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1、1,大亚湾塘尾项目市场调研报告,2,宏观背景,市场分析,地块评估,思维导图,宏观经济,区域规划,宏观政策,房地产市场分析,区域商圈分析,地块位置,目标客户群分析,SWOT分析,重点案例分析,思维导图,3,2006年惠州市石化工业强势崛起，规模以上工业实现增加值369.27亿元，增长30.2%。其中，电子工业214.2亿元，增长15.2%；石化工业53.42亿元，增长2.7倍。中海壳牌石化项目于3月份顺利投产，成为拉动惠州工业高速增长的主导因素，产业结构也向适度重型化调整，轻重工业比重由上年的52.9：47.1调整为45.2：54.8。,2006年，大亚湾区地区生产总值突破百亿大关，实现100.
2、2亿元，比上年增长90.3%，随着中海壳牌的顺利投产，拉动作用明显，大亚湾经济发展显著加快，国民经济高速发展，各项指标都有明显改善，经济质量进一步提高。,大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势,宏观经济整体GDP,2006年，大亚湾区生长总值增长幅度为90.3，增幅位居全市之首，占全市GDP约一成。不难看出，大亚湾区经济发展受支柱产业石油化工、电子、汽车、钢铁等影响较大。,信息来源：市统计局,2006年惠州三区生产总值（GDP）比较表,信息来源：市统计局,4,第二产业：实现增加值72.7亿元，增长150.1%，其中工业增加值66.6亿元，大幅增长272.2%；由于中海壳牌项目投产，
3、拉动工业迅速发展，三产比例进一步优化调整。,2006年大亚湾区三大产业分布图（GDP）,第三产业：实现增加值25.1亿元，增长16.8%。其中批发零售，金融，交通运输、仓储和邮政业发展速度较高，分别实现增加值1.63亿元、0.4亿元、7.58亿元，比2005年分别增长20.1%、25.0%和9.8%。,四大支柱产业：2006年石化、电子、汽车、钢铁四大支柱产业产值270.4亿元，增长319.9%，占全区工业产值比重的89.7%。其中，石化产业完成工业产值194.2亿元；电子工业产值42.9亿元，增长27.7%；钢铁工业产值10.5亿元，增长32.5%；汽车工业产值22.8亿元，增长17.2%。
4、高新技术产业：大亚湾区共有省级以上高新技术企业10家，新增1家。高新技术企业产值达215.7亿元，10家工业企业产值占全区工业比重71.5%，提供就业岗位2094人。,招商引资：2006年共洽谈引进项目86宗，涉及投资总额15.2亿美元，其中外资项目32宗，投资总额4.76亿美元，其中较大的外资有中海科技电子项目、星华电子项目等；内资项目54宗，内资比重不断加大，投资总额9.57亿美元，各占62.8和63，其中较大的内资项目有比亚迪电子项目、三鑫玻璃项目等。目前世界500强企业14家。,信息来源：市统计局,宏观经济产业布局,以中海壳牌为龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳,5,2005年7月2
5、1日全球第二大石油和化工仓储公司欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程牛湖山隧道动工。2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人民币。2007年12月又一电子产业园启动，爱华电子等五家企业签约进入大亚湾,大亚湾
6、重大工程经典回放：,石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大量住房需求也将迅速释放。,宏观经济重点项目（1）,石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增,6,中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。,发展格局大亚湾所处的特殊地理位置吸引着国内外大
7、型石油化工、工业电子制造及港口物流业等企业的聚集。其中中海石化项目的建设及香港和记黄埔进驻惠州港，使大亚湾初步形成了大工业、大港口的发展格局。,广东LNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。,港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨，油气库区的建设规模即将突破200万立方米。,东风本田汽车零
8、部件有限公司：成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11 月 30 日正式投产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性零部件。1998 年 11 月获得 ISO9002 质量认证；1999 年 11 月获广东省高新技术企业称号；2002 年 11 月获广东省先进技术型企业称号。,中海壳牌等大型企业成为支柱产业，辐射延至惠州及珠三角,宏观经济重点项目（2）,人口变化2006年末，大亚湾区常住人口13.60万人，从业人员86294人，增长14.4%，就业大专以上学历人数1233
9、1人，占全区从业人员总数的14.3%，区内就业中级以上职称人数4090人，比2005年增加985人。区内在岗职工年平均工资为22553元，增长4.9%。,7,房地产市场,启动期,平稳发展期,减缓发展期,房地产发展曲线,800美元,4000美元,8000美元,人均GDP,快速发展期,发展态势：2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。西蒙.库兹涅茨经济理论是80年代后期提出的，以当时的美元价格为参考，随着经济的发展，相应的边界应该适度增加，但理论基本结论是正确的。目前，就人均GDP来看，大亚湾区房地
