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1、第六章 房地产开发项目的工程建设管理,第一节 房地产开发项目的建设与管理一、开发项目建设的概念和程序（一）项目建设的基本概念1.房地产开发项目必须具备的条件（1）有明确的建设目的；（2）有确定的投资总额；（3）有一定的任务和工作量；（4）有明确的建设时间；（5）有完整的组成要素体系（各功能分区明确、相辅相成，构成一个完整的开发项目）；（6）项目实施有一次性的特点。,2.项目建设的概念项目建设是指开发项目的工程建设，即将开发项目所涉及到的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业技术人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行的一项复杂的施工生产活动。,（二）项目建设的基本程序1.项
2、目建设准备（1）办理项目报建和施工所需要的各种证件批件手续（2）完成施工图；（3）落实建设资金；（4）准备施工现场；（5）主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等配套单位及各项准备工作。2.优选施工队伍3.项目施工建设4.项目竣工验收（1）实行工程的分部、分项工程验收；（2）对隐蔽工程的验收；（3）对附属工程以及室外工程的验收。,二、开发项目管理意义和内容（一）项目管理的基本概念及其意义1.项目管理的目标(1)成果性目标：如投资回收率、销售利润率、投资利润率、项目功能性要求。(2)约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。2.项目管理的概念开发项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以项目
3、经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对贯穿于项目开发经营的全过程进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。3.项目管理的意义（1）能使项目开发有计划、有序地进行；（2）为开发项目提供有力的组织保证；（3）为开发项目提供协调和谐的公共环境；（4）有利于对项目控制和获取最大综合效益。,（二）项目管理的主要内容1.组建项目管理机构(1)选择项目经理(2)组建项目管理班子2.办理项目报建和施工所需的各种证件批件手续(1)办理项目报建手续1994年8月建设部发布了工程建设项目报建管理办法，主要内容为：凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目必须实行项目报建制度，为报建的项目不得办理招投
4、标和发放施工许可证。报建程序为：项目批准列入年度计划后到当地建设行政主管部门进行报建。报建内容：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开竣工日期、发包方式、工程筹建情况等九项。,(2)办理施工许可证为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部于1999年10月发布建设工程施工许可管理办法，主要内容为：凡在我国境内从事房屋建筑及其附属设施的建造、装修和与其配套的线路、管道、设备安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，必须到当地建设行政主管部门办理施工许可证。工程总投资额在30万以下或建筑面积在300平方米以下者，可以不办理施工许可证。按照
5、国务院规定的权限和程序批准开工报告的建设工程，不再领取施工许可证。必须申请领取施工许可证的建设工程项目，未领取施工许可证不得开工。申请施工许可证的条件已经办理用地批准手续取得建设工程规划许可证现场具备施工条件已经确定施工企业施工图纸和技术资料具备有保证工程质量和安全的措施已委托监理建设资金已经落实其他文件和资料。,3.项目招标投标工作(1)招标方式(2)招标的一般程序4.项目实施的控制工作5.项目合同管理工作6.项目竣工验收工作7.项目完成以后的评价工作8.项目管理的其他工作,三、开发项目的工程管理（一）项目工程管理的概念1.项目工程管理的概念项目的工程管理，即项目工程建设阶段的管理，是指对项
6、目从项目开工准备到竣工验收的整个过程所进行的管理。2.项目工程管理的主要任务房地产开发项目管理的主要任务是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、检查和控制等方法，从组织和管理的高度，对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，最终目的是实现项目的总目标投资、进度、质量的最优化。,（二）编制项目工程管理方案1.制定项目工程组织管理方案(1)项目工程组织管理方案的含义项目工程组织管理方案是统筹安排项目工程建设工作的重要技术经济文件，是制定项目年度开发建设计划，与各施工、协作单位签订合同，开展项目工程管理的主要依据。(2)制定项目工程组织管理方案的原则 遵循基本建设的各项方针政策，坚持先地下后地上、
7、先基础设施后房屋建设，主体工程与配套工程同步建设交付使用；统筹安排、配套建设，合理安排各单位工程、单项工程的施工；合理安排施工区域和布置施工临时用地；做好资金、材料、设备等的综合平衡，确保项目建设需要。(3)项目工程组织管理方案的内容包括：工程概况、工程勘察、设计出图、拆迁安置、“七通一平”、施工队伍落实、“三控”要求、材料、设备安排等。2.制定年度基本建设计划3.制定筹集资金计划4.制定建材、设备供应计划,（三）项目工程技术管理1.施工图纸等的管理、审查、设计交底2.全面质量管理制度的建立健全（四）项目现场管理1.开工准备工作管理2.现场工程管理3.工程验收及决算管理,第二节 开发项目投资控
