房地产估价第五章-成本法.ppt

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1、第五章成本法,成本法,7-1 成本法的概述,一、成本法的概念,积算价格=重新购建成本折旧,二、理论依据,卖方角度：生产费用价值论 买方角度：替代原理,成本法,求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧。,7-1 成本法的概述,1、无交易、无收益的房地产估价 如政府办公用房、军队营房、医院、学校、公园等2、特殊目的房地产估价 如房地产保险、拆迁补偿估价3、特殊建造的房地产 机场、码头、桥梁、隧道等4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算,成本法,三、成本法的适用范围,7-1 成本法的概述,市场供大于求,以正常成本评估的价格往往偏高,价格应向下调整,市场供小于求,以正常成本

2、评估的价格往往偏低,价格应向上调整,2、要结合市场供求分析来确定评估价格,1、要注意区分实际成本和客观成本,实际成本：开发商在开发建造该房地产时的实际花费,客观成本：在估价时点开发建造该房地产时，众多开发商的平均花费。,成本法,四、对成本法估价的基本认识,7-1 成本法的概述,搜集资料,估算重新购建价格,估算折旧,求取积算价格,成本法,五、成本法估价的步骤,二、重新购建价格,（一）概念,重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。,建筑物,：建筑物重新建造成本之和,房地,：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重

3、新建造成本之和,成本法,认识：,1、重新购建价格是估价时点的；,2、重新购建价格是客观的；,3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；,4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。,1、重置价格,又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。,2、重建价格,又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。,成本法,（二）建筑物重新购建价格

4、的分类,二、重新购建价格,重置价格,一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物,重建价格,有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等,有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法,成本法,3、适用对象,二、重新购建价格,二、重新购建价格,1、土地重新购建价格的求取,比较法、收益法、基准地价修正法、成本法,2、建筑物重新购建价格的求取,（1）单位比较法,单位面积法单位体积法,成本法,（三）重新购建价格的求取,例,例 7-7 某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建

5、筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：,1200500=60（万元）,成本法,例 7-8 某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：,10001000=100万元,（3）工料测量法：先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数。,（4）指数调整法：运用建筑造价指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价野战的现行成本。,例7-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1

6、；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5；2004年内平均每月比上月递增2。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。,成本法,（2）分部分项法：以建筑物的各个独立构件或工程单位价格或成本为基础,2、建筑物重新购建价格的求取,三、建筑物折旧,（一）概念,估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失,折旧建筑物在估价时点时的市场价值重新购建价格,（二）建筑物的折旧因素,物质折旧功能折旧经济折旧,成本法,（二）建筑物的折旧因素,建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失,有形损耗,引起物质折旧的原因有：,自然经过的老朽,

7、与建筑物的实际经过年数正相关,自然力的作用引起的,正常使用的磨损,由人工使用引起的,与使用性质、使用强度和使用年数正相关,意外的破坏损毁,因突发性的天灾人祸引起的,延迟维修的损坏,成本法,1、物质折旧,（二）建筑物的折旧因素,由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失,3、经济折旧,外部性折旧,供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化,成本法,2、功能折旧,（三）求取建筑物折旧的方法,耐用年限法实际观察成新折扣法,成本法,1、直线折旧法（定额法）,Di第i年的年折旧费 Di=D C建

8、筑物重新购建价格L估计残值：建筑物在达到耐用年限后的剩余价值扣除旧建筑物的处理费用后所剩余的价值。N耐用年数R残值率：建筑物残值与重购建价格的比率。,计算公式：,成本法,建筑物的现值,年折旧率,成本法,累计折旧额,例7-10,某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。,已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=8,成本法,2、实际观察法,3、成新折扣法,q成新率,VB=Cq,直线法,观察法,R=0：,成本法,（四）求取建筑物折旧的注意事项,1、注意估价上的折旧

9、与会计上的折旧的区别,估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收,在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的；在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化。,成本法,建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分。自然寿命：建成之日起到不堪使用时的年数。经济寿命：建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数。建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数：建成之日起到估价时点的日历年数。,2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据,维修保养属于正常：有效经过年数=实际经过年数维修保养好或经过更新改造：有效经过年数实际经过年数,3、注意土

10、地使用年限对建筑物经济寿命的影响,（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计,（2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧,成本法,（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧,3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,成本法,（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧,（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地

11、使用权剩余年限计算折旧,4、注意分类折旧宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目,4、注意分类折旧,例7-12：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用12年，残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：,门窗等损坏的折旧额=5万元,装修的折旧额=,=26万元,设备的折旧额=,=80万元,长寿命项目的折旧额=,=39万元,该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元,成本法,成本法,成本法,三、成本法应用 新开发土地的

12、成本法估价,一、计算公式,新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地增值收益,成本法,二、新开发土地价格的构成,成本法,（一）取得待开发土地的成本 包括土使用权出让金、征地和房屋拆迁安置补偿费、有关土地取得的手续费和税金（二）土地开发成本 包括地上地下尚有待拆除搬迁房屋的拆迁费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等（三）管理费用 包括公司经费、人员工资、差旅费等。可按土地取得成本与开发成本之和的3%-5%左右计算。,二、新开发土地价格的构成,土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息,I=P(1+

