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1、房地产财务管理,长春工程学院管理学院,2011年3月,第3章 房地产企业资金筹集管理,3.1 房地产企业筹资概述,3.1.1 企业筹集资金的含义与动机,1.筹资的概念P40 资金筹集是房地产企业组建和开发经营的必要条件，是财务活动的起点。2.筹资的动机 新建；扩张；偿债；调整资本结构,筹资动机例题：,某企业扩张筹资前的资产负债状况如表A栏所示,不同动机的筹资行为和结果：,该企业现筹资450万元，其中长期借款400万元，所有者权益投入50万元，用于增加设备价值150万元，增加存货300万元，其它项目不变。则扩张后的资产负债状况如表B栏所示；现企业应付帐款有200万元到期，长期借款中有300万元到
2、期，因此借入短期借款500万元偿还到期债务，则偿债筹资后的资产负债状况如表C栏所示；150万元货币资金未动用,偿债筹资有两种情形：,调整性偿债筹资；恶化性偿债筹资。,混合筹资动机,上例,我国房地产企业融资现状,政策层面具体表现：1.融资途径单一2.直接融资比重低，融资结构不合理3.融资环境不健全4.相关立法不完善,3.1.2 筹集资金的分类,按所筹资金的来源不同分类权益资金（资本金、资本公积金、盈余公积金、未分配利润）债务资金（各种债券、应付借款、应付票据）按筹资使用期限的长短分类长期资金（吸收直接投资、长期股票债券、长期借款、融资租赁）短期资金（短期借款、商业信用、发行融资券）特点比较P41
3、-42,资本公积金来源,概念：是在公司的生产经营之外，由资本、资产 本身及其他原因形成的股东权益收入。投资者实缴出资额超出其资本金的差额，包括资本溢价和股票溢价（是上市公司最主要的公积金来源）接受捐赠的资产外币资本的折算差额债务重组收益（包括因合并而接受的其他公司资产净额）,3.1.3 筹资渠道与筹资方式,3.1.4 筹集资金的原则,根据资金需要，合理确定筹资规模合理选择资金渠道，力求降低资金成本研究资金投向，讲求资金使用效益适度负债经营，防范筹资风险研究资金时间价值，及时筹措原则,当前房企的主要融资方式,1.自有资金：现金、应收票据、可抵押或贴现的股票债券、可立即出售的现房等；2.预收账款：
4、购房定金和建设单位的预投建设资金；3.上市直接融资：直接上市或借壳上市，定向增发、公开增发、配股等；4.合作开发：土地和资金的结合促成中中合作、中外合作、中外合资等。5.REITs（Real Estate Investment Trusts）：由房地产投资信托基金公司以发行收益凭证（普通股、商业票据、债券）的方式汇集特定多数投资者的资金，后将资金委托房地产开发公司负责投资标的的开发管理和销售，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。,当前房企的主要融资方式,6.银行贷款：包括信用贷款和房地产抵押贷款等；未来银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种将层出不穷且不断完善，但目前房地产融资以
5、银行为主导的模式，短期内仍不会改变。7.工程承包融资：承包商带资承包，开发商按合同还款付息；8.融资租赁；9.回租：开发商以低于物业市场价的价格出售自有物业（一般融资比例高于75%）同时约定回租条款，租金亦低于市场租金；10.回购：思路同上（一般融资比例高于80%），同时约定回购条款，还本付息（高于抵押贷款利率）；11.发行债券；,当前房企的主要融资方式,12.“夹层融资”(mezzanine financing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产
6、公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。13.私募股权融资：私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。,当前房企的主要融资方式,14.典当融资：是中小规模开发商的一种替补融资手段。短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，
