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1、第四章 房地产开发融资与投资,chp4房地产开发融资与投资,一、房地产开发融资二、房地产开发融资的基本要求与决策内容三、房地产开发融资的主要形式四、房地产开发投资概述五、房地产投资风险管理六、房地产开发的投资决策,一、房地产开发融资,（一）房地产开发融资概念房地产开发融资是指房地产企业在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。,（二）房地产开发融资的分类直接融资：资金供求双方（包括政府、企业、个人）在房地产开发资金的接待、金融工具买卖过程中直接见面商定，进行票据和政权的买卖或货币借贷。间接融资：资金供求双方不直接见面，金融仅够做中间桥梁。如：房地产抵押贷款、
2、租赁融资等。该种融资方式灵活，资金运用更加合理，房地产开发融资的主要方式。两种融资方式并存，互相补充。,（三）房地产开发融资的特点,1.融资规模大2.偿还期长3.房地产融资渠道单一（*小资料）4.房地产证券化趋势,小资料,REICO报告分析：尽管开发贷款增长率下降，但银行信贷仍是我国房地产融资的主要渠道。目前，我国房地产融资渠道单一，多元化融资格局远未形成，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展业缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索阶段。,二、房地产开发融资基本要求与决策内容,（
3、一）房地产开发融资基本要求 即在房地产企业融资过程中，要研究分析和评价影响融资的各种因素，以达到融资的最佳综合效益。1.确定合理的融资规模；2.正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；,3.统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益；4.按照规定建立资本金制度5.优化房地产开发的资金结构：适度负债,（二）房地产开发融资的决策内容,房地产开发融资决策：房地产开发企业财务管理部门在企业融资目标的总体要求下，从若干个可选的融资方案中选出令人满意的方案。,房地产开发融资方案的内容,1.要筹集的资金比重、数额；2.融资流量；3.资金来源结构；4.融资风险分析及风险管理措施；5
4、.融资成本预算；6.融资方法：直接融资/间接融资7.明确融资的权利责任关系。,三、房地产开发融资的主要形式,（一）银行贷款融资（二）证券融资（三）房地产信托融资（四）其他方式,（一）银行贷款融资,根据银发2001195号令，银行发放住房开发贷款的条件是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目同时还必须具备“四证”，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,银行向房地产企业发放贷款的类型,银行贷款类型,房地产开发企业流动资金贷款,房地产开发项目贷款,房地产抵押贷款,房地产抵押贷款可分为：土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款,根据抵押贷款
5、融资目的划分,经营性抵押贷款,消费性抵押贷款,房地产抵押贷款,房地产开发抵押贷款（流动资金抵押贷款、大修理抵押贷款、专项抵押贷款等）,（二）证券融资（债券、股票）,1.证券融资的优越性有利于吸收大众资金；有利于分散风险；有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善。房地产债券,房地产债券,房地产债券的定义;指政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产开发资金而向社会发行的借款信用凭证。根据债券发行主体不同分类政府债券（国家债券）金融债券企业债券房地产股票：发起式/募集式股份公司,（三）房地产信托融资,房地产信托的定义货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托代理购、建、租赁、经营房地产
6、及其证券的经济行为。委托方 受托方 委托标的物 受益人,房地产信托融资四种主要形式,1.房地产信托投资2.房地产信托存款3.房地产信托贷款金融信托机构利用吸收的房地产信托贷款、自有资金和筹集的其他资金向房地产企业发放的贷款。4.房地产信托基金,房地产信托基金,房地产信托基金是指房地产信托机构为教育房地产信托投资业务而建立的专项基金。一般采用发行房地产基金凭证的形式，将小额投资者的资金汇集成大额房地产基金，再择优投资于房地产项目，从而实现资金的规模经营，提高经营效益。,房地产信托基金的主要特点,房地产信托基金的主要特点集体投资委托经营分散风险共同受益,（四）其他方式,1.联建、参建融资；2.房地