8、制,一、开发项目投资控制原理（一）项目投资控制1.项目投资控制的含义房地产开发项目投资控制，是指在投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段和项目竣工验收阶段，把项目投资控制在计划限额以内，并随时纠正偏差，保证目标的实现。2.项目投资控制的目标投资估算设计概算施工图预算施工预算决算,（二）项目投资控制原理1.影响项目投资超额的因素分析（1）作第一次投资估算时，规划、设计不深入；（2）资料数据不准确，投资计算粗糙；（3）各设计阶段的投资计算超过投资计划目标；（4）价格上涨；（5）规划或要求改变；（6）招投标时投标者较少；（7）不可预见因素；（8）人为因素。2.项目投资控制的主要方面(1)项目建设
9、各阶段对投资的影响(2)项目投资控制的主要方面规划设计阶段3.项目投资的动态控制(1)动态控制的含义(2)动态控制过程中应注意的问题,二、开发项目投资控制的实施（一）项目设计投资控制1.投资评估2.设计开始前的投资框算3.项目限额设计(1)确定限额设计目标(2)实施限额设计控制4.项目设计概算,（二）项目施工投资控制1.项目施工招投标控制(1)工程项目承包合同价确定(2)项目施工招标投资控制实施2.项目施工阶段投资控制(1)项目施工规划审查(2)项目施工投资控制实施,第三节 开发项目进度控制,一、开发项目进度控制原理（一）项目进度控制1.项目进度控制的含义房地产开发项目进度控制，是指项目实施阶
10、段（包括设计、招标、施工、竣工验收），以项目进度为目标，以动态控制原理为指导，按照项目进度计划及其实施细则规定的内容，监督和检查项目进度实施过程的动态变化，发现偏差，及时采取控制或协调的有效措施，或修改原计划的综合管理过程。2.项目进度控制的目标将项目进度控制的目标分解为：（1）项目设计进度控制目标；（2）项目招标进度控制目标；（3）项目是施工进度控制目标；（4）项目竣工验收进度控制目标。,（二）项目进度控制原理1.影响项目进度控制的因素分析主要有：政策因素、技术因素、组织协调因素、人为因素、资金因素、材料设备因素、地基与地基条件因素、气候因素、投资因素、环境因素、进度计划因素及不可预见因素。
11、2.项目进度控制的基本思想项目进度控制的基本思想为：进度计划的拟定，平衡是相对的，计划的调整、变化是绝对的。（三）项目进度控制的主要内容1.编制进度计划2.进度计划的监测与调整（四）项目进度控制措施1.组织管理措施“四保一协调”2.技术管理措施3.合同管理措施4.经济管理措施5.信息管理措施,二、项目进度控制方法（一）线性图法1.水平图2.垂直图3.S型曲线图4.双S型曲线图（二）网络图法1.双代号网络图2.单代号网络图三、项目进度控制实施（一）项目设计进度控制1.以网络图为主，辅以横道图2.将总目标分解为若干分目标（二）项目施工进度控制1.影响项目施工进度控制的因素2.项目施工进度调整,第四
12、节 开发项目质量控制,一、开发项目质量控制原理（一）项目质量控制1.项目质量控制的含义房地产开发项目质量控制，是指项目管理机构为了确保开发项目质量符合合同规定的质量标准或国家标准规范，所采取的一系列监督、管理的措施、手段和方法。2.开发项目质量的特点（1）项目质量形成过程复杂；（2）项目质量水平不易稳定；（3）影响项目质量的隐患多。3.项目质量控制的目标将项目质量控制的目标分解为：（1）项目设计质量子系统；（2）项目材料质量子系统；（3）项目设备质量子系统；（4）项目土建施工和设备安装质量子系统。,（二）项目质量控制原理1.项目质量控制的基本原理项目质量控制的基本原理，就是由分别代表政府和建设
13、单位的政府质量监督部门和社会质量监理部门，对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段实行全面质量管理和控制。2.项目质量控制的基本原则(1)质量第一；(2)预防为主；(3)为用户服务；(4)用数据说话。,二、开发项目质量控制方法（一）PDCA循环法1.计划阶段2.执行阶段3.检查阶段4.处理阶段（二）数理统计方法1.直方图法2.排列图法3.控制图法4.相关图法5.分层法6.因果分析法7.统计调查表法,三、开发项目质量控制实施（一）开发项目质量控制子系统1.设计质量子系统的质量控制2.材料质量子系统的质量控制3.设备质量子系统的质量控制4.土建施工和设备安装质量子系统的质量控制（二）全过程的质量控制
14、1.事前控制2.事中控制3.事后控制,四、开发项目质量评定与竣工验收（一）开发项目质量评定项目的划分1.分项工程2.分部工程3.单位工程（二）工程质量的评定1.分项工程质量评定2.工程质量评定的等级标准（三）工程项目的竣工验收1.单项工程验收2.全部验收,第五节 开发项目的建设监理,一、建设监理的含义和作用（一）建设监理的含义1.建设监理的概念建设工程监理，是指由具有法人资质条件的工程监理单位，根据建设单位的委托，依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位对工程项目实施专门的监督活动，以求用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品。,2.建设监理机构（二）建设监理的作用1.有利于建立良性的建设项目管理监督机制2.有利于建设项目总体目标的顺利实现3.有利于我国对外工程承包业务的顺利开展,二、工程监理的内容和管理（一）建设监理的内容1.工程进度控制2.工程质量控制3.工程投资控制4.合同管理5.信息管理6.协调（二）建设监理的组织1.项目建设监理组织结构(1)线性组织结构模式(2)职能组织结构模式(3)矩阵组织结构模式2.项目建设监理的组织实施方式,
