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1、谨呈浙江*房地产有限公司2011年“1.26新政”（新国八条）专题研究背景/细则/影响/对策/市场部,“1.26新政”（新国八条）出台背景研究,“1.26新政”（新国八条）实施内容及细则解读,“1.26新政”（新国八条）市场影响分析,2,3,1,目 录,4,2011年新政形势下的应对策略探讨,一、“1.26新政”（新国八条）出台背景研究,以杭州为例在“史上最严厉调控年”，超50%增长的房价依然“生猛”,2010年全国主要大中城市新房成交量多数呈现萎缩而多数城市房价仍在快速上涨中,2010年全国房价仍普遍快速上涨政府调控意图再次落空，2011新年伊始“新国八条”横空出世,2011年1月26日，国
2、务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。,新“国八条”来了,两方市场观点：,无论是“国十一条”“国十条”，还是“新国十条”不管是“差异化信贷”、“加息”，还是“征税”、“停贷”、“限购”政策出台频率之高、手段之多及力度之严都创造了历史虽然减少了成交量，但房价依然在快速上涨趋势中，这与政府新政调控最初意图相背道而驰这是“1.26新政”（新国八条）赶在2011年春节前就出台的本质诱因,二、“1.26新
3、政”（新国八条）实施内容及细则解读,“1.26新政”（新国八条）实施内容,（注：新国八条之前4条内容）,“1.26新政”（新国八条）实施内容,（注：新国八条之后4条内容）,2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。,政策之,解读,本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。而其参考指标则主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力”，就浙江而言，按照浙江十二五规划，未来五年浙江GDP年均增长8%来判断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的。具体
4、来看：宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。,“1.26新政”（新国八条）细则解读,对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。,相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对
5、市场需求一定会产生消极影响。其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。两个层面的影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。然而，二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%，又将搁置部分此类住房需求的购置计划。,“1.2
6、6新政”（新国八条）细则解读,政策之,解读,加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。,土地增值税的清算，对于部分企业而言，可能影响较大。由于部分企业原本较少考虑土地增值税的清算问题，在企业运作的资金中也并没有为土地增值税特意安排资金。如果此次严格清算土地增值税，对企业而言将明显增加很大一笔计划外的支出，对于企业的短期资金流会产生不小的影响。从字面分析，此条款的影响面不会很大，其进行清算的重点仅为“定价明显超过周边房价水平的项目”，这基本是针对高端市场，而对于外郊环、远郊等项目影响不大。同时，我们也看到，本细则措辞尚留有余地，
7、具体到落实执行过程，何为“明显超过”，“周边房价水平”又如何确定等，或将更多取决于政府等主观意愿，存在较大的可操作空间。,“1.26新政”（新国八条）细则解读,政策之,解读,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。,细则中对限购做出了具体指示，“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向
8、其售房。”由此，不难看出，限购出现了国家统一性的指导文件，同时，明显扩大了限购范围，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”，据不确定消息，或将有60个城市将加入限购行列，保守计算有35个主要大中城市。相比之前的新政，本细则明显更加严格，而其影响也更大。具体来看，一方面，一手市场（包括二手市场）可能出现成交急剧萎缩，不仅投资投机性需求受到严厉的打压，改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过“卖小买大、买大卖小，合二为一”等方式来改善家庭的居住条件。另一方面，二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩。由于新买房受限，手中有房的投资客或将不愿在出售房源。,“1.26新政”（新国八条）细则解读
9、,政策之,解读,未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。,新国八条延续了之前政策中的政府问责机制，并对问责范围作了较为明确的规定，除“未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务”外，对于“执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后”等也可问责，由此可见，中央有意增强地方政府在本轮房地产调控中的责任，杜绝地方政府受土地财政
10、等影响出现不作为现象。去年一轮的土地问责中，国家土地总督察对全国的12个土地违法违规严重的省市区（浙江仅上虞市）主要负责人进行了约谈，可见问责机制绝非只是简单简单的说说而已。综合来看，本细则更多表现为增强地方政府在具体实施执行过程中的责任感，同时也向公众传达了中央“坚决遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展”的决心。,“1.26新政”（新国八条）细则解读,政策之,解读,相比于“9.29新政”的新国十条“1.26新政”的新国八条在信贷、限购、征税要求上更严,首套优惠利率从有到无，2套首付从3成到6成，3套从停贷到停购限购从点到面，为抑制需求，政策砝码在不断地从严加重,两方市场观点：,相较之
