房地产专业市场、案例分析.ppt

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1、1,中国专业市场研究及主要案例分析,一、专业市场相关概念-03 二、上海专业市场概述及案例-19三、上海周边城市专业市场案例-73,目 录CONTENTS,专业市场相关概念,专业市场相关概念/专业市场概念,专业市场概念,商品流通,商品从生产领域向消费领域转移的过程，在这个过程中伴随着商品价值流通、实物流通以及信息流通等过程。,流通形式,1、同类或属性相似的商品在某经营场所集中经营；2、同类或属性相似的商品分散经营，非集中经营。,专业市场,同类型或属性相似的商品，在某一个流通环节汇集在一起经营的商业经营场所。专业市场是商品流通的集中经营形式的一个流通环节。,专业市场相关概念/专业市场形成条件,专

2、业市场形成的前提条件,专业市场相关概念/专业市场形成条件/批发型专业市场,商品生产不集中不垄断，生产企业众多，生产企业规模不大；商品的消费不集中，商品的消费者众多；商品购买的批量规模影响批发型专业市场的形成；商品没批次的购买不稳定，买卖双方之间难以形成稳定的购销关系；商品的自然属性也会影响商品形成批发型专业市场；商品的品牌、档次影响批发型专业市场的形成；商品的选购性越强越有利于商品形成批发型专业市场。适合形成此类市场的行业：中低档家具、农蔬水果、中低端服饰,批发型专业市场形成的条件,专业市场相关概念/专业市场形成条件/零售型专业市场,商品的生产不集中，同类商品有众多的商品品牌；商品装饰功能越强

3、，品种越多，则商品的选购性越强，约容易形成零售型专业市场；商品的使用功能选择性越强，越有利于形成零售型专业市场；商品价值越高，选购性越强，有利于形成零售型专业市场；商品价格普遍低于正常加以价格或低于消费者心目中设定的价格，则比较容易形成零售型专业市场；商品的市场容量只有满足一定要求时，才有可能形成零售型专业市场；适合形成此类市场的行业：高档家具、家用电器、高档服装,零售型专业市场形成的条件,专业市场相关概念/专业市场分类,按照经营形态分类（1）-集中经营场所专业市场,概念定义,商品的销售处于同一有形的经营场所中，集中了众多商品的买方和卖方，买卖双方都具有较大的选择交易对象的空间。,市场特征,1

4、、商品的买方选择空间大，卖方选择市场机会多；2、充分的市场竞争，反映了商品的市场行情；3、价格发挥着重要的调节作用。,专业市场相关概念/专业市场分类,概念定义,商品的销售形成各自独立的流通渠道，不集中于固定有形场所销售。,市场特征,1、商品买卖双方之间形成并维系稳定密切的购销关系；2、商品的买卖双方一般以订立元气合同的形式来确定双方的权利和义务；3、商流与物流的分离程度高。,按照经营形态分类（2）-非集中经营场所专业市场,专业市场相关概念/专业市场分类,按照商业类别分类,专业市场相关概念/专业市场分类,概念定义,商家经营的商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市场。,形成基础,1、区域生产企

5、业达到一定数量、规模；2、生产企业生产的商品类型相同或属性相似；3、上述商品的产销之间难以形成稳定的购销关系。,表现方式,1、生产商品属性相似的生产企业密集的区域形成；2、某一中心区域内形成，中心区域及周边辐射区域具有生产属性相似的企业。,市场案例,义务小商品城、桐乡家纺交易市场、中国科技五金城,按照区域特性分类（1）-产地型专业市场,专业市场相关概念/专业市场分类,按照区域特性分类（2）-中转型专业市场,概念定义,市场所在区域既不是经营商品的主要生产地，也不是该商品的销售地，而主要作为发挥商品集散作用的中转地。,形成基础,1、商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心2、商品从生产地向消费地

6、运动路线的必经之路,表现方式,1、商品在国内生产，也在国内消费（内贸）；2、商品国外生产向国内运动（进口）；注：商品国内生产向国外运动可以形成集散物流中心，但难以形成专业市场。,市场案例,广东广源路汽配专业市场,专业市场相关概念/专业市场分类,按照区域特性分类（3）-销地型专业市场,概念定义,商家经营的产品主要满足区域及其周边区域消费者及经销商的购买需求。,形成基础,1、受销售辐射区域的范围、消费总量及购买力水平而定；2、满足地段交通、经营品种、配套服务的多方面需求。,表现方式,某类商品消费集中的区域。,市场案例,上海七浦路服装市场、苏州蠡口家具市场,专业市场相关概念/专业市场分类,按照商圈规