10、产市场处于非正常期，与大庆油田、科威特油田呈相似性。但就市场特征来研判，大亚湾区房地产市场仍处在快速发展期。,2006年惠州市和大亚湾区人均GDP发展态势,2006年惠州市GDP相当于1989年深圳，大亚湾区人均GDP超过深圳同年数据。,宏观经济与房地产对应关系,大亚湾非正常期,惠州正常期,大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产业快速发展,8,大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于西区中央生活区,大亚湾区“五区一岸线”规划图,“五区一岸线”规划“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线），全
11、力描绘滨海石化新城区。中心区规划：本项目位于行政商务区，即中心区，总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。,大亚湾区功能定位：力争通过510年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。,电子、汽车零部件产业,石油化学产业,黄金海岸旅游区,港口、物流,区域规划大亚湾规划,西区中央生活区,9,本项目位于西区中片，周边密集的工业产业园区为项目赢得发展先机,区域规划西区规划,西区规划：大亚湾西区工业园区目标是建设成为新技术、电子信息和汽车工业基地。西部工业产业区主要
12、由响水河工业园、东风车城工业园、西区科技区及西南片区组成。,西区西二大道概况：西二大道即目前的龙海二路，集中了西区现在和未来绝大部分住宅项目，在建/售的项目由德州城、珠江东岸、爱顿第三季度、菩提园、惠丰城、熊猫国际等，预计08入市的有东部项目、龙城振业、东港项目、建艺项目、金汇园等。,10,大亚湾区产业与周边城区形成有机互补,现代石化数码、中海壳牌石化项目后勤基地,电子加工、纺织、家具,高新技术、金融、物流、制造工业,东莞市,深圳市,惠州市,工业制造、高新技术,石化产业区和港口物流产业基地,大亚湾区,大亚湾区及周边城区产业分布图,信息来源：各地相关政府网站,半小时生活圈,深圳轨道交通、产业东延
13、至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾生活圈的融合。,惠阳区,区域规划产业融合,11,未来立体交通网络为吸引外地客增加筹码,公路方面：连接区内外的高等级公路惠（州）澳（头）疏港大道与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；大亚湾沿海公路已动工建设，建成后将使大亚湾至深圳特区（关内）的距离缩短至36公里。,铁路方面：京九铁路支线惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。,空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。2008年3月，惠州机场将恢复飞行.,海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口
14、。,大亚湾立体交通网络,形成,引发产业格局延伸,交通优势开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。功能延伸立体交通网络引发片区新的产业格局延伸，未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。同时，深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。,区域规划城际交通,12,大亚湾宏观经济与规划小结,1、大亚湾区经济整体呈现高速发展势头，以中海壳牌为首的第二产业发展迅猛，其辐射性已延至惠州及珠三角。2、石油石化产业成为大亚湾区经济的强力引擎，国际科技、管理型人才剧增，由此而引来的住房需求必将释放。3、大亚湾区人均GDP大幅增长，房地产处在快速
15、发展轨道。4、珠三角产业互补和融合，大亚湾交通网络日益完善，惠深半小时生活圈（大亚湾、惠城、惠阳和龙岗区）浮出水面。5、本项目位于大亚湾西区，片区电子、汽车、高新技术产业规划为项目赢得了发展先机！,13,后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响,2007年，将是房地产政策、土地政策和金融政策执行非凡的一年，各类政策完善和落实必将成为政策发展主方向，主要目标仍是监控土地市场、调整住房结构和规范市场秩序等。其中，房地产政策：2007年政府必将从多方位多手段调控房地产市场以国六条为基础，“9070”住房结构政策和经济适用住房政策将会得到进一步落实，普通商品房、廉租房和经济适用
16、房供应比例将会历史性增加。土地政策：地方土地资源紧缺，2007年土地调控不会松弛，调控将继续在国六条的“严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积”框架下进行，土地政策（土地增值税）和规划政策将继续作为政府调整房地产市场供给方面的主要手段。金融政策：预计2007年房地产调控将在现有的框架下持续，除加强已有政策的执行力度外，增加保障性住房建设，加息、提高准备金、首付比例、物业持有阶段税费征收等将可能是2007年金融政策调控的几大热点。物权法：2007年物权法条文进一步清晰和明确，有效保护权利人的物权。人民币升值：2007年国际油价、矿石价格涨幅都很大，房地产价格持续上扬，人民币升值的预期正在走