13、i)n1,I利息额P资金额i利率n计息期,成本法,（四）投资利息,（四）投资利息,基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期,2、土地开发费用和管理费用的利息,基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入,成本法,1、土地取得费用的利息计息,例5-1,总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。,I=550(1+8%)0.51=21.58（万元）,成本法,例5-2,总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。,I=40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.5

14、1=37.31（万元）,成本法,例5-3,总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。,I=60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21+60020%(1+8%)11=117.47,成本法,（五）销售税费,1、销售费用,广告宣传、销售代理费,2、销售税金及附加,营业税、城市维护建设税和教育附加,3、其他销售税费,应由卖方负担的交易手续费等,成本法,（六）开发利润,1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费,2、计算开发利润应以对应的利润率乘以对

15、应的基数,开发利润=（土地取得成本+开发成本）直接成本利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）投资利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）成本利润率,开发利润=开发完成后的房地产价值销售利润率,成本法,土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）土地增值收益率,成本法,（七）土地增值收益,某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息

16、。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。,例5-4,成本法,土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F,三、新开发区宗地价格评估,可转让土地面积=开发区土地总面积开发完成后可转让土地面积的比率,新开发区某宗土地单价=新开发区土地平均单价区位、用途等修正系数,成本法,例7-5,某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性

17、投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。,成本法,新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润E,A=1.2亿元B=2.5亿元C=A(1+6%)3-1+B(1+6%)1.5-1=0.46亿元D=V总*5.5%=0.055 V总E=(A+B)*15%=0.56亿元V总=1.2+2.5+0.46+0.055V总+0.56V单=V总/可转让土地面积,1）计算办公楼现值办公

18、楼整体年净收益80300085（135）12 159.12万元收益年限40634年办公楼现值为：VA/Y【11/（1 Y）n】159.12/10【11/（1 10）34】1528.92万元,（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80200085（135）12106.08万元乙方使用权剩余收益年限15411年乙方使用权剩余收益年限价格为：VA/Y【11/（1 Y）n】106.08/10【11/（1 10）11】689万元（3）甲方权益价格办公楼现值乙方使用权价格1528.92689839.92万元,甲方权益价格=甲方剩余使用年限权益价格(1000m2)+乙方使用权剩余收益年限之外的剩余使用

19、年限内的土地价格（2000m2),0,2,6,15,40,3 新建房地产的成本法估价,一、计算公式,新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润,二、新建房地产价格的构成,成本法,(一）土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。（二）开发成本取得土地后进行土地开发和房屋建设所需要的成本，可将期分为土地开发成本和建筑物建造成本。（三）管理费用新建房地价格评估：以土地取得成本、开发成本和建造成本之和为计算基础新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本为计算基础,（四）投资利息新

20、建房地价格评估：以土地取得成本、开发成本、建造成本和管理费用为基础新建建筑物价格评估：以建筑物建造成本和管理费用为基础。（五）销售税费包括销售费用、销售税金和交易手续费等,（六）开发利润新建房地价格：开发利润=（土地取得成本+开发成本+建造成本+管理费用）*投资利润率新建建筑物价格：开发利润=（建筑物建造成本+管理费用）*投资利润,例 7-6,某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/。建筑物建造的建安成本为1800元/，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成

21、本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。,成本法,房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F,7-4 旧房地产的成本法估价,一、计算公式,旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧,=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧,旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧,成本法,习 题,1、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米，将其开发成熟地的费用为500元/平方米，税利为可转让熟地价格的15%，其可转让土地面积为

22、2平方公里，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为多少？,2、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2000元/，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。,成本法,3、某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为0，试用双倍余额递减折旧法计算该建筑物第5年的折旧额、折旧总额及建筑物现值。,4、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的设计寿命为50年，则计算该建筑

23、物折旧的耐用年限应为多少年？,5、某建筑物设计寿命50年，已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率？,成本法,习 题,6、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000平方米，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。,成本法,习 题,习题答案,2、某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为20

24、00元/，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。,VB284800元；t15年；N50年重新建造成本C=2002000400000元已使用折旧总额DCVB115200元 年折旧额DDt7680元,残值率 R4,成本法,习题答案,3、某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为0，试用双倍余额递减折旧法计算该建筑物第5年的折旧额、折旧总额及建筑物现值。,已知：t8；C2001000200000；N40；R0；求：D5、D、VB,解：5 D5=C（1-d）5-1d8145元 DC1-（1-d）t67316元 VB=C-D t=C（1-d）132684元,成本法,习题答案,4、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的设计寿命为50年，则计算该建筑物折旧的耐用年限应为多少年？,使用8年,建筑物设计寿命50年,土地使用40年,N40848年,成本法,习题答案,5、某建筑物设计寿命50年，已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率？,已知：N50；t8；n32；R5，求：q,成本法,解：Nn+t,