7、模分类（1）-全国性专业市场,概念定义,商圈规模大、范围广、销售市场辐射全国，可吸引全国各地客商前来进货的市场。,形成基础,通常依托当地产业优势，区域中同类商品生产企业数量多，规模大、种类齐全，在全国同类商品市场中占有较大比重，且在市场上具有绝对的竞争优势。,市场案例,广东顺德乐从家具市场、广州白马服装市场、义乌小商品城,专业市场相关概念/专业市场分类,按照商圈规模分类（2）-地域性专业市场,销售市场只是辐射到一个比较大的区域，其客源主要来自于本区域的专业市场，通常是销地型市场。,周边区域的经济中心、枢纽中心，对周边有较强辐射力、吸引力的地区。,上海灯具城、城隍庙小商品市场、曹安国际鞋城,概念

8、定义,形成基础,市场案例,专业市场相关概念/专业市场分类,按照商圈规模分类（3）-地方性专业市场,销售市场只辐射市场附近的区域，主要满足地区居民购买需求。,区域消费频率高或者消费集中。,区县的建材市场、农贸市场、花鸟市场等等,概念定义,形成基础,市场案例,17,专业市场相关概念/专业市场发展特征,专业市场发展的规模特征,市场规模小,市场规模大,辐射范围小,辐射范围扩大,讲求区位交通,讲求产业基础,18,专业市场相关概念/专业市场发展特征,专业市场发展的区域性特征,存在进入门槛需具备产业基础市场表现好,进入门槛低竞争加剧辐射范围被挤压,随着物流/电子商务发展逐步被淘汰生命力渐弱,产地型市场,销地

9、型市场,中转地市场,19,地摊,大棚式交易（工商部门监管）,建设大厦（运营商管理的室内交易）,B,A,专业MALL如：红星美凯龙、颐高等连锁经营，加强了运营商的管理，运营商与TOP50品牌的战略联盟,大型专业市场集研发、展示、销售、物流为一体，例如：广州美博城,集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台 专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具“中国特色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态间歇性集市或称乡村集市 交换的扩展使各地城市纷纷建立商场，即四周往往被露天集市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市。随

10、着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展,专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业 MALL两种形式,专业市场相关概念/专业市场发展特征,20,20,专业市场面临的挑战,竞争挑战A、阿里巴巴、企业门户网站等电子商务、B展会C沃尔玛等大型超市D 国美等家电连锁、中域等通讯连锁E shopping mall,品牌的集中及企业对营销终端的控制,消费力的提高，从对价格的注重到对品质及消费体验的注重，专业市场的“脏乱差”不适应新的环境,家电、通讯、食品行业专业市

11、场死亡,汽车市场给4S店让路,专业MALL的崛起（运营者加强对市场的管理、注重品牌、走向连锁、与品牌供应商结成联盟）,强者愈强的专业市场,以物流能力为核心竞争力的专业市场（华南城）,李嘉诚等商业巨头兴建的玩具礼品城,随着竞争的加剧、品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列的挑战，也导致了其表现形式发生了一系列的变化,专业市场相关概念/专业市场发展面临挑战,21,21,Text,需求,产业集群,政府大力扶持,行业内不具有绝对品牌优势、劳动密集型,产业不易老化,小商品市场纺织服装类批具、家具建材五金机电物流主导,在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有

12、的优势属性成为了具有竞争力的专业市场,专业市场相关概念/具有竞争力专业市场种类,22,专业市场案例介绍及分析,23,服装、鞋类专业市场,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,24,案例：广州白马服装市场,开发单位,项目定位,日均客流量达数万人，年交易额均在20亿元以上，在广州地区超亿元市场评比中排名第一。,发展商：广州市城市建设开发集团,“双运营商”战略：一是服装产业综合服务运营商，二是专业市场品牌运营商。,项目体量,现有建筑面积60000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。,项目概况,广州白马服装市场是广州地区规模最大、装修最好、配套最完善、管理最规范、交易量最大

13、的中高档服装市场。,经营情况,建成时间,1993年,地址：广州市站南路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,25,案例：虎门富民批发市场富民时装城,地址：虎门镇中心港区,每年客流量都在500万以上，客源分布全国各地及世界许多国家，国内外年交易额近30亿元。,经营情况,项目概况,富民时装城是目前国内辐射力最强、影响力最大、竞争力最强的大型服装批发市场之一。,开发单位,发展商：虎门富民服务公司,项目定位,“双运营商”战略：一是服装产业综合服务运营商，二是专业市场品牌运营商。,项目体量,占地3万平方米，有1500多家厂商聚集在此,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,26,案例：虎门富