7、典当金额规模小而融资成本高。现房、期房、在建工程均可设典；15.海外地产基金：目前外资地产基金进入国内资本市场一般有收购、股权投资、独立开发等形式；16.卖方信贷：由房地产开发商（有一定实力）提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，风险的承担者由银行变成了开发商。同时，开发商变间接融资为直接融资，吸纳了购房者一定比例首付款（融资）。,3.2 权益资金的筹集,法定资本金制度国家围绕资本金的筹集、管理和所有者的责权利等方面所作的法律规范。,国家规定开办企业必须筹集的最低资本金数额,建立资本金制度的意义保
8、障所有者权益，实现企业自负盈亏,资本金的构成,国家资本金法人资本金个人资本金外商资本金,3.2.1 吸收直接投资,原则：共同投资、共同经营、共担风险、共享利润一般为非股份制企业使用吸收的非货币投资应符合有关规定和企业的需要吸收的非货币投资应进行合理的估价,1.吸收直接投资的种类（特点P46）,吸收国家投资：国家资本金吸收法人投资：法人资本金吸收个人投资：个人资本金吸收外商投资：外商资本金,2.吸收直接投资的出资方式,（1）以现金出资（2）以非现金出资以实物出资：房屋、建筑物、设备等固定资产和燃料、材料、产品等流动资产投资。以土地使用权出资以无形资产出资：专有技术、专利权、商标权等,3.吸收直接
9、投资的优缺点,（1）优点方式灵活，有利于尽快形成生产能力财务风险低（2）缺点资金成本高企业控制权分散产权关系不明晰，不利于流动和重组,资本金保全制度：在企业经营期内，投资者除依法转让外，一般不得收回投资。,3.2.2 股份有限公司资本金的筹集,发行股票,股票的分类 1.普通股和优先股（我国没有）P52 2.记名股票和无记名股票 3.A股、B股、H股、N股 4.面值股票和无面值股票 5.国家股、法人股、个人股国际市场上股票根据所内涵的权利不同又区分为多个种类，如优先股还分为参与优先和非参与优先、积累与非积累、可转换与不可转换、可回收与不可回收等几大类，有无限的创新空间,股份制公司的筹资方式为发行
10、股票,发行普通股普通股及其股东权利,普通股是股份有限公司发行的无特别权利的股份，也是最基本、最标准的股份。股东的主要权利：出席或委托代理人出席股东大会，并以公司章程行使表决权股份转让权股利分配请求权对公司账目和股东大会决议的审查权和对公司事务的质询权分配公司剩余财产的权利公司章程规定的其他权利,发行普通股股票发行的规定与条件,每股金额相等。发行价格不得低于票面金额股票应载明有关股票的重要事项向发起人、国家授权投资的机构、法人发行的股票，应当为记名股票记名股票与不记名股票的记载公司发行新股的条件公司发行新股，应由股东大会作出有关决议,发行普通股设立发行的程序,提出募股申请；公告招股说明书、制作认
11、股书、签订承销协议和代收股款协议；招认股份、交纳股款；召开创立大会，选举董事会、监事会；办理设立登记，交割股票,发行普通股增资发行的程序,股东大会作出发行新股的决议由董事会提出申请并经批准公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，与证券经营机构签署承销合同，定向募集时向新股认购人发出认购公告或通知招认股份，缴纳股款改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告,发行普通股上市,股票上市的有利影响P49股票上市的不利影响P50上市的暂停与终止股本总额、股权分布等发生变化，不再具备上市条件（限期未消除的终止上市）不按规定公开其财务状况或做虚假记载（后果严重的终止上市）有重大违法行为（后果严重的终
12、止上市）最近3年连续亏损（限期未消除的终止上市）公司解散、依法被责令关闭、破产的，终止,3.2.3 股份有限公司发行认股权证,认股权证的概念P52认股权证的初始价值例3-1 P53,复利计息到期还本债券价值的计算P60,到期还本的面值按市场利率的折现 各期利息按市场利率的折现 以上二者之和,即：,3.2.4 留存收益筹资,1.留存收益的渠道（1）盈余公积金（从净利润中提取）：根据其用途不同分为公益金和一般盈余公积两类。公益金专门用于公司职工福利设施的支出。一般盈余公积又分为法定盈余公积金（依公司法提取）和任意盈余公积金（依企业需要提取）企业提取的盈余公积可用于弥补亏损、扩大生产经营、转增资本或
13、派送新股等。（2）未分配利润：一是留待以后年度处理的利润；二是未指明特定用途的利润。,2.留存收益筹资的优缺点,优点：1.资金成本相对普通股低（无资金筹集费，但有同样的资金占用费）2.不分散控制权3.增加公司信誉，提高举债能力缺点：1.筹资数额有限2.资金使用受制约（如法定盈余公积）,3.3 负债资金的筹集,1.银行借款2.发行企业债券3.融资租赁4.商业信用,3.3.1 银行借款,短期借款 时间短于或等于一年长期借款 时间长于一年,1.短期借款,是指企业向银行和其他非金融机构借入的期限在一年以内的借款。在短期负债筹资中，短期借款的重要性仅次于商业信用。优点：短期借款可以随企业的需要安排，便于
