、使用、收益他人不动产的物权；4.典权是有期限的他物权，期限届满后出典人享有以支付原典价向典权人要求回赎出典房屋以消灭典权的权利。,
17、二、典权的内容（一）典权人的权利义务 A.典权人的权利：1占有、使用房屋并进行收益的权利。2转典的权利，即典权人依法将出典房屋再典与第三人。3留买权，典权人在出典人出卖典物时，在同等条件下，有优先于一般购买人而先行购买的权利，典权人不能对抗其他共有人而主张先买权，因此典权人之此项权利被称为留买权。4典权人为增加典物的利用价值而支付的必要费用，有权要求出典人偿还，但以回赎地的现存价额为限。,B.典权人的义务：,1保管出典房屋。2返还典物。3分担风险,（二）出典人的权利义务 房屋典权设定后，出典人仍享有房屋所有权，因此，出典人有权将典物的所有权让与他人。出典人可以在典物上设立抵押权。出典人的义务，通常认为其对出典房屋应负瑕疵担保责任。,三、典权的消灭,（一）回赎 回赎是指出典人向典权人提出以支付原典价赎回出典房屋以消灭典权关系的行为。1、回赎期限 2、关于典价折算问题回赎房屋时对典价折算（二）找贴（三）作绝（四）别卖,