14、民批发市场 农副产品批发市场,地址：虎门镇金捷路,地址：东莞市虎门镇金捷路项目规模富民农副产品批发市场为开放式露天结构，占地面积13万平方米，停车场占地面积10万平方米；场内设施先进，配有农药残留检测站、安全电子监控系统、蔬菜农副产品网站、货物配送站，还有银行、餐饮、招待所、电子公称等配套设施经营状况市场日均车辆进出1000多辆，日交易4000多吨产品；农产品销售覆盖整个珠三洲角地区，是珠三角洲地区的销售中心及行业信息发布中心；市场货源有来自新疆、河南、河北、山东、山西、云南、东北等十几个省市区的蔬菜品种。,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,27,案例：福建石狮服装批发市场,地址：福

15、建省石狮市,市场规模,石 狮 的 服 装 批 发 市 场 较 为 分 散，几 乎 遍 及 整 个 城 市。石 狮 拥 有 18 条 服 装 批 发 街，6 座 商 业 城 和 8 个 不 同 类 别 的 成 衣 专 业 市 场 如 华 南 童 服 城 等，共 8000 多 家 服 装 店。,经营范围,在 石 狮 批 销 的 产 品 除 了 本 市 的 服 装 外，也 有 来 自 周 边 地 区 如 厦 门、泉 州、晋 江 等 地 生 产 的 服 装，但 总 体 档 次 不 高，基 本 定 位 在 中 低 档。产 品 种 类 以 西 服、童 装、牛 仔 服 装、T 恤 为 主，时 装 很 少。,

16、经营情况,现 时 透 过 石 狮 市 批 发 市 场 销 售 的 金 额 每 年 约 为 20 亿 元 人 民 币，主 要 买 家 来 自 中 西 部 及 沿 海 二 线 城 市。此 外，石 狮 每 年 也 会 举 办 海 峡 两 岸 纺 织 服 装 博 览 会，增 加 石 狮 在 纺 织 品、服 装 等 产 品 的 展 销 能 力。,租金状况,在 石 狮 主 要 商 业 城 的 租 金 平 均 每 平 方 米 每 月 50-130 元 人 民 币 不 等，视 位 置 而 定。而 侨 乡 商 业 城、环 球 商 场、中 信 时 装 城 人 流 较 多，租 金 也 相 对 较 贵。,专业市场案例

17、介绍及分析/服装、鞋类专业市场,经营管理：杭州四季青服装特色街区管委会四季青服装特色街区被誉为“中国服装第一街”。全长1100米，街区内汇集了17家专业市场，包括15家专业服装市场和1家鞋业箱包市场、1家饰品市场。营业面积30万平方米，经营户1万多户，从业人员3万余人，年成交额超百亿元，增加值10多亿元，年创税收1.5亿元。四季青已经成为一个立体化、智能化的全国一流服装中心。,案例：杭州四季青服装特色街区,地址：杭州市杭海路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：杭州市杭海路61-69号 市场面积12000平米，共4个楼层。整个建筑充分体现了现代建筑风格。市场共有摊位458个，固定

18、资产达3200万元。三个经营楼层各有特色：一楼以男装为主，西装西裤为主要品种；二楼以经营女装为主，主要是流行服饰；三楼是精品服饰展示区，来自全国20几个省市的客商纷纷入市，更有港台和外商进场设摊。市场形成了大江南北服装交流的重要集散地。,案例：杭州四季青服装特色街区-杭州四季服装批发市场,地址：杭州市杭海路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：杭州市杭海路41-49号 市场位于四季青服装市场的中心区域，是贯通市场、繁荣市场、形成顾客连片购物的纽带。建筑面积8000余平方米营业房400多间，写字楼50多间。目前上市服装品种5000余个，四季服装四季常新，面料档次，应有尽有，质量可靠

19、，价格适中，同类商品比大商场便宜许多。从而大大增强市场竞争力和辐射力。来自全国二十几个省市的客商纷纷入市。更有港台和外商进场设摊，市场成了大江南北服装交流的重要集散地。,案例：杭州四季青服装特色街区-杭州四季青苏杭服装市场,地址：杭州市杭海路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：杭州市杭海路98-102号服饰城由常青实业集团投资近两亿元人民币创建，引进香港恒盛企业发展有限公司品牌管理、经营理念。同时引进专业管理人才和管理模式，是一个集服装批发、零售、加盟、订货、展示、商洽、信息交流、仓储运输、设计生产加工（基地）、商务餐饮、休闲为一体的高定位现代大型商场化服饰城。经营商铺面积从8

20、平方米到上百平方米不等。全场采用先进的中央空调系统；配备了16部双向自动扶梯、6部客梯、两部货梯；配备6000平方米大型停车泊位和大型仓储用房。整个服饰城共分为5层，1-2层为品牌服饰经营区，3-5层为国内外精品女装、男装批发、订货、加盟、展示、商洽区。3-5层商位引入大量的香港、台湾和日本、韩国、欧洲知名品牌服饰。其中有香港的老爷车、澳林丹顿、狄奇仕DKC、波比尼，韩国的大朝，江苏的红豆、波司登、龙达飞，上海的都彭，浙江的鳄鱼，宁波的杰尼仕等品牌男装300余个。女装品牌有香港丽丹娜，台湾龙之物语，广东巴露娜、东京快车、轻舞飞扬、海贝happy、米兰奴、少女十八，北京雨中怡人，上海万之冠，浙江