7、产典当融资3.利用外资,四、房地产开发投资概述,（一）房地产开发投资的定义房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。,（二）房地产开发投资的类型,按照房地产开发的经济内容可分为,土地开发投资,房屋开发投资,房地产开发投资,房地产开发投资的类型,按照投资房地产的用途划分,按投资方式分类金融房地产开发投资（间接性投资）实物房地产开发投资（直接性投资）,直接投资投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作。间接投资将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，不需要直接参与房地产开发经营与管理
8、工作。房地产开发投资；,（三）房地产开发投资的特点,投资成本高投资回收期长投资风险大购买力风险变现风险经营性风险社会性风险自然风险投资收益高,房地产开发投资的过程,大致分为四阶段:（1）投资决策阶段（市场分析、财务分析、可行性分析）（2）土地开发权的获取（3）房地产建设开发阶段（4）房地产租售经营阶段,五、房地产投资风险管理,（一）房地产投资风险的定义风险：由未来不确定性引起的预期收益的损失或减少的可能性.房地产投资风险在房地产投资过程中,由于各种不确定性因素引起的房地产资本金及预期收益的损失或减少的可能性。,（二）房地产投资风险的特征,客观性系统风险不确定性潜在性风险存在的基本形式损益双重性
9、可测性预测相关性风险与投资决策密切相连,（三）房地产投资风险的主要类型,系统风险指那些影响整个房地产投资市场的因素引起的风险。如战争、通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。系统风险不可消除，只能减弱。个别风险是指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低干预期收益或投资失败。个别风险可以消除。,房地产投资系统风险（外部风险）,1.购买力风险（通货膨胀风险）2.市场供求风险3.利率风险4.变现风险（区域性、周期长、价值高）5.周期风险6.政策风险7.政治风险政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成8.或
10、然损失风险,房地产投资个别风险（内部风险）,1.经营风险取决于项目的经济环境和投资决策、投资管理水平比较风险（机会成本风险）收益现金流风险未来经营费用风险时间风险2.财务风险财务杠杆运用不当导致的风险,（四）房地产投资风险与报酬的关系,风险报酬的定义投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过风险利润率的那部分额外报酬。投资学中的风险报酬原则：风险越大则收益越大，风险越小则收益越小。在不考虑通货膨胀的情况下，一个项目的风险投资收益率=无风险报酬率+风险报酬率,六、房地产开发的投资决策,（一）房地产开发投资决策的定义房地产开发投资决策是指对拟建房地产项目的必要性和可行性进行技术经济分析，对可以达到目标
11、的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选出最优方案的过程。,构成决策问题的基本条件,1.有明确的目标2.有两个以上供选方案3.有评价方案优劣的标准4.有真实地反映客观实际的数据资料,（二）房地产开发的投资决策过程,确定投资目标,拟定投资方案,制定决策方案,测量风险,分析评价,选出方案,（三）房地产开发投资决策类型,1.目标多少：单目标决策+多目标决策2.制定方式：单层决策+多层决策3.确定程度：确定型、不确定型、风险型决策4.分析方法：定性分析决策+定量分析决策,确定型决策,确定型决策影响决策的因素或自然状态明确肯定，且一种方案只有一种确定的可以预期达到的结果。决策方法有两种：单纯选优法模型选
12、优法,不确定型决策,不确定型决策：对事件在系统中所发生的概率，无法估价，而只能估计风险后果。,风险型决策,风险型决策房地产企业的开发经营活动中，存在不可控制因素。无法控制其影响决策结果的自然状态，要在一定概率条件下作出，需冒一定风险。,定量分析决策,1）肯定型决策方法各类方案的评价指标：NPV、IRR、n等2）风险型决策方法 期望值法 决策树3）不确定型决策方法,决策树,表示决策结点，从它引出的分支称为方案枝，每条分枝代表一个行动方案；表示状态结点，其上方标出数字表示期望收益值，从它引出的分支称为状态枝，其上写明自然状态及其出现的概率，末端标明各方案在不同自然状态下的收益值。单级决策与多级决策
13、,例1：,64,不确定型决策方法,1.乐观准则（最大化最大原则）决策模型为：其中：ij第i种方案在第j种自然状态下的收益值。（以下同）2.悲观准则（最大化最小原则）3.等可能性准则（折衷原则）4.后悔准则（最小化最高原则）后悔值：bij=maxaij-aij，i，j=1，2，3,a.乐观原则（大中取大法）：新建生产线,b.悲观原则（小中取大法）：协作生产,c.折衷原则（等可能性准则）取乐观系数，悲观系数，+=1期望收益值,选择新建生产线,d.遗憾原则（遗憾值法/后悔值法）计算每种状态的遗憾值 bij=maxaij-aij，确定各方案的最大遗憾值选出最大值中的最小值选择改进生产线,不确定型决策准则-应用,乐观准则（最大化最高原则）例1：某房地产开发项目设计了三种方案，并对不同方案的市场需求量大致分为高、中、低三种情况进行了估计，但每种情况出现的概率无法预测，不同需求量的收益值见下表,不同方案的收益值,悲观准则（最大化最小原则）,不同方案的收益值,后悔准则（最小化最高原则）,不同方案 的后悔值,