17、强，吸引大量国际游资涌入中国。,本项目住宅和公寓，受此政策影响较大，户型设计90平方米以下须达70%以上。,2007年政府整治土地市场决心不减，本项目土地受政策影响较大。,若本项目通过贷款进行建设，则受金融政策影响显著。消费者方面影响不明显。,置业者购买信心增强。,宏观经济政策影响,本项目对外资将更有吸引力。,虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。,14,大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视,大亚湾区土地政策：根据大亚湾管委会惠湾20075号文件显示：2007年2月规划修编和闲置土地清查的范围为：全区整治土地面
18、积36.54平方公里，其中西区上杨4.92平方公里，霞涌大岭1.81平方公里，响水河南部3.87平方公里，中心北区10.65平方公里，中心南区15.29平方米。本项目位于大亚湾西区土地整治范围内。大亚湾区尤其中心区土地大多已出让，均掌控在开发商手中，土地闲置整治未落实之前土地入市时间不确定，项目未来竞争不明朗。,国务院关于加强土地调控有关问题的通知（）一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任二、切实保障被征地农民的长远生计三、规范土地出让收支管理四、调整建设用地有关税费政策五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度六、禁止擅自将农用地转为建设用地七、强化对土地管理行为的监督检查八、严肃惩处土地违
19、法违规行为。,宏观经济地方政策影响（1）,15,大亚湾土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻,2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地,根据惠州市国土局资料显示，2007年大亚湾区招商引资推介会招商项目用地合计37宗，土地面积为691.3万平方米，建筑面积1382.6万平方米，容积率多为082.0，其中多为石化工业用地，居住用地仅三宗，土地编号为8、9、10号，土地面积约164.7万平方米，建筑面积329.3平方米，地块之大不容忽视。且于2007年1月29日已集中挂牌成交。,区土地供应特征：土地性质：石化工业土地占主体，居住用地面积约占23.8；居住用地：居住用地地块数量少，但
20、地幅完整，且集中于澳霞大道上。出让时间：三宗居住用地于2007年1月29日集中挂牌成交。竞争形势：三宗居住用地将可能与本项目形成竞争。,宏观经济地方政策影响（2）,16,大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大,2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（一）,宏观经济地方政策影响（3）,17,大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大,2007年惠州市（大亚湾区）招商引资推介会招商项目用地表（二）,宏观经济地方政策影响（4）,18,国家政策小结,1、2007年是中央和地方房地产、土地和金融等房地产相关政策落实年，国家起征土地增值税等相关工作
21、，土地市场进一步规范，但后期政策效果有待观察。2、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（36平方公里），项目入市时间不明朗，项目未来竞争形势严峻。3、大亚湾区土地市场放量大，工业用地占主导，居住用地数量少但规模大。同时，产业的集聚引发了工业用地的开发，不仅拉动了经济发展，而且将引发大量的高端需求。4、虽然就现有条件预测后市政策对本项目影响有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾规划）、城际关联性开发政策风险。5、周边项目入市时机难以把握，本项目面临竞争压力较大，建议本项目就目前大好形势之下尽早入市，抢占先机。,19,宏观背景,市场分析,地块评估,思维导图,宏观经济,区域规划,宏观政策
22、,房地产市场分析,区域商圈分析,地块位置,目标客户群分析,SWOT分析,重点案例分析,20,大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未来竞争不明确,峰景湾,新天名城,SOHO世纪,中天彩虹城,富康国际,在售楼盘,拟售楼盘,海韵国际,菩提园1期,菩提园2期,熊猫国际2期,熊猫国际1期三组团,康汇花园,地块8号,君豪国际公寓1期,君豪国际公寓2期,地块9号,地块10号,南山国际,已售楼盘,惠阳区,房地产市场大亚湾战国图,坪山,葵涌,万科17英里,金众项目,珠江东岸,听涛雅苑,爱顿第三季,东方新天地,君汇上城,星际首座,秋谷阳光里,21,广场明珠,惠景豪苑,半岛一号1期,锦绣豪苑2期,华星金碧雅苑1期,隆基
23、天地广场,东方新城1期,本因坊宝家园,都市广场,润鑫花园,丽江花园,尚城世家1期,壹品上城2期,信和苑2期,华茂倾城名钻,长鸿花园1期,河滨世纪华城,华宇开城公寓,中豪华厦,中豪国际,峰景左岸,城市丽景,在售,拟售,锦上花,华星金碧雅苑2期,天安淡水项目,惠阳区快速成长，集约发展,已售,锦绣豪苑3期,海岸物业项目,富康国际,惠阳CBD,秋长镇,惠阳商业中心区,房地产市场惠阳战国图,世贸广场,2076私享家,左岸春天,半岛一号2期,Sohu世纪,中天彩虹城,顺御名居,22,23,24,住宅市场供应充足，竞争激烈。市场需求度减缓，渐呈供大于求态势。,住宅市场供应,住宅市场需求,物业开发情况分析,总