21、骏马、南风名店，杭州采邑colorland、凯圣兰等350余个。,案例：杭州四季青服装特色街区-杭州常青意法服饰城,地址：杭州市杭海路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：杭州市杭海路66号 杭州四季青精品女装市场是按三星级市场标准建设的一个中等规模的中高档女装批发市场。主流业务是以港、台、韩、广式品牌为主体，汇中高档精品女装于一体，在专业经营精品女装上创特色。市场总面积12000余平米，设有380余间标准营业铺位。1-2层为精品服饰档口，3-4层为精品服饰展示商务区，地下层为停车场和配套服务区。营业房设计风格采用高大开间，气派豪华，布局科学合理。市场配套设施先进，服务项目一应俱

22、全。,案例：杭州四季青服装特色街区-杭州四季青精品女装市场,地址：杭州市杭海路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：杭州市杭海路68号 杭派精品服饰市场于2001年4月18日正式开业。是一家专业的女装精品市场，以超前的设计、全新的概念矗立于四季服装特色街。市场共分八层，1-3层为女装销售窗口，主要为批发、零售、订货为主，充分满足服装经营商的需求；4-8层为各品牌商务洽谈兼精品展示厅，汇集了杭派及港、台、韩、粤等精品女装。如海贝、华人杰、莎琪贝尔、水之恋等知名女装品牌济济一堂，有清新婉约的，时尚张扬的，又有富有江南女人味的品牌风格。市场内有近400个营业房，100余间大型服装品牌个

23、性展示厅，并设有11部自动扶梯、两部客梯、两部货梯及观光电梯、还设有中央空调、中央消防系统、大型停车场、因特网等豪华设施和时尚配置。市场经营户使用现代化的经营方式加盟、代理、专卖、连锁经营。杭派精品服饰市场成为集信息、流行、展示、表演、订货为一体的现代化服装市场。目前市场已拥有200余个杭派及港、台、韩品牌的女装企业。,案例：杭州四季青服装特色街区-杭州四季青杭派精品服装市场,地址：杭州市杭海路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：杭州市杭海路18号 2001年1月1日开业，市场专业经营外贸特色服装、服饰批发、零售，批发业务辐射俄罗斯、韩国、台湾、及上海、沈阳、厦门、青岛、温州等

24、国家与地区。杭州九星服装市场拥有一批特色经营户，其中“阿三外贸”专业经营意大利拉柯公司ZUOAN“佐岸”等国际知名品牌服装、服饰；“南方休闲”专业经营“骆驼人”、“堡路森龙”BOUNO BASINI等著名品牌服装、服饰、极具时尚风格。,案例：杭州四季青服装特色街区-杭州九星服装市场,地址：杭州市杭海路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：杭州市杭海路25号 经营特色服装城以中高档定位，向品牌化、系列化目标发展经营布局服装城一、二楼为男、女服装区，批发和销售新上市的时令服饰和老百姓喜欢的服装。三、四楼为服饰展示中心，在优雅、宽敞的环境中，将领略服装变化的趋势，可看样订货和业务洽谈。

25、地层为裤业专营区，汇集上百种名优品牌的裤子，精品的质量，批发的价格。,案例：杭州四季青服装特色街区-杭州电力四季服装城,地址：杭州市杭海路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：杭州市杭海路187号 杭州四季青精品童装市场投资1.2亿元人民币兴建，是一家集童装批发、零售、加盟、订货、展示、商洽、信息交流、仓储物流、商务、餐饮等为一体的中高档定位的现代化儿童服装市场。市场占地面积1万平米，主体建筑面积29500平米。分地下一层、地面五层。地下层为停车场和仓库，地面1-2层为童装经营区，3层为童装精品屋。,案例：杭州四季青服装特色街区-杭州四季青精品童装市场,地址：杭州市杭海路,专业市

26、场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：位于闸北区东南部，市场东起山西北路、西至福建北路、北抵七浦路、南隔苏州河、处于七浦路中心位置，呈“T”字型分布，全长680米。；规模：商圈面积已达1.99平方公里，整个商圈已经从最初的马路地摊市场发展成一个大型商场化的服饰专业批发市场；功能定位：面向海外市场的服装接单中心及展示中心；服装设计中心；模特交流中心；批发销售中心；服装代理中心。成为全国享有较高知名度的品牌交易展示地和重要孵化地。,案例：上海七浦路商业街,地址：上海市闸北区七浦路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,地址：七浦路179号；发展商：上海新七浦服装市场是由上海新七浦实业有