11、前出台的政策，新“国八条”的调控力度前所未有，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。,三、“1.26新政”（新国八条）市场影响分析宏观面：供给/需求/价格微观面：不同城市/不同产品/不同参与方,宏观面影响：供给2011年杭州楼市或将迎来新的供应大潮,宏观面影响：供给全国新购土地和开工项目的大量入市，市场供给持续上升,（注：从“新国十条”到“新国八条”市场需求变化图）,宏观面影响：需求“双
12、轨制”住房体系分流“限购令”抑制需求，带动销售量下降,停购,六,宏观面影响：价格“控制目标”和限购令促使房价趋稳，可能出现结构性下调,一方面，“国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变，房价将逐步趋稳。具体到不同物业和区域，可能出现结构性下调。中心城区由于供应量少（以杭州为例，上城区当前可售套数约400套，其中住宅仅187套），房价仍将较为坚挺；新兴城区潜在供应量大，竞争将更加激烈，房价调整压力较大。从物业类型来看，首次置业为主的中小户型中低价位产品、改善性和投资性需求为主的大户
13、型高总价产品、外来需求为主的旅游度假类产品以及政策环境完全不同的商业物业将呈现不同走势，价格结构性下调的可能性较大。,微观面影响：不同城市“限购（一二线）城市”大于“非限购（三四线）城市”,“限购（一二线）城市”影响大于“非限购（三四线）城市”这点显而易见，限购的一二线城市（如杭州）购房需求被紧紧限制在了首次刚性需求和部分改善性需求，投资性需求被抑制，部分改善性需求被误伤，而非限购的三四线城市（如绍兴、嘉兴、芜湖、上饶、上虞等）仍将维持首次刚性需求、改善性需求及投资性需求等多极化需求结构。部分“限购城市”需求向“非限购城市”转移“1.26”新政下，在限购一二线城市的部分改善性需求和投资性需求，
14、极有可能改在非限购的三四线城市购房，诸如在杭州打工的外地人，因纳税证明或首付比例等原因不能购买首套或二套房，只能改回老家买房了。中心城区房价仍将较为坚挺，而供应量较大的新兴城区房价可能出现下调以杭州为例，2011年可预计供应量较大的下沙、丁桥、祥符、临平北等近郊板块极有可能大打价格战。,微观面：不同产品中小户型影响不大，大户型遭遇“限购”门槛，商业迎来机遇,本轮调控主要针对住宅市场，诸如商务公寓、写字楼、市场、商铺等形式的商业地产将面临更多发展机遇，而在住宅市场，不同物业的分化也将更加显著：具体来看：首次置业的中小户型、中低价位产品受影响不大；大户型、高总价产品主要针对改善性需求或已有多套住房
15、者，将受到限购、限贷等政策的显著影响；主要面向外来需求的旅游度假类产品也将受到限购政策的显著影响。,微观面：不同参与方政府：“房价控制目标”已明确，政策是否执行到位难保证,已列为“政治任务”的房价目标必将实现，但也可能存在指标不清、数据操纵等风险“新国八条”提出各地政府要明确房价控制目标，对未及时公布或目标未实现的城市将进行约谈问责，表明“控制房价”已成为政治任务。在目前的政治体制下，这将确保“房价控制目标”的实现。但从实际执行来看，地方政府可以通过延缓高端住宅的入市或签约来降低某一时期的新房销售均价（各类住房价格并未下跌），甚至可能操纵数据以确保“房价控制目标”的实现，这加大了中央政府评价房
16、地产调控效果和房价控制目标是否实现、及时调整政策的难度。土地出让金仍将是地方政府重要收入来源，扩大土地供应、增加保障性住房建设为地方政府切实选择尽管房产税改革可能给地方政府带来新的收入来源，但据测算，即使房产税征收范围扩大到所有住房，也很难与土地出让金收入相提并论。未来较长时间内，土地出让金仍是地方政府的重要收入来源（2010 年，全国土地出让金收入相当于地方财政收入66.5%）。因此，扩大土地供应、增加保障性住房建设将成为地方政府在落实限购、限购政策之外的切实选择。2011 年保障性住房建设目标达1000 万套，大幅超过2010 年计划的580 万套，也将成为地方政府执行调控政策的重要着力点
17、。,（注：数据来源CREIS 中指数据、，标*企业数据为初步统计）,微观面：不同参与方开发商：资金状况将受到显著影响，市场集中度进一步提高,近五年，开发企业的资金来源中，来自开发贷款、个人按揭贷款、购房者定金和预付款三类资金的平均超过60%。2011 年货币政策转为稳健、信贷政策转向，将对开发企业和购房者获取银行贷款产生显著影响此外，更严厉限购政策又将大大影响企业的销售进度，预售回款也受到影响，这将大大影响到企业的资金状况，企业对自筹资金的依赖程度将更加明显。,，前十大企业占比首次突破10%,微观面：不同参与方购房者：认同调控政策从严，未来预期将逐步转变,相比于之前的调控新政，“新国八条”的政
18、策力度显著上升，同时明确提出“房价控制目标”，将增强购房者对政府控制房价的信心，大大改变各类购房者的市场预期，对未来房地产市场走势带来显著影响。具体来看：价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。,两方市场观点：,在“促供给、抑需求”历史调控思路指导下，房价将朝中央政府所期望的趋稳局势发展，可能会出现结构性下调。“1.26新政”的市场影响因城市、产品、人群不同而已，但最终的实际效果还要看限购政策实施的连贯性及各地方政府细则的深化内容和执行情
19、况。,四、2011年新政形势下的应对策略探讨,（注：以上价格区分标准以“北上广”一线城市为例）,城市核心区：价格优先。价格体现产品的核心价值，通过加大营销推广传递产品价值，价格不作大调整，均速走量。城市近郊区：走量优先。保证安全的成本控制线，通过适当的价格调整、促销等营销手段实现产品的可持续销售。城市远郊区：效率优先。争取主动，通过促销、降价等营销手段尽快出货并实现资金回笼，加快资金周转的效率，为获取其它有利的机会做好准备。,2010年宏观调控不同城市的市场走势,一类城市,二类城市,三类城市,市场微弱走量,部分产品走量,市场基本正常,新形势应对策略建议1：分城市、分项目类型采用不同方式出货,新
20、形势应对策略建议2：关注三四线城市，把握商业地产机会,关注三四线城市的发展策略，行业龙头万科早在2009年既已采用，2010年销售额首破1000亿大关，全国市场占有率从3.9%攀升至5.7%，万科总裁郁亮将原因总结为“聚焦主流普通住宅产品、贯彻向二三线市场纵深发展的战略，以及适当的价格决策”。,新形势应对策略建议3：积极参与保障房建设,国务院办公厅关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见第13条规定：励民间资本参与政策性住房建设。支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。“十二五”规划：坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，更加注重保障和改善民生，促进社会公平正义。新国八条：“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。,部分,