14、灵活使用，且取得也较简便。突出的缺点是短期内要归还，特别是在带有诸多附加条件的情况下更使风险加剧。,（1）短期借款的种类,按用途：生产周转借款、临时借款、结算借款按偿还方式：一次性偿还借款、分期偿还借款按利息支付方法：收款法借款利随本清 贴现法借款先扣利息 加息法借款一次付贷，分期等额偿还本息按有无担保：抵押借款、信用借款,短期借款的取得,举借短期借款，首先必须提出申请，经审查同意后借贷双方签订借款合同，注明借款的用途、金额、利率、期限、还款方式、违约责任等；然后根据借款合同办理借款手续；借款手续完毕，企业便可取得借款。,（2）短期借款的信用条件,信贷限额（协议规定的允许借款人借款的最高限额）
15、有效期通常为一年，也可根据情况延期一年 通常为银行的非法定性义务周转信贷协定P55 法定义务，企业须对为使用部分付出承诺费补偿性余额 企业要保持借款额一定百分比的最低存款余额,（2）短期借款的信用条件,借款抵押 贷款金额一般为抵押品市值的30%90%利率较高；动产抵押需收取抵押品管理的费用偿还条件 到期一次偿还；贷款期内定期等额偿还以实际交易为贷款条件其他承诺 提供报表、保持适当财务比率等等,（3）短期借款的利息支付方式,收款法 借款到期时支付利息贴现法 发放贷款时就先扣除利息加息法 分期等额偿还是采用的复利计息收取方式 按名义利率和贷款本金计算出本利和，平均分摊到各偿还期内，不考虑时间价值,
16、2.长期借款,长期借款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的使用期超过一年的借款。主要用于购建固定资产和满足长期流动资金占用的需要,（1）长期借款的种类,按提供的机构：政策性银行贷款、商业银行贷款、信托投资贷款、从财务公司取得的各种中长期贷款等等按有无担保：信用贷款和抵押贷款按用途：基本建设借款：用于新建和改扩建等基建项目 专项借款：如更新改造借款、大修理借款、科技开发借款、小型技术措施借款、新产品试制借款、出口专项借款等等,（2）长期借款的申请条件,独立核算、自负盈亏、有法人资格经营方向和业务范围符合国家产业政策，借款用途属于银行贷款办法规定的范围借款单位具有一定的物资和财产保证，担保单位
17、具有相应的经济实力具有偿还贷款的能力财务管理和经济核算制度健全能提供项目投资的可研报告，资金使用效益及企业经济效益良好企业自筹资金不少于总投资的30%,（3）长期借款的一般性保护条款,规定企业流动资金保持量，保持偿债能力限制支付现金股利和再购入股票，限制现金外流限制资本支出规模，不允许随意变卖固定资产限制其他长期债务，防止其他优先求偿权定期向银行提供财务报表不准在正常情况下出售较多资产，保持开发能力如期纳税和清偿其他到期债务，防止被罚款或产生滞纳金不得提供其他的抵押或担保，避免被牵连负债不准贴现票据和出售应收账款，避免或有负债限制租赁资产的规模，防止巨额租金限制企业偿债能力,（4）长期借款的特
18、殊性保护条款,贷款专款专用不准企业投资于短期内不能收回资金的项目限制企业高级职员的薪金和奖金总额要求企业主要领导人在合同有效期间担任领导职务要求企业主要领导人购买人身保险等等,（5）长期借款的筹资特点,筹资速度快（对比发行债券）借款弹性大（用款条件可洽商）借款成本较低（对比发行债券）筹资风险高限制性条款比较多，制约了企业的生产经营和借款的作用筹资数量有限,3.3.2 发行公司债券,债券是经济主体为筹集资金而发行的，用以记载和反映债权债务关系的有价证券由公司制企业发行的债券称为企业债券或公司债券，约定在一定期限内向债权人还本付息房地产企业发行债券的目的通常是为建设大型项目筹集大笔的长期资金期限通
19、常超过一年,1.债券种类,记名债券和不记名债券抵押债券P59 和信用（无担保）债券可转换公司债券和不可转换债券无息公司债券（贴现发行的债券）固定利率债券和浮动利率（抗通胀）债券参加（利润分配）公司债券和不参加公司债券可（提前）赎回公司债券和不可赎回公司债券上市债券和非上市债券到期一次债券和分期（附息票）债券收益公司债券P59、附认股权债券、附属信用债券等等,2.债券的发行,（1）发行资格和条件P59（2）发行方式：私募（定向）发行和公募（非特定对象）发行,（3）债券发行价格的确定,债券发行价格的决定因素,债券面值 F,债券票面利率 i,市场利率（投资回报率）k,债券期限 n,发行价格的构成到期