27、限公司斥资3亿元精心打造，由上海新七浦实业有限公司提供专业管理；市场占地面积7200平方米，建筑面积3万平方米，共六层，其中地下一层，地上五层；市场内共有商户1000余家，经营近万种品牌的男装、女装、童装、休闲装、运动装；引进了众多的国际国内知名品牌。如：意大利啄木鸟、华伦天奴、稻草人、圣罗兰；香港霸王花、名豪、银色保罗、金萨帝、卡妮尔、仙绿蝶、老人头；法国马狮龙；台湾都会花语；美国企鹅；韩国亨奴，以及奥利维亚女装、曼紫大衣、圣达菲西服、梦羽丝羽绒服、凯灵羽绒服、云斯顿西服、广州苹果系列、花花公子羽绒服、申克运动服、旷奇运动休闲系列等。,案例：上海七浦路商业街-新七浦服装市场,地址：七浦路17

28、9号,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,案例：上海七浦路商业街-兴旺国际服饰城,地址：七浦路133号河南路口,地址：上海七浦路133号河南路口；规模：整个项目由两个大型的服饰批发城组成，共计建筑面积约10万平方米。一期工 程“上海兴旺服装批发市场”建筑面积为2万平方米。于2001年9月竣工并投入使用。二期工程“上海兴旺国际服饰城A区”于2004年11月投入使用；“上海兴旺国际服饰城B区”于2005年11月投入使用，共计建筑面积8万平方米；发展商：上海兴旺服饰批发市场是由万峰企业在“七浦路”改造中成立的项目公司“上海七浦万丰房地产开发经营有限公司”开发建设的；由上海万峰企业投资的兴旺国

29、际服饰品牌总汇，在国内率先以总代理的身份，整合几百个服饰品牌，为各类服饰经营者提供多种品牌和产品组合，以各式主题为特色打造全新商业销售业态，为商家降低经营风险、增强市场竞争力、提高平方绩效，同时也为品牌生产厂家开拓出更为畅通的销售通路,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,40,案例：上海奥特莱斯-OUTLETS,地址：青浦赵巷沪青平公路2888号,开发单位,项目定位,百联集团、香港九龙仓（中国）共同投资、经营,以国际、国内时尚品牌折扣服饰和日用品为主，集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合性购物广场,基本信息,占地面积160000平方米，总建筑面积约110000平方米。,功能分区,广场内按

30、经营功能的不同分为3大板块：A区拥有近40个商铺，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品。A区也辟有专门的餐饮区域经营各类中西式快餐；B区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名品牌，有120余个品牌商铺。C区为餐饮休闲娱乐区，建筑面积达3万平方米，主要为各类大型餐饮及娱乐。,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,41,案例：上海奥特莱斯-OUTLETS,地址：青浦赵巷沪青平公路2888号,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,42,案例：广州大都市鞋业市场,地址：广州市解放南路,地址：广东省广州市解放南路88号大都市鞋城项目概况本项目是珠三角地域最大的鞋业现货“一站式”

31、批发市场，位于广州市解放南路与大新路接壤处，该地段作为鞋类和鞋材产品分销的黄金旺地，已有过百年的历史。鞋城占地面积约22000平方米，具有商铺约800间，具有近10000平米的停车场和仓库设施。广州大都市鞋城作为地铁上盖物业，毗邻广州地铁2号线海珠广场站和交通主支线，前往广州火车站、买卖会、琶洲会展中心举步即到。经营地位广州大都市鞋城翻开创立了珠三角地域鞋类产品现货批发的国际贸易先河，并把它形成了独具特征的胜利模式贡献给了中国鞋业界。如今，世界上近180个国度和地域的客商纷繁前来广州大都市鞋城采购，并由衷地一定了大都市鞋城在国际贸易方面的突出严重效果。,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市

32、场,地址：金山朱枫公路1199弄,开发单位,项目定位,推案顺序,销售方式：前三年8%，首付抵扣，后7年整体经营收入的60%和房价8%二者取高值担保方式：无担保销售价格：别墅式商铺-4500元/平米别墅式商铺-5000元/平米（可作餐饮）,发展商：上海服装城有限公司,案例：上海服装城,华东地区最大的服装品牌聚集,孵化基地,也是华东地区最大,功能最全,集产地,物流,商贸,信息,展示,设计为一体的综合性大型购物广场。,基本信息,项目整体合计30万平米，其中：精品商场共7万平米，4层别墅式商铺23万平米未来开发酒店式公寓、总部大厦,功能分区,四大功能区：餐饮旅馆区/国际国内品牌服饰区/仓储区/中心商场