24、占地面积2285684总建筑面积4973613已建面积1358801住宅开发供应量充足，后期新入市项目与待建、待售体量庞大。,07年上半年以及之前市场需求巨大，基本消化供应量。07年下半年开始需求减缓，市场观望气氛显现。,庞大的供应量对未来市场造成强大的冲击,25,26,27,28,项目规模,工程进度,价格,装修程度,销售率,价格高低对销售率影响小,项目规模影响价格，大社区较高,同等素质楼盘装修房价格较高,工程进度对价格影响不明显,装修房现较受欢迎，代表消费趋向,工程进度对销售率影响小，有期房消费习惯,物业价格情况分析,提升项目住宅价格的几个因素,29,价格区间,2000-3000,3000-
25、4500,4500-6000,6000-10000,配套设施,配套少，少量绿化园林,小区或周边有部分配套，园林较有特色,小区配套齐全，主题式园林建筑与景观园林,物业配套情况分析,提升项目住宅价格的配套设施,30,户型及面积分析,户型、面积及价格、销售率的相互归律,31,32,33,户型统计分析,单房与1房,4房与复式,2房与3房,34,商业辐射能力淡水、大亚湾,商业基础落后，商业辐射能力弱,惠州特别是大亚湾的商业基础设施还相对落后，缺乏有效市场管理、商业档次有待提高、商业环境也有待改善。淡水商业辐射范围局限于周边乡县，难于吸引惠阳区外客户；大亚湾商业辐射能力更弱，仅局限于大亚湾区域居民。惠阳及
26、大亚湾作为新兴的区域，暂时不可能成为更大范围内的商业中心，在这种情况下，淡水、大亚湾的商业项目包括业态、商家实力等在内的综合商业水平是决定其商业辐射能力的关键因素。,商业市场状况,35,商业格局淡水、大亚湾,单极化格局，但区域级商业中心逐渐发展,淡水商业绝大部分集中于南门街商业圈，而大亚湾则集中于澳头中心商圈；淡水南门街商圈随着沃尔玛的进入及房地产项目的逐渐开发，商业中心地位将进一步巩固和发展；大亚湾澳头商圈发展受限，商业将逐渐向新中心及西区中心发展；,36,消费习惯,实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。夜消费：主要集中在淡水，夜生活较为丰富，夜总会、洗浴桑拿
27、、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，发展迅速；大亚湾区由于商业发展比较落后，居民夜生活亦比较平淡。消费档次有待提高：淡水由于近几年经济快速的发展，商业水平有了迅速的提高，但大亚湾由于处于发展初期，新兴商圈尚未形成，居民仍然是以低档次消费为主。,37,零售业业态,传统商业占主流：目前淡水、大亚湾依然以传统商业为主零售业的业态：超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、专卖店、大型综合超市、集贸市场等。零售业的行业：行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建材、家电、图书音像等。,38,零售业业态,淡水、大亚湾目前零售市场主要由以下8 种业态组成：个体户店便利店专业店专卖店百货店连锁超市大型综合超
28、市仓储式商场,39,零售业综合分析及发展趋势,传统商业形态占主导,澳头、大亚湾目前零售市场之零售业态仍以传统街铺个体户及传统百货、量贩超市为主。,新型商业业态不断涌现,直至近几年，澳头商业竞争日趋激烈，市场上新型业态随之出现，包括连锁专业店及专卖店如苏宁、赛格电器及大型连锁超市人人乐、沃尔玛等。,购物中心仍未出现,至于在成熟市场常见的购物中心，则缺乏可陈，相对于真正的购物中心，嘉信茂广场（招商中，沃尔玛进驻）的发展仍集中于购物功能需求上，餐饮娱乐设施相对较少，依然没有脱离传统大百货经营模式。,40,淡水商圈,商圈总体分布,将淡水商圈划分为三个商圈：南门街商业圈、金惠大道与东华北路商圈和新中心广
29、场商圈；,划分标准包括：业态、档次、消费群的差异、商圈在淡水居民中的认知度。,以上商圈均具备了以下特点：一是这些地区全是本地人及游客购物必到之处，人流十分旺盛；二是交通便捷，这些地区都处于城市的黄金地段；三是各商圈商业网点密集，竞争激烈。,南门街商圈,金穗商圈,41,核心商圈南门街商业圈,淡水核心商圈包括南门路、崇雅路、开城大道等街区。集商业街、主题经营区、娱乐场、主力百货店、专卖店等多种业态于一体。据统计，其社会消费品零售总额占淡水50%以上，被称为淡水第一个市中心复合型核心商圈。以3个零售百货综合店（惠阳商贸广场、华都广场恒金百货、裕华百货）为主力店，配以南门北街家用电器专卖店以及富丽华大
30、酒店、新丽晶大酒店、百老汇酒店等20多家各种类型酒店，各种商铺近3000家的核心商圈。,42,次级商圈金惠大道与东华北路商圈,次级商圈处于核心商圈的邻近区域。由于南门路延伸空间有限，商业重心势必向西拓展。未来几年，沿东华北路和与其垂直的道路呈“T”字形布置，向北沿路与小区级公共设施相连，形成集中的商业、公建中心。金惠大道位于东华北路商圈内，将得益其商业的带动，次级商圈作用非常明显。,43,新中心广场商圈,以市政广场为中心，辐射人民路、金惠大道，以昊康广场、国美家电（万联超市）及规划中的惠阳商业步行街、市贸广场形成未来新市政、文化、商业中心。中心地区北部的市级商贸中心，将建成一个档次高、商业设施