20、还本的面值按市场利率的折现 各期利息按市场利率的折现 以上二者之和,（3）债券发行价格的确定,单利计息复利计息,（3）债券发行价格的确定,规律：ik 时，溢价发行 ik 时，折价发行 i=k 时，等价（平价）发行,（3）债券发行价格的确定,3.债券的信用等级和优缺点,信用等级（AAA到C九级，B以下为投机级）国内五大信用评级机构中诚信国际，联合资信，大公国际，上海远东资信，上海新世纪评级；美国三大信用评级机构穆迪、标准普尔和惠誉优缺点相对股票的筹资成本低不分散控制权筹资对象广、市场大风险大、限制条件多，筹资额有限,3.3.3 融资租赁,定义：就是由融资租赁公司按承租单位要求融通资金购买机械设备
21、，在较长的契约或合同期内提供给承租企业使用的信用性业务。1.融资租赁的业务特征 p62 承租人需申请；租赁期限超过标的经济寿命一半以上，多数合同接近资产的经济寿命；合同不得中途取消；出租人保有租赁资产的所有权，但承租人负责资产维护并计提折旧。,2.融资租赁的形式,（1）直接租赁 出租人：可以是制造商、租赁公司或金融公司（2）售后租回 出售方（承租方）：房地产企业甲 购买方（出租方）：租赁公司等金融机构乙（3）杠杆租赁：多针对价值巨大，租赁期超长的资金密集型资产,杠杆租赁示意,3.融资租赁租金的计算,（1）租金的构成融资租赁租金包括设备价款和租息两部分租赁设备价款包括：设备买价、运输费、途中保险
22、费、安装调试费租息又分为租赁公司的融资成本、租赁手续费等租赁公司的融资成本是对设备价值（贷款）的利息补偿租赁手续费包括租赁公司的营业费和利润,3.融资租赁租金的计算,（2）租金的支付形式 月付、季付、半年付、年付；先付租金、后付租金；等额支付、不等额支付。,3.融资租赁租金的计算,（3）计算方法平均分摊法：未考虑资金的时间价值,A：每次支付的租金；P：租赁设备的购置成本；S：设备预计残值（归出租方所有）；I：租赁融资的利息补偿；F：租赁手续费N：租赁期限。,3.融资租赁租金的计算,（3）计算方法等额年金法：分为后付年金和先付年金两种情况,后付年金法,先付年金法,等额年金法例题,后付年金法,先付
23、年金法,某房地产企业采用融资租赁方式于2010年1月从某租赁公司租入一台设备，价款40万元，租期8年，到期后设备归企业所有。采用18%的折现率计算租金。,4.融资租赁的优缺点,筹资速度快限制条款少设备淘汰的风险小（一般由出租人负责设备过时风险）分期负担租金，财务风险低租金及折旧可在所得税前列支，减少税收负担筹资成本相对借款或发行债券为高定期支付的高额租金也会一定程度形成财务压力,3.3.4 商业信用,1.概念：是指在商品交易中由于延期付款所形成的企业间的借贷关系是短期负债筹资的最主要形式2.具体形式有：应付账款、应付票据、预收工程款3.最大的优越性是容易取得：无需手续；无现金折扣或使用不带息票
24、据时不负担筹资成本缺陷是期限较短，放弃折扣时所负担的成本较高,（1）预收账款,向购房单位或个人预收的购房定金向委托建设单位预先收取部分或全部购建房款和代建工程款已经预售的房屋不得用于抵押,（2）应付帐款,免费信用无成本有代价信用买方放弃折扣展期信用超出信用期未能付款，要求展期还款，企业要负担无形资产（信用）损失，并面对未来苛刻的信用条件,应付账款的成本,某企业按(2/10,N/30)的条件购入10万元的货物。若第10天付款，则该企业获得了10天9.8万元的免费信用，并获得折扣0.2万元若第30天付款，该企业则放弃了0.2万元的折扣，而换回了30天10万元的免费信用放弃折扣的代价有多大？怎样利用
25、现金折扣？,放弃现金折扣成本,利用现金折扣的财务决策,尽量争取以更低的放弃现金折扣成本赊购如果能以低于放弃现金折扣成本的利率借入资金，则借入资金支付货款，享受折扣如果将资金用于短期投资能获取高于放弃现金折扣成本的收益，则放弃折扣，并将付款推至信用期末如果企业因缺乏资金而欲展延付款期，则需要在降低了的放弃现金折扣成本与延展付款带来的损失之间做出选择,（3）应付票据,企业进行延期付款交易时，以书面形式开具的载明债务人在一定期限内向债权人无条件支付一定金额的凭证。分为商业承兑汇票和银行承兑汇票，期限在6个月以内利率低于同期银行借款利率，无限制条款，不能按期兑付须缴纳罚金买方被要求开具票据的情况：一是应付账款被展期，卖方风险增加；二是标的价值过高，卖方风险较大。,优选债务种类优化债务期限优化利率结构,债务资金的优化组合,谢谢,