33、展示区,产品情况,产品形式：别墅式商铺分割面积：136平米/套得房率：90%,租售方式,一期商铺整盘推出别墅式商铺商场式商铺开发商保留不对外出售,工程进度,2008年9月部分交房,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,客户情况,客户区域特征：本地外地均有客户购买用途：投资、自用兼有,营销企划,主要以平面媒体的软文为主项目开盘销售中期推出软文，如上海商报地产周刊,地址：金山朱枫公路1199弄,案例：上海服装城,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,45,开发单位,项目定位,推案顺序,销售方式：返租3年，年返8%，逐年返还担保方式：无担保销售价格：15万元/平米1F：3.5万元/平米；

34、2F：2万元/平米3F：1.3万元/平米,发展商：上海兆地房地产有限公司,集鞋业行业信息、采购、国际鞋业物流、展览展示中心、时尚发布中心于一体大型现代化、专业鞋类批发市场,基本信息,项目整体合计15万平米，为商场式商铺、办公,功能分区,功能区：一楼为品牌男女鞋、童鞋展示交易；二楼为知名品牌男女鞋展示交易；三楼则规划为休闲鞋、运动鞋及运动系列展示交易区。,产品情况,产品形式：商场式商铺面积分割：2040平米,租售方式,2005年10月对外开盘,工程进度及经营情况,2006年12月交房，本项目于2007年6月开业,地址：嘉定曹安路1775号,案例：上海国际鞋城,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专

35、业市场,46,客户情况,客户区域特征：浙江温州客户较多客户购买用途：投资、自用兼有,营销企划,大众媒体：晨报地铁视频户外高炮，道旗公交车身广告,地址：嘉定曹安路1775号,案例：上海国际鞋城,专业市场案例介绍及分析/服装、鞋类专业市场,47,面料、皮革类专业市场,专业市场案例介绍及分析/面料、皮革类专业市场,48,案例：虎门富民批发市场 博美布料商贸中心,地址：虎门镇虎门大道,地址：虎门大道与小南路交汇处、虎门新城市中心区项目体量建筑面积15万多平方米，楼高23层，地下2层。其中：负15层为商铺，有近千个铺位；6层是6000多平方米的美食中心；7层是服装展示中心、多功能会议厅和休闲中心；102

36、3层为10万平方米写字楼。项目招商从商场招商以来，锦联布业、福建大宇布业、香港明生纽扣、东莞锦兴纽扣、香港恒发配料批发、河北毛皮大军，盛大拉链、浙江正兴布业等实力企业纷纷进驻，中心2楼招商100，一楼达到90，商户达300多户。,专业市场案例介绍及分析/面料、皮革类专业市场,案例：广州花都狮岭皮革城,地址：广州花都,项目定位,花都狮岭皮革城主要经销、批发皮具、皮革原材料、皮具辅料、皮具配件。花都狮岭（国际）皮革皮具城已被列入广州市四大批发市场，被中国皮革工业协会确定为全国重点扶持培育专业市场之一，被推荐为广东五大龙头专业市场。花都狮岭皮革城每年前来采购的皮具皮革客商超过五十万人次，主要来自全国

37、各地、香港、韩国、意大利、西班牙。花都狮岭皮革城以批发、直销、现金现货等方式经营交易。,项目规模：狮岭皮具行销东南亚欧美 狮岭拥有总建筑面积二十三万多平方米、商铺二千一百间的狮岭（国际）皮革皮具城，从事皮具生产和经销、批发皮具原辅料的企业和商行四千多家，从业人员六万五千人，年产皮具二亿三千万只，皮具皮革交易量均为全国第一。目前，广东皮具交易占据全国半数市场，而狮岭皮具为龙头的广州皮具又占据了广东市场的六成。,专业市场案例介绍及分析/面料、皮革类专业市场,50,案例：广州花都狮岭皮革城,地址：广州花都,开发情况,花都狮岭皮革城总体五期工程，第一、二、四、五期为批发皮革原辅料区。第三期数码城，引入

38、数码皮具城的概念，展销各式中高档手袋、提包、钱包、电脑包，钥匙包等皮具制品及皮具礼品。,招商优惠,现正招商的皮具数码城，还有七项优惠措施：免收两年工商管理费；免收两年劳动力调配费；免收两年城监管理费；免收两年治安管理费；给予两年财政补贴；免收半年皮具数码城物业管理费；免停车场停车费,三期数码城,专业市场案例介绍及分析/面料、皮革类专业市场,案例：海宁中国皮革城,地址：海宁海州路,开发单位,项目定位,经营管理：海宁皮革城股份有限公司,中国皮革城于1994年建成开业，是中国皮革界规模最大、影响最广、最具竞争力优势的专业市场，全国皮革业龙头市场，全国皮革服装、裘皮服装、毛皮服装、皮具箱包、皮毛、皮革

