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1、2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,1,详解北京市二手房交易所涉及 税 费,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,2,二手房交易税费详解,目录,二手房交易税费计算,房产经纪业务收费标准,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,3,一、北京市二手房交易中涉及到的税费,共有八种：印花税（包括交易印花税、房产证印花税）契 税营业税城市建设维护税、教育费附加税个人所得税土地增值税土地出让金综合地价款,一般所说营业税是这三者的合一,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,4,买卖双方各交什么税？,印花税 买方 契 税 土地出让金 印花税 营业税 卖方
2、 个人所得税 土地增值税 综合地价款（经济适用房）土地出让金（按优惠价或标准价购买）,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,5,一般税费、特殊税费,印花税 契 税 营业税 个 税 土地增值税 土地出让金 已购公房特有 特殊税费 综合地价款 经济适用房特有,一般税费,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,8,契税征收有哪些优惠政策？,优惠一：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）；,优惠二：城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；,优惠三：按继承法规
3、定的法定继承人继承房屋权属，免征契税；,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,9,优惠四：居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税；,优惠五：房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；,优惠六：对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税。,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,10,3、营业税,概念解释：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。,纳税人：卖方,税率：成交价5.5%或差额5.5%,2023/10/31,房
4、产部经纪人岗前培训税费计算,11,营业税缴纳细则,1、产权证不满2年的普通住宅交易时，营业税按差额5.5%计算，其中产权证时间以取得房产证或契税完税证明为准；,2、对个人购买普通住宅超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税；,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,12,3、产权证不满2年的非普通住宅交易时，营业税按成交价5.5%计算；,4、产权证满2年的非普通住宅交易，营业税按差额5.5%计算；,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,13,4、个人所得税,1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一2、纳税
5、人：卖方3、税率：成交价的1%或差额的20%,注：（1）差额20%的计算公式为=（转让收入购房 原值转让环节交纳的税费合理费用）20%,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,14,公式中的几个概念解释,购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费,合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。,注：虽然第二种计算方式可以扣除一些费用，但也不是无限 制的扣除，国家规定最高扣除额为：（1）已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%,2023/10/31,房产
6、部经纪人岗前培训税费计算,15,个人所得税的优惠政策,优惠一：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税,优惠二：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,16,5 土地出让金,概念解释：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使用权的交易价款。,征收对象：再上市获得
7、土地使用权的已购公房,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,17,土地出让金缴纳标准,买方：无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要按照1560建筑面积1%缴纳土地出让金,卖方：所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560建筑面积6%支付土地出让金,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,18,6 综合地价款,概念解释：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同,纳税人：卖方,征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）并以市
8、场价出售的经济适用房,税率：成交价的10%,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,19,二手房交易税费详解,目录,二手房交易税费计算,房产经纪业务收费标准,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,20,房产经纪业务收费,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,21,二手房交易税费详解,目录,二手房交易税费计算,房产经纪业务收费标准,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,22,税费计算先判断,第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房,第二步：看房产证年限，是否超过5年；,第三步：看面积、单价、容积率，判断是否
9、是普通住宅、面积是否超标,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,23,税费计算明细表,1、商品房税费缴纳明细表,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,24,2、已购公房税费缴纳明细表,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,25,3 经济适用房税费缴纳明细表,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,26,税费计算习题汇总,习题1：郭先生于2009年1月购买了一套位于东直门的二手商品房，面积70平米，总价81万，单价11571元，容积率2.5。郭先生需要缴纳的契税是多少呢？,习题2：王先生于2006年购买了一套房产，面积160平米，总价60万元
10、，2009年3月出售时，成交价为110万元，王先生需要交多少营业税呢？,习题3：兰小姐于2009年3月出售了一套望京的房产，总价为70万元，产权证时间为2006年，且兰小姐不能提供完整、准确的有关凭证，那么兰小姐需要缴纳多少个人所得税呢？,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,27,习题四：1994年，吴先生以成本价购买了一套六里桥的公房，面积为75平米，王先生于2009年3月将该房产售予方小姐，那么方小姐需要缴纳多少土地出让金？,习题五：梁女士于2003年购买了一套回龙观的经济适用房，面 积为70平米，2009年4月以市场价32万元出售，梁女士应该缴纳多少综合地价款？,习题六：
11、2009年6月，高小姐通过经纪公司购买了方先生位于利泽西园的一套二手商品房，产权证下发时间为2005年，小区容积率为1.2，房屋面积70平米，总价50万元。那么高小姐和方先生在此次交易中需分别缴纳哪些税费？,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,28,习题七：2009年5月，程先生通过经纪公司购买了一套吴小姐的房产，该套房产属于已购公房，是吴小姐当年以成本价购得。该套房屋面积为80平米，成交总价为64万元，产权证下发时间为1994年。在此交易中，买卖双方各需要缴纳的税费是多少？,习题八：2009年8月，张小姐购买了一套商先生位于回龙观的二手经济适用房，产权证下发时间为2003年，
12、面积90平米，总价45万元。那么在此次交易中，张小姐和商先生需要分别缴纳的税费共为多少？,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,29,习题解析及答案,习题1,分析：首先判断是否是普通住宅：1、该套房屋容积率高于1.0，2、面积小于140平米；3、在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍。因此，该套房屋属于普通住宅。,答案：郭先生需缴纳契税8100001%=8100.,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,30,习题2,分析：,由于该套房产的面
13、积大于140平米，属于非普通住宅，因此交易时需按差价征收营业税。,答案：,王先生需要缴纳的营业税=（11060）5.5%=2.75万元。,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,31,习题3,分析：,由于产权证时间未满5年，需交纳个税，而对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税，核定征收率暂按1%执行。,答案：,兰小姐需要缴纳的个人所得税为701%=0.7万元,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,32,习题4,分析：,由于以成本价购买，所以缴纳的土地出让金的税率为1%,答案：,方小姐应缴纳的土地出让金为1560751%=117
14、0元,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,33,习题5,分析：,由于该套房产已满5年，并按市场价出售，因此需交纳成交价10%的综合地价款。,答案：,梁女士应缴纳综合地价款为：3210%=3.2万元。,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,34,习题6,买方高小姐：,该套房屋属于面积小于140平米，容积率高于1.0，单价为7142元，低于望京区域土地平均交易价格的1.2倍（9498.8元），属于普通住宅，契税=5000001%=5000元；税费总额为5000元。,卖方方先生：,该套房屋产权证时间未满5年，须缴纳个税。个税=5000001%=5000元；税费总额为5000元。,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,35,习题7,买方程先生：,契税：6400001%=6400元土地出让金：1560801%=1248元 税费总额7648元,卖方吴小姐：不需缴纳税费,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,36,习题8,买方张小姐：契税：4500001.5%=6750元,卖方商先生：综合地价款45000010%=45000元,2023/10/31,房产部经纪人岗前培训税费计算,37,工作愉快,