31、齐全的商业区。,44,淡水主要商业街区,南 门 商 业 街,45,开 城 大 道,46,崇 雅 路,47,白 云 路,48,人 民 路,49,淡水重要商业物业与商家,商 贸 广 场（好宜多）,50,华 都 广 场（恒金百货）,51,国 美 家 电（万联超市）,沃 尔 玛,52,惠 阳 赛 格 电 子 城,53,人 人 乐 超 市,54,九、大亚湾商圈,商圈总体分布,将大亚湾商业圈划分为三个商圈：澳头商圈、移民村商圈和响水河商圈；划分标准包括：业态、档次、消费群的差异、商圈在大亚湾居民中的认知度。,移民村商圈,响水河商圈,澳头商圈,55,1、澳头商圈,地位大亚湾居民认知度最高的零售商圈大亚湾区原
32、有老商业中心范围大亚湾大道北段以及周边形成的“T”字型商业网络。商业规模商业面积总约10万平方米,56,业态业种,百货零售业在商圈内占主导地位。新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以步行街为依托，小超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局；商业延续以往低档的发展模式，消费者层次也较低。,57,业态统计,58,澳头商业业态分析,59,地位因石化区开发而迁居的居民在大亚湾西区形成的商圈；大亚湾区移民村商业中心；仅局限于服务移民村居民；范围西二大道、西E大道、华联大道围合而成（临近本项目）。商业规模商业面积总约3万平方米,2、
33、移民村商圈,60,移民村商圈业态统计,61,移民村商圈业态分析,62,3、响水河商圈,地位因工业区自身商业需求而形成的商圈；大亚湾西区工业区商业中心；仅局限于服务响水河工业区居民及工厂员工；范围西三大道、西E大道、响水路围合而成。商业规模商业面积总约2万平方米,63,业态业种,小百货、餐饮零售业在商圈内占主导地位。面前仅服务于厂区员工，业种单一，体量小，随着西区的不断发展，业态必将得到进一步补充和丰富；,64,淡水大亚湾商圈比较,65,淡水大亚湾商圈超市规模比较,66,淡水大亚湾商圈业种比较,67,从经济发展与商业形式发展的关系来看，大亚湾商业将出现跳跃式发展，进入现代商业。,欧美经济发展的经
34、验证明，当城市人均GDP达到1500美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。2006年惠州市人均GDP为3127美元，房地产市场处于快速发展期，大亚湾区由于人均GDP发展迅猛，房地产发展相对滞后，理应处在快速发展期。2006年大亚湾区人均GDP为9212.5美元，折算为73700元人民币，大亚湾为工业区，当地人口较少，分析经济发展与商业形式发展时，应该从惠州市整体发展人均GDP为基准分析，毕竟大亚湾刚从惠州市的大工业区的身份转型，大亚湾的商业将随着房地产市场的发展、人口的入住而出现跳跃式发展；案例说明：龙岗中心城的发展，宝安中心区的发展历程；,发展阶
35、段,原始形态,现代商业,广义商业,商业发展曲线,1100美元,2000美元,人均GDP,传统商业,大亚湾工业区,惠州人均GDP,8000以上美元,4400美元,68,大亚湾目前尚未具有成熟的商业，甚至传统商业发展已经落后了，跳跃式发展即将出现,大亚湾具备强劲的经济发展动力，区域性的购买潜力逐渐形成；大亚湾房地产市场未来的投放量非常庞大，未来人口也必定迅速同步增长；,落后与市场空白意味着发展机遇！,69,宏观背景,市场分析,地块评估,思维导图,宏观经济,区域规划,宏观政策,房地产市场分析,区域商圈分析,地块位置,目标客户群分析,SWOT分析,重点案例分析,70,大亚湾西区CLD,地理位置优越,地
36、理位置,71,项目基本状况,西 二 大 道,君汇上城,本案,西 E 路,地处西E路占地31721平米地块规整无杂物堆放四至视野开阔,熊猫国际,视野开阔远处山景,对面移民村,视野开阔远处山景,大亚湾大道,72,项目印象,交通较好,电子产业区汽车产业区,熊猫国际,人烟少,核心印象,比亚迪响水河,3万占地地块长方,较好景观资源,人少，配套弱,产业发达,规模偏小,配套差,居住氛围弱,73,74,大亚湾客户市场细分,75,主要客户分析高新企业员工,主要是大亚湾及淡水等周边企业中等收入的年轻白领特征：以首次置业为主,注重因素：产品的使用功能，形象居住环境、园林、绿化周边的配套设施齐全承受总价能力弱,因此，
37、针对这部分客户，产品面积不能太大，能满足2-3人居住即可。,76,主要客户分析本地客,包括：公务员、本地居民、周边企业老板、企业管理人员及技术工、生意人等以二次购房改善现在居住环境和首次购房满足自己居住需求为主.,注重因素：楼盘的档次，形象物业管理水平居住环境、园林、绿化周边的配套设施齐全,因此，针对这部分居家客户，产品价值要做足。只有这样才能有足够吸引，才能与其它居家型物业竞争,77,主要客户分析深圳客,较注重楼盘的性价比、投资前景、便利性、户型设计、品质等因素,78,秋交会深圳客户问卷调研（一）,调研时间：2007年10月1日3日调研地点：深圳秋季房地产交易会调研对象：参观秋交会客户调研数
38、量：420人,居住地,置业意向区域,承受总价,对哪类物业最感兴趣,79,秋交会深圳客户问卷调研（二）,置业地点要求,购买用途,置业首要因素,户型需求,80,秋交会深圳客户问卷调研小结,1、本次调研对象以在深圳居住的企业管理者、私营业主及个体户为主，年龄集中在3045岁之间。2、异地置业意向依次为东莞、珠海、大亚湾、惠阳、中山及其它。3、异地置业地点要求依次为环境好、距深圳近、城市发展潜力大及其它。4、异地置业用途依次为自住、投资、养老及其它。5、最感兴趣的物业依次为公寓、大社区、酒店物业及其它。6、需求户型依次为两房、三房、一房及其它。,81,浦东别墅市场四月月报,2008.5,82,本次汇报
39、内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,83,第一部分 上海独栋别墅市场分析,84,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,85,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,86,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应
40、仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,87,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的
41、带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,88,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,89,市场价格,从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别
42、墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,90,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅
43、用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,91,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,92,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,93,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,94,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦
44、东的成交均价仍将在高位运行；,95,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,96,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,97,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了
45、该案的去化；,98,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,99,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,100,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,101,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,102,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,103,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对
46、外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,104,第四部分 浦东高端住宅市场,105,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,106,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,107,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60
47、%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；,108,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,109,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,110,该盘去化稳定，整个4
48、月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,111,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,112,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,113,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,114,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现
49、看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,115,汇报结束敬请指导,116,浦东别墅市场四月月报,2008.5,117,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分
50、析,118,第一部分 上海独栋别墅市场分析,119,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,120,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,121,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康