39、的集散中心，也是皮革价格信息、市场行情、流行趋势的发布中心。2007年2月被国家旅游局评为国家AAAA级旅游景区。,皮革业是海宁重点发展的支柱产业。海宁皮衣生产约占全国总量的1/3，已成为中国目前最大的皮革服装、皮革制品的集散中心，被誉为“中国皮革之都”。海宁皮中国皮革城是典型的产地型专业市场,专业市场案例介绍及分析/面料、皮革类专业市场,经营方式为批零兼营、综合服务。批发以展示、订货为主，面向国际、辐射全国，零售主要面向“长三角地区”的中高收入阶层及旅游团队。,经营方式,开发情况,皮革城一期工程为一座四层交易大楼与一幢26层高的综合大楼，总面积18万平方米皮革城二期工程位于一期工程的西侧，总

40、建筑面积为26万平方米，包括6.4万平方米的原辅料市场，6.6万平方米的鞋业广场，7.1万平方米的中国牛仔城，以及23层的商务楼、精品展示厅、餐饮服务一条街、休闲广场等配套设施。皮革城三期工程项目用地规模为99550平方米（折合150亩），总建筑面积为204808平方米。项目建设地点位于皮革城二期工程南侧。规划为总部商务区，建成后将是一个集展示销售、设计研发、品牌营销、商务办公、休憩于一体的现代化总部商务区,一期,二期,三期,案例：海宁中国皮革城,地址：海宁海州路,牛仔城,鞋业广场,专业市场案例介绍及分析/面料、皮革类专业市场,53,案例：福建石狮鸳鸯池面料批发市场,地址：福建省石狮市,项目概

41、况：由 于 石 狮 的 服 装 产 量 较 大，带 动 了 相 关 面 料 的 批 发 市 场，现 全 市 共 有 5 个 面 料 批 发 市 场，其 中 石 狮 市 鸳 鸯 池 面 料 市 场 的 规 模 最 大。鸳 鸯 池 面 料 市 场 位 于 市 区 鸳 鸯 池 公 园 的 西 侧，占 地 面 积 500 余 亩，创 建 于 1995 年 秋。近 年 来，在 当 地 政 府 的 引 导 下，使 市 场 迅 速 扩 大、发 展。目 前，该 面 料 市 场 已 形 成 中 心 市 场，德 辉 文 化 大 厦、金 石 大 厦、南 环 路 市 场、莲 花 苑、元 兴 花 园 以 及 南 北 一

42、 路 面 料 市 场 等 六 大 中 心 区。辖 区 内 1000 余 个 店 面 分 别 为 600 余 家 业 主 经 营，规 模 居 全 国 面 料 市 场 第 二 位。,专业市场案例介绍及分析/面料、皮革类专业市场,54,案例：福建石狮鸳鸯池面料批发市场,地址：福建省石狮市,商品种类,市 场 以 经 营 内 地 生 产 面 料 为 主，进 口 面 料 为 辅。内 地 生 产 面 料 按 织 机 设 备 分 有 无 梭、有 梭、针 织、无 纺 面 料；按 纤 维 分 有 全 棉、棉 混 纺、纯 化 纤 面 料；另 包 括 帆 布、牛 仔 布、灯 芯 绒 布、尼 龙 系 列、牛 津 布、P

43、VC、PU 复 合 面 料、皮 革 等 面 料。,产品来源,国产面料中外省生产占55%，主要产地为江苏、浙江、广东、西安、河南、山东、大连、上海等省市；省内面料占35%，主要产地为厦门、莆田、晋江、石狮 等市县，其中石狮面料占25%进口面料占约10%，主要产地为南韩、日本、印尼、马来西亚、泰国、菲律宾、台湾、香港等。,市场辐射,主 要 销 售 地 为 石 狮、晋 江，各 占 总 销 量 的 约 25%；福 州、泉 州、莆 田、厦 门、漳 州 占 总 销 量 的 20%；外 省 市 占 总 销 量 的 20%；还 有 部 分 销 往 菲 律 宾、台 湾、香 港 等 地。,年销售额,年 销 售 量

44、 达 15 亿 米 以 上，年 交 易 额 达 100 亿 元 左 右，在 全 国 面 料 市 场 销 售 量 占 第 二 位。,商铺租金,租 金 以 每 平 方 面 米 计 算，最 低 为 50 元 人 民 币/平 方 米/月，最 高 为 130 元 人 民 币/平 方 米/月，视 位 置 而 定。,专业市场案例介绍及分析/面料、皮革类专业市场,55,电子类专业市场,专业市场案例介绍及分析/电子类专业市场,56,案例：深圳华强北电子市场,地址：深圳市华强北路,开发单位,发展商：广州市城市建设开发集团,项目体量,现有建筑面积45000平方米，共10层，有4层商场，5层写字楼，1层地下停车场。,

45、经营状况,据深圳电子商会的最新统计，2005年，深圳华强北电子专业市场销售额达到200多亿元，已经超过了整个中国市场容量的50，占深圳华强北商圈280亿元销售额的七成以上。华强北电子市场不仅成为“亚洲第一电子市场”，而且成为世界中小型电子企业“趋之若鹜”的采购平台。,项目规模,深圳华强北电子专业市场的营业总面积近20万平方米，占到整个商业街营业面积的1/4；容纳的大小商户有1万多户，从业人员近10万人。在华强北商业区内，汇集了赛格电子、华强电子、赛博等11家大型电子市场，市场规模之大，品类之全，堪称世界第一。,专业市场案例介绍及分析/电子类专业市场,57,华强北电子市场IT专业市场的典范,19

46、82-86年上步工业园区,1986-90年电子专业市场崛起,90-2003年商业圈升级,电子工业为龙头产业，原电子工业部、兵器部、航空部、广东省电子局等单位在此建立了大批电子工业企业,深圳市和广东省政府将省市所属企业组建为深圳电子集团，该集团手下的赛格市场作为电子产业的配套商业横空出市，95年深圳电子城专业市场成立、98年华强电子市场开业,90中航集团掀起商业巨浪天虹商场入驻94年华强北变为现代商业街-万佳百货进驻98年第三次商业浪潮东门改造，曼哈、儿童世界等出现,女人香国际城、东方时尚广场、铜锣湾购物市场等先后开业，体量不断增大、业态不断丰富,2003至今华强北超级商圈,专业市场案例介绍及分

47、析/电子类专业市场,58,开发单位,项目定位,推案顺序,销售方式：返租3年，年返8%，逐年返还担保方式：无担保销售价格：15万元/平米主力价格3万元/平米,发展商：上海电子商城有限公司,定位为全球最大的电子产品批发采购中心，全国一流电子交易中心，集批零交易，品牌推广，仓储物流，电子商务于一体,项目一期于2008年12月营业。辐射范围：华东地区。,基本信息,项目整体合计50万平米，均为商场式商铺,产品情况,产品形式：商场式商铺面积分割：2040平米,租售方式,2006年10月首期对外销售2008年6月二期销售,工程进度,目前二期封顶,地址：嘉定张掖路355号,案例：上海电子商城（易居操作项目）,

48、客户情况,上海本地客户居多相当部分电子及通讯的自营客户,大众媒体：晨报/新民晚报/第一地产,营销企划,专业市场案例介绍及分析/电子类专业市场,易居操作经验：上海电子商城华东地区最大的电子产品采购中心强势热销,专业市场案例介绍及分析/电子类专业市场,在本项目中易居帮助开发商解决三大疑问：1.能否在上海做电子批发市场？2.曹安是否适合做电子批发市场？3.怎样做一个领先的电子批发市场？通过易居的论证和操作，本项目取得了空前的火爆热销,专业市场案例介绍及分析/电子类专业市场,关键问题一：能否在上海做电子批发市场？易居解答：投资专业市场，关键看行业电子产业，中国第一大产业,发展速度快16年来，中国的电子

49、信息产业飞速发展，每年增长高达20%，是国家GDP增长的三倍。电子信息产业已成为40个工业部门的支柱产业，外贸出口居第一位。,行业地位高2005年，中国在全球电子制造业市场的占有率超过西欧，仅次于美国和日本，成为全球第三大电子信息产品市场。,市场需求大如今的市场手机、电脑、电子元器件等电子产品的需求量极大。一款手机的流行期不超过半年，从而带动成千上万种电子元器件不断的更新换代，这就是为什么深圳华强北一条街上有几十家电子市场的根本原因。,投资专业市场，电子商城有机可寻,专业市场案例介绍及分析/电子类专业市场,62,落地上海众望所归产业转移催生大市场，电子产业集聚长江三角洲，大型电子产品交易市场告

50、急！,当年，浙江杭州上海江苏苏州已经形成一条电子元器件的产业走廊，本案所在地正处于这条产业走廊的交通中心地段。电子元器件产业 60%的产能已经转移到以上海为中心的长江三角洲，长江三角洲已经逐渐取代珠江三角洲成为我国重要的电子元器件生产基地，但当年整个华东地区尚未形成一个规模相当于深圳华强北的交易市场，上海电子商城的出现可能彻底改变这一局面。,珠三角有了深圳华强北，环渤海区域有了北京中关村，那么作为中国经济发达的长三角也必将有自己的旗舰，“上海电子商城”就是这个旗舰。,北京中关村,深圳华强北,上海电子商城,专业市场案例介绍及分析/电子类专业市场,关键问题二：曹安是否适合做电子批发市场？易居解答：